1. 新しいトピック
2. マインド
2.1. 金持ち
2.1.1. お金いうんはな、人を喜ばせて、幸せにした分だけもらうもんや。せやからお金持ちに『なる』んは、みんなをめっちゃ喜ばせたいて思てるやつやねん。
2.1.2. 「会社終わったら自由やから遊んでええちゅうわけやないねんで。むしろ逆やで。会社が終わったあとの自由な時間ちゅうのはな、自分がこれから成功していくために『自由に使える一番貴重な時間』なんや。ええか、これからは仕事終わったらまっすぐ帰宅せえ。そんで一番大事なことに使えや。分かったか？」
2.1.3. な。『強みの上に築け』て。自分の得意なことを徹底的に伸ばしていくんが成功につながる
2.1.4. 人は、自分の自尊心を満たしてくれる人のところに集まる
2.1.5. お客さんが満足する瞬間てどないな時か分かるか？」 「そうですね……それは『得をした』って思う時ですか？」 「お、結構ええとこついてるがな。お客さんの一番喜ぶんはな、『期待以上だった時』やねん。お客さんいうのは『だいたいこれくらいのことしてくれんのやろな』って無意識のうちに予想してるもんやねん。で、その予想を超えたるねん。ええ意味で裏切んねん。サプライズすんねん。そうしたらそのお客さんめっちゃ喜んでまた来てくれるんやで」
2.1.6. 「もし自分が変われるとしたら、行動して、経験した時や。そん時だけやで」
2.1.7. 「新しいことを始めるなら、100％の力でやりきらないと満足しない」という人は多いと思います。でも世界のお金持ちは、お金を増やすという観点では真逆の戦略を取ります。 「10～20％くらいの力で始め、軌道修正をしながら徐々に力を入れていく」のです。 これ
2.1.8. 私は何でも自分で試してから判断するタイプです。そして、これは世界のお金持ちの多くにも共通していると感じます。 投資でもそうですが、すべてを調べて勉強してから始めるのではなく、少しだけポジションを入れて様子を見る。そのほうが効率的に理解できますし、「自分に合っていない」と思ったときにもすぐに手を引けます。 早く結果を出したいなら、「座学」よりも「少しずつ実践」。これがポイントです。
2.1.9. 世界のお金持ちは全員と言っていいほど投資をしている
2.1.10. 複利を理解する人はそれを得るが、理解しない人それを払う」
2.1.11. 小さな失敗であれば、ダメージは小さいですし、失敗から学んだ教訓を次の投資に生かせば、失敗は取り戻すことができます。 ぜひあなたも上手に失敗する方法をマスターしてください。
2.2. 思考は現実化する
2.2.1. 記憶というのは、脳のなかの一部に貯蔵されていると思われているよね。ところが、実際は違うんだ。 ノーベル賞を受賞した神経学者のジェラルド・エデルマン博士によれば、記憶は脳の一部に貯蔵されているのではなく、思い出す瞬間に、毎回、再構築される。脳内で起こっていることは、シノプスとシノプスが結合し、記憶の経路（神経回路）が作られるだけ。その神経回路に、電気信号が伝わることによって「思い出す」わけだけど、それはその瞬間瞬間に、新たな現実を創り出すことと変わらないのだ、という。
2.2.2. こりゃ、すごいことだよね。要するに、過去っていうのは幻想に過ぎないんで、この瞬間に記憶が再構築されるだけなのだ。アインシュタインも、物理学の観点から、同様の結論を述べている。 「現在、過去、未来っていうのは、まさに幻想以外の何ものでもありません」 その記憶の経路は、繰り返されることによって太くなる。さらに自分で口に出して言ったり、何人もの相手から、「そうですよね」と頷かれたりすると、フィードバックされて経路が幾何級数的に補強される。その結果、記憶の再構築が簡単にできるようになる。 つまり不況、不況と繰り返す仲間と一緒にいると、現在は、不況なんだ、という記憶経路が急速に太くなる。すると、ちょっとした情報でも、不況という記憶経路を通ることになって、そのたびごとに不況だという現実が再構築される。何でもかんでも、不況のせいにしちゃうわけだよな。その結果、自分にとっても不況が現実となる。 このように私たちは、繰り返される言葉、自分で発する言葉、そして他人が同調する言葉で、現実が構築される。つまり、まわりの環境――どんな人を自分のまわりに置くか―
2.3. お金の価値
2.3.1. この買い物で得をしたかどうかは、あなたの感じるワインのおいしさで決まる。支払った１万円という価格に込めた期待よりも、「あなたが」おいしいと感じれば、得をしたと感じられる。 僕たちが感じる価値の１つは、この「効用」と呼ばれる「使うときの価値」だ。 言い換えれば、自分がどれだけ満足したかということだ
2.3.2. そして、効用は人によって違う。 「この服、着心地がいいんだよ」と言う人は、着心地がいいという効用を得ている。 「これ、かっこいいでしょ」と言う人は、自己表現できるという効用を得ている。 「このジャケット、20万円もするんだよね」と周りに価格を自慢する人もいるだろう。しかしこの人にとっての価値も、価格ではなく効用だ。「高い価格を他の人に自慢できる」という効用を20万円のジャケットから得ている。 薬を使うときに感じる価値は、もっとわかりやすい。薬の効用は、病気が治ることや症状が快方に向かうことだ。「毎日５万円の治療薬を飲んでいるんだよ」と喜んでいる人は見たことがない。 僕たちは、多くのお金を使うことではなく、多くの効用を得ることで自分の生活を豊かなものにしている。どんなに価格が高くても、あなたにとっての効用がなければ意味がない。
2.3.3. どれだけの労働がどれだけの幸せになったか
2.3.4. どれだけの労働がどれだけの幸せになったか
2.3.5. 僕たちの抱える老後の不安を解消する方法は次のうちどれだろうか？ Ａ 他の人よりも多くのお金を貯めておく Ｂ 外国に頼れるように外貨を貯めておく Ｃ 社会全体で子どもを育てる 「僕たち」が自分や家族だけなら、Ａが正解だ。他の人よりも多くのお金を貯めておけばイス取りゲームに勝つことができる。ＢやＣよりもＡを実践したほうが効果的だ。 「僕たち」が国全体に広がると、Ａは正解にならない。ＢやＣが正解になる。 では、「僕たち」が「社会全体」になるとどうだろうか？ Ｂは正解から外れる。外貨を貯めることは、国内の問題を外国に押し付けているだけだと気づく。Ｃの子どもを育てることが唯一の正解になるのだ。 僕たちの生きている社会はさまざまな問題を抱えている。それがモノや労働などの分配が偏っている問題なら、お金を配ることで解決できるかもしれない。 だけど、社会全体の問題は、お金では解決できない。お金で解決できる気がするのは「僕たち」の範囲が狭いからだ。「僕たち」の外側に問題のしわ寄せがいっている。いる。 「僕たち」の範囲が社会全体にまで広がると、お金は無力になる。お金の存在が消え、労働の存在が浮かび上がる。自然の中の資源を利用して、協力して働くことで問題を解決していることに気づく。 「僕たちは自然を大切にしないといけない。そして、僕たちは共に働くことで助け合って生きている」
2.3.6. 儲かるビジネス
2.3.6.1. 需要と供給の歪み
2.3.6.2. 売り手と買い手の情報格差が利益の根源
2.4. あなたが目標を目指すにあたり、周りの人の言うことに耳を傾けてはダメです！必ずあなたの進みたい道の先にいる人に、アドバイスをもらってください。
3. *
3.1. 【まずはここを読もう！】価値観マップの説明書
3.1.1. 価値観マップとは？
3.1.1.1. 自分の価値観を見つめ直し、言語化して整理するためのマインドマップです。
3.1.1.2. このマップを作成することで、自分が本当に大切にしていることや、人生の目標が明確になります。
3.1.1.3. ここで自覚した価値観を元に、生き方の軸を定め、人生の目標（ひいてはリベ大ジムでするべきこと）を決めます。
3.1.1.4. 価値観マップは、あなたの人生の目的地を定めるためのコンパスです。
3.1.2. 書き方
3.1.2.1. まず、タイトルの【名前を入れてください】の箇所にご自分のお名前（ハンドルネーム）を入れて下さい
3.1.2.2. 全ての項目が右側に配置されるように記載してください
3.1.2.2.1. 「*」印のトピックより下（右）の階層に記述していけば自然と右側に配置されます。
3.1.2.3. トピックの文言はなるべく短く、キーワードや短文で書くことを意識しましょう
3.1.2.3.1. 例：好きなもの
3.1.2.4. スタッフのツッコミは色付き文字で記載します（例：サンプルの色付き文字）
3.1.2.5. 文字色は黒色でお願いします
3.1.2.5.1. スタッフからのツッコミは色つきの文字を使うので、区別をつけるためです
3.1.2.5.2. 書体・文字サイズ・トピック自体（文字の背景色）は必要に応じて変更しても大丈夫です
3.1.3. 価値観マップ完成までの流れ
3.1.3.1. マップに記載してスタッフに提出する
3.1.3.1.1. スタッフがツッコミを入れる
3.1.3.2. スタッフからツッコミが入るのは、価値観の掘り下げのためです
3.1.3.2.1. ツッコミに対して回答することでご自身の価値観への理解が深まります
3.1.4. それでは実際に記載していきましょう！
3.1.5. ↓太字以下の部分は記入例なので削除して、ご自身の言葉で書き進めてください。
3.1.5.1. ＊この色の文章はツッコミのサンプルです。記入時に削除してください
3.2. プロフィール
3.2.1. 価値観の基盤を知るために、最初にあなたのことを教えてください！
3.2.1.1. ただし個人情報なので、伏せておきたいことは「秘密♡」で構いません
3.2.2. 性別
3.2.2.1. 男
3.2.3. 年齢
3.2.3.1. 3２歳
3.2.4. 居住地
3.2.4.1. 神奈川県
3.2.5. 仕事
3.2.5.1. 職種
3.2.5.1.1. 製造業_技術職
3.2.5.2. 勤務時間帯
3.2.5.2.1. 8時ー17時
3.2.6. 趣味
3.2.6.1. DIY、お酒、サウナ、筋トレ、家庭菜園
3.2.7. 好きな言葉
3.2.7.1. 思考は現実化する
3.2.8. フリートーク
3.3. 自分にとっての幸せとは何なのか
3.3.1. 自由
3.4. 何を大切にして生きているのか
3.4.1. 死ぬときにあれをやっておけばよかったと後悔しないようにすること
3.4.2. 自分の好きなことをして感謝されることを仕事にする。
3.4.3. 他人の評価ではなく自分で納得した人生を歩むこと
3.4.4. 自分が死んだ後も家族が経済的に困らないこと
3.5. 何をどうしたくてリベシティに入ったのか
3.5.1. お金の5つの力を身につけるため
3.6. 人生のやりたい30のこと
3.6.1. やりたいこと30個の項目
3.6.1.1. 英語を話せるようになる
3.6.1.2. 犬を飼う
3.6.1.3. 経営者になる
3.6.1.4. 好きな時に、好きな場所で好きなことをする。
3.6.1.5. 価値観の合う人とゆるい関係でつながる
3.6.1.6. 機械の平等が与えられていない国々の人に機械の平等を与える活動をする。
3.6.1.7. １年間かけて世界１周旅行をする
3.6.1.8. フィンランドのサウナに行く
3.6.1.9. 英語圏の国に暮らす
3.6.1.10. ヨーロッパに暮らす
3.6.1.11. アメリカに暮らす
3.6.1.12. オーストラリアに暮らす
3.6.1.13. 東南アジアに暮らす
3.6.1.14. 畑仕事
3.6.1.15. 自給自足生活
3.6.1.16. 経営者になる
3.6.1.17. カンボジアに行く
3.6.1.18. RCマンションを買う
3.6.1.19. 重量鉄骨物件を買う
3.6.1.20. DIYのプロ、多能工になる
3.6.1.21. YOUTUBERになる
3.6.1.22. 自分のお金の知識を情報教材で売る
3.6.1.23. 直美と一緒に鑑定事務所設立、相続に特化した会社を作る
3.6.1.24. エジプトのピラミッドを見る
3.6.1.25. グレートキャニオンに行く
3.6.1.26. 半年に1回以上旅行に行く
3.6.1.27. オンとオフのはっきりさせた生活を送る
3.6.1.28. スモーキーマウンテンに行く
3.6.1.29. 不動産関連の仲間を増やす
3.6.1.30. 恵まれない子供と関わる仕事
3.6.2. 実現のために必要なお金はいくら？
3.6.2.1. 月50万円
3.6.3. お金の他には何が必要？
3.6.3.1. 時間
3.6.3.2. 家族
3.6.3.3. 自由
3.6.3.4. 価値観の合う仲間
3.6.3.5. 各分野の専門家
3.6.3.6. 業務を任せられる人
3.6.4. そのためには何をすれば良い？
3.6.4.1. 経済的に自由になる。
3.6.4.1.1. ストック収入
3.6.4.1.2. フロー収入
3.6.4.2. 貯める力をつける
3.6.4.3. 増やす力をつける
3.6.4.4. 稼ぐ力をつける
3.6.4.5. 守る力をつける
3.6.4.6. 仕事相手の利益になる提案をする。
3.6.4.7. 約束を守る
3.6.4.8. 自分が率先模範行動する
4. 子育て
4.1. ・親から与えない（子供がほしいと言うまで待つ） ・子供に考えさせる ・親の背中を見せる
5. コミュニケーション
5.1. 相手からの相談
5.1.1. 相手の求めている方向性を確認
5.1.2. 相手の求めているベクトルと自分のベクトルを合わせる
5.1.3. 相手に７割話させる
5.1.4. 相手が話して会話を終える。
5.2. 自分からの相談、提案
5.2.1. 相手の利益を考える。
5.2.2. 相手の求めていること、目的を考える。
5.2.3. 自分の提案のベクトルが相手の利益になることを伝える。
5.2.4. 自分と相手のベクトルをあわせる。
5.2.5. 相手の利益を最優先する。
6. コミュニケーション力強化
6.1. 目的
6.1.1. 理解→納得→行動
6.1.2. 情報の伝達
6.1.3. 意思の疎通
6.2. コミュニケーションは単なる情報伝達ではない
6.2.1. ゴール
6.2.1.1. 承認を得る
6.2.1.2. 相手に動いてもらう
6.2.2. 場作り
6.2.2.1. 雑談
6.2.3. 相手は生身に人間
6.2.3.1. ビジネスにおけるコミュニケーションの目的は、最終的には相手を意図した方向へ動かすことです。
6.2.3.2. 相手が人間である以上、直感による判断や感情による影響も考慮しつつ、筋道立てて話をしていくことが求められます。
6.2.3.3. 伝える相手
6.2.3.3.1. 右脳派
6.2.3.3.2. 左脳派
6.3. ミスコミュニケーションの原因
6.3.1. 確認不足
6.3.1.1. わからなかったら言ってと伝える
6.3.2. 伝達不足
6.3.3. 思い込み、勘違い
6.3.4. 説明の分かりにくさ
6.3.4.1. 相手の
6.3.4.2. 自分の
6.4. 報告、連絡、相談
6.4.1. 相手が忙しそうな時は避ける
6.4.2. 緊急時はすぐに報告する
6.4.3. 相手がリラックスしている時
6.4.4. 前の人の相談が終わったあと
6.4.5. いつまでにすればよいか必ず聞く
6.5. エトス
6.5.1. 信頼性
6.6. パトス
6.6.1. 共感性
6.7. ロゴス
6.7.1. 論理性
6.8. あれが、それがと言われてもわからない
6.9. 言語によるコミュニケーション
6.9.1. ３５％
6.10. 非言語によるコミュニケーション
6.10.1. ６５％
6.10.1.1. 言語と非言語によるコミュニケーションを同時に行う場合、２つを一致させる
6.11. エトス、パトス、ロゴスの順番が大事
6.11.1. 誰が言っているのか
6.11.1.1. 直感的に判断される話し手の「信頼性」が重要
6.11.2. どんな風に言っているのか
6.11.2.1. 心情的に受け入れられるかどうかの「共感性」が重要
6.11.3. 何を言っているのか
6.11.3.1. 筋が通っているかどうかの「論理性」が重要
6.12. 信頼できない人とのコミュニケーションはストレスが大きい
6.12.1. 相手の警戒心を下げるために
6.12.1.1. こちらを騙そうとしているのではないか
6.12.1.1.1. 自分が何者であるかきちんと名乗る
6.12.1.1.2. 相手が知っている紹介者を介して接触する
6.12.1.2. こちらに敵意を抱いているのではないか
6.12.1.2.1. 笑顔で接する
6.12.1.2.2. プライベートなネタで雑談する
6.12.1.3. こちらを見下しているのではないか
6.12.1.3.1. 専門用語や外来語を避けて話す
6.12.1.3.2. ドレスダウンした服装で接する
6.12.1.4. 向こうの理屈を一方的に押し付けようとするのではないか
6.12.1.4.1. 相手側の文化・風土を理解していることを示す
6.12.1.4.2. 相手側の視点から自社の紹介をする
6.12.1.5. 話を聞くに値しないのではないか
6.12.1.5.1. 肩書きや経歴を伝える
6.12.1.5.2. あえて専門用語や業界用語を口にする
6.13. 余計なことを話してしまう場合
6.13.1. 話したいことだけを話す、脱線しない
6.13.2. 具体的に話す
6.14. 初頭効果
6.14.1. 良い→
6.14.2. 悪い→
6.14.2.1. 覆すためには
6.14.2.1.1. ８回以上良い印象を与える
6.14.2.1.2. ３時間以上良い印象を与える
6.15. 信頼感アップのフレーズ
6.15.1. はい、かしこまりました。
6.15.2. さようでございます。（か）
6.15.3. おっしゃる通りです。
6.15.4. いかが致しましょうか。
6.15.5. 〇〇に申し伝えます。
6.16. 依頼
6.16.1. 依頼形○
6.16.1.1. クッション言葉と依頼形で了承を得ることができる
6.16.2. 命令形☓
6.17. 断り
6.17.1. 肯定形○
6.17.1.1. クッション言葉と肯定形
6.17.2. 否定形☓
6.18. 感じ良く伝えるために
6.18.1. Yes But法
6.18.1.1. Yes 相手が話したことを受け止める→ただ、、、でも、、、
6.19. スピード＆トラスト
6.20. 良い関係が継続するにはこちらから働きかけること
6.21. 名前の由来
6.22. 自身の趣味や特技
6.23. 銃の銘
6.24. 将来の夢
6.25. 自分を動物に例えると
6.26. 人が話を聞くのは話し手の気持ちとシンクロした時
6.26.1. 効果的なつかみもパターン
6.26.1.1. 共感や歓心を呼び起こすような話をする
6.26.1.1.1. 個人的に御社にはつよい親しみを感じておりまして、学生時代に御社でアルバイトしていたこともあるんです。今回、一緒に仕事ができることになり嬉しく思います。
6.26.1.2. 不安、恐怖、怒りなどの負の感情を刺激する
6.26.1.2.1. 今年に入りライバル社から類似品が次々と出てきています。このままではいずれ過当競争になり、市場から撤退することになりかもしれません。
6.27. イーウー体操で表情筋を鍛える
6.28. ジェスチャーを入れる
6.29. 声のトーン、抑揚をつける
6.29.1. 伝えたいことの前に間を入れる
6.29.2. 、＝０．５秒
6.29.3. 。＝１秒
6.30. 心を動かす上で欠かせない「相手からの視点」
6.30.1. 相手の価値観を理解する
6.30.1.1. 相手が
6.30.1.1.1. リスク回避思考
6.30.1.1.2. 成果追求思考
6.30.2. 相手に共感する
6.30.2.1. ○○さんがおっしゃるように
6.30.2.2. ○○さんと同じように思います。
6.30.3. Iメッセージで伝える
6.30.3.1. 相手が主体的に動いてくれる
6.30.3.2. ～と（私は）
6.30.3.2.1. 嬉しい
6.30.3.2.2. 助かる
6.30.3.2.3. ありがたい
6.30.3.2.4. 安心できる
6.30.3.3. 面と向かって言わなくて良い
6.30.3.4. 一人言でも良い
6.30.4. YOUメッセージ
6.30.4.1. 責められている
6.30.5. ラポール
6.30.5.1. 相手と波長が合って一体感を感じている幸福な状態
6.30.5.1.1. ペーシング
6.31. 相手に聞いてもらいたいならまず自分が聞く
6.31.1. 前傾姿勢＋うなずき
6.31.2. 相づち
6.31.2.1. 共感
6.31.2.1.1. お気持ちよくわかります
6.31.2.1.2. おっしゃるとおりです。
6.31.2.1.3. それは〇〇ですね
6.31.2.1.4. それは〇〇でしたね
6.31.2.2. 承認されたという意識が芽生える
6.31.3. 反復、言い換え（事実・ようやくフィードバック）
6.31.3.1. 理解されたという気持ちになる
6.31.4. 相手の名前で呼ぶ
6.31.4.1. 自分の存在を認められているのだなと安心感を得られる
6.31.5. 話を遮らない
6.31.5.1. 相手の話が終わらないうちに自分が話し始めたり質問したりすると相手は話を聞いてもらえていないという不満感を持ちます。
6.31.5.2. 相手の話を２倍聞く
6.31.6. 質問
6.31.7. Aさん
6.31.7.1. 買い替えしてほしい
6.31.7.1.1. 故障で稼働できない時があるコストがかかっている
6.31.7.1.2. Q
6.31.7.1.3. C
6.31.7.1.4. D
6.31.8. Bさん
6.31.8.1. 業績好調で多忙
6.31.8.2. コピー機の交換費用対効果
6.31.8.3. 経営者なので財務の知識があると想定。数値で示す
6.31.8.4. 今後も業績がよくなると人手が足りない
6.31.8.5. 取引先も多くなる
6.31.8.6. ご多忙
6.31.8.7. 困り事
6.32. TNPREP法
6.32.1. T
6.32.1.1. テーマ
6.32.2. N
6.32.2.1. ナンバー、個数
6.32.3. P
6.32.3.1. ポイント、結論
6.32.4. R
6.32.4.1. 理由、根拠
6.32.5. E
6.32.5.1. 具体例
6.32.6. P
6.32.6.1. ポイント、結論
7. メリット/デメリット整理
7.1. 保険代理店
7.1.1. メリット
7.1.1.1. 保険に入ってくれる
7.1.1.2. 請求時のこと顧慮しできるだけ手厚く
7.1.1.3. レスポンスよく
7.1.2. デメリット
7.1.2.1. 人の時間を取る人
7.1.2.2. レスポンス悪い
7.1.2.3. 監査されない
7.2. リフォーム会社
7.2.1. メリット
7.2.1.1. 仕事を定期的に依頼してくれる
7.2.1.2. 料金は適正以上払ってくれる
7.2.1.3. 工事日は空いたときで良い
7.2.2. デメリット
7.2.2.1. 見積もりだけ作って仕事を発注しない
7.2.2.2. 見積内容の文句
7.2.2.2.1. 対策
7.2.2.3. 施工内容の文句
7.2.2.3.1. 施工中に写真をとって報告してもらう
8. 不動産賃貸業
8.1. 企画
8.1.1. 構造
8.1.1.1. RC
8.1.1.1.1. 特徴
8.1.1.1.2. メリット
8.1.1.1.3. デメリット
8.1.1.2. 鉄骨
8.1.1.2.1. 特徴
8.1.1.2.2. メリット
8.1.1.2.3. デメリット
8.1.1.3. 木造
8.1.1.3.1. 特徴
8.1.1.3.2. メリット
8.1.1.3.3. デメリット
8.1.1.4. 基礎
8.1.1.4.1. 結論
8.1.1.4.2. ベタ基礎
8.1.1.4.3. 布基礎
8.1.2. ハウスメーカー
8.1.2.1. タマホーム
8.1.2.1.1. 一戸建て70m2
8.1.3. 建物種類
8.1.3.1. マンション
8.1.3.1.1. メリット
8.1.3.1.2. デメリット
8.1.3.1.3. 特徴
8.1.3.1.4. 選定条件
8.1.3.1.5. 確認事項
8.1.3.1.6. BM費用
8.1.3.2. アパート
8.1.3.2.1. メリット
8.1.3.2.2. デメリット
8.1.3.2.3. 特徴
8.1.3.2.4. 選定条件
8.1.3.2.5. 確認事項
8.1.3.2.6. BM費用
8.1.3.3. 戸建て
8.1.3.3.1. デメリット
8.1.3.3.2. 特徴
8.1.3.3.3. 選定条件
8.1.3.3.4. 確認事項
8.1.3.3.5. BM費用
8.1.3.4. 区分
8.1.3.4.1. メリット
8.1.3.4.2. デメリット
8.1.3.4.3. 特徴
8.1.3.4.4. 選定条件
8.1.3.4.5. 確認事項
8.1.3.4.6. 設備
8.1.3.4.7. BM費用
8.1.4. 購入時諸費用(7〜8%)
8.1.4.1. 仲介手数料
8.1.4.2. 印紙代
8.1.4.3. 登記費用
8.1.4.4. 火災保険
8.1.4.5. 銀行融資事務手数料
8.1.4.6. 固定資産税
8.1.4.7. 都市計画税
8.1.4.8. 不動産取得税
8.1.5. 収益指標
8.1.5.1. K%(ローン定数)ローンコンスタント|ADS/LB
8.1.5.2. FCR(総収益率)フリーアンドクリアリターン|NOI/総投資額
8.1.5.3. CCR(自己資本配当率)|キャッシュオンキャッシュリターンBTCF/EE/BTCF
8.1.5.4. PB(自己資本回収期間)|ペイバック E/BTCF
8.1.5.5. DCR(負債支払安全率)|デットカバーレシオNOI/ADS
8.1.5.6. BE(損益分岐点)ブレークイーブンポイント(OPEX+ADS)/GPI
8.1.5.7. LTV(ローン資産価値比率)ローントゥバリュープレゼントバリュー |LB/V (バリュー)
8.1.5.8. NPV(正味現在価値)ネットプレゼントバリュー
8.1.5.9. IRR(内部収益率)インターナルレートオブリターン
8.1.5.9.1. IRRという共通の尺度であらゆる投資を評価することにより、どの投資案件がもっとも有利なのかを比較できる
8.1.5.9.2. 8%のIRRが見込まれる投資案件に5年間の投資をすることは、8%複利の定期預金に5年間お金を預けた場合と、最終的にぴったり同じ利益になる
8.1.5.10. NAV（純資産総額）
8.1.5.10.1. いま不動産を売却して、売却益に対する税金を支払って投資を終了させた場合、結局、通帳残高はいくら残るのか｣という解散価値がNAVです。
8.1.6. 収益計算
8.1.6.1. 減価償却の有無は投資リターンにそれほど影響しない。
8.1.6.2. 減価償却が終わった以降は税引後CFが急減する一方、純資産の増加スピードは安定的であるため
8.1.6.3. 融資期間を長く取る際の注意点としては、融資期間が長いので元金債務が減りにくく、出口戦略をどうするのか、シミュレーションが必要
8.1.6.4. 不動産投資の利益は、すぐに得られる賃料からのCFと将来の売却時に現金化される含み益の2つに分かれます。
8.1.6.5. いずれも純資産は順調に増えているのにCFが出なくなっただけなのです。
8.1.6.6. 賃料収入から得られるCFでも、銀行借入など財務活動によるCFでも、自由に使える現金が増加して、経営や生活が安定することに変わりはありません。そのため、賃料から得られるCFばかりにとらわれず、いかに純資産を増加させるかに着目することが重要なのです。純資産の蓄積は、多くの場合、何らかの方法で現金化することができるからです。
8.1.6.7. 物件を保有することにより得られる正味利益は、毎年の賃貸NOIの積み上げであり、物件を保有するために必要なコストは借入金利と税金であること
8.1.6.8. 「含み益」は土地の持分という形で蓄積されていきますので、将来にわたって土地価格が下落しない場所を選ぶことが重要
8.1.7. マインド
8.1.7.1. 不動産投資は「知恵」と「経験」の蓄積で勝ち負けが決まる
8.1.7.2. 収益物件の運用においては、利回りが高いことに加えて、いかに物件価格が下がらない物件を取得していくかが大切になります。なお、収益物件においては土地値以下にはなりません。どんなに賃料収入が低くても、その物件の更地価格、つまり土地値がその物件の下限になるからです。そのため、できるだけ土地値の高い物件を買う方がリスクも少なくなります。
8.1.7.3. 最適解
8.1.7.3.1. 価格が下がらない物件を適切な価格で適切な融資で取得する
8.1.7.4. 駅近の優位性があるのは、1日乗降者数が二万人以上ある駅かつマルチニーズが狙える駅
8.1.7.5. 購入基準
8.1.7.5.1. 3割高くても欲しいなら買う
8.1.7.6. 良い物件とは出口の選択肢が多い物件
8.1.7.7. 不動産市場が過熱しているかどうかを見るためには、金融経済の状況を把握することが必要
8.1.7.8. 不動産サイクルが生じる要因
8.1.7.8.1. これまでの不動産市場の流れをみてきてわかるように、不動産や株などの資産価格の変動は大きくは金融政策に左右されています。1980年代後半の日本や2000年代中盤の米国の不動産バブルは、いずれも直前の金融緩和状態から政策金利を5〜6%に引き上げたことが崩壊の一因になっています。同様に米国の2000年前後のITバブルや、古くは1929年の世界恐慌前のバブルも、それぞれ政策金利を6.5%、6%に引き上げた後に崩壊が始まっています。 もっとも、日本のバブル崩壊やリーマンショック後は世界的に超低金利となっており、従来の金利操作による伝統的な金融政策が効かなくなっているため、日本においてはほぼ20年間、ゼロ金利からマイナス金利、量的緩和などの非伝統的金融政策がとられています。今回の2013年以降の資産価格の上昇も、日銀によるETFやREITの買い入れを含む、これら一連の金融政策によるものです。
8.1.7.8.2. また不動産価格は、直接的には銀行の貸し出し姿勢によって左右されます。不動産は高額であるため、富裕層が即金でマンションなどを買う場合は別として、通常は価格の大半が借り入れによるものです。このため、取引当事者が価格を決めたとしても、ローンが付かなければ現実の不動産取引は成立しません。銀行による過剰な信用創造が資産価格を押し上げ、バブルを生成し、その後の信用収縮が価格を暴落させ、経済を長期にわたり低迷させます。単純な話ですが、これが不動産の価格サイクルの主要な原因の一つです
8.1.7.9. 物件価値の下落が借入金返済スピードより遅く、いつでも売却できる物件を購入すること
8.1.7.10. 万一物件金額が市況の変化で下がり、すぐに売れない状況になったとしても保有し続けるという選択ができるようにキャッシュフローが回る物件を購入すること
8.1.7.11. 不動産投資で最終的に目指すのは、どんな不測の事態が起こったとしても、安定的に収入が得られる状態です。言い換えると、借入返済をどんどん進め、物件の市場価値より借入金額を少なくしていくことです。
8.1.7.12. 外壁の色や見た目は、入居率とはあまり関係がない」と
8.1.8. 新築
8.1.9. 中古
8.1.9.1. 一般的には賃料の下落リスクが、新築のように大きくない
8.1.9.2. 物件購入後にキャップレート（期待利回り）の上昇もほとんどない
8.1.9.3. 物件価格に占める土地値の割合が大きいため、価格下落も新築物件に比べれば小さくなるのが一般的。そのため、価格下落リスクが少ない（小さい）
8.1.10. 傾き
8.1.10.1. 軟弱地盤
8.1.10.1.1. 地盤そのものが弱く建物が不同沈下（不揃いに沈下を起こし、傾くこと）してしまうことがあります。こちらは特に建物自体に問題があったわけではありませんが、不同沈下を起こすと、本来まっすぐであるべき床や柱が傾いてしまうので、当然の結果として建物に大きなダメージが及んでしまいます。地盤が弱いというのは特に人工的に盛り土をした土地、傾斜地、シルト（沈泥）や粘土分の多い、多量の水分を含んだ地盤などを指しています。これらの地盤は特に危ないものとしてチェックが必要です。
8.1.10.2. 地盤調査をしていない
8.1.10.2.1. こちらも地盤に関わる原因です。平成12年の建築基準法の改正により、建築物の基礎の構造は、国土交通大臣が定めた方法にしなければならないことになりました。（建築基準法施行令38条第３項）したがって国土交通省告示１３４７号により、地盤の長期許容応力度に応じて基礎の種類を選ぶことになります。長期許容応力度とは、建物それ自体の固定荷重や家具などの積載荷重に対して、構造体の各部材に生じる、抵抗力の限界のことを指します。この長期許容応力度を算定するためには地盤調査を行う必要があり、実質的に地盤調査が義務付けられていますが、改正前、つまり平成12年より前に建てられた物件は、適切に地盤調査をしていない可能性が高いのです。結果として地盤の様子が把握できないため、必要な補強工事を実施していない建物が多くなります。要するに、平成12年よりも前の築年の物件は、地盤についてより入念なリサーチが必要ということです。
8.1.10.3. 地盤が原因で傾いている場合
8.1.10.3.1. こちらは基本的には棟全体が傾いている可能性が高いため、購入を見送っています。地盤が傾いている場合の兆候としては、土間の亀裂、基礎の亀裂、サッシの開閉不良などがあり、これらの情報をもとに総合的な判断をしています。もちろん、地盤が原因で傾いている場合でも対処法がないわけではありません。確実に修復するのであれば、アンダーピニング工法や確実性では劣るものの、前者より安価な硬質ウレタン注入工法といった方法があります。しかし前者になると１０００万～２０００万円、後者でも５００万～１０００万円と費用が莫大にかかり、かつ建物にも負担がかかるため、当社ではこのような是正工事は実施せず、購入を見送ることにしています。
8.1.10.4. 傾きの度合いによる購入判定
8.1.10.4.1. ・３／１０００未満の勾配の傾斜
8.1.10.4.2. ・３／１０００以上６／１０００未満の勾配の傾斜
8.1.10.4.3. ・地盤が原因で６／１０００以上傾いている場合
8.1.10.4.4. ・施工精度が原因で６／１０００以上傾いている場合
8.1.11. シロアリ
8.1.11.1. 発生している可能性が高い現象
8.1.11.1.1. ・床の沈みが大きい
8.1.11.1.2. ・床鳴りがする
8.1.11.1.3. ・玄関のドア枠の下部などが腐っている
8.1.11.1.4. ・ゴキブリが頻繁に発生している（ゴキブリの死骸が多く見受けられる）
8.1.11.1.5. ・基礎の高さが40㎝以下である
8.1.11.1.6. ・基礎が布基礎で土が剥き出しになっている
8.1.11.1.7. ・窓に結露が多く発生している
8.1.11.1.8. ・クロスにカビが大量発生している・近くに林がある
8.1.11.1.9. ・風通しが悪くジメジメしている
8.1.11.1.10. ・基礎などに蟻道が見受けられる
8.1.12. 雨漏り
8.1.12.1. 雨漏りが起きるための条件
8.1.12.1.1. 1. 雨水が通り抜ける孔 (隙間) が存在すること。
8.1.12.1.2. 2. 孔の周りに雨水が存在すること。
8.1.12.1.3. 3.孔を通して雨水が移動するための力が働くこと。
8.1.12.1.4. この3つがすべてそろうことです。このうちどれか一つでも無くせば雨漏りは起きません。このうち、水を止めるのに有効な材料を用い、孔をふさいで雨漏りを防ぐのがいわゆる防水です。しかし、孔をふさがなくても、孔の周りに雨水を近づけないようにすること、孔を通して雨水を移動させる力を働かないようにするか、雨水の移動が起きても途中まででそれ以上進まないように孔の位置や形状、寸法を工夫することで雨漏りを防ぐことができます。現在のように防水材料が普及するずっと前から行われてきた建物の雨対策は主にこの方法であり、これが雨仕舞と呼ばれます。
8.1.12.1.5. 木材を濡らさないようにすることが、 木造住宅の耐久性を 高めるポイント
8.1.12.2. 軒の出が少ない
8.1.12.2.1. 住宅瑕疵担責任保険法人が2010年以降に保険契約した住宅の雨漏り瑕疵発生状況について行った調査結果を分析したところ、軒の出が柱芯から15~25cm未満の部位での瑕疵発生率は、軒の出がそれ以上の部位での発生率に比べて約5倍高かったというデータがあります。
8.1.12.3. 小屋裏換気
8.1.12.3.1. この実験では、 図 I-7 のような住宅の縮尺模型3体をミネソタ大学 の人工気象室に設置し、 室内 : 温度 21.1℃ 相対湿度40%、 外気 : 温 度-23.3℃の条件の下で、 小屋裏に置いたアルミニウム板上に氷結した 結露水量を計測し、小屋裏の自然換気量の違いによる差を検討している。 実験の結果、 天井面積 1ft² 当たりの24時間結露水量は､ 小屋裏換気な しの試験体で3グラム、 換気口面積 / 天井面積比1/576相当の試験体で 0.16グラム、同1/288の試験体では発生なしであった。の結果から、小屋裏の結露防止に外部との換気が有効であると結論付けている。 FHA (Federal Housing Authority 連邦住宅局) の住宅構造基準 (Minimum property requirement) は、 現在のようなModel Building Code が出来る前に戦前から使われていた住宅各部構造の規定である が、 1942年の改定時に小屋裏換気の基準として、 天井面積に対する換 気口面積の比を1/300以上とすることが明記された。
8.1.13. 擁壁
8.1.13.1. 2006年建築基準法の改正で、それ以前の擁壁は既存不適格の可能性が高い
8.1.14. 出口戦略
8.1.14.1. ①買い手の融資には 「融資期間」が取れるか?
8.1.14.2. ②物件評価をした時に「融資額」は付いてくるか?
8.1.14.3. ③融資対象エリアの金融機関は多いか?
8.1.14.4. 不動産市況が購入時より活況になり、物件金額が上がったタイミング
8.1.14.5. 減価償却が終わったタイミング、デッドクロス（経費になる減価償却費より、経費にならない元金返済金が上回る状態のことで、後述します）、次の買い手が十分な融資期間を取れる建物築年数の時などが挙げられます。例えば新築一棟木造アパート投資を考えた時、売却出口の時期は、築10～15年の間となります
8.1.15. 土地を軽視しない理由
8.1.15.1. ①購入、売却時共に、金融機関の融資評価に影響する
8.1.15.2. ②将来的な売却（出口戦略）時に売買価格に影響する
8.1.15.3. ③将来再建築する際に、建築できる建物に影響する
8.1.16. 退去時修繕費目安
8.1.16.1. 一坪15,000円
8.1.17. 還元利回り査定
8.1.17.1. 還元利回りの査定に当たっては、前記の目安を参考に、まず対象不動産が新築の状態で存在していた場合の還元利回りを査定し、この利回りに、築年スプレッド（10年未満は0.1％、10年以上20年未満は0.2～0.3％、20年以上30年未満は0.3％以上が目安）や借地（流動性が劣ることを考慮し+0.1％以上）、共有や区分所有（オーナーの自由度や流動性が劣ることを考慮して+0.1％以上）などの要因を考慮して還元利回りを査定します。
8.1.18. ペット
8.1.18.1. 賃貸借契約書に退去時にペット飼育に起因する汚損部分のリフォーム費用が借主負担
8.1.19. リフォーム
8.1.19.1. 分離発注
8.1.19.1.1. 〈分離発注〉 一括発注と対局にあるのが、分離発注という発注方法です。通常、元請会社（リフォーム会社や管理会社）はオーナーから一括で工事を請け負うと、各専門業種に応じて下請業者へ工事を発注しています。分離発注の場合は、オーナーが直接この各専門業種へ工事ごとに発注をします。元請け会社を通さない分コストダウンができるのが最大のメリットです。ただし、この手法は初心者がいきなりできるものではありません。それなりに工事の知識が必要です。専門業者に効率よく工事をしてもらうためには、緻密な段取りと、交渉が必要です。その力が付かないうちから分離発注をしてしまうと、逆に高くつく事になります。また、それなりに手間もかかるので時間的に余裕がある人でなと難しい場面もあります。
8.1.19.2. 〈一括発注〉 最も一般的な発注方法が一括発注です。管理会社やリフォーム会社など、どこか一社にまとめて工事の依頼をする方法です。最大のメリットは手間がかからないということです。窓口が１箇所で済むため自分の意思を伝えるのも、担当者へ電話一本で済ますことができます。総合的なノウハウを持っている工務店であれば、機能性やデザイン性のあるリフォームを提案してくれます。 デメリットは、金額が高めであるということ。高めといっても、信頼の置ける会社で相場の範囲内であれば私はいいと思います。本来は一括発注で安定した経営ができていないといけません。ここで問題なのは、一括発注は頼む会社によって金額に大きな差が出ることです。信頼して長年付き合っている業者が、実は相場を逸脱した、高額な業者の可能性も充分にあります。せっかく大きく稼ぐことができる物件を所有していても、高額リフォーム会社と提携した賃貸経営は、その利益を吸い取られている状態です。高額リフォーム会社かどうかを見抜く力が必要です。
8.1.19.3. 〈ＤＩＹ〉 メリットは言うまでもなく、工事代が安く済むことです。今は、ホームセンターへ行けば専門業者並みにあらゆる商品を仕入れることができます。金額も専門業者の仕入れと大して変わりません。デメデメリットは自分でやるので、時間がかかるという事です。賃貸経営以外にサラリーマンをされている場合は、休日だけしか工事ができません。工事の規模によっては何ヶ月もリフォームに時間をかけているサラリーマン大家さんもいます。家賃が入らない時期が長くなればそれだけ利益を溶かしている事になります。ＤＩＹを実施するかどうかは、コストダウンできる金額と家賃が入らない期間とのバランスを見極める必要があります。とはいえ、ＤＩＹはできれば一度経験することをお勧めします。工事を自分でやってみることで、実際にかかっている材料代と手間を体感することができます。工事の大変さを、身を以てした経験は、今後専門業者と交渉する時に間違いなく役に立ちます。ＤＩＹができる大家さんは、分離発注も出来るようになります。具体的な工事のやり方も、ＹＯＵＴＵＢＥなどの動画で紹介されているので一度は挑戦してみてください。
8.1.19.4. 見積り金額の違いは「仕入れ原価＋経費＋儲け」の違いであり同等規模の会社はこの違いにそんなに差がありません。せいぜい１割〜２割程度の差です。金額の違いは、会社の規模と考え方で大きな差が出ます。
8.1.19.5. 理想的な会社は一人親方で仕入れも施工も親方がやっている会社です。おまけにプラン提案もできて、そこそこセンスのいい親方に出会うことができたら、それは一生をかけて付き合うべき相手だと言えます。 それぞれの会社の事情によって金額が大きく変わるのがリフォームです。その金額の差を見極めるためには、規模が違う会社から見積もりを取ることで比較検討することが大きなコストダウンにつながります。
8.1.19.6. 発注者（安く建てたい）と施工者（高く受注したい）の間では基本的に利益が相反する
8.1.19.7. 賃貸経営業を継続していく中で発生する支出は様々です。その全てにおいて、要不要、高い安い、優先度の高い低い、緊急性の有無を常にジャッジし続けなければいけません。 このジャッジが間違っていたとしたら、不必要なものに余分なコストをかけてしまったり、掛けるべきコストを掛けなかっとことで大きな機会損失を招いてしまったりします。
8.1.19.8. 管理会社に丸投げの大家さんでも、抑えるべき数字とポイントが分かっていれば、うまく経営していくことは可能です。問題は、管理会社に丸投げの上に依存しきっている大家さんです。 依存とは、自分が所有する物件の状態を把握することなく、管理会社に運営の全てを委ねている状態。自分で考えることをしていない状態です。 依存している大家さんは管理会社がやっている事に対して疑問を持つことはありません。継続的に自分の銀行口座に家賃の入金があり、安心して豊かな生活を享受することができていることに満足しきっているのです。しかしよく考えてみてください。 管理会社の役割は「物件の管理をして、空室を埋めて、リフォー
8.1.19.9. リフォーム工事をする」ことであり大家さんの利益を生むことではありません。あくまでも決められた業務をこなした報酬として利益を得ています。管理会社に依存しきっている大家さんはこの本質を理解できていません。 もし、管理会社が本気で自分たちの利益だけを追求した場合にどうなるでしょう。本来、やらなくてもいい工事を提案したり、極端な家賃の値引き交渉もするかもしれません。相場から逸脱したような高額な工事金額を請求する場合もあるでしょう。しかも、管理会社は大家さんが毎月どれだけの家賃収入を得ているかも把握しています。大家さんが支払えるギリギリの範囲を突いてくるかもしれません。こうなってしまうと、大家さんと管理会社の利益は完全に相反することになります。おそらく依存しきっている大家さんはこんな状況になっても依存し続けます。 気付いた頃には、ローンの返済と、税金の支払いに追われ、物件を手放すか、貯金を崩すことになってしまいます。 もちろん、大家さんの利益を最優先に的確な提案をしてくれる管理会社がほとんどだとは思います。それでも、その適性を見抜けるかどうかは大家さんであるあなた次第です。賃貸経営は常に変化していきます。建物が古くなったり、近所に新築が建つなどです。あなた自身の環境も変化していきます。常に新鮮な情報を入手して、相場感を養い、自分の資産状況とのバランスを見極めます。ライフスタイルの変化に応じて、自分の判断基準も変化していきます。人それぞれの状況によって答えは異なります。家賃を下げるかリフォームするかは、今のあなたの状況に合わせて総合的に判断し決断しなければいけません。 業者は依存するものではなく、自分の思い描いた事業プランに合わせて必要な業務を代行してくれるパートナーです。賃貸経営がうまくいくかどうかは、すべてあなた自身の行動と決断にかかっています。
8.1.20. 経費率
8.1.20.1. ①実質収入：満室時の９２％ ②管理修繕費＝満室収入×経費率 ●経費率（％）＝９＋（築年数／３） 例：築３年なら９＋（３／３）＝１０％ 築３０年なら９＋（３０／３）＝１９％ ③固定資産税：実費。不明な場合は、建物評価×０．０１２ ④エレベーター：実費。不明な場合は５０万円
8.1.21. 売買
8.1.21.1. です。不動産屋のフリをして、依頼先不動産会社に「東京ハウス不動産の田中（名前はなんでも可）と申します。◯◯町の◯◯万円の戸建てはございますか」と電話すればいいのです。バレないか心配かもしれませんが、大丈夫、絶対にバレません。新しい物件を出した不動産屋には、色々な不動産屋から物件確認が一日中入るのです。知らない不動産会社からかかってこようが、気にするわけがありませんし、そもそも電話番をしているパートの女性が不動産屋の名前なんて知らないのです。 もし、売り出してすぐの物件に物件確認をして「あります」と言われたら「ありがとうございます」といって電話を切ってください。この場合、あなたの物件は「こんな値段じゃどうせ売れないし、商談中にするまでもない」と思われている可能性があります。価格を考える必要があるかもしれません。 これを聞くと、どう答えようが悪いように解釈していると感じるかもしれません。しかし、これが不動産業界の現実なのです。
8.1.22. 相続
8.1.22.1. 不動産を保有すれば、金融資産を保有している場合に比べ、相続する際の物件の評価額が、実際の価値に比べ相当低くなります。そして物件を賃貸すれば、更に評価額が下がる仕組みとなっているのです。つまり、不動産を保有し賃貸すれば、相続税をかなりの程度節税できるのです。
8.1.22.2. 不動産投資家と実需で（自分が住むため）購入したいサラリーマンがいたとします。両者のうち、投資家は自分が基準とする利回り以上の物件を買わないと収益性が悪いのでその基準以下の利回りの物件は買いません。片や実需のサラリーマンは、自分の給与水準や同様の実需の物件の相場を見て分相応のものしか買いません。ここで、この二人に加え、富裕層でとにかく相続税を減らしたい人がいたとします。この人は、一般のサラリーマンが買えるかどうかとか、投資家が求める利回りが出ているかとは無関係に、ただただ節税になるという観点から高額で優良な物件を買います。つまり、投資家と実需者、そして節税者の間で、許容できる価格感に大きな隔たりができているのです。 一般に、価格に厳しい順から並べると、投資家＞実需者＞節税富裕者ということになります。特に、節税富裕者のターゲット価格とその他の人々のターゲット価格の隔たりは非常に大きいのです。また、最近では、アジアを中心とする外国人投資家もその存在感を高めています。上記の分類では、国内の節税富裕者と同じ範疇に属すと言ってよいでしょう。
8.1.22.3. 3. 長期ではコンパクトシティ化を見据え中心になるエリアを想定し投資する 長期的には、全国的にコンパクトシティ化が進みます。コンパクトシティとは、種々定義はありますが、ここでは「住民が一定程度集まって住み、そこに必要な都市機能と公共サービスを集中させ、良好な住環境や交流空間を効率的に実現する「集約型都市構造」を持つ都市」とでも定義しておきましょう。つまり、人口動態の視点から言えば、将来各自治体で人口が大きく減少していくので、役所や病院、商業施設等の公共施設・生活必要施設・利便施設は一つあるいは少数の拠点に集約させ、住民もなるべく近くにまとまって住む、あるいは少なくとも拠点間で移動ネットワークを形成できるようなエリアに住むようにすることです。少し難しいかもしれませんが、コンパクトシティ化を睨んで、コンパクトシティの中心になりそうなエリアないしはそれに近いエリアに投資すべきということです
8.1.23. 外壁塗装
8.1.23.1. 「中塗りと上塗りって同じ塗料だから、同じ色で塗るんですよね？」この質問は業者の本音を聞き出すためのものです。この反応でその業者が普段から色を変えて塗って写真を提出しているかどうかが分かります。「そうですね！ 下塗りは違う色ですけど中塗りと上塗りは同じ色です」このように答える業者は二流の業者か手抜き業者です。逆に「中塗りと上塗りを同じ色で塗ると塗り残しが出るので、私どもは色を変えて塗っています。その証拠として工程毎の写真をお客様に提出しています」このように答える業者こそが信頼できる一流の塗装工事店なのです。
8.1.23.2. 樋・軒・破風・水切り・雨戸・庇といった部分ですが、この中にはちょっと分かりにくい言葉もあるので、一番良いのは逆に塗らない箇所を書面にしてもらうことです。そこに書いていない箇所についてはすべて塗るということなので最も確実な方法です。ただ２階バルコニーの床・外の門や塀・雨戸・戸袋。この４箇所だけは本当に食い違いやすい部分なので必ず確認するようにしてください。「塗らない箇所：樋・２階バルコニーの床・外の門と塀」このように見積書に書くことが一番確実です。
8.1.23.3. 塗装工事以外の費用（次の５つ）が含まれているかどうかを確認してください。 １ 足場費用 ２ ネット養生費用 ３ マスキング費用 ４ シーリング（コーキング）工事費用 ５ 高圧洗浄費用等
8.1.23.4. 者が逆らうことはできません。工事を断った瞬間、仕事が貰えなくなる可能性があるため、明日や来月の給料がもらえなくなる可能性があります。そのようなことから、多くの下請け業者である塗装会社は、たとえ赤字だとしても元請けからの仕事を断ることはできません。手抜き工事をしたくなくても、しなければいけないのが現状なのです。
8.1.23.5. 塗装のはがれ・ふくれクラック（ひび割れ）チョーキング現象コケや藻の発生色あせコーキングの劣化木部の塗装の剥がれ鉄部の錆び
8.1.23.6. 広告を出している会社さんは元請けで、仕事を取ってきては、職人さんにやらせてマージンを取る形で成り立っています。
8.1.23.7. 口下手な職人さんが多いので、自ら営業して仕事を取ってくるのは、一番苦手なことで、慣れない仕事なのでうまくいかないことを本人たちが一番よく知っているのです。
8.1.23.8. ①塗装工事の訪問営業で、「今日契約してくれれば、半額にします」と話してくるような会社は出来るだけ避けること。 ②新聞広告や、折り込み広告で入ってくる、あまりにも安い金額の会社は信用しない事（職人集団のような、塗装工事店がやっている場合は除く） ③パンフレットに乗せるため、塗装し終えた家の写真を使わせてくれれば値引きします。という業者はさける。 これらは、すべて塗装営業会社で、高い中間マージンを取っていたり、実際に工事に従事する職人さんへの下請け金額は低いと考えられるので、できるだけ避けた方が良いです。 塗装の仕事だけを取ってくる会社は、基本営業会社ですので、塗料や塗装工事の技術的なところを知っている人は少なく、現場管理も下請けにすべて任せるところが多く、責任の所在が不明確です。 また、その安い金額でやっていける職人さんも、もしかしたら、現場のルールが厳しい一流の塗装現場で働けない方だったり、マナーや技術が優れていない可能性も考えられます。
8.1.23.9. いつも感じるのですが、飛びぬけて「へたくそ」な職人さんはいません。 いつも塗装の仕事をしているので、塗装技術はそれほど、どの職人さんも変わらないように思えるのです。（上手な人は結構います！） 作業のスピードや、手際の良さには差が出ますが、「塗る」という作業は、一般住宅の塗り替え工事においては、あまり大差はありません。
8.1.23.10. どの職人さんも共通したことがあります。 それは、 ① 営業やお客様との打ち合わせが比較的苦手。 ②出来るだけ「塗る」作業だけに専念したい。 ③塗装以外の細かい作業はあまり好きではない。 という事です。 という事はつまり、塗るのはとにかく得意だけど、そのほかのことをやってくれる「現場監督」「現場管理者」がいると、作業しやすい！という事です。 一口に塗装リフォームといっても、工事が終わるまでには様々な工程があります。 ① 打ち合わせ、ご契約（見積もり提出やご説明、契約書を交わす） ② 工事の日取りを決める。工期を決める ③ ご近所さんに挨拶に伺う ④ 足場組み立て工事 ⑤ 高圧洗浄をして建物をきれいに洗い流す。 ⑥ ペンキがついてはいけない窓やエアコンなど、細かくビニールなどで覆って養生 ⑦ 痛みのある個所の補修修繕作業 ⑧ 下塗り塗装 ⑨ 中塗り塗装 ⑩ 上塗り塗装（一般的には、３回塗りが標準です） ⑪ 仕上げ検査 ⑫ 足場解体 ⑬ 引き渡し。 と、簡単に書きましたが、職人さんがとにかく得意なことは、 ⑧番から⑩番の「塗る」という作業です。 塗ることに付随した作業として、⑤番から⑦番の下準備や補修作業です。 そのほかの最初の営業や日程・工程を組んだり、ご近所さんへのご挨拶、足場業者への手配、仕上げの検査や引き渡し作業など、事務的な仕事や打ち合わせや作業の流れを決めたりする作業が苦手なのです。 職人さんは、自分たちが一番得意な「塗る」作業に専念したいのです。 という事は、安全・快適に作業をするための、「作業環境」を整えてあげる「現場管理者」がいてくれて、不得意な事をやってくれること。 それから金額面でいえば、限界までぎりぎり安くした、安すぎるリフォーム金額ではなく、いわゆる相場の請負金額だった場合は、現場管理者がいて、管理をしっかりやってくれる分、人の目がありますので、手抜き工事になる可能性は極端に低くなります。 参考までにですが、私達は、どのように職人さんとコミュニケーションを取り、責任分担しているかといいますと、 ① 最初の契約から打ち合わせは、すべて専任の現場管理者が行う。
8.1.23.11. 積算資料ポケット版 リフォーム編
8.1.23.12. 国土交通省の管轄ですが、中身は「公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター」というところが、２０１０年４月から行っている、素晴らしいサービスです。 すごいところは、「リフォーム見積チェックサービス」では、チェックポイントをまとめて解説されていて、あなたの見積書に該当する箇所があるかどうか、自分で判断できることと、 最悪困った場合は、出された見積書を送ると、なんと！「電話で助言」をしてくれる点です。
8.1.23.13. リフォーム見積の標準的単価や平均値などが、かなり細かく乗っているので参考にしてみてください。 もちろん足場の金額や、塗料の平均的な単価、などかなり細かく乗っているのでお勧めです。
8.1.23.14. のか、塗り終えた後を写真にとってもらうのです。作業の途中経過と流れを写真に写すのです。 ここで大切なところは、どうやって施工してきたのか？を写真にとってもらうことなのです。 汚れやカビはどうやって除去したのか？などは塗ってしまったあとではやったのかやってないのかわかりません。 「手抜きは隠れてしまうところで、実行されるわけです」カビや汚れを除去した写真、下塗りをやっている写真、中塗りをやっている写真、上塗りをやっている写真があれば、一日中監視していなくとも、それを確認することができます。 当然かなりの枚数の写真が必要になってきますが、実際施工しているこちらから言ってみれば、わずらわしい作業かもしれませんが、これで施主様がよろこんでくれるならこちらも喜んでやります。
8.1.23.15. 職人さんは、口下手で寡黙な人が多いですが、実は話好きだったり、ものすごく優しかったりするのです。 そして自分の仕事に誇りをもって取り組んでいる人が多いので、騙そうとすることを率先してやっている人は本当に一握りの人たちだけなのです。
8.1.23.16. 外壁面積を記載せず、どこを塗装するか記載せず、すべて「一式」で終わらせている見積書はダメな見積書です。 このような見積書を作る会社は外壁面積を測っておらず、家の状態もしっかりと見ていない可能性があります。いい加減な見積書を作る会社は仕事も雑で信頼できない可能性が高いです。
8.1.23.17. 自分で調べずリフォーム会社に任せっきりにしてる人」が失敗してしまう可能性があります。
8.1.23.18. 破風板は屋根の脇にある板のことをいいます。ここも塗装が必要になりますが、ここは雨風が一番当たりやすいので傷みやすいです。 そのため塗装回数は基本的に３回塗りです。傷みがない場合は２回塗りでも大丈夫ですが、上の写真のように木の地が出ている場合は３回塗装しないといけません。 もしこのような状態なのに見積書に「破風板２回塗り」となっていたら塗装回数が少ないかもしれません。そういう場合はその会社に「本当に２回塗りで良いのですか？」と聞いてみましょう。
8.1.23.19. 養生作業をしっかりとおこなう塗装会社は全体的に良い仕事をしてくれるでしょう。
8.1.23.20. 大手ハウスメーカーの料金設定は、塗装専門業者の相場の1.5倍～2倍
8.1.23.21. 本来であれば外壁塗装の事をよく理解している人が、見積もりをし、お客様からの要望を聞くのが理想だと言えるでしょう。その条件に該当するのが、下請け業者を使う業者ではなく、直接お客様から依頼を受ける専門の塗装業者だと私は考えます。 何より、職人の技術や経験の違いが歴然です。 自分の仕事に誇りを持っている職人はどんな環境でも 手抜き工事なんてしません。丁寧でお客様に喜んでもらえる、そんな外壁塗装をするはずです。 職人なので、営業マンのように話す事は得意ではない人も少なくありません。 専門店でも職人気質の無愛想の方がいます。ただ、皆さんが、話しにくい、言いにくいと、見た目に問題があると思ったら、見積もり段階で断る方がいいでしょう。 ただ、専門店としてやっている親方などは、礼儀正しく、真面目で、誠意を行動で示してくれる方も多いと思います。早く終わせる事しか考えていない下請けの専門店の職人とは根本的に違うと思います。
8.1.23.22. 1番の理由はお金にあります。先ほどから話しているように、同じ100万円という料金を支払っていても、職人が受け取っている金額は大きく違っているのです。 下処理をきちんとしない塗装業者の職人の大半は下請け業者の職人です。大手ハウスメーカーや訪問販売からの下請け、もしくは孫請けで仕事を請けているため、多額の中間マージンを引かれてしまいます。 その結果、安い賃金で働く事になってしまいます。さらに下請けの職人は1現場いくらという契約になっているため、安い賃金で稼ぐためには数をこなす必要があります。そのため、手抜き工事で（業者によっては当たり前と思っている）さっさと終わらせようとするのです。 もちろん、生活のために仕方なくしている行為だとしても、
8.1.23.23. 「職人」とは、手に職がある人、熟練の技術を備え、モノを作り出す人の事です。本来職人とは、職人気質という言葉が表しているように、技術を探求し自分の仕事に誇りを持ち、金銭や時間的制約などのために自分の意志を曲げたり妥協したりせず、納得できる仕事しかしないものと考えます。
8.1.23.24. 地域に密着し自社の職人で作業を行い、アフターサービスをしてくれる業者を選ぶ
8.1.23.25. 下請け、孫請けで働く作業員になると、 低賃金すぎて真面目に働くだけでは生活が困窮してしまいます。 そうなると職人としてのプライドよりも、生活のために手を抜いた仕事で数をこなし、生活出来るだけの収入を稼ぐ事が先決となる。 そんな人が残念ながら増えてしまい、建築業界の手抜き工事が問題視されています。
8.1.23.26. お客様自身もご近所さんに対して、挨拶をしておくべきです。
8.1.23.27. 追加料金がでるとしたらどのような場合か。その時、料金はいくらかかるかを、確認しておきましょう。
8.1.23.28. ブログのページがあるにも関わらず、全然更新されていない業者は、あまり良いとは言えない
8.1.23.29. 職人の入れ替えが激しい会社も避けますね。 職人の入れ替えが激しいという事は、職場環境や人間関係に問題があり、辞めてしまう職人が多い事を意味しています。職人を大事にできない会社が、お客様には満足のサービスを提供出来るのかと言えば、当然出来ません。
8.1.23.30. 外壁塗装はまさに職人のレベル＝外壁塗装の品質につながる職務内容ですから、職人が育たない、職人を大切にしていないと分かる業者や職人の入れ替わりの激しい会社は根本的な問題があるように感じますね。
8.1.23.31. 下塗り塗料（壁面と塗料をつけるための接着剤） ①シーラー 昔はよく使われたが今は、余り使用しない。安い。 ②エポサーフ 窯業サイディング壁に使用される。 ③弾性エクセル モルタル壁に使用される。（効果がたかい）
8.1.23.32. シリコンセラ
8.1.23.33. シリコンセラ
8.1.23.34. 工程ごとの写真をとってもらう
8.1.23.35. クレジットを、使用できるかどうかも判断材料になります。 今は、クレジット会社の審査がとても厳しいので、使用できるかが判断になります。
8.1.23.36. 可塑剤（かそざい）」が塗膜を溶かしてしまう
8.1.23.37. 可塑剤の成分が入っていない、コーキング剤を使用すればいいのです。 このコーキング剤を、「ノンブリード」といいます。
8.1.23.38. 安心できる会社は「五方良し」 「五方良し」とは５人が皆幸せになること。 その５人とは下記の５人になります。 ① 社員とその家族 ② 仕入先・協力業者とその家族 ③ お客様 ④ 地域住民 ⑤ 株主
8.1.23.39. モルタル壁
8.1.23.39.1. ポイント① 一般的に塗装の目安は、十年くらい。 少々のヘアークラック（ひび）や、防水が切れた程度では問題がない。下層の防水紙が弾いてくれる。 素人営業マンが、壁を触って白い粉（チョーキング）を見せながら、防水がきれて、大変だと言う様だが、ほっておけばよい。 ポイント② 不自然な縦のひび割れは要注意。専門家に見てもらう。 これは、家の躯体に問題がある可能性大。 塗装は、捨て金になるのでやめた方がいい。 ポイント③ 塗装の材料は、透湿防水の塗料がきわめて良い。 家の中の湿気は外に出るが、雨水は入らない。下塗りは、弾性系を使うと更に良い。次回の塗装はトップコートだけで済むかもしれない。 ポイント④ 塗装工事以外に、アルミサイディングを張る人も多い。 アルミサイディングのメリットは、軽い・断熱・防音・きれい・メンテナンスフリーなど。塗装に比べると値段は当然高いが、トータル的には割安。
8.1.23.40. 窯業系サイディング
8.1.23.40.1. ポイント 塗装の目安は、８年過ぎたら迷わず塗ったほうが良い。 もう一度言う。８年過ぎたら迷わず塗ったほうが良い。 なぜか。 サイディングボードの側面には塗装処理がされていない為、水を吸い出すと、物凄い力で反りだす。 そしたら、全面張替えしか方法がなくなる。（費用が大きい） 水は、つなぎのコーキング部と、釘止めしている所から入る。 下手な職人は、釘止めの位置が悪く、割れていることもある。 つなぎのコーキング部が劣化し易い。 サイディングの発売当初は、誰しもがメンテナンス・フリーだと、思っていたが、５年を過ぎたころから、いたるところから、反ってしまうクレームが、製造のメーカーに入り、相当あわてたらしい。 すぐに、カタログに塗装の必要性が明記された。 と言う裏話もあります。
8.1.24. 不動産業者が好む人
8.1.24.1. 営業担当者が大好きなお客様」の①～③の「買える人」「面倒でない人」「スピード感のある人」
8.1.25. 地震保険
8.1.25.1. 全損・・・地震保険金100％ 大半損・・地震保険金の60% 小半損・・地震保険金の30% 一部損・・地震保険金の5%
8.1.25.2. 30年で一度でも一部損以上の損害が出れば、その保険料のほとんどが回収できて、無駄にはならない
8.1.25.3. 保険会社から委託されている鑑定人が調査する
8.1.25.4. 調査はマニュアルに従って行われる
8.1.25.5. 鑑定人は保険会社から給料が支払われているので保険会社に寄った評価（厳し目）になる傾向がある
8.1.25.6. 再鑑定依頼ができる
8.1.25.7. 再鑑定依頼では依頼人を変えてもらう
8.1.25.8. 被災調査会社が味方になってくれる
8.1.25.9. 再鑑定文言
8.1.25.9.1. 「損害認定基準に詳しい知り合いにセカンドオピニオンとして聞いたところ、鉄骨構造 において、割合が2.8%という小数点以下の端数にはならないはずだと言われた。 正しく計算されているのか信用できないので、 次の情報を開示してほしい。・2・8%の根拠となる計算式、および数値 ・どの傷を地震による損害として採用したのか以上に関して開示できないのであれば、 そんぽADRセンターに相談するので、誠意 ある対応をしてほしい」
8.1.25.10. 評価額は時価計算
8.1.25.10.1. 新価×100%−（経年原価率1.5×築年数）＝時価額
8.1.25.10.2. 時価額×1.3が上限
8.1.25.10.3. 時価額×0.7が下限
8.1.25.10.4. 地震保険額が上限と下限の中に入っていれば問題なし
8.1.25.10.5. 築年数が古い建物は地震保険設定額を下限付近にするのがベター
8.1.25.11. 東京海上日動地震保険、時価の考え方 カスタマーセンター回答
8.1.25.11.1. 50%をきることはない 個別に時価を再計算することはない。 ３０年を超える物件は代理店が引き受けれると判断すればOK
8.1.26. 火災保険
8.1.26.1. 準備するもの
8.1.26.1.1. □物件の所在地（都道府県など） □家の平米数 □築年月日 □家を新築するのにかかる費用 □家の構造区分（M構造・T構造・H構造）
8.1.26.2. 賃貸家主必ず入れるもの
8.1.26.2.1. 風災・ひょう災・雪災の「建物」補償
8.1.26.3. 水災
8.1.26.3.1. 建物が、床上浸水または地盤面より45cmを超える浸水を被った結果、損害を生じた場合、 その損害の額が保険金として支払われます。 ※水災の場合には、損害が発生しただけで保険金が支払われるわけではなく、損害の状況も問われます。
8.1.26.3.2. ●雨漏り ※建物の施工不良や老朽化が原因の雨漏れは補償されません。
8.1.26.4. 風災
8.1.26.4.1. ●強風により窓ガラスが割れ、割れた個所から雨が吹き込み家財などに損害が発生。
8.1.26.5. 水濡れ
8.1.26.5.1. ■水濡れ 給排水設備に生じた事故により生じた建物や家財の損害、または、被保険者以外が占有する戸室で生じた事故に伴う損害が補償されます。 ●給排水設備の配管が詰まる事故により、水浸しになって建物・家財に損害が生じた場合。 ●マンションなどで上階から水が漏れてきて天井や壁に損害が発生した。 ※給排水設備に生じた事故ですから、お風呂の水があふれた場合や洗濯機の故障による損害は補償されません。 ※補償されるのは事故によって損害が発生した建物や家財です。給排水設備の修理代が補償されるわけではありません。 ※雨漏りは、建物の欠陥となり補償されません。 ※自宅の事故により、隣室や下階へ損害を与えてしまった場合、自分の「火災保険」では第三者の損害までは補償されません。このような時に備え「個人賠償責任保険」も必要です。
8.1.26.6. 請求時準備
8.1.26.6.1. て、「損害個所がわかるように撮った写真」と「屋根などを含む建物全体の写真」です。 特に、建物全体に損害が生じてしまった場合には全体の写真が必要になるでしょう。 修理業者への見積もりの時に写真を撮影してもらえることがありますが、大規模な災害が起こった時は修理業者がなかなか来てくれないこともあります。 写真は損害を受けたことの大事な証明になりますから、あらかじめ自分自身でも写真を撮っておくといいでしょう。
8.1.26.6.2. 復旧・修復のために必要な金額を証明する「修理見積もり」ですが、「一式」での見積もりは基本、保険会社は受け付けていません。 例えば、台風で窓ガラスが割れてしまって、 Ａ‥「ガラス交換一式‥○○万円」 Ｂ‥「○○社製 製品番号ｘｘｘｘ―ｘｘｘ 縦〇ｃｍ×横〇ｃｍ 材料費 ○○万円・取り付け工賃○千円」 との２種類の見積もりがあれば、保険会社は後者の請求だとすぐに保険金を支払ってくれます。前者の見積もりだと、「ガラスのサイズは何ｃｍですか？」「何号室のどの部分に使われているガラスですか？」など確認の電話が入るので２度手間になり、それだけ保険金を支払うスピードが遅くなってしまいます。
8.1.26.7. 修理見積書のチェックポイント
8.1.26.7.1. 1つ目は、「内訳が詳細に記入されていること」です。金額だけではなく、建材の単価や数量が詳しく書かれている見積書の方が信頼され、適正な保険金支払いを受けやすくなります。 2つ目は、「見積額が相場通りになっていること」です。修理業者の中には悪徳な業者もいるので、相場を大きく超えた金額で修理の見積もりをしてくることがあります。あまりに高額すぎる見積書を出されたら、相場の金額を調べたほうが良いでしょう。 3つ目は「見積書を発行した修理業者」です。保険会社では悪徳な修理業者はブラックリスト化されており、そのような業者から発行された請求書は信用されず、適正な保険金を支払ってくれません。修理を依頼する前にインターネットなどで業者の評判を調べてから見積もりを依頼しましょう。
8.1.26.7.2. 罹災証明書 火災、風水害、地震などで被災してしまった家屋の被害の程度を証明する書類になります。各市町村から発行される証明書で、こちらから申請を行うことによって被害の状況を調査された上で認定が行われます。 特に地震や台風による被害を受けた場合は、各市町村が罹災証明書の発行の手続きで混むため発行が遅くなります。火災保険の請求を行うためにも、早めに罹災証明書の申請を行いましょう。
8.1.26.7.3. 損害鑑定人が「保険会社寄り」の鑑定をすると思いますか？ 彼らがよく使う必殺技があります。それは、「経年劣化によるもの」という言葉です。 つまり、時間が経ってしまったことで古くなり故障や破損をしたのではないかということを指摘する訳です。 経年劣化によるものは火災保険の請求範囲には入りませんから、保険会社も支払いをしなくていいのです。 そういった事情もあり損害鑑定人は粗探しをするかのごとく、「これは経年劣化によるものではないか」と言うのですが、そこで絶対に経年劣化によるものであると認めてしまわないでください。 そもそも、「住宅の状態」と「災害による故障や破損」は一括りにして考えるものではありません。再三にわたり強調しておきますが、保険の請求において「泣き寝入り」は禁物です。
8.1.26.8. 施設賠償保険
8.1.26.8.1. この保険は、施設（建物）の欠陥などにより人にケガをさせたり、モノに損害を与えた場合、賠償金などの費用を補償してもらえる保険で、不動産投資をするうえでは必須の保険となります
8.1.26.9. 死亡
8.1.26.9.1. 原状回復費用に関しては、近年は高齢者の孤独死が多いことから、一部の保険会社が死亡事故の損害を補償する保険を販売しています。死亡事故があった際に生じる原状回復工事費用、空室期間中の賃料、賃料下落分の金額を補償すするものです。 一部の火災保険では入居者死亡時の損額を補償する特約を付保できる商品もありますので、比較的安価に事故リスクの低減ができます。物件購入前に入居者属性（学生、社会人、生活保護者など）を把握し特約を付けるかどうか判断しましょう。
8.1.26.10. 写真
8.1.26.10.1. ①物件の全体画像 ②被害及び事故部位の全体画像 ③被害及び事故部位のアップ画像 保険会社から保険金をキチンと受け取るためには、「この物件の」「この部分が」「こうなって」「こうなりました」というストーリーが必要です。損害保険金を査定する側も人間ですので、「現場に行かなくても画像で状況を把握出来る」ような撮り方がポイントです。 保険会社は保険金請求された全件の事故現場に調査へ行くわけではなく、小損害（50万円未満等）の場合はほとんどが写真鑑定だけで済みます。そのため、写真は損傷部分だけではなく、建物の全体画像も撮って、写真と事故状況説明によりどんな事故だったのかを保険会社に理解してもらう必要があります。 保険会社（または損害鑑定会社）が現場確認を行う場合でも、広域災害などの場合はすぐに駆け付けられないことも多いので、損害状況が分かる写真は必ず撮っておきましょう。
8.1.26.11. 保険を受け取るまでの流れ
8.1.26.11.1. ● 保険事故の発生と同時に保険会社もしくは販売代理店（担当者）へ報告 ● 写真（画像）、修理見積等を提出 ● 支払保険金額の決定（必要情報が揃ってから１週間前後）
8.1.26.11.2. ● 保険金請求書類の提出 ● 保険金支払（保険金請求書類提出後１～２週間） スムーズにいけば、事故から１週間～10日程度で保険金支払いまで完了します。 このスムーズさを決めるのが報告・写真（画像）・修理見積書です。 逆に言えば、このどれかがキチンとしていないと、いつまで経っても保険金が支払われない、調査が入って減額されることにもなります。大げさなようですが、写真及び画像の撮り方、見積書の作り方によって支払われる保険金が変わってしまうのです。 特に修理見積書は、修理にかかる総額だけではなく、修理にどのような部材をどれくらい使用するか、それぞれの単価はいくらかなどが細かく記入されているかどうかチェックしましょう。 この見積書がベースとなって保険金が決まりますので、最も重要なポイントとなるのです。
8.1.27. リフォーム
8.1.27.1. ハウスクリーニング
8.1.27.1.1. 洗剤
8.1.27.2. 手順
8.1.27.2.1. ゴミ撤去
8.1.27.2.2. 付属品外し
8.1.27.2.3. 掃除
8.1.27.2.4. 養生
8.1.27.2.5. 畳撤去
8.1.27.2.6. ペンキ塗り
8.1.27.2.7. 床下地貼り
8.1.27.2.8. その他
8.1.27.3. かけた時間と技術は比例する
8.1.27.4. 材木（柱）となってからは、含水率が六〇％では腐ってしまい、含水率は、十三％～十八％というのが、ちょうど良いのです。 十八％を超えると、腐朽菌が発生し、木は完全に腐って死んでしまうのです。 （木片を庭に置くと、すぐに腐ってしまう様に） だから、通気を良くして雨に濡れなければ、木は千年以上生き続けるのです。千年以上ですよ。信じられます。しかし事実です。 法隆寺が証明しています。 本来、木はコンクリートより長持ちします。 但し、十八％以下の含水率を守る必要があります。
8.1.27.5. 住まいの管理手帳
8.1.27.6. サンゲツsp9576
8.1.28. 物件選定
8.1.28.1. 買う側にとって得なのは、収益還元法で適切に値付けされた物件が、積算価格よりも安く売り出されている場合
8.1.29. 指値
8.1.29.1. ①耐用年数から導き出した、ローンを組める期間と融資額 ②収益還元法から導き出した評価額 ③買主がかなり限定される現状と相場価格
8.1.29.1.1. 満室可能な想定賃料を各室月額６万円として、表面利回り11％で計算をしました。この地域の中古アパート売買の成約価格は、表面利回利回り12％程度のことが多いと思われます。仮に預貯金を豊富に持っている投資家から買付申込が入っても、１億円を超える水準にはならないことと推測いたします」
8.1.29.1.2. 「更地売却となった場合、敷地面積が広いことから買い手は建売業者等に限られ、現在の相場では１億円を超える価格での売買は難しいと思われます。立ち退き費用と解体費用がかかるため、買付申込額は１億円とさせて頂きます」
8.1.29.2. 理由
8.1.29.2.1. 私も売主様と同様にアパート経営をしており、売主様が長年大切にしてこられたこの建物を引き継いで賃貸経営を続けたいのでぜひお譲りください」
8.1.29.3. ２月、３月を引き渡し時期として示している売り物件は、買い時
8.1.30. 路線価
8.1.30.1. 路線価の１・25倍が実勢価格に近いというのは理屈上の話です。実際にはその差が大きく乖離している場合があります。概していうと、都会は路線価が過小評価、田舎は路線価が過大評価されがちです。例えば、神奈川県内でも横浜市・川崎市の中心部や東京都寄りの人口の多い都市部の地域では、路線価の１・25倍よりも実勢価格が高い傾向にあり、東京都内に入るとその傾向はさらに顕著になります。一方、秦野市・南足柄市・足柄上郡・足柄下郡、こういった県西部では、路線価が10万円以下と低い上に、実勢価格はそれ以上に低いケースが多いです。金融機関が路線価ベースで融資するからといって路線価を見て買い付けると、高い買い物になる恐れがあります。売却しようとした際には路線価よりも低い実勢相場になりますから。ゆえに、都市部を離れた地域の物件を買う際には実勢相場もチェックする必要があります。
8.1.30.2. 路線価１㎡10～15万エリア⇒公示価格×1.3倍が実勢値 路線価１㎡15～40万エリア⇒公示価格×1.4倍が実勢値 路線価１㎡40～50万エリア⇒公示価格×1.5倍が実勢値 路線価１㎡50～100万エリア⇒公示価格×1.6倍が実勢値 路線価１㎡100万以上エリア⇒公示価格×1.7倍が実勢値
8.1.30.3. 路線価と路線価評価の違い
8.1.30.3.1. 例えば路線価1㎡15万で土地が300㎡であれば、 路線価評価は15万×300＝4500万 上記が正解と思う、個人投資家さんが多数ですが不正解です。 正しくはこの価格にその土地の形状等、奥行きの長さ、道路付け、崖地等を反映した補正率をかけた数字が正しい路線価評価です。 路線価評価は細かい項目がたくさんあり、ある程度土地の価値を正確に判断する指標です。 この路線価評価から実勢値を出したいのですが、個人投資家が正しい路線価評価を出すのは現実的ではありません。 目安程度に路線価を使うのが良いかと思います。
8.1.31. 固定資産税評価額
8.1.31.1. 固定資産税評価額から正確な公示価格を算出
8.1.31.1.1. 固定資産税評価額とは毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者に課税される固定資産税の基準価格です。 公示価格の7割程度に設定され、土地の形状、大きさ、容積率、再建築の可否等を考慮して決められます。 この評価額は３年に一度見直され、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出に使用されます。 つまり国が一定の基準で土地を様々な簡単から評価しており、それなりに信頼できる評価基準です。 個人投資家はこの固定資産税評価額を基準に投資物件の土地公示価格、実勢値を算出するのが一番正確です。
8.1.31.2. 固定資産税土地評価額を基準に土地実勢値を算出
8.1.31.2.1. ■路線価1㎡5万以下エリア 公示価格程度が実勢値程度。人口減が予想されるエリアは実勢値以下 で取引されるケースも多数あり。 ■路線価1㎡5～10万エリア 公示価格×1.1倍が実勢値。 都心郊外人口増エリアは1.1倍以上で取引されるケースも多数あり。 ■路線価１㎡10～15万エリア 公示価格×1.2倍が実勢値。 人口増エリアは1.2倍以上で取引されるケースもあり。 ■路線価１㎡15～75万エリア 公示価格×1.3倍が実勢値。価格が比較的安定しているエリアが多い。 ■路線価１㎡75～100万エリア 公示価格×1.4倍が実勢値。価格が安定しているエリアが多い。 ■路線価１㎡100万以上エリア 公示価格×1.5倍以上が実勢値。 プレミア感があり、売り物がほぼでない。 ブローカープロ投資家の競争激しく個人には良い情報はこない。
8.1.32. 保証会社
8.1.32.1. アーク賃貸保証
8.1.32.2. フォーシーズ
8.1.32.3. 夜逃げのときに活躍してくれるのが、家賃保証会社です。ぼくが契約している保証会社は、夜逃げの報せを受けると、入居者に契約解除を知らせる書類と、期日以内に連絡してこなければ、残置物は撤去するという趣旨の通知を作成し、入居者宛て、つまりもぬけの殻となった物件に送ってくれます。当然、返事はありませんから、期日が過ぎてから裁判所の強制執行手続きを経て、残置物撤去に移ります。 量にもよりますが、清掃業者を使う場合、残置物の撤去にかかる費用は、一部屋あたりおよそ３万〜６万円とされています。保証会社によっては、未払い家賃の支払いに加え、残置物撤去費用も負担してくれます。会社によっては、全額保証ではなく、家賃数カ月ぶんだけを負担し、足が出たぶんは大家が支払うというケースもあるので、覚えておいてください。いずれにせよ、夜逃げの際の対応や保証内容は各保証会社によって異なるので、契約するときには、その辺もしっかり確認しておくといいでしょう。
8.1.33. 携帯基地局
8.1.33.1. JTOWER
8.1.33.1.1. 登録するだけ
8.1.34. エレベーター保守
8.1.34.1. ジャパンエレベーターサービス株式会社
8.2. 融資
8.2.1. 貸借対照表
8.2.1.1. 銀行
8.2.1.1.1. 銀行の評価基準に応じて修正貸借対照表を作成する。評価方法は時代や、政府の政策、銀行の融資姿勢などにより、その時々で変化する。
8.2.1.2. 時価
8.2.1.2.1. すべてを現金に変えた場合の価格、解散価値
8.2.1.3. 個人情報
8.2.1.3.1. ・日本政策金融公庫 経営者の個人信用情報（CIC）を必ず見ます ・信用保証協会 一部の協会が経営者の個人信用情報を見ます（申し込む信用保証協会が個人信用情報に加盟しているかどうか、加盟していればどこの個人信用情報機関に加盟しているか。それぞれの個人信用情報機関のホームページで調べられます） ・銀行のプロパー融資 経営者の個人信用情報を見られることは少ないです。 ・ノンバンク保証付融資 最近増えている、ノンバンクが保証会社となった銀行からの融資では、保証するノンバンクが個人信用情報を見ます。 また、多くの経営者から受ける質問が「自分は過去に自己破産しているが、銀行などから融資を受けられるのか」です。 破産歴は個人信用情報機関で、破産後、次の期間、表示されます。
8.2.1.4. 保有期間中の税引後CFを正確に理解するには、「表に出ていないキャッシュフロー」も考慮に入れなければなりません。 一般的に、不動産投資は融資を受けて行いますが、借入金返済の内訳は前述の通り、元金返済と支払利息に分けられます。100万円を返済している場合、そのうち元金返済が40万円、支払利息が60万円といった具合です。 元金返済が進むということは、借入金額の総額が減ることを意味します。これは視点を変えれば、元利返済のうち元金返済分は貯金していることに似ています。物件の市場価格が変わらないという仮定で会計的に見れば、貸借対照表（バランスシート）上、負債である長期借入金額が毎月減ることで自己資本が相対的に増える、つまり純資産が増える、という見方ができます。 したがって、保有している時の本当のキャッシュフローは次のようになります。 保有期間中のCF≒①税引後CF＋②元金返済分 いくら元金の返済が進んでも、返済スピード以上に物件金額が下落すれば、潜在CFはいつまで経っても得られません。前述の①税引後CFと②元金返済分の累積総和が、物件金額より高い状態でなければ、保有期間中にキャッシュフローフローが出たとしても、売却時にそのキャッシュフローが吹き飛んでしまい、投資終了時に最終的な手残りが出ないのです。以上を踏まえると、潜在CFを得るには、「物件市場価格の下落スピードより元金返済のスピードが速い物件でなければならない」といえます。言い換えると「物件市場価格が下がりにくい物件」「下落スピードが遅い物件」を選ぶ必要があります。例えば、土地値に近い築古物件、立地のよい物件、都市部のRC造物件などとなります。もちろん、これらの物件以外はダメかといえばそうではなく、すべて物件市場価値下落スピードと元金返済スピードによって決まるということです。
8.2.1.5. 対象地の相続税路線価をWebから路線価図で確認します。 上記の価格を０．８で割って、公示価格ベースの単価を求めます。 上記単価に、地積（土地の面積）をかけて対象地の価格とします。 建物の構造（SRC、RC、鉄骨造、木造）に応じた建物の標準的な建築単価をWebで適宜調べます。 建物の延べ床面積に、上記の建築単価をかけて新築価格を求めます。 対象建物の築年数に応じ、上記新築価格を減価します。この時、SRC(RC)の耐用年数は４０年、木造の耐用年数は２０年にしておけばよいでしょう。例えば、SRCで築後１５年経過しているとすれば、新築価格×（４０－１５）/ ４０で求めればよいのです。 上記で求めた土地価格と建物価格を足せば対象物件の価格となります。 次は収益価格（厳密には収益価格に似た価格）です。 対象物件の戸当たりの想定家賃（月額）をWebで調べます（これから貸しに出す場合）。近くの同種の物件の募集家賃から適宜推定しましょう。既に賃貸されている場合は、家賃の実績値を用います。これを年ベースに換算します。 上記を、同じ地域の同種物件の表面利回り（=年間家賃総額 / 物件価格×100%、不動産投資家向けの物件紹介サイトなどで適宜確認する）で割ります。 これで、収益価格の出来上がりです。 もし多数の住戸があり、実績としてその埋まり具合が悪い場合（既存物件で既に貸し出されて実績がわかっている場合）や、これから貸しに出すが周辺のマンションの埋まり具合が悪そうな場合には、満室時の家賃総額に、実績あるいは周辺並みの稼働率（=100%マイナス空室率）を掛けて調整しておくのが無難です。もっとも、それほど稼働が悪い物件は避けるに越したことはありませんが。 上記で必要となるWebで入手するデータは、第５章第４節「不動産のマーケット観はこのデータを追うことで養おう」に記載の各種データをご参照ください。 上記で算出した二つの価格（積算価格と収益価格）をどう調整するかですが、マーッケットが強気の局面ではどちらか高い方の価格、弱気の局面ではどちらか低い方の価格を採用するのがよいでしょう。
8.2.1.6. 「積算価格」は、費用性に着目して、同じものが今いくらで作れるかという観点から求められます。「比準価格」は、市場性に着目して、同じような物件が今いくらで取引されているかの観点から求められます。「収益価格」は、収益性に着目して、その物件がどれだけの収益を上げられるかの観点から求められます。 「積算価格」は、土地価格は「取引事例比較法」及び「収益還元法」により求め、建物価格は今新築したらいくらかかるかを起点に、対象建物の築年数や老朽化度合いに応じ、その新築価格を減価して求めます。 「比準価格」は、似たような物件の実際の取引価格（取引事例）から、その事例物件と対象物件の優劣を比較することにより求めます。あれがこの価格ならこちらはいくらだよね、という感じです。 「収益価格」は、その物件がどれだけの収益を上げられるかを判定し、それを還元利回りというもので割ることにより求めます。還元利回りというのは、厳密さを捨てて端的に言ってしまいますと、収益額に対する物件価格の割合です。家賃による収益（果実）を物件価格（元本）で割って求められます。このため、物件の価格（元本）を求める場合には、その反対に、家賃から得られる収益（果実）を還元利回りで割ることにより求めることができるのです。
8.2.1.7. 難しいのは、実勢価格と公示価格の関係です。基本的に、公示価格は実勢価格に近いと考えてもいいのですが、国が決める公定価格ですから、地点間のバランスや前年との対比などいろいろな考慮要素があります。加えて、鑑定評価により求められますので、実勢価格より感応度が鈍い、つまりマーケットを後追いするという性格があります。そのため、例えば、実勢価格が大きく上昇している時には、公示価格はそこまでは上昇せず、逆に実勢価格が大きく下落している時は、公示価格はそこまで下落しないということになります。 つまり、公示価格は、マーケットの上昇局面では実勢より低く、下落局面では実勢より高くなっているのが実情です。
8.2.1.8. 不動産の価格の評価を行う場合は、取引事例と比べる取引事例比較法を採用するにせよ、収益性に着目して収益還元法という手法を使うにせよ、過去の事例に基づき判断せざるを得ないので、必ずと言っていいほど、リアルタイムのマーケットに遅行するのが宿命なのです。
8.2.1.9. 1 老後や日々の生活資金の足しに（小遣い程度） 2 老後の生活資金を完全に賄う 3 サラリーマンをリタイアするだけの不動産による年収を確保 4 キャピタルゲイン狙いで都度大きく稼ぐ 5 相続税対策 6 インフレ対策
8.2.2. 債務償還年数
8.2.2.1. 銀行が最も重要視する指標。返済可能期間とも呼ばれているこの指標ですが、簡単に言うと、借入金を利益で完済するのにどれくらいの期間を要するかというものを見る指標になります。会社の実力を表すのにもっとも適している指標とされているため、銀行側で重宝している指標です。
8.2.2.2. 目安は10年以内
8.2.2.3. 計算式
8.2.2.3.1. 有利子負債／（営業利益※＋減価償却費）
8.2.3. 自己資金比率
8.2.3.1. 自己資金比率が低ければROE(ReturnOnEquity=自己資本利益率)は高く、収益率の高い投資となります。 * 借入比率は LTV=Loan To Value ともいわれます。
8.2.4. 借入期間
8.2.4.1. 借入期間が長ければキャッシュフローは増えます。しかし、その分「含み益」は減りますので、得られる正味利益の総額には大きく影響しません。
8.2.4.2. 最終的な手残りが同等とはいえ、投資効率を考えると「融資期間は長く」があくまでも基本です。不測の事態があった時にキャッシュフローが少ないと資金繰りに苦しみ、対応できなくなるリスクがあるからです。
8.2.4.3. さらにいえば、投資効率の観点からも融資期間は原則長くしたほうがよいです。詳細は後述しますが、現在受け取る100万円と10年後に受け取る100万円は同じ価値ではないという、お金の現在価値の考え方があるからです。その部分まで考慮した最終的な投資パフォーマンスを内部収益率といいます。
8.2.5. 金利
8.2.5.1. 賃料収入から経費を差し引いた粗利)と借入金利の差額が正味利益ですので、金利が低ければ、仕入原価や製造原価が安価であるのと同じく、収益率は上がる
8.2.6. 債務超過
8.2.6.1. 「債務超過」は、ご所有のアパートの担保価値の評価額とそのローン残額との差額が、マイナス値であること
8.2.7. マインド
8.2.7.1. 純資産を増やしたい（バランスシートを改善したい）場合は、元本返済が多くなる期間が短期ローンを選択。
8.2.7.2. キャシュフローを多く得たい場合は、年間支払額の少ない長期ローンを選択。
8.2.7.3. 収益不動産は、出口を迎えてようやくその投資が良い投資だったのか、マイナスだったのかといった結果が出ます。購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
8.2.7.4. 商業地は土地活用に制限が少ないためプラスで見られる傾向があり、工業地は周辺に工場が建つ可能性があることからマイナスで見られる傾向があります。土地の形状としては、接道道路の幅員が広い、正方形に近い土地のほうが評価は伸びやすい傾向があります
8.2.7.5. あれば、事実上どこの銀行にも引き受けてもらえない可能性が高いわけ です。 不動産投資では買った物件を必ず売らなくてはいけないということは ありませんが、必要に応じて売却をできるよう、あらかじめ出口を考え ておく必要がありま その際に、どこにも売れない物件・・・ それは 大きなリスクです。 売りたいときに次の人が借りられないわけですから、 その先の道が閉ざされてしまうのです。 このことに気づかないと、 買う 段階で既に失敗が決定してしまうのです。 さて、話を戻します。 なぜ、BさんがS銀行から融資を受けられない かというと、いくつか理由があります。 そもそもS銀行にとってメリッ トが何もありません。借り換えをすることによって煩雑な作業が発生す るわりには収益が上がるわけでもないのです。 買う前に積算価格を計算していない人、買った後のことをしっかり考 えない人は非常に多く、不動産会社に言われるままに、融資がつくから といった理由で買ってしまう人もいます。 いわゆるアパートローンなど
8.2.7.6. の商品は、その人の属性である程度の額が借りられてしまうので、そこ だけに頼った場合には物件の評価がどうであれ、個人の属性が高い人は 融資がついてしまうのです。 それが悪いというわけではなくて、そういう特徴があると知っておく 必要があります。 個人の属性をフルに使って融資を受けた場合、自分の 属性がさらに上がらない限り、 それ以上は借りられません。
8.2.7.7. 私の経験から、不動産を購入する場合の「正しい買い方」にはセオリー があります。逆に言えば、「間違った買い方」にセオリーがあるとい うことになります。 私の購入の仕方は、ある程度積算価格や土地の価値を見て買う 「バラ ンス型投資」で、永続的に買い続けることができることから「田中式エ ターナル投資術」と名付けています。なぜこのスタイルがいいかという と、仮にどの銀行で借りても、将来的に借り換えの選択肢があるからな のです。 一方で、特定の金融機関でしか借りられない物件を、しかも無理に個 人の属性を使って融資を通してもらうという借り方は問題です。 そうい 銀行で融資を受けると、金利が高いだけでなく、その後の選択肢が少 なくなってしまうことになります。 たとえば、 S銀行の場合、AさんがS銀行から融資を受けて購入した 物件を売りに出したとします。その物件をBさんが購入したいと思って S銀行に融資を打診しても、借りられないのです。 S銀行が難しいので
8.2.7.8. 投資は夜の道を後ろ向きに 歩いているようなもの。 後ろ向きなので、過去と横の現在は見えます。ただし、前の未来 は見ることができません。過去の経験と事象から未来を推測することしかできないのです。 ゆえに経験を積んで失敗を繰り返しながら、少しずつ当たるようになるということです。
8.2.8. 評価
8.2.8.1. 積算
8.2.8.2. 収益還元
8.2.8.3. 個人属性
8.2.8.4. 融資審査のポイント
8.2.8.4.1. 金融資産(預貯金、株、保険など)
8.2.8.4.2. 既存借入がどのくらいあるか(クレジットカード利用残高含む)
8.2.8.4.3. 勤務先・職業
8.2.8.4.4. 年収
8.2.8.4.5. 居住地
8.2.8.4.6. 購入物件(積算・収益評価、築年数、立地など)
8.2.8.4.7. その金融機関との取引実績(口座を持っているなど)
8.2.8.4.8. 勤務先が大手、年収が高い、自己資金や資産が多い、年齢が若い、扶養家族が少ないなどの場合には、融資額が大きくなります。
8.2.8.4.9. 積算評価や収益評価が高い物件の方が、融資額は多く出る
8.2.8.5. 信金や銀行は借り替えを除いて期日前一括返済を嫌がりますが、日本公庫は期日前一括返済をあまり嫌がらず、むしろ評価することもあるという違いがあります。
8.2.9. 減価償却
8.2.10. 不動産と現金比率
8.2.10.1. 不動産と現預金の比率ですが、 対1が理想であると考えています。 たとえば、 億円の不動産およびその借入がある場合は1億円の現預金、3億円であれ ば3000万円の現預金をストックします。つまり、不動産およびその借入の金額に応じ て、現預金をストックしておく必要があるということです。
8.2.11. 融資を受けるために
8.2.11.1. ①銀行に好まれる決算書を作ること
8.2.11.2. 家賃3万円以下の物件はng
8.2.11.3. 2ldk、3ldkで（50m2以上）で家賃5万円以下の物件も避ける
8.2.11.4. なぜ避けたほうが良いのか、 その理由は経費とのバランスです。 入退去時に必要になる原状回復工事 (部屋を元の状態に戻すリフォーム工事)や、ちょっ とした修繕でも10万円程度はかかります 3ヵ月以上の家賃が吹き飛んでいたら、全体の収支は微々たるものに なります。 そこまでのリスクを負って投資する価値はありません。 この基準は全国共通です。 もし基準を下回っている物件を持っていたら、すぐに売却する なお都市部の物件は、地方に比べて土地が高い分だけ広い部屋が少なくなります。つま リフォームの施工面積が少ないのです。 さらに地方の物件と比べて入退去の頻度が減るため、リフォームの回数も少なくなりま す。その結果、経費が大きくかかりません。
8.2.11.5. 区分マンション・戸建て・アパート・一棟・店舗ビルビルなど、それぞれに長所と 所があり、どんな投資手法でも成功している人はいますつまり何が良い悪いと言うわけではありません。その中でどのような物件を購入するのかが大切なのです。
8.2.11.6. 債務償還年数=(借入金の残高運転資金) (税引後利益+減価償却費)
8.2.11.7. この償還年数は短ければ短いほど良いとされています。その目安は金融機関によって変 わりますが、一つの目安として20年以内、可能であれば15年以内とされているため、5年、 10年になると、金融機関からの評価が良くなり融資が出やすくなります。
8.2.11.8. ９月の銀行の中間決算に照準を合わせて８月、お盆前には借入の打診をしたいところです。 最近の銀行は決算の３月よりもこのタイミングを重視しています。 融資額だけでなく利子収入が今期の成績に入るからです。 もし可能ならば、試算表を出すのは一番現預金が多いとき、例えば繁忙期の代金回収が済んだタイミングが交渉に有利です。
8.2.11.9. ９月の銀行の中間決算に照準を合わせて８月、お盆前には借入の打診をしたいところです。 最近の銀行は決算の３月よりもこのタイミングを重視しています。 融資額だけでなく利子収入が今期の成績に入るからです。 もし可能ならば、試算表を出すのは一番現預金が多いとき、例えば繁忙期の代金回収が済んだタイミングが交渉に有利です。
8.2.12. 金利の決まり方
8.2.12.1. 銀行では、次の計算式で計算される金利が得られるのを理想としています。 金利＝調達金利＋融資量に対する経費の率＋予想損失率＋目標利益率
8.2.12.1.1. 調達金利
8.2.12.1.2. 融資料に対する経費の率
8.2.12.1.3. 予測損失率
8.2.12.1.4. 目標利益率
8.2.13. 正常先の判断
8.2.13.1. 10年以内に借入金を返せる
8.2.13.1.1. 10年以内に借入金を返せるというのは、有利子負債（借入金＋割引手形－現預金）から運転資金（売掛金－買掛金＋受取手形－支払手形＋在庫）を引いた実際の借入金を簡易キャッシュフロー（当期純利益＋減価償却費）10年分で返せるかを計算します。 要するに、運転資金として必要な額以上の借入金を10年以内に利益で返せるかどうかです。 現預金は返すべき借入金から引いて考えますので、借入金に見合う現預金を持っていれば借入が多くても問題ありません
8.2.13.2. 2期連続赤字ではない
8.2.13.3. 債務超過ではない
8.2.14. 銀行の行動原理
8.2.14.1. ①お金がないところには貸さず、お金があるところに貸したがる ②借りたいと言ってくる企業を疑い、もうよいと言っている企業に貸したがる ③「右にならえ」が大好きで、「他行が貸すならうちも貸す、他行が引くならうちも引く」
8.2.15. 支店選び
8.2.15.1. 支店には「序列」があります。 地銀や信金では一般的に本部のお膝元の支店が最高序列で、本部から離れるほど序列は下がっていき、本部お膝元の支店と、本部から離れた支店では融資姿勢にも金利にも差がつきます。 本部に近い支店は、営業しなくとも優良企業が集まっていますから保守的な融資を行っても問題ありませんが、離れた支店はアグレッシブにやっていかなければノルマを達成できませんから、積極的にならざるを得ません。 例えば「埼玉銀行／千葉支店」のような地銀の「県外支店」や、空白地帯への新規出店支店はアグレッシブな融資をしてくれます。
8.2.15.2. 選択ベンチマークで、創業支援先数にチェックが入っている
8.2.15.3. 新しいトピック
8.2.16. 支店決済枠
8.2.16.1. 銀行の支店には「支店長決裁枠」があります。 支店の大きさによって額が決まっており、信金の場合で１０００万円前後（少ない支店では３００万〜５００万円）、地銀や日本公庫では３０００万〜８０００万円程度といわれています。
8.2.16.2. 日本政策金融公庫
8.2.16.2.1. 1000万円
8.2.17. 相談日時
8.2.17.1. 銀行担当者との打ち合わせの時間はできれば火曜日から木曜日の午前中にしてください。 間違っても「５・10日の午後２時」などは迷惑になるのでやめましょう。 「５・10日の午後２時頃」は「手形の決済」があるので、融資先の残高不足で手形事故が予想される場合など、その企業に連絡を取るなどしなくてはならず、銀行員も忙しいからです。
8.2.18. 銀行の記録
8.2.18.1. また、人間同士ですので、「合う、合わない」が生ずるのは当たり前のことです。 最低限度「合わない」人に担当が変わっても「キレて」しまわないように注意しましょう。 こうした「ネガティブ情報」は、管理用コンピュータの取引記録に記載されます。 よいことは引き継がれないのに、こうした悪いことは延々と引き継がれてしまうのです。 一度書き込まれてしまうと、これが長い間尾を引くことになりますので、注意が必要です。
8.2.19. 事業性融資
8.2.19.1. サラリーマンをしながら事業主として融資を受けるには、不動産収入（とその他にも事業を行っていれば事業収入の合計額）が給与収入を上回っていることが、１つの目安になる
8.2.20. 交渉の心得
8.2.20.1. 9割平和的に話す
8.2.20.2. 1割は徹底的に戦う
8.2.20.3. 相手の役に立つ
8.2.20.4. 先に相手へメリットを与えること
8.2.20.5. 儲けを先に譲ること
8.2.21. 運転資金
8.2.21.1. 金額
8.2.21.1.1. 月商の3割まで
8.2.21.2. 創業融資
8.2.21.2.1. ・雇用の創出を伴う事業を始める人（雇用を生む事業であること） ・技術やサービスなどに工夫をこらし、多様なニーズに対応する事業を始める人 ・前職と同じ業種の事業を始める方で、その企業に継続して６年以上勤務経験があるか、その企業と同じ業種に通算して６年以上携わった経歴をもつ人
8.2.22. 預金担保融資
8.2.22.1. 定期積金を半年以上実施
8.2.22.1.1. 積み金を担保に同金額程度の融資を受ける
8.2.23. 繰上げ返済はダメ
8.2.23.1. 築いてきた金融機関とのパイプがなくなるリスク 繰り上げ返済をオススメしない第二の理由は、金融機関にとっても好ましくない事態だからです。 金融機関の収益源は、融資の実施および金融商品を販売することで得られる金利・手数料収入です。融資の際の毎回の返済日、返済額は、融資先である会社、個人事業主にとって適切であるとともに、銀行にとっても継続的かつ安定的に収益としての利息を受け取ることができるようプランニングされています。 そこで、繰り上げ返済で万が一、全額返済されてしまったら、計画は大幅に狂い、予定していた継続的な利息を受け取ることができなくなります。 担当者にとってもマイナスポイントとなり、あからさまに否認されることはなくても、「約束違反」と評価されることもあるのです。 第三に、借り手にとってのマイナスポイントとして「銀行とのパイプがなくなる」リスクが挙げられます。 もし借入金が０円になってしまい、そのほかの金融商品での付き合いがなければ、関係性はゼロに。せっかく創業１～２年かけて、築いてきた信頼関係がパーとなりかねません。
8.2.23.2. 公庫は完済後、３年以内であれば借入履歴が残っており、次の融資の審査もスムーズに進みやすくなります。ここで早めに融資額を返してしまうと、後々、再び借りたいと思ったときに、新規扱いとなり、審査に時間がかかったり、前回ならばＯＫだった融資の審査に落ちてしまったりする可能性もあります。 「返すのは簡単ですが、改めて借りるのは大変」なのです。 金融機関とは長期スタンスで関係性を継続していくことこそが、万一の際のリスクヘッジにもつながるのです。 借り手と貸し手は対等の立場にある 「繰り上げ返済をしたい」と考えてしまう方の深層心理として、「借入金はできるだけ少ないほうがいい」「借金は早く返済するのが正解」という、借金に対するマイナスイメージが少なからずあるのでしょう。 しかし、金融機関は融資をすることで利益を得て、会社は融資を通じてビジネスを拡大しています。要は借り手と貸し手は対等の立場にあり、意志の方向性も一致しています。借入をすることに引け目を感じる必要はいっさいないのです。 会社が倒産するのは「借金が多い」からではなく、「現金がない」ときです。 万一の事態に備え、もし繰り上げ返済をするとしても、全額返済はせず、関係性を保ちながら、手元に十分な現金を確保しておくようにしましょう。
8.2.23.3. 繰上げ返済は約束違反 繰上げ返済も他行への借り換えと同じように、融資残高のノルマなどに影響する事、などから銀行員にとっては、嫌な行為でしかありません。 銀行員からすれば、上司に承認をとって融資額、利息、返済計画も決めて融資したのに、約束破られたと思い、信用が無くなります。
8.2.24. 保証協会
8.2.24.1. 保証料
8.2.24.1.1. 責任共有制度対象外であれば0.5～2.2％、責任共有制度対象であれば0.45～1.9％、特殊保証については0.39～1.62％となっています。 御社の保証料率が何％か、把握していますか？ 1.55％より低ければ、平均よりも「良い会社」と見られ、1.55％より高ければ平均より「あぶない会社」と見られていると言えるでしょう。
8.2.24.2. 保証料の算出方法
8.2.24.2.1. 「ＣＲＤ（クレジット・リスク・データベース）で決まる
8.2.24.2.2. ＣＲＤのスコアは、独立行政法人中小企業基盤整備機構のホームページにある「経営自己診断システム」で調べることができる
8.2.24.3. 保証料の上限
8.2.24.3.1. ◆最大２億8,000万円まで 保証協会の保証には、融資の上限額である「限度枠」が設定されています。これを「保証限度額」といいます。 一般的には、省略して「枠」と呼ぶことが多いですね。 さて、その枠ですが、担保を付けなければ現在のところ8,000万円が限度額となっています。 さらに現在は国から「特別枠」が認められていて、そちらが8,000万円。つまり、合計で１億6,000万円までを無担保で保証してくれることになっています。 基本の8,000万円には、担保を差し入れることができ、担保を差し入れることで枠が２億円にまで広がります。そこに「特別枠」の8,000万円が加わり、合計で２億8,000万円が限度となるのです。
8.2.24.3.2. 実質的な借入上限額は「月商倍率」というもので決まる
8.2.24.3.3. ◆融資限度額が決まる「月商倍率」とは では、「月商倍率」について、簡単に説明しましょう。 たとえば年商が６億円、単純計算して月商5,000万円のＡ社があったとします。Ａ社は銀行から２億円の融資を受けています。すると、借り入れの月商倍率は何カ月になるでしょうか？ 「２億÷5,000万円＝４」なので４カ月が正解です。 通常、保証協会の保証限度額は、この月数で青、黄色、赤信号と判断されます。 業種によって判断基準は多少異なりますが、運転資金で考えた場合、借入月商倍率が３カ月までは青、３～４カ月は黄色、４カ月以上になるとレッドゾーンといわれています。 つまり年商６億円の会社が、すでに３億円以上の銀行融資を受けている場合、保証協会が付こうが付くまいが、すべて審査の対象外とみなされてしまうことになります。 Ａ社の場合、ほぼ赤に近い黄色です。仮に1,000万円の追加融資の申し込みをしたら、即座に現段階で月商倍率は４カ月を超えて、レッドゾーンに突入してしまいます。 こうなると保証協会の限度額がどれだけ残っていても保証は受けられません。
8.2.24.3.4. どんな「商品」が出ているのかは、毎年５月に発行される「中小企業金融のしおり」を見ればわかります。 「中小企業金融のしおり」は、保証協会の本支店や商工会議所や商工会に行けばもらえます。インターネットで配布しているところもあります。ぜひ、手に入れて検討してください。
8.2.24.4. 商品
8.2.24.4.1. 資金繰り円滑化借換保証
8.2.24.4.2. 予約保証制度
8.2.24.5. まとめ
8.2.24.5.1. ◎保証協会は、銀行融資の〈保証〉を有料で行う公的機関 ◎保証協会は、銀行にとって〈保険〉のような存在 ◎保証協会は、借り手にとって〈融資促進剤〉のような存在 ◎有料の〈保証料〉は、借り手が支払う ◎〈保証料〉は、借り手企業によって違う ◎〈保証料率〉は、企業の財務内容によって計算されるため、内容のいい企業は低く、そうでない企業は高い ◎保証協会は、各都道府県に最低１つ設立されている ◎企業所在地を管轄する保証協会と付き合うのが基本となる ◎日本全国に51の保証協会がある ◎保証協会ごとの違いは、確実にある ◎保証協会が保証する融資額には上限がある ・無担保 ・有担保 基本 8,000万円 → 基本２億円 特別 8,000万円 → 合計 １億6,000万円 ２億8,000万円 ◎上限額は、会社の売上水準によっては低くなることもある ◎上限額は、「月商倍率」で決まる
8.2.24.6. ◆保証協会付き融資は銀行員の個人成績に反映される
8.2.24.6.1. 銀行が保証協会付き融資を好む理由は、これだけではありません。 「銀行」というよりも、「銀行員」と言ったほうが正確かもしれません。 これまでの私の本にも書いてきたことですが、銀行員は、融資を出すとその額に応じた〈ポイント〉がもらえる仕組みになっています。このポイントが成績と見なされ、ボーナスや昇進・昇格の査定に反映されてきます。 私のいた銀行では、１年以上の長期・プロパー融資の場合、100万円で100点、1,000万円で1,000点のポイントがもらえました。 これが保証協会付き融資になると……。 一気にポイントが1.5倍になります。 つまり保証協会付き融資であれば、100万円なら150点、1,000万円なら1,500点が加算されることになるわけです。 当然、より高いポイントを獲得した者がボーナスを多くもらえ、出世も早い。 「だったら、プロパー融資を出すよりも、保証協会付き融資を出そう」。 誰でもこう考えるのは当然のことです。 要するに保証協会付きの融資は、銀行員からしてみれば出世の道具のひとつだったのです。恐らく、いまも変わってはいないでしょう。 私がいたのは地方銀行でしたが、保証協会付き融資優遇の制度は、メガバンクも信金も信組も同じだと思います。 ただし、短期融資は保証協会付き融資の部分だけしか実績になりません。短期融資は１年以内の期間内で返済されたら終わり。利息もあまり稼げず、銀行にとってはうまみがありません。 だから余計に、１年以上の長期融資の場合、より強烈に保証協会付き融資を勧めてくるのです。 【銀行員が保証協会付き融資を勧めたがるのは、融資の〈保険〉となるのはもちろんのこと、銀行員個人の成績にもつながるからだ。】
8.2.24.6.2. 保証協会は融資の保険になり、保証協会付き融資を出せば銀行員の個人成績に反映されます。これだけでも十分、銀行にメリットをもたらしていますが、保証協会付き融資には、さらに特典があります。もちろん銀行にとっての特典ですが……。 さらなる特典を説明する前に、銀行の融資に関する基本的なことをご説明しましょう。 通常、銀行はプロパー融資でお金を貸すと、貸した金額の何割かを、万が一、返してもらえなかったときのためにプールしなくてはなりません（これを貸倒引当金といいます）。 貸倒引当金は、貸した企業のランクによって割合が変わってきますが、このランク付けが〈自己査定〉と呼ばれるものです。 つまり、お客さんのランクが下がれば（自己査定が下がれば）、銀行は万が一のときのための貸倒引当金をより多くプールする必要があるということです。 では、プロパー融資でお客さんの返済が滞るとどうなるのか。 プロパー融資でお客さんの返済が滞ると、銀行は、そのお客さんの〈自己査定〉を引き下げなくてはならなくなります。それだけ多くのお金をプールしておかなくてはいけなくなるわけです。 ですが、保証協会が付いていれば、お客さんからの返済が延滞しても、保証協会による「保険」があるあるため、お客さんの〈自己査定〉を引き下げる必要がありません。 保証協会の保証がある分だけ、貸倒引当金として、お金を不用意に遊ばせておかなくても済むというわけです。
8.2.24.7. 必要なもの
8.2.24.7.1. 合計残高試算表
8.2.24.7.2. 資金繰り予定表
8.2.25. 融資を決める3大要素
8.2.25.1. 資金使途
8.2.25.2. 返済財源
8.2.25.3. 保全
8.2.26. 保証協会と相性の良い銀行
8.2.26.1. 第一地銀
8.2.26.1.1. 保証協会付き融資は、どこの銀行でも受けられますが、相性がいい銀行というものがあります。 とくに相性がいいのは、第一地方銀行（大都市圏以外）。保証協会付き融資を狙うなら、第一地銀を狙うといいです。 とくに「これまでに何度か返済を延滞していて、ひょっとしたら保証協会の審査が通らないかもしれない」という企業には、第一地銀を強くお勧めします。 通常の申し込みでは審査で引っかかる恐れがある――。 このように銀行が判断した場合は、担当者自身が書類を保証協会に持ち込み（通常は郵送で済ませる）、直接、交渉してくれることがあります。 このときに一番影響力を持っているのが、第一地銀の〈鶴の一声〉なのです。信用金庫が同じことをしても、きっと相手にされないでしょう。 なぜなら、各保証協会における融資残高の３割から４割を押さえているのは第一地銀だからです。保証協会にとって一番のお客さんは第一地銀なのです。 第一地銀はどの銀行よりも保証協会付きの案件を持ってきます。保証協会の飯の種である「保証料」を一番稼がせてくれるのです。 だからこそ、第一地銀の一言は重く、保証協会にとって大きなプレッシャーになるのです
8.2.27. 個人情報は基本的に照会しない
8.2.27.1. クレジットカードでいくら借りているとか、過去にクレジットカードの返済が遅れてしまったことがあるとか、いわゆるサラ金をつまんだことがある等……経営者の個人情報は、保証協会の審査には関係ありません。というか、そういう情報には原則、アクセスすらしないでしょう。 ですので、極端なことを言えば、過去にクレジットカードで事故を起こし、ブラックリストに登録されていたとしても、ほぼ大丈夫なはずです。 保証協会が保証するのは「事業融資」だからです。社長の個人的な「消費」のためにお金を貸すわけではないのですから。 事業用に貸すのと、個人消費のために貸すのでは、金融機関も見るべき点がまったく違います。 よって、個人消費に関する社長の個人情報は審査の対象にはなりません。というより、正確に言うと、わざわざ社長の個人情報を「照会しない」はずです。
8.2.28. 自社の格付け
8.2.29. 自社の格付けの決め方
8.2.29.1. 格付けの要素には「債務の返済能力」「収益性」「安全性」「成長性」「規模」などがあります。 これについて、皆さんは「売上高」や「利益」の額や率が重要だと思っていませんか？ 実は、銀行が重要視しているのは安全性と規模です。この２つは、自己資本比率と純資産額で評価されます。損益計算書（ＰＬ）の数値よりも貸借対照表（ＢＳ）の数値が優先されているのです。 よって、銀行からお金をできるだけ有利な条件で借りるためには、貸借対照表（ＢＳ）を意識した経営が必要と言えます。毎期、利益を計上して内部留保を貯めていくことが肝要です。
8.2.30. 預貸率
8.2.30.1. 預貸率＝預金残高÷借入金残高 預金残高は正式には担保ではありませんが、銀行の口座に資金があるということは「保全」が取れていることにつながります。 保全とは、融資が回収できなかった場合のリスクヘッジのことです。融資の返済が遅れた場合、預金残高があれば、銀行はそれを差し押さえて返済に充てることができますし、また、銀行は他への融資などで運用ができるので効率がよくなります。 実効金利率とは、実質的に借りている金額に対する金利のこと
8.2.30.2. 「このように預金があると実質金利が高くなります。金融機関の担当と金利交渉をするときに、「他の銀行から預金を持ってきて実質金利を上げるから、表面金利を下げて」と伝えると担当者も反論はしにくい」
8.2.30.3. 「このように預金があると実質金利が高くなります。金融機関の担当と金利交渉をするときに、「他の銀行から預金を持ってきて実質金利を上げるから、表面金利を下げて」と伝えると担当者も反論はしにくい」
8.2.31. 実行金利率
8.2.31.1. 実効金利率＝支払利息額÷（借入金残高−預金残高） 例えば融資契約で、１００万円を金利５％で借り入れたとします。預金残高がゼロであれば、実効金利率も５％で変わりませんが、預金残高が20万円であれば実効金利率は６・25％に上がります。 １００万円を借りても、預金残高を差し引けば、実際に使っている金額は80万円なので、使っている金額に対していくらの利息を負担しているかという数値です。 ※５万円（１００万円の借入で利率５％のときに払う利息金額）÷（１００万円−20万円） ＝６・25％
8.2.32. 銀行員から見た貸せるか貸せないかの判断
8.2.32.1. 決算書が債務超過になっていると、理論上は経営破たんしている状態なので、そんな会社に融資するわけにもいかない。 もし、銀行員が中小企業の決算書を、いわゆる一般的な決算書の見方をしているならば、最初に貸借対照表の純資産の部が債務超過かどうかを見る。次に損益計算書の税引き後利益を見て、ものの数秒で融資の対象になるかどうかの判断をつける。
8.2.32.2. 初回取引
8.2.32.2.1. 資産超過
8.2.32.2.2. 売上高
8.2.32.2.3. 当期純利益
8.2.32.2.4. 現金及び預金
8.2.32.2.5. 借入金
8.2.32.3. 既存取引
8.2.32.3.1. 当期純利益がプラス
8.2.32.3.2. 売上高と利益が右肩上がり
8.2.32.4. 借入金が年商の半分以上あると取引規模に対してすでに借りすぎ
8.2.32.5. 役員に対する貸付がないこと
8.2.32.6. 新しいトピック
8.2.33. 借りられるかどうかの目安
8.2.33.1. 簡易キャッシュフロー ＞ ０
8.2.33.1.1. 簡易キャッシュフロー ＝ 税引後利益 ＋ 減価償却費
8.2.33.2. 資産の総額 ＞ 負債の総額
8.2.33.3. 債務償還年数 ＜ 10
8.2.33.3.1. 銀行借入金の残高 ÷ 簡易キャッシュフロー
8.2.33.3.2. 「銀行借入金の残高」を「簡易キャッシュフロー」で割り算するということは、「いまある借入金を何年で返済できそうか」をあらわしている。これが債務償還年数の意味です。 その債務償還年数について、銀行は「10年未満がひとつの目安だ」と考えています。借入金は長くても 10年のあいだに返済できることが望ましい。これに対して、返済まで 10年以上かかるような会社は、現状の簡易キャッシュフローに対して借入金が多すぎる。すでに借りすぎなので、これ以上は貸せない、というのが銀行の考え方です。 したがって、銀行から融資を受けるには、少なくとも「債務償還年数が 10年未満」であること。さらに、債務償還年数が短いほど融資は受けやすくなる（借入金が少ないので銀行は融資しやすい）。そう理解しておきましょう。
8.2.33.4. 借入総額の1%以上の税金を払っている
8.2.33.5. 借入総額の1%以上の税金を払っている
8.2.34. 銀行の考え方
8.2.34.1. 利益よりも安全を優先する
8.2.34.2. 他行の判断を拠り所として判断する
8.2.34.3. 将来よりも実績を重視する
8.2.34.4. お金がないところには貸さず、お金があるところに貸す
8.2.34.5. 右にならえが大好きで他行が貸すならうちも貸す
8.2.35. 収益計算
8.2.35.1. 家賃空室率80%×経費率80%金利4%時の返済額
8.2.35.2. 家賃空室率80%×経費率80%金利4%時の返済額 つまり家賃の5%が収入となります。 現在借りている金利が1.4%だとして、それを 空室が20%出て家賃が80%になり、経費が20%かかって家賃が60%になるのです。 この ストレスをかけた家賃から金利を1・4%から4%にストレスをかけた返済額を引いても ブラスになることが物件を選ぶ上で重要です。 軽費や金利の負担がある程度かかっても利益が出る。 儲かるということです。 そ の他銀行により数字が変わります。 家賃×(空室 (15%)経費 (100%) 金利4%時の返済額 家賃60%金利6%時の返済額
8.2.36. 流動資産と流動負債のバランス
8.2.36.1. 流動資産と2、流動負債1が理想
8.3. 管理
8.3.1. BM費用
8.3.1.1. 一棟マンションの場合2億円以下の規模でエレベーターなしで3.5万円〜4万円
8.3.1.2. 消防設備点検
8.3.1.3. 定期清掃
8.3.1.4. エレベーター保守点検費用
8.3.1.5. 共用部分光熱費
8.3.1.6. 散水栓費用
8.3.1.7. 修繕積立金
8.3.1.8. 受水槽法定点検
8.3.1.8.1. 木造一途アパートの場合一般的になし
8.3.2. 自主管理
8.3.2.1. マインド
8.3.2.1.1. 自主管理をする。管理会社に任せるかは自由。だだし、自分で理解していないことを管理会社に任せるのは経営者として失格だと思います。経営者は起こりうる責任は全て自己責任です。不動産投資は片手間で成功できるほど甘い世界ではありません。起こりうる問題を全て理解し、判断していく必要があるのでものすごく勉強が必要です。ただし、自分一人で出来ることが限られるので、管理会社に任せることは任せ、自分のやるべきことに時間を作ります。管理会社に任せる段階は、自分が管理業務を理解している段階になってからでも遅くないです。給湯器が壊れたらどうするか。水漏れが起きたらどうするかと言った時に、すぐに対応できる業者が解らない状態では、経営者として管理能力不足です。個人的にはその段階では、自主管理で色々な課題に対応し、トラブルが起きたらすに対応できるチームを作ります。その段階にきたら、管理会社に任せます。
8.3.3. 更新
8.3.3.1. 例えば更新料を徴収するタイミングで入居者特典などを用意すれば、退去の確率を減らせます
8.3.3.2. ●必要なチームメンバー 司法書士弁護士税理士 ・管理に優れた管理会社 . 客付け力に強い営業マン . 外壁塗装会社 内装リフォーム会社及び職人. 保険の代理店担当者 ・有利な条件を引き出せるガス会社の担当 建物の構造に問題がある場合の調査できるインスペクション会社
8.3.4. チーム
8.3.4.1. ・内装リフォーム会社及び職人 ・有利な条件を引き出せるガス会社の担当 ・建物の構造に問題がある場合の調査できるインスペクション会社 法的な問題なら弁護士、リフォームの問題ならリフォーム会社や外壁塗装会社、管 理の問題なら管理会社というように、物件を買うときの手続きから修繕などのハード 面、客付けやクレームなどのソフト面に至るまで、全方位において何かあったら相談 できるような信頼の置ける会社や人を見つける必要があります。 私はこれを「チーム」 と言っているのですが、このチームをきちんと作り上げるかどうかで、不動産投資が うまくいくかどうかが決まります。 しかし、このチームの仕組みがない、あるいはしっ かりしていない状態で、早いペースで物件をどんどん買い増していくような買い方が 主流になっているのが現状ではないでしょうか。そういった人たちは、物件の仲介会 社が管理に入ることも多いのですが、そういった管理会社に全てを任せていて、 とい うより管理会社しか頼るところを知りません。 しかし、管理会社のスキルが足りないなど、 管理会社にとっては多くの管理物件の
8.3.4.2. 中のひとつにすぎないので、そこまでしっかり手厚く見てくれるわけではないと十分 想定できるはずです。 その管理会社に丸投げすれば、手間がかからない分、そこには中間マージンが発生 します。 賃貸経営を運営する上では、入居者を安定して確保して、賃料収入を得るの も重要ですが、一方でかかるコストを削減するのも賃貸経営の成功には欠かせない要 素になります。 そのバランスを取りながら賃貸経営を進めていくのが重要で、何にどれくらいのコストがかかるのか、また、その工事等に対する複数の選択肢の中から、ベストな選択 をしていきます。 全て丸投げで選択肢がない状態は、経営者としても健全な状態とは 言えません。 以降、主だったチームメンバーの役割を必要なシーンを踏まえて説明いたしましょ 2 購入時の仲介会社を選ぶコツ 多くの場合、私たちは物件を売買仲介の会社から買います。 しかし、その業者さんがしっかりしていなければ、そもそも買えませんし、買った
8.3.5. 保証会社
8.3.5.1. 夜逃げ対応
8.3.5.1.1. 実際に追い出しをしようと思うと、賃貸借契約を解除したうえで、裁判所に強制執行を申し立て、許可を得るという手続きを踏む必要があります。 強制執行の許可を得るまでに半年以上かかることも珍しくなく、そもそも賃貸借契約の解除には３カ月程度の滞納が前提となるので、手続きが早く進んでもその部屋からの９カ月分程度の賃料は捨てることになります。 訴訟費用ももちろん大家持ちで、手出しが発生します。また、そういった部屋はたいてい使い方もひどいので、追い出しに成功したとしても、次の入居者を募集するためリフォーム代などがさらに出ていく潜在リスクもあります。 賃借人が保証会社に加入している場合は、訴訟にかかる費用の負担、その期間中の賃料保証、裁判手続きそのものまですべて代行してくれます。そういう意味では、賃料に関するリスクのほとんどをカバー
8.3.6. リフォーム
8.3.6.1. 静岡
8.3.6.1.1. エアコン工事
8.3.6.2. 関東
8.3.6.2.1. クロス、CF
8.3.7. 産業廃棄物後込み
8.3.7.1. 静岡
8.3.7.1.1. セキトランスシステム
8.4. 税務
8.4.1. 減価償却
8.4.1.1. 法人
8.4.1.1.1. ① 減価償却は任意で計算することができる 減価償却費の計上は、個人の場合には強制償却となり、赤字だったと しても償却しなければいけません。それに対し、 法人の場合には会社の 判断で任意に償却することが可能です。
8.4.1.2. 不動産投資における減価償却とは、今年の税金が安くなり、その分、売却時の税金が高くなるという性質を持つ、会計上の経費です。したがって、買ってから売るまでの全体で見れば、減価償却による損益は相殺され、その有無が正味利益に与える影響はほとんどありません(税率が一定かつ売買価格に変動がない場合)。つまり、保有期間中に減価償却を利益にぶつけて税金が安くなったとしても、売却するときは、節約したはずの税金をそこでまとめて支払うことになるのです。買ってから売るまでの全体で見た場合には、減価償却は考慮してもしなくても結果はほぼ同じです。 こういった理由から、正味利益の計算では減価償却を考慮していません。の全部の収このような説明は、税務に詳しい人をのぞいて理解しづらいと思います。しかし、これらは、筆者が独自に考え出した理論ではなく、不動産ファンドなどでは常識とされている考え方です。
8.4.1.3. 仮に税率55％の高額所得者が個人で収益物件を保有した場合、減価償却した金額に対し55％の節税効果があり、売却時に長期譲渡であれば、累計の減価償却金額に対し20％の税率しかかかりません（購入金額と売却金額が同額という前提）。おおざっぱにいえば減価償却金額の35％（55％－20％）がまるまる節税できるのです（厳密にいえば多少異なりますので詳細は後述します）。高額所得者が個人名義で減価償却目的の収益物件を持つことは、非常に大きな節税効果がある
8.4.2. 売り上げを伸ばす
8.4.2.1. それよりも売上を伸ばすことに注力し、現預金を手厚くし、倒産リスクを抑えるとともに、ここぞと思ったときに人材や設備に投資していく。これこそが、小さな会社にとっての成長、事業拡大につながるのです。 資金繰りも考慮し、多店舗展開したい、資金調達したいというときに、節税に目をとらわれると倒産リスクを高めることにもなりかねません。 借入で上手な資金繰りをしている経営者は、これぐらいは利益を出さなければ回らないという感覚をもっているものです。 目先の損得だけにとらわれることなく、融資を有利に運ぶためには「法人税＝必要経費」という考え方で、税金をしっかり払うことこそが安定経営を目指す社長の務めと心得ましょう。
8.4.3. 税理士
8.4.3.1. 持続的に融資を受けるうえで、税理士を依頼するポイントとして、とある金融機関の融資担当者からこんな話を聞いたことがあります。 それは、「優秀な税理士をつけると、信用アップにつながる」ということ。金融機関からの信用を獲得するコストだと考えて、しっかりとしたプロに税務申告をやってもらうべきだといいます。
8.5. 人口
8.5.1. 全国
8.5.1.1. ２０２０年を１００％とする
8.5.1.1.1. ２０２０年
8.5.1.1.2. ２０３０年
8.5.1.1.3. ２０４０年
8.5.1.1.4. ２０５０年
8.5.1.1.5. ２０６０年
8.5.2. 個人の不動産投資は何と言っても、マンション、アパート、戸建が多いからです。つまり、今後の長期的な不動産投資のトレンドを見るにあたっては、それら物件への入居候補となる住民の総母数としての日本の総人口からマクロ的に捉えるのがまず第一歩と考えるからです。 ここから導き出されるのは、今後、仮に住戸の数が増えずその総数が一定で推移するという甘い前提を置いたとしても、総人口の減少は賃貸物件の空室率の悪化に直接結びつくということです。また、住戸の数が今後増えないという上記の仮定は、現実的にはありえなさそうな内容です。ハウスメーカーは、人口の増減、つまりニーズの多寡にかかわらず、毎年どんどん家を建てているからです。もちろん、バブル崩壊以降、毎年の住宅着工戸数は顕著に減少していますが、既存家屋プラス新築家屋マイナス取り壊し家屋で表されるストックベースの住宅戸数は、増加を続けているのです。この流れは、今後も変わることはないでしょう。なぜなら、ハウスメーカーやマンションデベロッパーは、毎年建て続けないと事業が立ち行かないからです。 こうして考えると、不動産の個人投資家は、平均的な賃貸物件は、長期的にはとんでもない空室率となることを予め覚悟しておく必要があるでしょう。
8.6. 法人
8.6.1. メリット
8.6.1.1. ①配偶者などを役員にすることで所得分散が図れる ② 退職所得控除を使うことができる ③ 経営セーフティ共済を活用できる ④ 小規模企業共済を活用できる ⑤ 法人名義の保険に加入することで会社が保険料を払う ⑥ 不動産所得が赤字の場合に借入金の利子を繰り越すことができる ⑦繰越欠損金を10年間繰り越すことができる ⑧ 法人には短期譲渡・長期譲渡区分がない ⑨死亡退職金の非課税枠を活用できる ⑩ 決算月を任意に設定することができる ⑪減価償却は任意で計算することができる 12 資本金は1,000万円未満に設定する ⑬役員社宅を活用できる ⑭ 不動産の売却損を他の賃料収入と相殺ができる ⑤5 出張手当を支給できる ⑮ 相続対策にもなる資産管理法人
8.6.2. デメリット
8.6.2.1. 均等割負担の発生
8.6.2.2. 団体生命保険の債務免除課税
8.6.2.3. 本店移転や役員変更の場合には登記手続きが必要
8.6.2.4. 簡単に精算できない
8.6.2.5. 税負担増加の可能性もある
8.6.2.6. 元々の個人所得が高くない場合は税率が高くなることがある。
8.6.2.7. 法人には個人のような青色申告特別控除がない
8.6.2.8. 社会保険料を負担しなければならない
8.7. リスク
8.7.1. ◉損害賠償リスク
8.7.1.1. 火災保険でカバー
8.7.2. 不動産価値の目減り（キャピタルロス）
8.7.3. 取引コストが高い
8.7.3.1. 購入・売却共通
8.7.3.1.1. 仲介手数料 ：物件金額の3％＋6万円（税別）が上限（取引態様が仲介の時のみ） 登記費用 ：司法書士報酬、登録免許税 印紙税 ：売買契約書・金銭消費貸借契約書・領収書
8.7.3.2. 購入時
8.7.3.2.1. 不動産取得税：取引後3～6カ月後、納付する必要あり 火災保険料 ：融資を利用する場合は必須、地震保険も 融資手数料 ：金融機関によってばらつきあり
8.7.3.3. 売却時
8.7.3.3.1. 不動産譲渡所得税：個人所有の場合、所有期間によって税率が異なる 所有期間5年以下「短期譲渡所得」：税率39.63％（うち復興特別所得税0.63％） 所有期間5年超「長期譲渡所得」：税率20.315％（うち復興特別所得税0.315％） 銀行手数料：一括返済手数料、固定金利選択時違約金など 不動産譲渡所得税：個人所有の場合、所有期間によって税率が異なる
8.7.4. 流動性が低い
8.8. リターン
9. ebay
9.1. 価格帯
9.1.1. 50〜100ドル
9.2. 為替
9.2.1. 円安は儲かる、円高は損する
9.2.1.1. 1ドル120円
9.2.1.1.1. 10ドルで売れた場合1200円の収入
9.2.1.2. 1ドル90円
9.2.1.2.1. 10ドルで売れた場合900円の収入
10. 2022年度テーマ目標
10.1. Mo金型コスト削減
11. せどり
11.1. 仕入れ
11.1.1. コストコ
11.1.1.1. オキシクリーン5キロ
11.1.1.1.1. 500gに分けて売る
11.1.1.2. Bounty バウンティー ペーパータオル 105カット
11.1.1.2.1. 3ロールで売る
11.1.1.3. Kraft マカロニ＆チーズ（18個入り）1,998円
11.1.1.3.1. 2.3に分けて売る
12. レンタルスペース
12.1. ニーズ調査
12.1.1. ・その駅の乗降客数をチェックする ・駅がある市や区の人口をチェックする ・もし物件まで目星を付けているのなら、周辺のカフェもチェックする →レンタルスペースの貸し会議室では、「もともとカフェで仕事や打ち合わせをしていた人」がメインターゲットになります。したがって、物件近くにカフェがあり、しかも常に満席だったら、かなりニーズがあるといえます。 ・駅名で集客ポータルサイトやネット検索し、競合の物件調査をする →「駅に近いレンタルスペースはどれだけあるのか」「広さ・収容人数・１時間あたりの単価・稼働状況」などを調べます。
12.2. 集客サイト
12.2.1. ・インスタベース https://www.instabase.jp/
12.2.2. ・スペースマーケット https://www.spacemarket.com/
12.2.3. ・スペイシー https://www.spacee.jp/
12.3. 清掃、緊急時対応
12.3.1. ジモティー
12.3.2. キッズライン
12.3.3. 家事代行ひろば
12.4. 利用規約
12.4.1. 仮に何かのトラブルで利用できなくなった場合、逸失利益に関しては保証しません」
12.4.2. 退出時には必ず清掃をした上で退出してください」
12.4.3. 守らないと罰金５万円が発生します」
12.4.4. 他にも、防犯カメラが設置していることを書くのも有効です。 常連が付いている場合、常連の人たちはキレイな場所を使いたいと当然思っています。そこで常連に向けて、室内に「清掃員募集」というポップを貼ります。それを見た人は必ず利用者なので、「利用者だったら、その分利用料金を値引きします」とプラスのオプションを付けます。
12.4.5. レビューを書いてくれる人限定のお得プランです」
12.4.6. で「本日はご利用ありがとうございました。感想をレビューに記載してください」というテンプレを作っておき、利用者に送るのです。 ただ、悪いこと、注意・改善点などをレビューに書かれてしまうと、評価が下がったり、他の人が見たときに「ここはやめておこう」と敬遠されたりする可能性があります。 ですからメッセージの文面としては「よかった点はレビューに記載してください。改善したほうがいい点や気になった点に関しては、こちらのメッセージでお知らせください」と書くのがポイントです。
12.4.7. 基本的な規約 ・室内及び共用部は禁煙です。その他、楽器演奏、騒音、パーティー等、近隣に迷惑のかかる行為は禁止しています。 ・近隣から苦情があった場合には、利用時間内でも利用を中止していただくことがあります。 ・何らかのトラブルで利用できなくなった場合、逸失利益に関しては保証しません。 不具合に対しての対処法 ・Wi-Fiやプロジェクターなど室内の備品はすべて無料で利用いただけますが、無料での提供になるので接続不良などがあった場合でも返金はできません。 入室・退室に対しての規約
12.4.8. ・退室時間は厳守してください。仮に利用時間外の利用等が発覚した場合は、不法侵入として警察に届け出ます。 ・不定期でスタッフが室内を確認しています。 ・利用の事前の準備や片付けのために時間外の入室はできないので、その時間も含めて予約をしてください。 ・ゴミは必ず持ち帰ってください。 ・退出に関しては基本的には５分前の退出をお願いします。 と書いています。５分前の退出については、借りている時間内なわけですが、利用者から不満の声があがったことは一度もありません。 共用部について ・建物の共用部の掲示板に「張り紙等をするのはやめてください。 ・利用時間前に待つ場合は、玄関の前ではなく建物の外で待ってください。 ・建物の敷地内の駐車場、駐輪場は絶対に利用しないでください。 ・共用部にものを置くのは禁止しています。
12.4.9. キャンセルについて ・災害や天災によるキャンセルについても、キャンセルポリシーによるキャンセル料の適用があります。 ・予約確定後の予約日時等の変更は予約後１時間以内の申請に限り受け付けています。期間を過ぎた変更は受け付けられないので、キャンセル手続きをしていただく必要があります。その場合、通常通りキャンセルポリシーの適用はあります。 災害や天災によるキャンセルポリシーは、台風や緊急事態宣言で問い合わせが急増したため、最近追加しました。 予約確定後の変更については、直前になって時間変更をしてくる人いるからです。予約変更リクエストが来ても「利用規約に書いてあるから読んでください」と拒否しています。 問い合わせについて ・電話対応はしていません。メールまたはメッセージでご連絡ください。
12.4.10. それでも電話に出ないということに抵抗があれば、電話自動応答サービスを導入するのも一手です。 自動音声サービスでは、ゲストが問合せ電話に対して自動音声で次のような案内が流れます。 「お電話ありがとうございます。〇〇スペースです。自動応答で対応します。入室方法のお問合せは１を、備品・Wi-Fiなどの室内のお問合せは２を、その他のお問合せは３を押してください」 そして、最後にSMSにメッセージを送ることができます。 私は最近このサービスを導入したのですが、電話がかかってきても自分は応対しなくても良くなりました。また、電話は出なくても顧客満足度があがりました。
12.5. カギ
12.5.1. スペアキーも設置
13. 精神、感情
13.1. 怒り＝自分にとって重要な境界が破れたことを知らせる ・嫉妬＝重要な資源を他人が持っていることを知らせる ・恐怖＝すぐそばに危険が存在する可能性を知らせる ・不安＝良くないものが近づいていることを知らせる ・悲しみ＝大事なものが失われたことを知らせる ・恥＝自己イメージが壊されたことを知らせる
14. 生き方
14.1. 苦しかった時の話をしようか
14.1.1. キャリア戦略とは、その人の目的達成のために、その人が持っている〝特徴〟を認識して、その特徴が強みに変わる文脈を探して泳いでいく、その勝ち筋を考えるということ
14.1.2. 競争している本当の相手は実は他人ではなく、自分の中にある自己保存の本能（楽で安心安全な方向へ行きたがる心理）だったことを
14.1.3. 君がコントロールできる変数は、①己の特徴の理解と、②それを磨く努力と、③環境の選択、最初からこの３つしかない
14.1.4. 年収の期待値の上下を知った上で、それでも自分にとって情熱を持てる好きな仕事を選ぶべき
14.1.5. 余剰資金を株に投資して中長期で成功したい人に少しだけアドバイスするとしたら、最も重要なことは「売らなくても良い株を選ぶこと」だ。その次に重要なのは、「買うタイミング」だ。長期で成長する「需要」と「構造」を持つ会社を厳選して、その銘柄を焦らずに必ず暴落したときに買う。そうすれば短期的な売買などしなくて済む
14.1.6. 強み〟は必ず好きなことの中にある
14.1.7. 強みとは、自分の「〝特徴〟とそれを活かす〝文脈〟がセット」
15. 品質会議
15.1. 作業内容
15.1.1. 切り落とし時、マグネットで落下防止の保持をした
15.1.2. マグネットを取り忘れた
15.1.3. そのまま仕上げ加工実施、マグネットにワイヤー線が干渉して同じ位置を何回も加工
15.1.4. 幅１５mm、深さ０．1mmの食い込みが発生
15.1.5. 溶接対応
15.2. 原因
15.2.1. マグネットを取り忘れた
15.2.2. なぜ
15.2.2.1. ワークの底面にマグネットを取り付け、目視で見えなかった
15.2.3. なぜ
15.2.3.1. 上面に突起があり取り付けられなかったため
15.2.4. なぜ
15.2.4.1. 今まで１度も底面にマグネットを取り付けたことがなかった。取り忘れるとは思わなかった
15.3. 原因
15.4. 対策
15.4.1. ハード
15.4.1.1. ワーク底面にマグネットを付けない
15.4.1.2. 上面にマグネットを貼れない場合はテーブで落下防止する
15.4.2. ソフト
15.4.2.1. 手順書に追記する