1. Le contenu du contrat
1.1. Principales clauses
1.1.1. L'objet du bail en précisantles activités commerciales ou la mention "tous commerces"
1.1.2. La durée du bail
1.1.3. Le montant du loyer et des modalités de révisions.
1.1.4. Le montant du dépôt de garantie
1.1.5. Les obligations du locataire, les charges et réparations que devra supporter locataire
1.1.6. Les modalités de résiliation et de cession
1.1.7. Une "annexe verte"(descriptif des caractéristiques des locaux et équipements...) pour les surfaces supèrieures à 2000 m²
1.2. Quelle est la durée d'un bail
1.2.1. Le bail est conclu pour 9 ans
1.3. Quand,comment et qui peut peut résilier le bail?
1.3.1. La résolution est possible par le locataire à la fin de chaque période triennale
1.4. Les baux en moins de 9 mois
1.4.1. Baux de courte durée: 2ans
1.4.2. Les conventions d'occupation précaire
1.4.3. Les location saisonnières
2. Le loyer
3. Le renouvellement du bail
3.1. Au moins 6 mois avant l'échéance
3.1.1. Le propriétaire peut donner congé
3.1.1.1. Loyer inchangé
3.1.1.2. Loyer augmenté
3.1.1.3. Loyer diminuer
3.1.2. Refus avec indemnité d'éviction
3.1.2.1. Valeur du fond +frais de déménagement + frais d'acquisition d'un nouveau fond de commerce
3.1.3. Refus de renouvellement sans indemnités
3.1.3.1. Faute grave du locataire
3.2. Dans les 6 mois avant échéance
3.2.1. Le propriétaire ne s'est pas manifesté
3.2.2. Le locataire a intérêt à demander le renouvellement du bail.
3.2.3. Dans le cas où personne ne se manifeste, le bail pourra être dénoncé à tout moment par le propriétaire.
4. Montant et révisions
4.1. Le loyer en début de bail
4.1.1. Le loyer est fixé librement en fonction de l'offre et de la demande.
4.2. La révision du loyer
4.2.1. 1 : Quand a-t-elle lieu?
4.2.1.1. . Le loyer est révisé tout les 3 ans
4.2.2. 2 : Comment se calcule le nouveau loyer
4.2.2.1. . L'augmentation est plafonnée à l'évolution de l'indice I.N.S.E.E du coût de la construction
4.3. Le déplafonnement du loyer
4.3.1. Dans quel cas est-il possible?
4.3.1.1. Le déplafonnement est possible en cas de modification des facteurs locaux de commercialité
4.3.1.1.1. exemple: construction d'un parking
4.4. Le dépôt de garantie
4.4.1. . Pour le loyer payable d'avance le dépôt est de 2 mois
4.4.2. . Pour un loyer à terme déchu, il est de 6 mois
5. Le loyer des hôtels
5.1. Le loyer des locaux monovalents
5.1.1. Loyer construite vue d'une seule activité (maison de retraite, cinéma ...) déterminé çelon l'activité. Les hôtels sont des locaux monovalents, le loyer ne bénéficie donc pas de plafonnements.
5.1.2. On calcule le loyer du bail renouvelé des hôtels ( locaux monovalents) en utilisant la méthode hôtelière, fondée sur le nombre de chambre, le prix et le taux d'occupation
5.2. Le loyer "clause recettes"
5.2.1. Le loyer est déterminé sur la base du CA réalisé par le locataire: Pure et simple (loyer égale à un % du CA)
5.2.2. Le loyer "clause recettes" est possible pour les hôtels.
6. La déspécialisation du bail
6.1. La déspécialisation partielle
6.1.1. En quoi consiste-t-elle?
6.1.1.1. à adjoindre à l'activité prévue par le bail une activité complémentaire.
6.1.2. Comment en faire la demande?
6.1.2.1. La demande doit être faite par huissier avant l'exercice de l'activité. Le propriétaire ne peut refuser la dé-spécialisation mais peut demander une augmentation du loyer.
6.1.3. Quels sont les risques encourus par le locataire qui ne fait pas la demande?
6.1.3.1. Le locataire prend le risque d'une résiliation de bail.
6.2. La déspécialisation totale
6.2.1. -Aucune clause du bail ne peut interdire la dé-spécialisation totale -La demande s'effectue auprès du propriétaire par acte d'huissier.(délai de réponse du propriétaire 3mois) -Pour refus, le propriétaire doit invoquer des cause graves et légitimes(clause de non-concurrence...). -Le locataire doit notifier cette modification aux créanciers. -A défaut de demande, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail.