1. 1) Noções Gerais sobre leilões
1.1. 1) Crenças sobre leilão
1.1.1. "arrematante malvadão"
1.1.1.1. “arrematação sempre vai ser algo muito prejudicial à alguém" ou que vou “tirar a casa de uma pessoa”.
1.1.1.1.1. A realidade do universo dos leilões de imóveis nem de perto é essa, reduzir a essa tipo de pensamento é muito raso.
1.1.1.1.2. Um imóvel pode ser leiloado pelos mais diversos tipos de dívidas, como:
1.1.1.1.3. Muitos devedores, apesar de possuírem condições para quitar suas dívidas, se esquivam de todas as formas, causando prejuízo a uma ou algumas pessoas que ficam sem receber o que tem direito.
1.1.1.1.4. Via de regra, a lei proíbe que o bem de família (único bem de uma pessoa ou entidade familiar) seja penhorado e posteriormente leiloado.
1.1.1.1.5. Hipóteses em que seria perfeitamente possível que o proprietário vendesse seu imóvel para pagar o que deve e comprar outro imóvel de acordo com sua realidade.
1.1.1.1.6. Obviamente que existem situações críticas nos quais o devedor realmente passa por uma dificuldade severa e perder o bem naquele momento vai ser prejudicial. Nesses casos o arrematante tem a opção de não participar.
1.1.2. Imóvel não é investimento
1.1.2.1. Isso é verdade considerando um cenário de uma compra financiada por longos anos sofrendo incidência de juros altos, o que torna o valor pago ao final do financiamento muito superior ao que realmente vale o imóvel.
1.1.2.2. Mas você já pensou em investir em imóveis pagando uma fração do que eles realmente valem?
1.1.2.2.1. Isso é possível justamente no leilão, sendo esta a grande vantagem de arrematar um imóvel.
1.1.2.2.2. Assim, o leilão é uma forma segura de investimento, com índices de lucro muito superiores a qualquer renda fixa, e sem tanta volatilidade como na renda variável.
1.1.3. Concorrência
1.1.3.1. O mercado de leilão de imóveis ainda é bem inexplorado.
1.1.3.1.1. E isso tem alguns motivos. O principal deles é o medo de participar de um leilão, porque aparentemente quase todo mundo “conhece alguém que já arrematou um imóvel e teve problema na desocupação”, ou possui essa visão sem ter qualquer conhecimento desse universo.
1.1.3.2. Ainda vai demorar muito pra esse mercado crescer e impactar de forma expressiva a concorrência de todos os imóveis.
1.1.3.2.1. Existem centenas de imóveis indo a leilão todos os dias, e a grande parte desses leilões acaba de forma negativa, ou seja, sem lance.
1.1.3.3. De uma forma geral, as pessoas não enxergam esse mercado nem como uma forma de investimento, nem como uma forma de comprar a casa própria com desconto.
1.2. 2) Por que os imóveis vão a leilão?
1.2.1. Leilão Judicial
1.2.1.1. Decorrem de um processo judicial no qual alguém foi condenado a pagar uma quantia pelos mais diferentes tipos de dívida:
1.2.1.1.1. débitos condominiais,
1.2.1.1.2. dívidas trabalhistas, fiscais e etc.
1.2.1.2. A lei estabelece uma ordem preferencial do que pode ser penhorado para o pagamento das dívidas judicias.
1.2.1.3. Entre as opções, que tem como primeiro lugar dinheiro em espécie ou depositado em instituição financeira, estão os imóveis.
1.2.1.3.1. Dessa forma, o leilão de imóvel irá permitir, com o valor de sua arrematação, que uma dívida judicial seja quitada.
1.2.2. Leilão Extrajudicial
1.2.2.1. Podem ter diversas origens, mas o que leva a grande maioria de imóveis a leilão nessa modalidade é o contrato de alienação fiduciária, popularmente chamados de leilões dos Bancos.
1.2.2.1.1. Esse é um contrato de garantia que consiste na transferência de bens para o pagamento de uma ou mais dívidas a partir de um acordo firmado entre credor e devedor.
1.3. 3) Tipos de Leilão
1.3.1. Online
1.3.1.1. Ocorre de forma completamente eletrônica, não há qualquer contato físico com o leiloeiro.
1.3.1.1.1. Os documentos serão enviados pelo site do leiloeiro ou através dos correios, a depender da forma como cada um trabalha.
1.3.1.1.2. Os lances são exclusivamente pela internet.
1.3.2. Presencial (ou físico):
1.3.2.1. O arrematante deve comparecer ao local designado com sua documentação e oferecerá os lances pessoalmente.
1.3.3. Híbrido (ou simultâneos):
1.3.3.1. Mesclam os dois tipos acima para o mesmo imóvel, podendo o arrematante optar por oferecer lance online ou comparecer ao local designado.
