1. Un solo comparable base del cual es conocido su precio y sus elementos de comparación o variables explicativas Se corrige con base en la experiencia del valuador. Se aplican una serie de coeficientes respecto a otro inmueble: Una vez que se tienen estos valores comparables, se procede a calcular el Coeficiente corrector resultante: Cc = a1*a2*…*an Valor de la vivienda buscada: Valor A = unidades monetarias vivienda B * Cc.
2. Corrección simple
3. a) Procedimiento dinámico: Se podrá aplicar a terrenos urbanos o urbanizables (estén o no edificados) y a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. Los pasos a seguir serán los siguientes: -Se estimarán los flujos de caja. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. -Se elegirá el tipo de actualización. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo. -Se aplicará la fórmula de cálculo. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.
4. Método Residual: Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando, ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago.
4.1. Utilizado para valorar terrenos, se parte con el cálculo teórico del valor de un inmueble en el supuesto del mayor y mejor uso teórico del solar y, restando de dicho valor los costes necesarios para culminar dicho inmueble desde el estado actual
4.1.1. b) Procedimiento estático: Solo se podrá aplicar a solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. Para utilizar este procedimiento se seguirán los siguientes pasos: – Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. – Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. – Se fijará el margen de beneficio del promotor. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora. – Se aplicará la fórmula de cálculo siguiente: F = VM ∙ (1 – b) – Σ Ci; Donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
5. Métodos de Actualización: se actualizan las utilidades futuras asociadas al inmueble que son esperables. Ordinariamente, estas utilidadesserán flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres, o flujos de caja de inmuebles con una actividad económica asociada, como podría ser un establecimiento hotelero o un edificio de oficinas destinado a su alquiler
5.1. Será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa, a la valoración de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales, salvo las opciones de compra.
5.1.1. a) La existencia de un mercado de alquileres representativo. Será necesario disponer, como mínimo de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracion c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medios de actividad correspondiente. Para utilizar el método de actualización de rentas será necesario disponer de: a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local. b) Información adecuada sobre el comportamiento histórico de la evolución de los precios del mercado inmobiliario y sobre el propio comportamiento de esos precios. c) Procedimientos adecuados para detectar ofertas o transacciones con datos anormales y eliminar los elementos especulativos.
6. Método de Ventas Comparables: se fundamenta en llegar al valor del mercado, o valor de venta de la propiedad, empleando la información que entregan las ventas de propiedades comparables o semejantes a la que se está tasando.
6.1. Se debe conocer la propiedad que se está evaluando y conocer asimismo los precios pagados y las propiedades estimadas comparables, que se hayan vendido últimamente en la zona o área
6.1.1. 1) recolección de informaciones, materiales y equipos; 2) inspección del predio, de los predios estimados ventas comparables y de la zona vecina; 3) análisis final y de terminación del valor de mercado del predio
7. Métodos de Valuación por Comparación de Mercado: determinan el valor de un bien problema, comparando este bien con otros bienes similares de los cuales si se conoce si precio por haber sido objeto de una transacción reciente
8. Estos métodos tienen su base en los de comparación de mercado. Su principal característica es la ponderación que se hace de los distintos criterios que se toman en cuenta.
9. Calcula el valor de reposición o reemplazamineto y puede ser bruto o neto.
10. vrb = valor del suelo + coste de construcción + gastos necesarios valor del suelo: valor del terreno (por el método de comparación o por el método residual) coste de construcción: coste de ejecución por contrata (coste de ejecución material + gastos generales + beneficio industrial) gastos necesarios: gastos necesarios
11. vrn = (coste de construcción + gastos necesarios ) * (1 - depreciacion fisica / vida util) + valor del suelo - depreciacion funcional valor del suelo: valor del terreno (por el método de comparación o por el método residual) coste de construcción: coste de ejecución por contrata (coste de ejecución material + gastos generales + beneficio industrial) gastos necesarios: gastos necesario depreciación física: depreciación física depreciación funcional: depreciación funcional
12. CRÍTIC Pondera cada variable partiendo de los datos que, para dicha variable explicativa, adquieren las distintas alternativas Unificar las unidades de medida necesarias para poder comparar elementos entre sí. Se utiliza un mínimo de 6 comparables más el inmueble a valorar. Programación por metas Es una extensión de la programación lineal. Incluye múltiples objetivos. Su fundamento parte de que ante la dificultad de alcanzar unos objetivos determinados el decisor opta por acercarse lo máximo posible a unas metas prefijadas. Minimizando unas variables de desviación máximas y mínimas que se introducen en el modelo. Al ser un método programable, no existe una cantidad finita de comparables a utilizar. Método de la suma ponderada. realiza una ponderación de cada alternativa como resultado de la suma del producto del peso de cada variable (calculado por alguno de los métodos de ponderación ya sea el método CRITIC, entropía o por Ordenación simple) por el valor que toma para esa alternativa la variable correspondiente. Métodos de Valoración multicriterio con información cuantitativa. Programación por metas. Se utiliza principalmente usando el método GP descrito en el trabajo anterior, que es una extensión de la programación lineal al cual se pueden programar una cantidad infinita de variables “…su fundamento parte de que ante la dificultad de alcanzar unos objetivos determinados el decisor opta por acercarse el máximo posible a unas metas prefijadas, minimizando unas variables de desviación máximas y mínimas que se introducen en el modelo.” (Aznar, 2008) Métodos de valoración con información cualitativa. El proceso analítico jerárquico agregado. Como se había mencionado, este método se basa en la aplicación del desarrollo y utilización de AHP cuando intervienen varios expertos. Los distintos tipos de expertos que intervienen en una valoración son de dos tipos: • Expertos homogéneos: Son expertos que tienen en su actuar una serie de coincidencias como la formación profesional, área o finalidad de trabajo, a saber pueden ser grupos: economistas valorando una empresa, técnicos agrícolas valorando una explotación agrícola, arquitectos valorando un inmueble urbano. • Expertos no homogéneos: Integran un grupo cuyos intereses son distintos, por su formación, por su estilo de vida etc. “Ejemplos de este tipo de expertos serían: Grupo formado por ingenieros y ecologistas para valorar un espacio medioambiental. Grupo de economistas y sindicalistas valorando una empresa pública.” (Aznar, 2018) Como se había mencionado, este método se basa en la aplicación del desarrollo y utilización de AHP cuando intervienen varios expertos.Los distintos tipos de expertos que intervienen en una valoración son de dos tipos:Expertos Homogéneos: Son expertos que tienen en su actuar una serie de coincidencias como la formación profesional, área o finalidad de trabajo, a saber pueden ser grupos: economistas valorando una empresa, técnicos agrícolas valorando una explotación agrícola, arquitectos valorando un inmueble urbano. Expertos no homogéneos: Integran un grupo cuyos intereses son distintos, por su formación, por su estilo de vida etc. “Ejemplos de este tipo de expertos serían: Grupo formado por ingenieros y ecologistas para valorar un espacio medioambiental. Grupo de economistas y sindicalistas valorando una empresa pública.” (Aznar, 2018)
13. Utiliza varios comparables de los que debe ser conocido su precio así como varias variables explicativas. Los coeficientes o porcentajes de corrección se fijan a partir de la experiencia del valuador. • Por índices. • Por porcentajes • Parámetros o factores
14. Corrección múltiple
15. Método de Coste: El Método del coste será aplicable en la valoración de cualquier edificio y elemento de edificio, en proyecto, en construcción, en rehabilitación y terminado
16. Método de Comparación de mercado: Es el más usado para la valoración de inmuebles. Es un sistema para llegar al valor de un inmueble.
16.1. Permite valorar un inmueble por comparación con otros valores de inmuebles que puedan encontrarse en el mercado, atendidas determinadas circunstancias que garanticen la comparabilidad
16.1.1. a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización