1. Espécies: Edificação (construção, habitação, urbana) o Plantação (Rural) em solo alheio.
2. Tempo; Pode durar décadas, uso do bom senso.
3. Limite: a S abrange parte do solo e espaço aéreo, úteis ao exercício art. 1229 CC; não admite obra no subsolo (art. 1369 pú CC)
4. Transmissão da Superfície
4.1. Por ato entre vivos, ou por "mortis causa" (Art. 1372 CC). Se entre vivos, cabe direito de preferência para o superficiário adquirir a propriedade plena.
5. Proprietário: Direitos e Deveres
5.1. Direitos
5.1.1. Usar o restante do solo, inclusive o subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície (ex: garagem, teatro, boate, pú do 1369 e 1229);
5.1.2. Receber o cânon se a S foi onerosa;
5.1.3. Via de regra, direito às benfeitorias ao término da superfície, ficando com as melhorias sem indenizar o superficiário (1375);
5.1.4. Conservar a posse indireta e valer-se das ações possessórias para defender a coisa, na inércia do superficiário (1199).
5.2. Deveres
5.2.1. Não perturbar ou impedir a construção ou plantação no seu terreno; 2) dar preferência ao superficiário caso queira vender o imóvel a terceiros.
6. Características:
6.1. Sequela: Reaver a coisa Art. 1228 CC
6.2. Preferência; Aplica-se somente aos DRG; Serve para garantia da dívida.
6.3. Tipicidade: DR são tipificados no Art. 1225
6.4. Elasticidade: Os DR se comprime e se expandem, qualidade que permite sua aquisição restitutiva.
6.5. Publicidade: Registro público (coisa imóvel) para efeito Erga Omnes (não existe sequela sem publicidade. Uso (Coisa móvel).
7. É o mais amplo direito real Limitado: uso, fruição e quase disposição. Art. 1228.
8. Constituição
8.1. Contrato -> celebrado solenemente via escritura pública no Cartório de Notas e registrado no Cartório de Imóveis.
8.2. Testamento -> Imóvel deixado em superfície para A, com propriedade para B. Sentença de partilha que aprecia o testamento é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
8.3. Usucapião -> Difícil na prática. Se possui a posse, com o tempo pode adquirir a propriedade (Ilimitado), não somente a superfície (limitado) Depende do animus do possuidor.
9. Superficiário: Direitos e Deveres
9.1. Direitos
9.1.1. Posse, uso e fruição do solo alheio, para construir ou plantar, na cidade ou no campo;
9.1.2. O Direito de superfície pode ser alienado (vendido, doado, 1372) ou gravado (ex: fazer uma hipoteca), desde que pelo prazo máximo da superfície celebrada com o proprietário;
9.1.3. Exercer a preferência se o proprietário quiser vender o imóvel a terceiros (1373).
9.2. Deveres
9.2.1. Utilizar o solo conforme contrato (1374; aqui está o jus abutendi do proprietário, então numa S para agricultura não se poderia usar a fazenda para pecuária ou criar camarão);
9.2.2. Pagar o cânon (aluguel) ao proprietário se a S foi onerosa (1370);
9.2.3. Devolver a coisa ao término do prazo;
9.2.4. Conservar o imóvel, a construção, a plantação, inclusive proteger da invasão de terceiros;
9.2.5. Pagar os tributos sobre o imóvel (1371);
9.2.6. Dar preferência ao dono do solo caso queira transferir a superfície a um terceiro.