1.3.3.1.1. Os lances serão atualizados em tempo real por meio de um sistema integrado.
1.4. 4) Quem pode participar dos leilões?
1.5. 5) O que é matrícula do imóvel. Como verificar e pedir online.
1.6. 6) Bem de família e impenhorabilidade
1.7. 7) Quem são os leiloeiros e como encontrá-los
1.7.1. Os leiloeiros devem possuir matrícula concedida pela Junta Comercial do Estado em que pretendem atuar, ficando a sua atuação restrita ao estado em que estiver inscrito.
1.7.2. Para realizarem leilões judiciais, existem tribunais que homologam os leiloeiros que poderão fazer leilão judicial, como um requisito complementar ao de cima, e outros que usam a lista geral de leiloeiros da Junta Comercial.
1.7.2.1. Dessa forma, qualquer pessoa pode conferir se o leiloeiro tem ou não poder para atuar no estado em que está levando o imóvel a leilão.
1.7.2.1.1. Basta, com a ajuda do Google, pesquisar o nome do leiloeiro no site da Junta Comercial do estado em que o leilão está sendo realizado;
1.7.2.1.2. ou, para os casos de leilões judiciais, verificar no site do tribunal que está levando o imóvel a leilão, se o leiloeiro foi homologado por este.
1.7.2.1.3. Caso tenha dúvida quanto a confiabilidade de algum site de leiloeiro, entre em contato com o leiloeiro, através dos dados fornecidos no site da Junta Comercial, e verifique qual é exatamente o site que esse leiloeiro trabalha.
1.7.3. "Quais são os melhores leiloeiros?"
1.7.3.1. Isso não existe!
1.7.3.2. O primeiro segredo de todo mundo que realiza boas arrematações é conhecer todos os leiloeiros que trabalham no estado no qual tem interesse em arrematar.
1.7.3.2.1. Quanto menor o leiloeiro, melhor para fazer uma arrematação, já que o leiloeiro que não aparece nas primeiras páginas do Google atrai bem menos concorrência para os seus leilões.
1.7.3.2.2. Os leiloeiros são divididos por estados devem ser habilitados na Junta Comercial do estado em que atuam.
1.8. 8) Edital do leilão
1.8.1. É o ponto inicial para que o leilão seja realizado, sem esse documento não existe o leilão judicial ou extrajudicial.
1.8.2. É no edital que estão estabelecidas todas as regras que serão adotadas no leilão:
1.8.2.1. dados de quem está executando a dívida e a informação do proprietário do bem;
1.8.2.2. dados do leiloeiro;
1.8.2.3. o valor de avaliação do bem e o valor de desconto que será oferecido em segunda praça;
1.8.2.4. os gravames que existem sobre o imóvel;
1.8.2.5. se o imóvel está ocupado ou não;
1.8.2.6. forma de pagamento e opção de parcelamento;
1.8.2.7. se as dívidas propter rem (em razão do bem, ex: IPTU e condomínio) serão quitadas com:
1.8.2.7.1. o valor da arrematação (leilão judicial)
1.8.2.7.2. ou pagas pelo vendedor (leilão extrajudicial)
1.8.2.7.3. ou poderão ser de responsabilidade do arrematante.
1.9. 9) Primeira e segunda praça Incremento Lance condicional Proposta
1.9.1. O Código de Processo Civil estabelece que na primeira praça o imóvel irá a leilão pelo valor de sua avaliação.
1.9.1.1. A avaliação geralmente é realizada por arquiteto ou engenheiro, podendo também ser realizada por Oficial de Justiça ou corretor de imóvel. .
1.9.2. Na segunda praça o imóvel pode ser arrematado com o desconto concedido pelo juiz que determinou o leilão.
1.9.2.1. Esse desconto pode chegar em até 50% do valor da avaliação.
1.9.3. O juiz também pode determinar que o leilão aconteça em praça única já com o desconto aplicado.
1.9.3.1. Existem casos em que o valor da avaliação será inferior ao valor praticado em mercado, fazendo com que na prática o imóvel possa ser arrematado por menos de 50% de seu valor de mercado.
1.9.3.1.1. Nos processos trabalhistas é comum encontrar imóveis com descontos acima de 50%, já que a lei trabalhista não limita o desconto como faz o Código de Processo Civil.
1.10. 10) Ferramentas online de avaliação do imóvel e informações sobre os ocupantes
1.11. 11) Calculadora do leilão e o lance máximo
1.11.1. Depois de analisar a documentação de determinado imóvel, um dos passos mais importantes é calcular o lance máximo que você pode dar no leilão de acordo com a margem de lucro que espera ter após a venda do imóvel arrematado.
1.11.1.1. Assim, você vai saber previamente o momento no qual você deve parar no leilão, e não ser influenciado pelas emoções dos minutos finais.
1.11.1.2. É comum que investidores deixem para efetuar lances somente nos últimos minutos antes do leilão fechar.
1.11.1.2.1. Isso ocorre para não demonstrar interesse no imóvel previamente, o que poderia atrair mais interessados.
1.11.1.2.2. Com essa estratégia, não há tempo hábil para ficar fazendo conta nos últimos minutos, então tenha sempre o máximo em mente antes de oferecer seu lance.
1.11.2. Para chegar no lance máximo, é necessário estipular quanto vai gastar em todas as fases:
1.11.2.1. 1 – arrematação:
1.11.2.1.1. valor do lance
1.11.2.1.2. comissão do leiloeiro
1.11.2.1.3. ITBI (ITVI na Bahia) e
1.11.2.1.4. registro do imóvel em seu nome
1.11.2.2. 2 – Pós arrematação:
1.11.2.2.1. valor que será gasto com manutenção do imóvel até a venda (calculo sempre 12 meses dessas taxas), por exemplo:
1.11.2.2.2. e possíveis valores gastos com reforma;
1.11.2.3. 3 – Venda
1.11.2.3.1. definir provável valor de venda apurado em pesquisa de mercado
1.11.2.3.2. e assim calcular os custos decorrentes da venda
1.11.3. Para fazer os cálculos de forma simplificada, desenvolvi uma calculadora que já dá a margem de lucro de acordo com o total dos valores gastos.
1.11.3.1. http://www.22.miktd7.com/go/b2d26cfaea9fa0ca0913893f302f0d466615c25c4e5449-d-6b0e2e3gBte8Wjoe5e2a2
2. 4) Pós-Arremate
2.1. 1) ITBI
2.2. 2) IR sobre o lucro líquido imobiliário Arrematando na PF ou PJ
2.3. 3) Estratégias de venda
2.3.1. O objetivo de investir no mercado de leilão de imóveis é fazer com que o dinheiro retorne com lucro o mais rápido possível.
2.3.1.1. Uma forma de atrair compradores para os imóveis, além de um bom anúncio, é dar um desconto no valor de venda com base no valor médio praticado pelo mercado na região do imóvel arrematado.
2.3.1.1.1. Geralmente os arrematantes costumam praticar um desconto de 5% a 10% sobre o valor médio de mercado.
2.3.1.2. Outro ponto que deve ser levado em consideração antes de arrematar o imóvel, é considerar nos custos a comissão de um corretor de imóveis para a venda do mesmo.
2.3.1.2.1. Esses profissionais muitas vezes possuem uma rede prévia de interessados em imóveis na região, o que pode reduzir significativamente o tempo para a venda do bem e a consequente realização do lucro.
2.3.1.3. Arrematando um apartamento por 50 ou 60% do seu valor de mercado, você ainda terá um alto lucro mesmo que considere a comissão do corretor e o desconto aplicado na venda.
2.4. 4) Vale a pena alugar? Fixo ou temporada?
2.5. 5) Como lucrar com consultoria
2.5.1. A grande vantagem de saber analisar a documentação, para fazer uma arrematação segura, é economizar o preço da consultoria.
2.5.1.1. O preço médio que advogados especializados cobram pela consultoria fica entre 7% e 10% do valor da arrematação de cada imóvel.
2.5.2. Para quem deseja fazer da arrematação de imóveis mais uma forma de investimento, esse percentual pode significar uma quantia considerável que deixará de lucrar em cada imóvel arrematado.
2.5.2.1. Logo, aprendendo a analisar a documentação, eventual advogado que você precise contratar para cuidar da desocupação vai custar muito menos do que o que pagaria por uma consultoria.
2.5.2.2. Sem contar que aprendendo o passo a passo para arrematar de forma segura, você pode virar um consultor ou montar um grupo com investidores e entrar com a parte intelectual, e lucrar das duas formas.
3. 3) Leilões Judiciais
3.1. 1) Panorama geral
3.2. 2) Laudo de avaliação. Primeira praça e segunda praça
3.3. 3) Preço vil
3.4. 4) Leilões de Justiça do Trabalho
3.5. 5) Parcelamento dos leilões judiciais
3.5.1. Parcelamento / Financiamento
3.5.1.1. a lei permite o parcelamento em até 30 vezes, sendo a entrada de 25% do valor da arrematação.
3.6. 6) O que acontece quando o imóvel não é arrematado?
