MARIA FABIOLA ULLOA V-24.354.756 SAIAA DERECHO CIVIL CONTRATOS Y GARANTIAS

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1. RETRACTO

1.1. CONCEPTO: es el derecho que se tiene, por Ley o convenio, para dejar sin efectos una venta o enajenación hecha a favor de otro y así recuperar o adquirir para sí la cosa.

1.2. CLASIFICACIÓN

1.2.1. 1.- CONVENCIONALES

1.2.1.1. Pacto por el cual el vendedor se reserva a recuperar la cosa vendida, a través de la restitución del precio y reembolso de los gastos

1.2.1.1.1. PUEDE EJERCERCE:

1.2.1.2. DATOS IMPORTANTES

1.2.1.2.1. 1. Es un pacto que hace que la venta sea bajo condición resolutoria es por ello que el ejercicio de dicho derecho afecte a los terceros

1.2.1.2.2. 2. Es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación.

1.2.1.3. CAPACIDAD Y PODER PARA EJERCER

1.2.1.3.1. Retraer es un acto de disposición, sin embargo a tener poca importancia con relación al patrimonio del retrayente, deberá ser considerado como acto simple administrativo. Entonces para poder ejercer dicho derecho es necesario en principio tener capacidad y poder para realizar dichos actos

1.2.1.4. FORMAS DE EJERCER

1.2.1.4.1. La ley no exige que se intente acción judicial, pero la doctrina exige que el vendedor su causa habitante o acreedor haga oferta real y deposito dentro del tiempo disponible para ejercer el derecho, si el causahabitante, comprador o tercero no dan como ejercido el mismo.

1.2.1.5. EFECTOS

1.2.1.5.1. PENDENTE CONDITIONE (pendiente la condición):

1.2.1.5.2. FALLIDA LA CONDICION:

1.2.1.5.3. CUMPLIDA LA CONDICION:

1.2.2. 2.- LEGALES

1.2.2.1. Derecho que posee el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad, por compra o dación de pago.

1.2.2.2. ORIGEN

1.2.2.2.1. encuentra su origen en el retracto Sucesoral, ya que se trata de atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquira derecho en la herencia.

1.2.2.3. EJERCICIO

1.2.2.3.1. 1. CAPACIDAD Y PODER : se aplican las mismas normas del retracto convencional

1.2.2.3.2. 2.LEGITIMIDAD ACTIVA: el derecho puede ser ejercido únicamente por los comuneros y sus herederos que por ende son comuneros también.

1.2.2.3.3. 3. LEGITIMIDAD PASIVA: puede hacerse valer contra al extraño adquierente y sus causa habitantes a cualquier titulo

1.2.2.3.4. 4. forma de ejercicio: de acuerdo a la jurisprudencia se ejerce de la misma manera que el retracto convencional

1.2.2.3.5. 5. PLAZO PARA EJERCER: solo puede ejercerse dentro de 9 dias , contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero, si el mismo no estuviera presente y no hay representante el termino sera de 40 días a partir de la fecha del registro de la escritura.

1.2.2.4. EFECTOS

1.2.2.4.1. operan los mismos del retracto convencional en todas sus naturalezas.

2. VENTAS ESPECIALES

2.1. VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

2.1.1. Es la venta en virtud de la cual la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio.

2.1.2. La Ley de Venta con Reserva de Dominio (1958), dicha ley solo hace referencia a las ventas mobiliarias.

2.1.2.1. Dicha ley es CIVIL, por lo tanto se aplica tanto a la venta civil como a la compraventa mercantil.

2.1.3. CONDICIONES PARA SU VALIDEZ

2.1.3.1. 1. Debe tratarse de una venta a plazo o credito

2.1.3.2. 2. debe ser un mueble por su naturaleza

2.1.3.3. Las cosas no deben estar destinadas a la reventa

2.1.3.4. Las cosas no deben estar destinadas a la manufacturas ni a la transformación

2.1.3.5. La reserva debe tener una duración de 5 años

2.1.3.6. Que no formen parte de un inmueble del cual no puedan separarse sin causar daño grave

2.1.3.7. Las cosas deben ser identificables individualmente y de modo preciso

2.1.4. EFECTOS

2.1.4.1. SITUACION DEL VENDEDOR

2.1.4.1.1. el vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria

2.1.4.1.2. La propiedad que se reserva solo posee fines de garantia

2.1.4.1.3. Pagado el precio en su totalidad o una parte de el, o vencido el plazo de reserva, la transferencia al comprador se cumple automaticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho

2.1.4.1.4. La reserva de dominio no altera en ningun modo las normas de la tradición y saneamiento.

2.1.4.2. SITUACION DEL COMPRADOR

2.1.4.2.1. El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva

2.1.4.2.2. El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida

2.1.4.2.3. El comprador esta obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia

2.1.4.2.4. El comprador no puede realizar actos de disposicion sobre la cosa

2.1.4.2.5. El comprador esta en la obligación de notificarle al vendedor, dentro del termino de 10 días, su cambio de domicilio

2.2. VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

2.2.1. Es una institución jurídica que vincula al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común

2.2.1.1. Es decir, es el derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.

2.2.2. En Venezuela la Venta de la Propiedad Horizontal se rige por la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

2.2.2.1. Si se ubica en el artículo 1 de la Ley mencionada, se entiende que un local o apartamento es la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que posee salida a la vía pública directamente o mediante un determinado espacio común

2.2.2.2. La misma establece que los apartamentos y locales pueden enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte

2.2.2.3. Existen normas establecidas en la Ley para el uso y disfrute de cada apartamento o local

2.2.2.3.1. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios

2.2.2.3.2. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas

2.2.2.3.3. No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, ni mucho menos amenacen su seguridad o afecten la salud pública

2.2.2.3.4. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o buenas costumbres

2.2.2.3.5. Consentir las reparaciones que exijan el servicio del edificio y permitir las servidumbres requeridas para la creación de servicios comunes de interés general.

2.2.2.4. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes, de acuerdo a la ley son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento

2.2.2.5. A cada apartamento se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a las centésimas del mismo. Ello servirá para determinar la participación en las cargas y beneficios

2.2.2.6. Los propietarios de apartamentos y locales deberán contribuir con los gastos comunes

2.2.3. DOCUMENTO DE CONDOMINIO ESTABLECIDO EN LA L.P.H

2.2.3.1. antes de que se proceda a la enajenación de cualquier local o apartamento, los o el propietario debe declarar por documento protocolizar la voluntad de declarar la enajenación del inmueble

2.2.3.2. El mismo se realizará en la Oficina Subalterna de Registro

2.2.3.3. Contendrá el documento: la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son los apartamentos, los linderos de los apartamentos y locales, los apartamentos y dependencias que constan.

2.3. VENTA DE PARCELAS

2.3.1. ANTECEDENTES

2.3.1.1. En la venta de parcelas urbanas y rurales, los compradores eran víctimas de abusos que se asemejan a los sufrimientos que tuvieron los compradores de apartamentos ante la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.3.1.1.1. De allí nace la protección de los compradores de parcelas y se dicta la Ley de Venta de Parcelas en 1.960

2.3.2. CAMPO DE APLICACION DE LA LEY

2.3.2.1. Dicha ley rige la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas mediante ofertas publicas.

2.3.2.2. DOCUMENTO DE URBANIZACION O PARCELAMIENTO

2.3.2.2.1. debe contener lo siguiente

2.3.2.2.2. El registro debe realizarse ANTES de la enajenación misma

2.3.2.2.3. Deben cumplirse con todos los requisitos sino el registrador o podrá protocolizar la enajenación

2.3.3. PROHIBICION DE LA VENTA DE ALGUNAS PARCELAS

2.3.3.1. por obvias razones existen parcelas que están prohibidamente vender, como lo son las zonas ubicadas en el Documento de Urbanización o Parcelamiento que estén destinadas a ser áreas verdes u otros servicios comunales

2.3.4. VENTA DE PARCELAS CUOTAS

2.3.4.1. La ley de venta por reservas de dominio y la ley de propiedad horizontal, la ley de venta de parcelas incluye las siguientes normas en protección del comprador de parcelas por cuota

2.3.4.1.1. Los anuncios u otros medios de propaganda de venta de las parcelas deberán contener la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos respectivos de construcción

2.3.4.1.2. Si en el contrato de venta de parcelas a plazo se ha convenido que las cuotas queden a beneficio del vendedor o a titulo de indemnización, el Juez podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio

3. CESION DE CREDITOS

3.1. Existen dos conceptos

3.1.1. En sentido amplio

3.1.1.1. Acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria

3.1.2. En sentido estricto

3.1.2.1. Contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamada cesario, y este se obliga a pagar un precio en dinero

3.2. Las normas del Código Civil que hablan de la cesión de crédito hacen referencia al sentido estricto o sea al titulo de venta de los derechos relativos

3.3. La Tradición

3.3.1. se efectúa con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido

3.3.2. La Ley venezolana no ha previsto la forma de hacer la tradición en caso de cesión, sin embargo el Código Civil Italiano contempla que la tradición se hace con la entrega de la copia autentica del título

3.4. SANEAMIENTO

3.4.1. Salvo pacto expreso, el cedente tiene la responde de la existencia de crédito al tiempo de la cesión a no ser que lo haya cedido como dudoso o sin garantía

3.4.2. El cedente cuando responde de la inexistencia del crédito, debe tanto el reembolso del precio como la indemnización de los daños y perjuicios, incluso el lucro del cesante.

3.5. CESION DE LA HERENCIA

3.5.1. es el contrato mediante el cual un heredero vende a un coheredero o a un extraño sus derechos en la sucesión

3.5.2. El objeto de la transferencia (a menos que se especifique lo contrario) es emolumento que le corresponde al heredero cedente, es decir, el cedente deberá reembolsar al comprador

3.6. PERMUTA

3.6.1. Es el contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella

3.6.2. Se caracteriza por ser

3.6.2.1. traslativo

3.6.2.2. Bilateral

3.6.2.3. Oneroso

3.6.2.4. Principal

3.6.2.5. Instantáneo

3.6.2.6. Conmutativo

3.6.2.7. Consensual

4. LA DACION

4.1. Puede ser definida como una de las formas o manera es que se extingue la obligación

4.1.1. Mediante la cual

4.1.1.1. El acreedor y el deudor pactan la transmisión del dominio

4.1.1.1.1. Quiere decir que el implica que el acreedor acepta para el cumplimiento de la obligación una prestación distinta a la que es objeto de la misma.

4.2. SUJETOS

4.2.1. Son dos partes

4.2.1.1. El Solvens (deudor o tercero)

4.2.1.2. El accipiens que sólo puede ser el acreedor o un apoderado para recibir la dación en pago.

4.2.1.2.1. El acreedor debe prestar su consentimiento para la dación de pago, si se acepta se extingue la obligación sobre la cual se pacto la dacion

4.3. ¿Cómo se perfecciona?

4.3.1. Existen dos ideas

4.3.1.1. Parte de los doctrinarios consideran que se perfeciona con el consentimiento del acreedor al convenio

4.3.1.2. y la otra parte de los doctrinarios consideran que se perfecciona con la firma del convenio