1. Uso del suelo
2. Compra de lote
2.1. Inscripción del terreno
2.1.1. Solicitar ante el Registro Nacional
2.1.1.1. Certificación del plano catastrado
2.1.1.2. Certificación de la propiedad en la que se brinda información
2.1.1.2.1. Básica
2.1.1.2.2. Numérica
2.1.1.2.3. Literal
2.2. Limitaciones del terreno
2.2.1. Hay restricciones que pueden reducir el área de construcción
2.2.1.1. Retiros en zona urbana
2.2.1.2. Ampliaciones de las vías de acceso
2.2.1.3. Retiros en zonas de protección de cursos de agua, entre otros
2.2.1.4. Por normativa de la municipalidad, MOPT, INVU, Ministerio de Salud, CNE o AYA
2.2.2. Topografía
2.2.3. Solicitar Uso de suelo en la municipalidad
2.3. Avalúo
2.3.1. Estudio que determina el valor del metro cuadrado de terreno
2.3.1.1. Ubicación de la propiedad en relación al cuadrante
2.3.1.2. Regularidad o forma del terreno
2.3.1.3. Nivel del terreno
2.3.1.4. Tipo de suelo
2.3.1.4.1. Realizar Estudio de suelo
2.3.1.5. Nivel de servicios
2.3.1.6. Entorno y equipamiento urbano
3. Información previa al diseño
3.1. Normativa Municipal
3.1.1. Plan Regulador
3.1.2. Cantidad de construcciones en el área
3.1.3. Alturas de las edificaciones
3.1.4. Retiros de la construcción
3.2. Normativa Institucional
3.2.1. Mopt
3.2.1.1. Alineamiento por carreteras cercanas, líneas de ferrocarril, u otrso
3.2.2. INVU
3.2.2.1. Alineamientos por cursos de agua natural, zona marítima acequia, quebrada o riachuelo.
3.2.3. Ministerio de Salud
3.2.3.1. Disposición de aguas residuales y afectaciones por servidumbre
3.2.3.2. Servidumbre por paso de curso de agua
3.2.4. Comisión Nacional de Emergencias
3.2.4.1. Zonas de riesgo natural
3.2.5. AYA
3.2.5.1. Disponibilidad de agua potable y alcantarillado sanitario
3.2.5.2. Servidumbre por paso de tubería
3.2.6. ICE
3.2.6.1. Alineamiento respecto a líneas de alta tensión
4. Etapa de Diseño: Concepción del proyecto
4.1. Verificar que el profesional en ingeniería y/o arquitectura o empresa esté debidamente registrado (a) ante el CFIA
4.1.1. Index
4.2. Implica una serie de servicios básicos que deben realizar los profesionales en ingeniería o en arquitectura, por lo cual se reconoce un honorario profesional en cada uno de los servicios
4.2.1. La reglamentación del CFIA define el valor mínimo que los profesionales deben cobrar por la parte intelectual de sus trabajos y es pagado como un porcentaje con respecto a valor estimado de la obra
4.2.1.1. Los profesionales no pueden cobrar menos de este valor, aunque en común acuerdo con el cliente, se pueden pactar valores mayores.
4.2.2. Debe quedar registrado en un contrato de consultaría según formulario establecido por el CFIA, incluye la descripción de los servicios a realizar.
5. APC: Trámite digital de planos constructivos
5.1. ¿Qué es el APC?
5.1.1. Es un sistema en línea creado y administrado por el CFIA para
5.1.1.1. Registrar la responsabilidad de los profesionales en ingeniería y en arquitectura en la labor de consultoría y construcción
5.1.1.2. Realizar toda trmitación de plans constructivos
5.2. Información básica
5.2.1. Con el plano de la vivienda listo, se debe registrar la responsabilidad ante el CFIA del profesional que
5.2.1.1. Realizó el diseño
5.2.1.2. Llevará la dirección técnica
5.2.1.3. Estos cargos los puede llevar un mismo profesional o profesionales distintos
5.2.2. El proyecto requiere la inspección de un profesional en ingeniería eléctrica, electromecánica o en mantenimiento industrial cuando
5.2.2.1. Presente una carga eléctrica superior a 15 KVA
5.2.2.2. Presenten una extensión mayor a los 80 metros cuadrados
5.3. Trámites
5.3.1. El profesional responsable aporta los planos y requisitos en
5.3.1.1. SSO CFIA
5.3.2. El CFIA recibe el proyecto
5.3.2.1. cumple con requisitos
5.3.2.1.1. pasa a proceso de tasación
5.3.2.2. no cumple requisitos
5.3.2.2.1. se devuelve proyecto con lista de motivos para su subsanación
5.3.3. El CFIA calcula
5.3.3.1. Montos de tasación del proyecto
5.3.3.2. Póliza de riesgos de trabajo del Instituto Nacional de Seguros
5.3.4. Pagar al CFIA el 0,265% del valor estimado de la obra
6. Permiso Municipal de Construcción
6.1. Pasos a seguir
6.1.1. El profesional responsable debe incluir, al realizar el trámite por APC, los documentos que la Municipalidad correspondiente requiere.
6.1.2. La Municipalidad realiza la revisión técnica del proyecto a través del sistema APC.
6.1.2.1. Si aprueba la revisión
6.1.2.1.1. Se comunica al profesional el monto total del impuesto de construcción (corresponde a un 1% del valor estimado de la obra), y que el Director de Desarrollo y Control Urbano aprueba
6.1.3. El propietario paga el monto del impuesto de construcción y la póliza del INS.
6.1.4. Una vez cancelado, los planos digitales se envían al CFIA con el sello de la Municipalidad y del CFIA.
6.1.5. Una vez obtenido el permiso municipal, se da la coordinación entre el propietario, profesional y maestro de obras para dar inicio a la etapa constructiva.
7. Etapa Constructiva
7.1. Responsabilidad del cliente
7.1.1. Establecer con claridad el alcance del proyecto y sus necesidades concretas
7.1.2. Ajustarse a las indicaciones técnicas del profesional
7.1.3. Mantener la necesaria comunicación con el profesional para el desarrollo del proyecto
7.1.4. Aportar los recursos financieros necesarios para el desarrollo de la obra
7.2. Responsabilidades del profesional:
7.2.1. Cumplir con las normas técnicas, legales y éticas vigentes
7.2.2. Hacer entrega formal al cliente, para su aprobación, de cada una de las etapas del trabajo contratado
7.2.3. Garantizar la excelencia de su trabajo.
7.2.4. Informar al cliente del avance de la obra.
7.2.5. Visitar la obra periódicamente
7.2.5.1. Mínimo cada 8 días hábiles
7.3. Contratación
7.3.1. Contrato de consultoría (diseño) previamente firmado
7.3.2. Contrato de construcción
7.3.2.1. Calidades de los contratantes
7.3.2.2. Duración de la obra
7.3.2.3. Cronograma de entrega
7.3.2.4. Monto del contrato
7.3.2.5. Especificaciones técnicas de materiales y acabados a utilizar
7.3.2.6. Garantía de calidad de los materiales
7.3.2.7. Garantía de mano de obra de los acabados
7.3.2.8. Sistemas de desembolsos para compra de materiales, mano de obra y pago de honorarios
7.3.2.9. Obras extra
7.3.2.10. Imprevistos
7.3.2.11. Multas por retrasos de entrega
7.3.2.12. Cláusula conciliatoria y arbitral del Centro Resolución de Conflictos (CRC) del CFIA
7.4. Servicios profesionales en la etapa constructiva
7.4.1. Dirección técnica
7.4.2. Inspección
7.4.2.1. Control periódico del proceso de construcción de la obra en todos sus aspectos técnicos
7.4.2.2. Arancel mínimo
7.4.2.2.1. 3% del costo de la obra
7.4.3. Empresa
7.4.3.1. Si la obra se ejecuta por medio de una empresa constructora, ésta adquiere la responsabilidad de la obra a través de su profesional responsable.
7.4.4. Administración
7.4.4.1. Dirección técnica
7.4.4.2. Responsabilidad por el manejo de los recursos financieros.
7.4.4.3. Contratación de la mano de obra
7.4.4.4. Selección y adquisición de los materiales
7.4.4.5. Administra todo el proceso constructivo
7.4.4.6. Arancel mínimo
7.4.4.6.1. 12% del costo de la obra
7.4.5. Fiscalización de la Inversión
7.4.5.1. En toda vivienda construida mediante un préstamo de una entidad financiera
7.4.5.1.1. Existirá un profesional adicional, nombrado por la entidad prestataria
7.4.5.2. Revisión y calificación de los documentos que amparan la solicitud del crédito
7.4.5.3. Control de los desembolsos contra el avance de la obra
7.4.6. Bitácora de la Obra
7.4.6.1. Documento oficial que debe permanecer en el sitio de la obra
7.4.6.2. Constancia del desarrollo del proceso constructivo y de las visitas realizadas.
7.4.6.3. Debe existir un original y tres copias
7.4.6.3.1. Una de las cuales será para el propietario
7.4.7. Vigencia del sellado de planos
7.4.7.1. El sellado del CFIA tiene una vigencia de un año.
7.4.7.2. La legislación actual permite realizar un máximo de 2 renovaciones de sello
7.4.8. Conflictos en el proceso constructivo
7.4.8.1. Abandono del proyecto o incumplimiento del contrato de consultoría o de construcción por algunas de las partes
7.4.8.1.1. Consultar con el Centro de Concertación del CFIA; para que se valore el caso y las posibilidades de solución.
7.4.8.2. Renuncia del profesional responsable o de anulación del contrato de consultoría o de construcción por parte del cliente
7.4.8.2.1. Contratación de un nuevo profesional
7.4.8.2.2. Registrar el cambio ante el CFIA
8. Manejo de Residuos de la Construcción
8.1. Recomendaciones para disminuir los impactos ambientales generados por la construcción
8.1.1. Verificar que el profesional responsable conozca las leyes y reglamentos vinculantes a la gestión integral de los Residuos
8.1.2. Los residuos implican un doble costo para el propietario o desarrollador
8.1.3. Asesoría de su profesional para una adecuada planificación de obra, compras programadas, cultura de reúso y optimización de los recursos.
8.1.4. Procure un manejo adecuado de los escombros y materiales de construcción dentro de una obra
8.1.5. Utilizar gestores autorizados que se hagan cargo de sus residuos valorizables
8.1.6. Buscar la reutilización de los materiales, por parte de otras personas
8.1.7. Controlar los desperdicios de materiales mediante
8.1.7.1. Modulación de los espacios
8.1.7.2. Diseños modulados y estandarizados
8.1.7.3. Capacitación de los trabajadores
8.1.7.4. Planificación de las compras de materiales
8.1.7.5. Aseo y orden de la construcción
9. Finalización del proyecto
9.1. La entrega del proyecto debe ser un acto formal
9.1.1. Involucra la conformidad del
9.1.1.1. profesional director técnico
9.1.1.2. el constructor
9.1.1.2.1. con respecto a las condiciones contractuales acordadas previamente
9.1.1.3. el propietario
9.2. Debe quedar constancia en la bitácora que los sistemas mecánicos y eléctricos funcionan correctamente
9.3. Entregar al propietario un juego de planos que contenga todos los cambios efectuados durante la construcción
9.4. Los constructores y profesionales tienen responsabilidad civil por sus trabajos de edificación, durante 5 años
10. Mantenimiento de Vivienda
10.1. Para el CFIA, las obras de mantenimiento no requieren sellado, puesto que no implican un aumento en el área ni una intervención o modificación estructural
10.1.1. Reparación de aceras.
10.1.2. Reposición o instalación de canoas y bajantes.
10.1.3. Instalación de verjas, rejas, cortinas de acero o mallas perimetrales no estructurales.
10.1.4. Limpieza de terreno de capa vegetal o de vegetación.
10.1.5. Cambio de cubierta de techo.
10.1.6. Pintura tanto de paredes como de techo.
10.1.7. Colocación de cercas de alambre.
10.1.8. Acabados de pisos, puertas, ventanearía y de cielo raso.
10.1.9. Reparación de repellos y de revestimiento.
10.1.10. Reparaciones de fontanería.
10.1.11. Reparaciones eléctricas (sustitución de luminarias, de tomacorrientes y de apagadores)
10.1.12. Cambio de enchape y losa sanitaria.
10.1.13. Levantamiento de paredes livianas tipo muro seco, para conformar divisiones en oficinas.
11. Ampliaciones
11.1. Toda obra nueva que aumente el área construida
11.2. El profesional debe valorar si los usos actuales de los servicios se van a incrementar de manera que se requiera algún cambio
11.2.1. Si requiere un servicio nuevo, o la división del actual
11.2.1.1. Consultar a la entidad que brinda el servicio, la disponibilidad del mismo y cualquier otro requisito que indiquen.
11.3. Ampliaciones en segunda planta
11.3.1. Si la vivienda fue construida con Códigos Sísmicos anteriores al 2010, o fue construida pensando en un solo nivel
11.3.1.1. La nueva obra debe ser independiente estructuralmente de la anterior
11.3.1.2. Verificar que no se mezclen materiales constructivos diferentes
11.3.1.3. La asesoría en la parte eléctrica es primordial, pues la carga eléctrica original se puede ver afectada durante la construcción.
11.3.1.4. Realizar el trámite de permisos según los requisitos de cada Municipalidad.
11.4. Remodelaciones
11.4.1. Una remodelación es el desarrollo de nuevos diseños para una obra existente.
11.4.1.1. Realizar el levantamiento de lo existente
11.4.1.2. Revisar los sistemas mecánicos, eléctricos y estructurales
11.5. Honorarios
11.5.1. Los honorarios profesionales mínimos que se deben cancelar al profesional, incluyendo planos y dirección técnica son
11.5.1.1. Ampliaciones: 10,5 % de la inversión realizada.
11.5.1.2. Remodelaciones: 15,75% de la inversión realizada.