1. Почему Сочи
2. Выбор района: Правильный/Не правильный подход
3. Статус объекта недвижимости
3.1. Квартира
3.1.1. Из открытых источников вы можете узнать, что на рынке недвижимости г. Сочи только около 25-30% состовляют жилые помещения со статусом "Квартира". Более половины всего жилья, это "Жилые помещения", а "апартаменты" составляют всего около 10% рынка. Чем же отличаются эти статусы?
3.1.2. Дом, в котором расположены жилые помещения со статусом "квартира" строится на земле с назначением под многоквартирный жилой дом. Такое здание строится на основании разрешения на строительство и проектной документации. Коммуникации: газ, свет, вода - подключаются ещё на этапе строительства. Дом строится в соответствии с проектом, а затем объект вводится в эксплуатацию. В процессе строительства участвуют контролирующие органы, изымается цемент на экспертизу и т.п. Покупать квартиры в таком доме можно в течение строительства.
3.1.2.1. Плюсы
3.1.2.1.1. Квартиру без проблем можно оформить в ипотеку, если вы являетесь надежным заемщиком.
3.1.2.1.2. Если вы не являетесь гражданином РФ, приобрести квартиру все-таки можете, что естественно плюс.
3.1.2.1.3. Действует 214 фз
3.1.2.2. Минусы
3.1.2.2.1. Такое помещение дороже чем другое такое-же, но со статусом "Жилое помещение", хотя, как правило дешевле чем апартаменты. С другой стороны сравнивать апартаменты с квартирой и жилым помещением вообще не совсем корректно, ведь апартаменты обычно приобретают довольно богатые люди , как правило не для проживания, а для отдыха.
3.1.3. Дом, в котором расположены помещения со статусом "Жилое помещение", как правило строится самовольно, на земле предназначенной для ИЖС - индивидуального жилищного строительства. Собственник - очень часто обычное физлицо, строит дом на такой земле, делит внутренние помещения, ставит на кадастровый учет., получает документы на каждое жилое помещение и уже потом продает.
3.1.3.1. Плюсы
3.1.3.1.1. Стоимость жилого помещения ниже чем стоимость квартиры, в связи с некоторыми рисками, которые возникают, а также в связи с некоторыми ограничениями, которые несет такой статус.
3.1.3.1.2. И плюс и минус. Если дом построен, ипотеку на жилое помещение получить можно, но процентная ставка может оказаться выше, чем для квартирных статусов. К тому же, больше шансов получить отказ на такой объект, например, если банк не устроит этажность здания. Хотя, если застройщик надежный, банки охотно кредитуют его объекты, даже со статусом "Жилое помещение".
3.1.3.2. Минусы
3.1.3.2.1. Если Вы не являетесь гражданином РФ, приобрести такю недвижимость Вы не можете, поскольку вместе с жилым помещением отчуждается еще и часть земли, на которую даже есть отдельное свидетельство. А поскольку покупка земли иностранными гражданами запрещена, оформить такое помещение иностранцу не получится.
3.1.3.2.2. Не действует 214 фз
3.1.3.2.3. На этапе строительства жилое помещение не возможно оформить в ипотеку, поскольку оно на этом этапе приобретается по договору инвестирования, в котором вы берете на себя не малые риски. По таким договорам, кстати, также не действует 214 ФЗ.
3.1.4. Также есть, как правило, элитные помещения, в непосредственной близости к морю, которые имеют статус "Апартаменты". Дома эти расположены зачастую прямо у моря в прибрежной зоне. Разрешение на строительство многоквартирного дома в такой зоне получить не возможно, но под апартаменты вполне допустимо. Такой дом считается не жилым, в квартире, которая расположена в этом доме нельзя прописаться, но проживать там Вы можете точно так же как и в обычной квартире.
3.1.4.1. Плюсы
3.1.4.1.1. Огромный плюс для иностранцев в том, что они могут без проблем приобрести "Апартаменты", поскольку эта недвижимость оформляется, как обычное не жилое помещение без отдельного свидетельства на землю.
3.1.4.1.2. Не смотря на то, что апартаменты не жилое помещение, его можно оформить в ипотеку.
3.1.4.2. Минусы
3.1.5. Эллинги и т.н. в народе "жилые гаражи", некоторые их нагло называют таунхаусами, хотя они такими не являются. Итак эллинги и гаражи, это не жилые помещения, которые власти могут в любой момент снести, как правило с компенсацией, как за снос обычного гаража, потому мы даже не будем тратить время на то, чтобы искать какие-то плюсы в такой недвижимости. Максимум, на мой взгляд, для чего можно рассматривать такую недвижимость, это эллинг на берегу в качестве дачи, не более того.
4. Первичка / Вторичка / Инвестиционные квартиры / Апартаменты / Элинги / Дома (отдельная история)
5. 214 Ф.З. в Сочи
6. Стоимость указанная в договоре КП
7. Задаток, аванс, предварительный договор
8. Проблемы
8.1. Фонари
8.2. Покатать клиента
8.3. Затопления
8.4. Плесень
8.5. Долгострои
8.6. Не законное строительство
8.7. Мошенничество
8.8. Коммуникации
9. Как сэкономить
9.1. Напрямую к застройщику бесполезно. У Агентов такая-же цена или дешевле.
9.2. Можно получить налоговый вычет, но...
9.3. Можно использовать маткапитал, но...
9.4. Можно использовать сертификат, например военный, но...
9.5. Можно сэкономить, приобретая недв-ть на этапе котлована, но оптимальнее...
9.6. Мы экономим за счет объединения покупателей!
10. Как выбрать специалиста по недвижимости
10.1. В Сочи только ленивый не занимается недв-тью. Самая популярная профессия для приезжих, риэлтор. Выводы делайте сами.
10.2. Мы отбираем только лучших профессионалов, проверенных людей, которые соблюдают не только профессиональную этику, но и просто порядочные люди, работающие на долгосрочную перспективу, а не тех, кто желает урвать кусок.
10.3. Эти специалисты очень дорожат сотрудничеством с нами, потому очень качественно обслуживают наших клиентов.
10.4. Мы контролируем каждого своего специалиста, выясняем, какие объекты он показывает и по своим каналам проверяем предлагаемые варианты.
10.5. По запросу покупателя, специалист по недвижимости может быть заменен, если он проявил не профессиональность при общении с Вами.
10.6. Перед тем, как определиться с объектом, Вы можете связаться с Вашим персональным менеджером и узнать, нет ли других наших клиентов, с которыми можно объединиться для покупки кобъектов у этого застройщика для получения скидки.
11. Как все будет происходить
11.1. Заявка, собеседование, выбор системы взаимодействия: персональное или удаленное
11.2. Назначение менеджера и специалиста по недвижимости
11.3. Встреча, размещение, выбор района
11.4. Подбор объектов и просмотр
11.5. Согласование коллективной покупки и скидки со своим менеджером
11.6. Оформление
11.7. Переезд
11.7.1. Помощь в организации ремонта, переезда, аренды жилья и т.п.