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LE BAIL by Mind Map: LE BAIL

1. Définition : Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière

2. La loi du 6 juillet 1989. Attention la loi ALUR modifie des éléments de la première loi.

3. ETABLIR UN CONTRAT DE LOCATION

3.1. Documents joints en annexe du contrat de location

3.1.1. Les diagnostics exigés par la loi

3.1.1.1. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

3.1.1.2. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

3.1.1.3. Le constat de risque d’exposition au plomb.

3.1.1.4. Un relevé de surface

3.1.2. Un exemplaire du règlement de copropriété

3.1.3. Les références des loyers pratiqués dans le voisinage doivent être jointes, lorsque le loyer est fixé par rapport à celles-ci.

3.1.4. L’engagement de du garant,

3.1.5. L'état des lieux établi au moment de l'entrée du locataire dans le bien loué.

3.2. Durée du bail

3.2.1. Personne morale : 6 ans pour un local commercial

3.2.2. Personne physique

3.2.2.1. 3 ans pour logement non meublé

3.2.2.2. Pas de durée type pour un meublé varie entre 1 mois et 1 an

3.2.2.3. 9 mois pour un étudiant

3.3. Les clauses obligatoires du bail

3.3.1. L'état civil et l'adresse de toutes les personnes parties prenantes

3.3.2. La destination du local loué

3.3.3. L'énumération des parties communes

3.3.4. Le montant du dépôt de garantie

3.3.5. Le montant et les termes de paiement du loyer, et la clause d'indexation, avec l'indice et la date de révision

3.4. Il doit être fait en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

4. LE RENOUVELEMENT DU CONTRAT DE LOCATION

4.1. Un nouveau bail de moins de trois ans : récupérer son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail actuel, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

4.2. Le bail est reconduit tacitement

4.3. Le propriétaire souhaite renouveler le bail mais en augmentant le loyer : Sa proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail en cours, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

5. LA FIN DU CONTRAT DE LOCATION

5.1. Vente du bien en location

5.1.1. Le locataire est prioritaire pour l'acheter.

5.1.2. Le propriétaire doit, en même temps que le congé, lui indiquer le prix et les conditions de vente.

5.2. Si, au moment de la signature du bail, le locataire a versé un dépôt de garantie, le propriétaire doit le lui rembourser dans un délai de deux mois après la remise des clés.

5.3. Résiliation du contrat

5.3.1. La résiliation du bail pour d'autres motifs

5.3.1.1. Le propriétaire peut, en cas de faits graves et répétés, saisir le juge pour demander la résiliation du bail. Ex : le comportement du locataire constitue un trouble important pour le voisinage

5.3.2. Résiliation à l’initiative du propriétaire

5.3.2.1. Le propriétaire peut récupérer son logement uniquement pour l'occuper, le vendre ou pour un autre motif "sérieux et légitime".

5.3.2.2. Il peut l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin.

5.3.2.3. • Un préavis de six mois minimum avant la fin du bail.

5.3.2.4. • Le congé doit être notifié à chacun des colocataires

5.3.2.5. • Doit être adressé par lettre recommandée avec AR ou par huissier

5.3.3. La résiliation du bail pour non-paiement du loyer

5.3.3.1. Un bail bien rédigé contient une "clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers". Dans ce cas, il suffit de faire délivrer à celui-ci, par un huissier, un "commandement de payer" qui permettra d'engager la procédure de résiliation du bail.

5.3.4. Résiliation à l'initiative du locataire

5.3.4.1. Respecter la durée du préavis et continuer à payer son loyer jusqu’à l’EDL de sortie.

5.3.4.2. Le locataire peut donner congé à tout moment du bail par lettre recommandée avec AR. Plusieurs bailleurs : adresser le congé à chacun

5.3.4.3. Adresser une lettre en recommandée avec accusé de réception à son propriétaire ou son mandataire.

5.4. Préavis

5.4.1. Conditions qui peuvent réduire le délai de préavis à 1 mois

5.4.1.1. Mutation professionnelle

5.4.1.2. Maladie pour personne de + 60ans

5.4.1.3. Premier emploi

5.4.1.4. RSA

5.4.1.5. Perte d’emploi

5.4.1.6. AAH

5.4.1.7. Reprise d’emploi

5.4.1.8. Zone tendue d’après ALUR

5.4.2. La durée du préavis pour un logement non meublé est de 3 mois