1. La industria turística mexicana es una actividad que actualmente adquiere una gran importancia, por lo cual requiere ser moderna y capaz de competir al mismo nivel que los demás.
1.1. La modernización de esta actividad no debe concretarse al uso de los materiales, etc. mas avanzados técnicamente, también es de suma importancia que todas las propiedades de la industria turística sean administradas eficientemente. (Unos de los factores importantes para ganar calidad y precio es el mantenimiento)
1.1.1. Pero no hay que olvidar que la función del mantenimiento es parte integral e importante de la organización. Es una parte del grupo que solo puede tener éxito cuando funciona sobre la base cooperativa.
2. Funciones del mantenimiento
2.1. Son definidas por el tamaño de la empresa, sus políticas, sus antecedentes y la ubicación misma de dicha instalación.
2.2. Se dividen en:
2.2.1. Funciones primarias: Son las que sirven para asegurar la disponibilidad de edificios, máquinas, servicios e instalaciones que se requieren en otras partes de la empresa para desarrollar sus actividades. (MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS Y CONSTRUCCIONES. OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO DE EQUIPOS Y MAQUINARIAS. PRODUCCION Y DISTRIBUCIÓN DE SERVICIOS, ETC.)
2.2.2. Funciones secundarias: Son las que por la experiencia, conocimientos técnicos, antecedentes o por que no hay otro departamento en la empresa, se delegan estas funciones al departamento de mantenimiento. (ALMACENAMIENTO. PROTECCIÓN DE TODA LA INSTALACIÓN. DISPOSICIÓN DE DESPERDICIOS. RECUPERACIÓN. ETC.)
2.2.3. Definición del mantenimiento:
2.2.4. Es el conjunto de acciones y actividades que tienen como finalidad mantener las propiedades de una empresa en condiciones de operación eficiente, segura y económica.
3. Factores que influyen en la planeación del mantenimiento
3.1. La planeación de las actividades de un departamento de mantenimiento debe tomar en cuenta el entorno que envuelve a una empresa de servicios turísticos y que están determinados por los siguientes factores. 1. Población. 2. Medio físico. 3. Economía.
3.2. Población: La población influye, pues de sus características depende el tipo promedio de trabajador así como la posibilidad de la existencia de trabajadores independientes.
3.2.1. 1. Edad promedio 2. Nivel educacional. 3. Desarrollo sociológico 4. Religión 5. Tradiciones 6. Ambiente sindical
3.3. Medio físico
3.3.1. 1. Latitud, longitud, altitud. 2. Precipitación pluvial. 3. Temperatura promedio. 4. Insolación
3.3.2. Economía:
3.3.3. 1. Actividades predominantes . 2. Usuarios 3. Influencia local, regional y nacional.
4. Planeación del mantenimiento
4.1. Clasificación de la ingeniería:
4.1.1. Ingeniería de investigación: Es la que tiene como finalidad el descubrimiento de nuevos productos, procesos y conocimientos técnicos y científicos.
4.1.2. Ingeniería de diseño: Es la que implica la trasferencia de los descubrimientos de los productos, procesos o conocimientos y la exploración de procesamiento de materiales para el diseño de productos.
4.1.3. Ingeniería de construcción.: Es la que emplea el resultado de todas las anteriores para la construcción, fabricación o elaboración de nuevos productos.
4.1.4. Ingeniería de mantenimiento: Es la que se refiere a la resolución de los problemas cotidianos de conservar en buenas condiciones de operación edificios, equipos, sistemas, maquinaria e instalaciones.
5. Especialidades del mantenimiento e instalaciones de servicios turísticos
5.1. Para una adecuada planeación del mantenimiento en las instalaciones de servicio turístico debemos conocer cuantos y cuales son los elementos que requieren de mantenimiento.
5.1.1. Obra civil: UNIDADES AUTOMOTRICES, EQUIPOS DE SEGURIDAD, EQUIPOS DE OFICINA, MOBILIARIO, HERRAMIENTA, ETC.
5.1.2. La obra civil comprende todo lo relacionado al inmueble y las obras exteriores. 1. Vías de acceso. 2. Impermeabilización. 3. Albañilería. 4. Instalaciones hidráulicas y sanitarias. 5. Etc.
5.2. Equipos e instalaciones de casa de máquinas:
5.2.1. 1. Calderas y sus equipos auxiliares. 2. Sistemas de distribución de agua. (Hidroneumático, por gravedad). 3. Tanques de agua caliente. 4. Bombas, 5. Etc.
5.3. Equipos e instalaciones eléctricas.
5.3.1. 1. Acometida. 2. Subestación. 3. Transformadores. 4. Capacitares. 5. Etc.
5.3.2. Equipos e instalaciones de tratamiento de agua
5.3.3. 1. Cisternas. 2. Tanque elevado. 3. Torre de aireación. 4. Bombas 5. Etc.
5.3.4. Equipos e instalación de aire acondicionado y refrigeración.
5.3.5. 1. Ventiladores. 2. Extractores. 3. Refrigeradores 4. Compresoras. 5. Etc.
5.3.6. Equipos e instalaciones de lavandería
5.3.7. 1. Lavadoras. 2. Secadoras. 3. Planchadoras. 4. Instalaciones mecánicas
5.3.8. Equipos de telecomunicaciones y electrónicos.
5.3.9. 1. Equipos de telefonía. 2. Equipos de radiocomunicación. 3. Sistemas de voceo y música ambiental. 4. Sistemas de televisión 5. Etc.
5.3.10. Equipos e instalaciones de elevadores y montacargas
5.3.11. 1. Teleférico. 2. Bandas Horizontales. 3. Escaleras eléctricas. 4. Elevadores. 5. Montacargas.
5.3.12. Unidades automotrices
5.3.13. 1. Vehículos (Autos, camiones, camionetas, carritos de golf, etc.). 2. Barredoras. 3. Podadoras. 4. Lanchas
5.3.14. Equipos de seguridad
5.3.15. 1. Sistemas contra incendio. 2. Bombas. 3. Hidrantes. 4. Extintores.
5.3.16. Equipos de preservación del ambiente
5.3.17. 1. Equipos de limpieza 2. Control de plagas. 3. Productos químicos.
5.3.18. Equipos e instalaciones de cocina
5.3.19. 1. Aparatos alimentados con gas. 2. Aparatos alimentados con vapor. 3. Lavadoras de loza. 4. Trituradoras de desperdicios. 5. Etc.
5.3.20. Equipos de oficina
5.3.21. 1. Maquinas de escribir 2. Calculadoras. 3. Cajas registradoras. 4. Reloj marcador
5.3.22. Mobiliario
5.3.23. 1. Muebles de oficina. 2. Muebles de espera. 3. Muebles de habitación. 4. Muebles de bar y restaurante. 5. Etc.
5.3.24. Herramientas
5.3.25. 1. Herramienta de mano. 2. Herramienta electromecánica. 3. Aparatos de medición.
6. Personal de mantenimiento
6.1. Todos los recursos de una empresa poseen unos comportamientos invariables por si mismos con excepción de los recursos humanos. El comportamiento de estos varía positiva o negativamente el de los demás recursos.
6.1.1. El manejo de los recursos humanos es una de las tareas más importantes en el mantenimiento de las instalaciones de servicios turísticos, por lo tanto el desarrollo del personal debe ser uno de los objetivos preferentes de las empresas. La Sociología moderna plantea la hipótesis del hombre autorrealizado.
6.1.2. Una persona tendrá siempre necesidades por satisfacer. Estas necesidades son de dos clases: las necesidades elementales y las motivadoras.
6.2. Las necesidades elementales son: Fisiológicas. Seguridad. Pertenencia.
6.2.1. Las necesidades de motivación son: Reconocimiento. Autorrealización.
6.3. Las características de que el personal de mantenimiento debe reunir son las siguientes: 1.- Preparación intelectual media. 2.- Habilidad para pensar con lógica. 3.- Conocimiento teórico-práctico sobre alguna de las especialidades del mantenimiento.
7. Recursos económicos y materiales
7.1. Para lograr su objetivo un departamento de mantenimiento debe contar con todos los recursos suficientes en calidad, cantidad y oportunidad para la resolución de los problemas de su responsabilidad.
7.1.1. Estos recursos son derivados del presupuesto que al mismo departamento hace para el ejercicio de sus actividades. En general podemos decir que los presupuestos mas empleados son los siguientes:
7.1.1.1. 1.- Presupuesto de operación. 2.- Presupuesto de reparaciones mayores. 3.- Presupuesto de remo delación. 4.- Presupuesto de nuevas instalaciones.
7.1.1.2. El presupuesto de operación debe incluir el costo de la mano de obra, refacciones, material y herramienta que permitan mantener en buenas condiciones de operación los equipos, maquinaria, inmuebles e instalaciones totales de una empresa. El presupuesto de reparaciones mayores se refiere a las grandes reparaciones que se programen para los equipos que lo ameritan. También deben incluir los costos de mano de obra, refacciones y materiales necesarios para su realización. El presupuesto de remodelación se efectúa cuando por obsolescencia de los inmuebles, equipos o instalaciones se hace necesario un cambio. Cuando la operación de la empresa hace evidente que se requieran nuevas instalaciones, éstas deberán programarse para su realización en el momento más oportuno.
8. Recursos económicos y materiales
8.1. Para la organización o estructuración de los recursos es necesario acomodarlos en la mejor forma, dividiendo el trabajo para determinar la cantidad de puestos y sus diferentes categorías además de fijar las labores concernientes a cada uno.
8.1.1. La organización como fase del proceso administrativo tiene cuatro partes: 1. Puestos. 2. Hombres. 3. Autoridad. 4. Responsabilidad.
8.1.1.1. 1. Puestos.- En la elaboración de los análisis de puesto es necesario describir las labores a realizar, el grado de habilidad, instrucción, experiencia, etc.
8.1.1.1.1. 2. Hombres.- Teniendo el perfil del puesto se tiene la posibilidad de escoger a la persona cuyas cualidades sean las mas cercanas a lo indicado por el perfil.
8.1.1.1.2. 3. Autoridad.- Es la facultad crédito o fe que se le da a una persona para realizar su labor. La autoridad debe estar basada en la razón.
8.1.1.1.3. 4. Responsabilidad.- Es la obligación que tiene una persona de responder por su actuación durante el desempeño de su trabajo. La responsabilidad no puede delegarse.
9. Sistemas de mantenimiento
9.1. El participante identificará los sistemas de mantenimiento que se aplicarán en las instalaciones de servicios turísticos. Para el desarrollo de su responsabilidad el departamento de mantenimiento aplica las siguientes formas o sistemas: 1.- Mantenimiento correctivo. 2.- Mantenimiento preventivo.
9.1.1. El mantenimiento correctivo no es exactamente un sistema puesto que carece de planeación y de metodología. Por lo tanto; son los trabajos de reparación que se realizan después de que se los equipos han presentado alguna falla con la consiguiente suspensión del servicio que deben proporcionar
9.1.1.1. Mantenimiento preventivo: Es la serie actividades que se realizan en los inmuebles, los equipos y sus instalaciones para evitar que se interrumpa el servicio que aquellos deben brindar. Su característica principal es la planeación dando como resultado la adecuación en calidad, cantidad, tiempo y costo de todos los recursos; etc.
9.1.1.1.1. Todos los sistemas están basados en las siguientes actividades: 1. Programas de visita. 2. Programas de inspección y pruebas 3. Programas de reparación.
10. Ventajas y desventajas de los sistemas de mantenimiento
10.1. Ventajas: Disminución de tiempos ociosos, eliminación de costos por concepto de pago de tiempo extra, menos reparaciones, mayores cargas de trabajo equilibradas, buena calidad de los servicios, eliminación de costos por reemplazo prematuro de partes y refacciones, disminución de costos de almacén por tener un stock adecuado de refacciones y materiales, etc.
10.1.1. Desventajas: Grandes tiempos ociosos, altos costos por pagos de tiempo extra, reparaciones mayores repetitivas, cargas de trabajo incontrolables, mala calidad de los servicios, altos costos por reemplazo prematuro de partes y refacciones, altos costos por almacenamiento de muchas refacciones y materiales difícil control de los costos de mantenimiento, etc.
10.1.1.1. El mantenimiento correctivo no es exactamente un sistema puesto que carece de planeación y de metodología. Por lo tanto; son los trabajos de reparación que se realizan después de que se los equipos han presentado alguna falla con la consiguiente suspensión del servicio que deben proporcionar
10.1.1.1.1. Mantenimiento preventivo: Es la serie actividades que se realizan en los inmuebles, los equipos y sus instalaciones para evitar que se interrumpa el servicio que aquellos deben brindar. Su característica principal es la planeación dando como resultado la adecuación en calidad, cantidad, tiempo y costo de todos los recursos; etc.
11. Actividades de mantenimiento
11.1. A continuación se enlistan los datos mas interesantes y necesarios para cualquier departamento de mantenimiento: De la obra civil: M 2 de terreno M 2 de Jardines. M 2 de estacionamientos y plazas. Edificio A.- No. De niveles. M 2 construidos M 2 de azoteas M 2 de herrería M 2 de vidrios M 2 de alfombras M 2 de fachadas M 2 de muros interiores
11.1.1. De los equipos e instalaciones por especialidad. Calderas y sus equipos auxiliares. Plantas de emergencia. Bombas Compresoras Tanques. Instalaciones mecánicas Subestación. Transformadores. Capacitores, etc.
11.1.1.1. Para obtener el costo de la actividad se necesita saber el precio unitario y multiplicarlo por la cantidad total a realizar. Para facilitar el presupuesto se recomienda anotar el costo de la actividad en el mes de su programación y de ésta manera conocer cuanto se presupuesta en pesos mensualmente.
11.1.1.1.1. Asignación de trabajos: Se requiere que cada técnico tenga una jornada razonable de trabajo para que pueda cumplirla con eficiencia. La programación para cada uno de los técnicos debe abarcar una o dos semanas como máximo e indicar las labores a realizar que el programa tendrá cierta flexibilidad puesto que las condiciones reales pueden variar. Para lograr una eficiencia mínima de 80% el personal contará con la herramienta, refacciones y materiales necesarios para realizar su trabajo.
11.1.1.1.2. Una de las fallas mas frecuentes de un sistema de mantenimiento preventivo es pensar que ya funcionando, así debe permanecer. La realidad nos indica que para estar vigente el sistema debe ser revisado con cierta frecuencia.