BAIL COMMERCIAL

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BAIL COMMERCIAL par Mind Map: BAIL COMMERCIAL

1. Le contenu du contrat

1.1. clause du contrat

1.1.1. objet du bail

1.1.2. durée du bail

1.1.3. loyer

1.1.4. dépôt de garantie

1.1.5. obligation du locataire

1.1.6. modalité de résiliation

1.1.7. surface >2000m²

1.1.7.1. annexe environnementale doit être jointe

1.2. durée du bail

1.2.1. bail de 9 ans

1.2.1.1. résiliation possible par le locataire

1.2.1.1.1. fin de chaque période triennale

1.2.2. bail de - de 9 ans

1.2.2.1. baux de courte durée

1.2.2.2. convention d'occupation précaire

1.2.2.3. location saisonnière

2. le loyer

2.1. loyer du début de bail

2.1.1. fixé en fonction de l'offre et de la demande

2.1.2. réviser à l'initiative du bailleur

2.1.3. augmentation plafonné à l'évolution de l'indice I.N.S.E.E. du coût de construction

2.2. déplafonnement du loyer

2.2.1. modification facteurs locaux de commercialité

2.2.1.1. + ou -10%

2.3. dépôt de garantie

2.3.1. loyer payable d'avance

2.3.1.1. 2 mois

2.3.2. loyer à terme échu

2.3.2.1. 6 mois

3. le loyer des hôtels

3.1. le loyer des locaux monovalents

3.1.1. Locaux monovalants

3.1.1.1. locaux qui ne peuvent servir à d'autres activités sans restructuration du bâtiment

3.1.2. déterminer selon usages observés dans la branche d'activité concernée

3.1.3. calculer avec la "méthode hôtelière" fondée sur le nbre de chambre, le prix et le taux d'occupation

3.2. le loyer "clause recettes"

3.2.1. calculée sur la base du CA du locataire

3.2.1.1. clause recette pur et simple

3.2.1.1.1. un % du CA

3.2.1.2. clause combinant une partie fixe et une partie variable

3.2.1.2.1. loyer de base ou loyer minimum garanti + une variable dépendant des recettes du locataire

3.2.2. baux consentis à usage d'hôtel

3.2.2.1. admissible sur le principe car le loyer n'a pas de plafonnement

4. La déspécialisation du bail

4.1. la déspécialisation partielle

4.1.1. consiste à adjoindre à l'activité prévue, une activité connexe ou complémentaire

4.1.2. la demande est faites par huissier préalablement à l'exercice de la nouvelle activité

4.1.3. le propriétaire ne peut refuser mais peut demander une augmentation du loyer

4.1.4. si le locataire n'en fait pas la demande le bail peut être résilié

4.2. la déspécialisation totale

4.2.1. aucune clause du bail ne peut l'interdire

4.2.2. la demande est effectuée par huissier

4.2.3. le propriétaire dispose de 3 mois pour répondre

4.2.3.1. en cas de refus, le propriétaire devras invoquer des motifs graves et légitimes

4.2.3.1.1. les motifs sont justifiés par une clause

4.2.4. le locataire notifie cette modification aux créanciers inscrits au fond de commerce

4.2.4.1. créancier nantis

4.2.5. à défaut de demande et d'autorisation, le bail peut être résilié

5. Le renouvellement du bail

5.1. au moins 6 mois avant l'échéance

5.1.1. le propriétaire peut donné congé

5.1.1.1. avec offre de renouvellement

5.1.1.1.1. loyer inchangé (indice INSEE)

5.1.1.1.2. loyer augmenté

5.1.1.1.3. loyer diminué

5.1.1.1.4. accord ou négociation ou tribunal

5.1.1.2. avec refus de renouvellement

5.1.1.2.1. avec indemnité d'éviction

5.1.1.2.2. sans indemnité

5.2. dans les 6 mois avant l'échéance

5.2.1. le propriétaire ne s'est pas manifesté

5.2.1.1. le locataire a intérêt à demandé le renouvellement

5.2.2. si personne ne se manifeste le bail pourra être dénoncer par le propriétaire

5.2.3. accord ou refus de renouvellement (cf jaune)