民泊チーム

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民泊チーム により Mind Map: 民泊チーム

1. 業務の流れ

1.1. 物件決定まで

1.1.1. 旅館業ができる地域

1.1.2. 宿泊可能人数が6人と8人では集客的に結構変わってくる。 3世帯以上や2家族が一緒に泊まるとなると6人では足りない場合が多い

1.1.3. 土地決定シート

1.2. ・第一種住居地域(面積、階数等の制限有り。3000㎡以下) ・第二種住居地域 ・準住居地域 ・近隣商業地域 ・商業地域 ・準工業地域

1.3. 許認可の流れ

1.3.1. 消防設備士を見つける 旅館業についても知識のある人だとベスト。 消防設備だけで100万弱かかる場合有り。 協議を依頼する設備士によって費用が跳ね上がるか、大幅に減額できるか変わってくる 煙感知器などの設置に消防設備士の認定書が必要

1.3.2. 旅館業申請とエアビーの申請上は最大宿泊人数を揃えて申請しておかないと通らない。 ただし許可が下りた後に人数の変更をかけることはできる

1.3.3. 建築確認でたまに採光不足などで納戸申請している居室があるが、 旅館業では寝室利用してはいけない。 ベッドなど置いておくと寝室とみなされ保健所の検査に引っかかったりする。

1.3.4. カーペット、カーテンは防炎表示が必要 消防検査受かってから後から設置の方が良い 寝室の窓はカーテン着いていないと検査引っかかる リビングは無くてもオッケー クロスや布団生地などは防炎じゃなくても大丈夫

1.3.5. 消防検査

1.3.5.1. 避難経路図は各居室ごとに貼る 消化器は各フロアに1個ずつ必要

1.3.5.2. 新築一軒家の場合、区役所の子ども未来局へ協議書を提出すると同時に、 建築等の計画内容を記載した標識を30日以上設置しておかなくてはならない。

1.3.5.3. キッチン レンジフードの配管がジャバラだと、料理はしない程で申請しないと検査通らない。調理器など置いているとアウト。※2019年2月以降、福岡市の条例緩和で料理が出来るようになりました。

1.3.5.4. ・監視カメラの設置状況 ・外部にキーボックス付けたままだと指摘される。検査前にとる。 ・布団シーツなどリネンの設置状況 ・通信機器の確認。通信可能かその場で実証 ・ゴミ箱必要 衛生面注意

1.3.6. 保健所検査

1.3.6.1. 旅館業で延べ床面積が100㎡超えるとダメ。検査時に実測で測量される。

1.3.6.2. 消防と保健所の検査をどちらも合格すると 旅館業の営業許可証が発行してもらえる。

1.3.6.2.1. 旅館業の営業許可が下りたら許可番号をエアビーに申請し 審査に通れば登録完了

1.3.6.3. 消防検査の合格証が発行されてからでないと、 保健所検査の合格証は取得できない

1.3.7. 旅館業の営業許可申請に必要な書類

1.3.7.1. 住居と混在する場合

1.3.7.1.1. ・建物の不動産登記事項説明書  原本+コピー ・賃貸借契約書 等  原本+コピー ・旅館業として使用することに対する建物所有者・賃借人等からの承諾書  原本+コピー

1.3.7.2. 管理事務所を置く場合

1.3.7.2.1. ・宿泊施設と管理事務所の距離、経路交通手段、時間を記載した地図等 ・モニター、通信機器の設置場所を記載した管理事務所の平面図 ・ビデオカメラ、通信機器の設置場所を記載した宿泊施設の平面図 ・ビデオカメラのカタログなど ・宿泊者の安全等を確保するためのマニュアル ・建物の管理取扱責任に関する署名を記載する様式 ・管理事務所の係る業務を委託する場合は業務委託契約書等

1.3.7.3. ※注意点→各保健所の違い「博多保健所」以外の区役所は消防の「適合通知取得後」にしか保健所の谷内愛日が決定できない。

1.3.7.4. ・見取り図(半径300mの円を記載) ・平面図(浴室、トイレ、寝具等の配置を記載) ・立面図 ・建築基準法に基づく検査済証(用途変更をした場合は確認済証)原本+コピー ・消防法令適合通知書(申請者名で取得したもの)原本+コピー ・法人の登記事説明書(申請者が法人の場合)原本+コピー ・役員名簿(氏名、氏名カナ、性別、生年月日、住所)(申請者が法人の場合)

1.3.8. ★リネン注意! ①ロフトタイプの場合、布団は必ず下に ②防炎カーテン類のみ設置 ③非防炎マット・ラグ類は隠す

1.4. オープンまでの流れ

1.4.1. 管理事務所の要件

1.4.1.1. 場所

1.4.1.1.1. 施設からおおむね10分以内に駆け付けられる位置 (徒歩800m、自転車1.8km、車2.5km) 基24時間、従業員が常駐

1.4.1.2. 間取り確認

1.4.1.2.1. 購入リスト作成

1.4.1.3. ビデオカメラ

1.4.1.3.1. ・人の出入りがわかる場所に設置(原則部屋毎) ・カメラは壁、天井に固定 ・複数のカメラを設置する場合は、全てのカメラ映像を管理事務所の固定モニターで同時に常時モニタリング (72時間以上の録画機能を有するものが望ましい)

1.4.1.4. 通信機器 タブレット Skype

1.4.1.4.1. スマートフォン、タブレット端末、インターフォン (宿泊施設・管理事務所専用とし、個人用は認められない)

1.4.1.5. マニュアル ※可能な限り多言語で記載

1.4.1.5.1. 【必要な記載内容】 ・管理事務所、警察署、消防署、医療機関等の連絡先 ・施設から管理事務所までの経路 ・消火器の設置場所と使用方法 ・コンロ、給湯器等の書き使用機器の使用方法と注意事項 ・ゴミの処理方法 ・建物の使用ルール ・火災時等の建物内での避難経路 ・災害時の避難場所と避難経路

1.4.1.6. 建物管理の説明

1.4.1.6.1. 対面でマニュアル内容の説明を行い、署名をとる必要がある

1.5. 集客・マーケティング

1.5.1. Airbnb

1.5.1.1. 写真にいきった写真を入れる

1.5.1.1.1. マップのスクショも入れる

1.5.1.1.2. リスティング注意事項

1.5.2. Expedia

1.5.2.1. 申込書作成

1.5.2.1.1. Expediaジュノさんにデータ転送:[email protected]

1.5.3. agoda

1.5.4. アンドエス連絡先

1.5.4.1. アンドエス法人携帯 08091449270 ゲスト用携帯 08031883570(※AIRBNB登録用)

1.6. Beds24 サイトコントローラ

1.6.1. 新規リスティング作成後、AirX(Koraさん)に連絡(ライン)

1.6.1.1. 物件の連結確認(kora)さん

1.6.1.1.1. ベッド24接続して物件登録確認(動画かスクショ添付)

1.6.2. 既存リスティングのチェック→RIKAさん

1.7. 管理オペレーション

1.7.1. ゲスト管理

1.7.1.1. エアビーと連携しているリモートロックの会社がある。 そこの製品を使っている場合のみ、 エアビーからの予約があった際に自動で ロックナンバーが宿泊者へメールで送信者してくれる。

1.7.1.1.1. チェックイン時、リモートロック以外は立ち合いが義務

1.7.1.1.2. https://www.airbnb.jp/rooms/9482193?location=%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%80%81%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%BA%9C%E6%9C%A8%E6%B4%A5%E5%B7%9D%E5%B8%82&adults=4&guests=1&check_in=2019-03-27&check_out=2019-03-28&s=Ti6wS5-D

1.7.1.1.3. ABCチェックイン登録受付中

1.7.1.2. 宿泊者からのレビューで、悪い内容のレビューを投稿されすぎると、 エアビーにアカウントを停止される。 エアビーが設定したレビューの平均点数ノルマがあり、 それを下回ると停止。 最初は1週間。2回目は1カ月と 停止期間が増えていく。 最悪アカウント削除される。

1.7.1.3. 宿泊者からの電話での質問などの言語対応は、 全てカンボジアのAirXという会社名に委託している。 エアビーに載せている電話番号がその会社の番号。 お客さんからこっちに電話がかかってくることはない

1.7.1.3.1. お客様へ給湯器リモコンや緊急の連絡方法の説明。 韓国とかだと、何もボタン操作しなくても元々お湯がでるので、 説明がなければ使い方わからない人が多い。 タブレットで各機器の操作説明動画が見れたら楽そうだなと思った

1.7.2. 現地対応時入室のルール

1.7.2.1. ①訪問時に3回ノック、3回声かけ後にゆっくり開ける事。 ②作業、案内、清掃時には防犯チェーンを立てとく事。

1.7.3. 物件トラブル対応

1.7.3.1. 依託物件→当物件の管理会社・オーナーに依頼→立会対応 ※支払いはオーナー負担

1.7.3.1.1. 依託物件

1.7.3.2. 自社物件→アンドエスの責任者→アンドエス・アルマデ下請け業者に発注→立会→請求書は博多事務所のアンドエス・伊東さんまで送付させる

1.7.3.2.1. 自社物件

1.7.3.3. よくあるトラブル

1.7.3.3.1. ガスが止まる

1.7.3.3.2. 電気が止まる

1.7.3.3.3. 水道が止まる

1.7.3.3.4. ネットが止まる

1.7.3.3.5. カメラが映らない

1.7.3.3.6. 全般詳細マニュアル

1.7.3.4. オープン後の清掃発注→各清掃業者内の担当者

1.7.3.4.1. TCS担当物件リスト

1.7.3.4.2. リンク担当物件リスト

1.7.3.5. オープン前の清掃発注(初期清掃)

1.7.3.5.1. 注意!①住所・鍵情報の知らせ②リネンサイズ・数の確認後、知らせ③タイミングは、立会系の前までに完了するように

1.7.4. 保健所立入←特に県庁の生活衛生課 担当者:小川さん

1.7.4.1. 注意点 ABCチェックインあるいは立ち会いを実施中だと示す事 緊急避難経路マニュアルに関しては、必須ではないが、ベースを元にそちらで編集して置いて頂ければ、検査官に良い印象を与える事が出来る。 ゲストのデータに関しては、経験上、定期報告のデータを基にカウントする場合があるので、必要以上水増しや改ざんはやめた方がいい。

1.7.5. 注意事項!

1.7.5.1. トラブル対応時

1.8. 新規オープン前チェックリスト

1.8.1. ライフラインは、必ず同時に開通!※開通漏れ防止

1.8.1.1. 西部ガス(プロパン含む)・九電・福岡水道局

1.8.1.1.1. 注意★コンビニ払い用紙 ☆送付先:博多駅前2−5−10−2F株式会社アンドエス

1.8.1.1.2. 注意※ライフライン開通者は必ずリストに記入

1.8.1.2. ネット:鹿毛さん←☆支払用紙送付先確認

1.8.1.3. カメラ:ノミヤマさん←現場にて設置確認

1.9. key・wifi info

1.9.1. key

1.9.2. wifi

1.10. オープン準備 現場用

1.10.1. 自社

1.10.1.1. 予算決定、現場下見、購入リスト、買出し・セッティング

1.10.2. 委託

1.10.2.1. 予算決定、振込確認、現場下見、購入リスト、買出し・セッティング

1.10.2.2. 現場確認 ※スペアキー確認key infoリストに追加 ※エアコン、温水器、電気、水道のチェック ※貼り紙避難経路、Wi-Fiパスワード、ガイドマニュアル、英訳テプラー貼り ※リネン数、髪の毛など要チェック ※防犯系非防炎類マットは隠す ※ロフトには布団置かない 消防に指摘される ・各種説明書類は物件の下駄箱の一番上段か奥のクローゼットに保管 ・スリッパ、 アメニティはTCS、エチケットボックス、ハンドソープはアンドエスが担当 ・IKEAの食器類のシール剥がし初期清掃時に清掃業者に頼む

1.10.3. 購入リスト

1.11. 民泊管理台帳

1.11.1. 物件住所・アカウント情報・ライフライン開通・営業許可番号・レンティック情報

1.11.2. welcome guide

1.12. 予算実績

1.13. シフト

1.14. ツムグ台帳

1.14.1. ツムグのパスワード

1.15. 経費精算

1.16. ライフライン連絡先

1.17. 業者連絡先

1.17.1. ○ゲスト対応→airxさん(カンボジア)LINE ○設備全般→横田さん08039864913、08052064913 LINE ○鍵→TCS大塚さん08092406473 ○消防設備石塚さん09071553545 ○清掃→TCS淵上さん09059497239 LINE ○清掃→リンク堀内さん LINE ○エアコン→TCS中尾さん 09059497239 ○リモートロック発注先→チョンさん 050-5305-1380 ○リモートロックのトラブル→大場さん 09098040937 ○カメラ→呑山のみやまさん 09013642282 ○ツムグのカメラ→ギガプライズ正木さん 08043714764 ○ネット→鹿毛さん ワンチーム・

1.17.2. ポストに未払い用紙を確認して、あればコンビニで払ってカスタムセンターへ連絡

1.17.3. ○電気 九電 : 0120986205 http://www.kyuden.co.jp/rate_reception_index_smt.html ○水道 福岡水道局 : 0925321010 https://ryokin.suido.city.fukuoka.lg.jp/#startOrStopUsing ○ガス 西部ガス : 0570000312 ○アーク天神レモン福岡LPG : 0925030288 https://www.saibugas.co.jp/move/

1.18. 進行中の物件

1.18.1. Maizuru

1.18.1.1. 番号まち

1.18.2. Parkcort302 401新法

1.18.2.1. 現状修復待ち

1.18.3. Kego house

1.18.3.1. 施工・セッティング→ホスト待ち

1.18.4. M301新法

1.18.4.1. 3月末退去済

1.18.5. Haruyoshi house

1.18.5.1. 未定

1.18.6. East303 新法 未定

1.18.6.1. 4月末退去待ち

1.18.7. ※新規注意→担当より契約が済むまで先に進めない事!管理会社のキーはそのままに!

1.19. その他パスワード

2. ☆自己流でネット検索対応はダメ。マニュアルで不明なら、必ず事前に担当者に相談! ☆現場管理→朴・ヤン ☆行政・新規契約関係・システム→本村・金

3. アルマデ仕組化

3.1. ツールのDL時はエクセルで落として アルマデさんのドライブに入れる

3.1.1. ツールはココから取る Google ドライブ - 1 か所であらゆるファイルを保管

3.2. 共有ドライブ

3.3. グループメールの設定

3.3.1. 動画

3.3.2. アドレスシートの設定

3.4. PMMフォルダの設定

3.4.1. 動画

3.5. マインドマイスターaccount

3.6. PMMフォルダの説明

3.7. ソフトインストール

3.8. 再発防止報告書