3.7. 7) Termos que podem existir nas matrículas e consequência prática de cada um deles:
3.7.1. 7.1 - Penhora
3.7.2. 7.2 - Hipoteca
3.7.3. 7.3 - Parte ideal
3.7.4. 7.4 - Nua propriedade
3.7.5. 7.5 - Direitos sobre o imóvel
3.7.6. 7.6 - Indisponibilidade
3.7.7. 7.7 - Inalienabilidade
3.7.8. 7.8 - Dação em pagamento
3.7.9. 7.9 - Usucapião
3.8. 8) Desocupação do imóvel nos leilões judiciais
3.8.1. Como já existe um processo em curso, a desocupação será ordenada pelo próprio juiz que determinou o leilão.
3.8.1.1. O arrematante fará o pedido, e o juiz determinará que a ordem de desocupação seja cumprida por um Oficial de Justiça.
3.9. 9) O que acontece quando o imóvel arrematado em leilão judicial está alugado?
3.10. 10) Concurso de credores: Dívidas do imóvel e dívidas do executado.
3.11. 11) Procedimentos pós-leilão
3.12. 12) Check-list sobre leilões judiciais e aula prática
4. 2) Leilões EXTRAjudiciais
4.1. 1) O que é contrato de alienação fiduciária?
4.1.1. Contrato de Alienação Fiduciária de bem imóvel é o contrato no qual o devedor transfere a propriedade do imóvel para o credor (ex: bancos, construtoras) como garantia contratual pelo pagamento de um valor que pegou emprestado. O devedor fica somente com a posse do bem.
4.1.1.1. Esse contrato ficará registrado na matrícula do imóvel.
4.1.1.2. Com o pagamento de todas as parcelas do financiamento, o devedor terá a propriedade consolidada em seu nome, e o registro do contrato será cancelado.
4.1.1.3. Porém, no caso de atraso das parcelas, a depender da quantidade que disponha o contrato (ex: 3 parcelas), o banco poderá consolidar a propriedade em seu nome, e terá que realizar leilão para alienação do bem.
4.1.1.3.1. Surgindo, assim, o principal motivo que leva imóveis a leilões extrajudiciais.
4.2. 2) Regras para 1º leilão e 2° leilão
4.3. 3) O que acontece quando o imóvel não é arrematado?
4.4. 4) Dação em pagamento
4.5. 5) Formas de pagamento do leilão extrajudicial
4.5.1. Parcelamento / Financiamento
4.5.1.1. o parcelamento é mais flexível, sendo estabelecido pela instituição que está levando o imóvel a leilão, quando comparado a um leilão judicial.
4.5.1.2. Existem casos nos quais as instituições financeiras permitem o financiamento em até 420 vezes.
4.5.1.2.1. Mas vale sempre uma leitura atenta do edital do leilão para saber como ficou estabelecido especificamente para aquele imóvel.
4.6. 6) Documentação expedida e RGI
4.7. 7) Desocupação do imóvel nos leilões extrajudiciais
4.7.1. Como não existe um processo judicial prévio, o arrematante terá que entrar com um processo para imissão na posse com pedido de liminar, caso não consiga entrar em acordo com o ocupante.
4.7.1.1. Nesse processo, a lei determina que o juiz conceda a liminar, determinando prazo de 60 dias para a desocupação voluntária.
4.7.1.1.1. Caso o antigo proprietário não cumpra esse prazo, o juiz poderá determinar a desocupação forçada que será cumprida por um Oficial de Justiça.
4.8. 8) O que acontece quando o imóvel arrematado em leilão extrajudicial está alugado?
4.9. 9) Taxa de ocupação
4.10. 10) Débitos de condomínio e IPTU
4.11. 11) Ação de consignação em pagamento e outras ações judiciais prévias? Evicção de direitos
4.12. 12) Ação anulatória depois do leilão
4.12.1. caso o leilão seja anulado, o arrematante vai receber seu dinheiro de volta devidamente corrigido.
4.12.1.1. No caso do leilão JUDICIAL, o dinheiro pago pela arrematação vai ser depositado diretamente em conta judicial vinculada ao juízo que determinou o leilão do imóvel.
4.12.1.1.1. Sendo o leilão anulado, o juiz manda devolver o que o arrematante pagou pelo lance, e o valor pago a título de comissão do leiloeiro.
4.12.1.2. Para os casos dos leilões EXTRAJUDICIAIS, o arrematante pagará o valor da arrematação diretamente para o credor que realizou o leilão, em sua grande maioria grandes bancos.
4.12.1.2.1. Caso o leilão seja anulado, o banco restituirá o valor que o arrematante pagou pelo lance e o valor pago pela comissão do leiloeiro, também devidamente corrigidos.
4.12.1.3. Uma análise correta da documentação do imóvel e do leilão minimiza esse risco.
4.12.1.3.1. Tem que saber cada passo para verificar se os requisitos que a lei exige para que os leilões possam acontecer foram cumpridos, e como avaliar se existe possibilidade de sobrar dívida para o arrematante ou não.
4.12.1.3.2. Então, o grande risco do leilão é não saber analisar a documentação de um imóvel para saber se há possibilidade de sobrar dívidas relacionadas ao imóvel para o arrematante.