Анализ лотов на торгах

Начать. Это бесплатно
или регистрация c помощью Вашего email-адреса
Анализ лотов на торгах создатель Mind Map: Анализ лотов на торгах

1. Первичный анализ лотов

1.1. выставили нужные фильтры - регионы, типы торгов, цены, типы лотов

1.2. если лот понравился - идем сразу на площадку и проверяем - идут ли торги

1.3. фото с пробанкрота - проверяем с фото на площадке

1.3.1. Исключение - квартиры без отделки в 100% достроенных домах

1.4. взять из карточки лота адрес и открыть его на яндекс карте

1.4.1. проверить расположение близлежащих улиц

1.4.2. станции метро поблизости

1.4.3. инфраструктура типа детских садов, магазинов, школ и так далее

1.4.4. врубить панораму и если возможно - посмотреть через нее на объект

1.5. берем кадастровый номер - проверяем

1.5.1. Проверка кадастра в рос. реестре

1.5.2. Публичная кадастровая карта

1.5.3. Смотрим по выдаче кадастровую стоимость

1.5.4. Смотрим расположение земельного участка - egrp365.ru

1.6. При просмотре лота ВАЖНО

1.6.1. ответить себе на вопрос - "почему я НЕ ДОЛЖЕН брать этот лот"?

1.6.1.1. ищем недочеты

1.6.1.2. смотрим - есть ли косяки

1.6.1.3. имеются ли ограничения прав

1.6.1.4. есть ли сложности с зарегистрированными лицами

1.6.1.5. если попасть в дом невозможно и КУ пишет, что хозяин никого не пускает и там злая собака

1.6.1.6. касаемо квартир - если ипотечная - то выписать людей легко. если не ипотечная - выписать сложно

1.6.2. если такое находим как из списка - забываем про этот лот и идем дальше

1.7. интересные лоты - добавляем в закладки

1.8. после этого - сортируем по интересу и добавляем в таблицу

1.8.1. Где таблица?

2. Вторичный анализ лотов

2.1. В лотах на ЭТП внимательно изучаем договор купли-продажи

2.1.1. потому что бывает, если его плохо изучить, то может оказаться, что есть, например, в квартире зарегистрированный пенсионер или там хата с 2-мя детьми

2.2. Смотрим - не продается ли имущество на частной земле (на муниципальной или федеральной - ОК)

2.2.1. купив здание на городской земле, вы получаете преимущественное право аренды и право выкупа. Вы можете покупать землю на участках, которые принадлежат городу

2.3. определяем - как получена текущая цена

2.3.1. в карточке лота вкладка "Сообщения должника" - документы отчетов по оценке - подсвечены красным

2.3.2. из должников брать лучше тех, кто не является простыми физ. лицами, так как в этом случае отчетов попросту может никаких не быть или быть тяп-ляп

2.3.3. Типы оценки

2.3.3.1. метод сравнит. оценки - смотрятся аналогичные объекты. надо смотреть - с чем сравнивали. обычно дает самую высокую цену и чаще всего используется

2.3.3.2. доходный метод - оч. редко делают, т.к. надо рассчитывать доходность объекта при сдаче в аренду например

2.3.3.3. затратный метод - редко юзают. особенно с загородкой. отвечает на вопрос - сколько стоит построить такое же. стоимость может выйти крайне низкая

2.3.3.4. ликвидационный метод - цена, при которой объект может быть реализован от 30 до 45 дней. Это на 30-35% ниже рынка

2.3.4. Внимательно изучаем отчеты об оценке

2.3.5. На инвентаризацию ориентироваться нельзя!

2.4. Оценка недвижимости

2.4.1. Коммерция - Вариант 1 (спекуляция)

2.4.1.1. в нужном районе на авито, циане, домофонде, яндекс недвижимости и др. - находим стоимость аренды квадратного метра

2.4.1.1.1. например 1000 р. / кв.м.

2.4.1.1.2. в год один метр приносит 12 000 р.

2.4.1.1.3. берем принцип "8 лет окупаемости" - 8 * 12 = 96 мес.

2.4.1.1.4. 12 000 * 8 = 96 000 р. с метра за 8 лет. Здесь 96 000 - среднерыночная цена квадрата при продаже

2.4.1.1.5. при подобной цене примерно по рынку - за пол-года можно такое продать

2.4.1.1.6. для продажи стоит дать скидку 25% и более от рынка. так можно продать за 3-4 мес. иногда быстрее

2.4.1.2. Правило 20% при продаже

2.4.1.2.1. для короткой сделки на 2-3 мес. ищем чистую доходность в 20%. это достаточно

2.4.1.2.2. то есть смотрим такую цену, чтобы при продаже с дисконтом у нас была доходность процентов 20

2.4.1.2.3. В итоге выходит, что рыночная - 96К. Мы от нее скидываем 30% - это 64К. И внутри этих 64К у нас еще наша прибыль. То есть взять можем по 53К. А это процентов 40 от рыночной цены.

2.4.1.3. Итого

2.4.1.3.1. 1. Находим самую низкую цену подобного объекта

2.4.1.3.2. 2. Продаем как минимум на 15% ниже от этой цены

2.4.1.3.3. 3. От полученной цены отнимаем 20% - по такой цене можем купить

2.4.2. Коммерция - Вариант 2 (для аренды)

2.4.2.1. прикинули, что в нужном районе аренда - 1000 за квадрат в мес. или 12 000 в год.

2.4.2.2. нам интересно, чтобы аренда такого объекта составляла 30% или более. на крайний случай 25%. Это значит объект должен окупиться за 4 года

2.4.2.3. стало быть объект должен приносить 48К с квадрата

2.4.2.4. то есть если мы возьмем такой объект за 48К и ниже, то если будет плохо продаваться - можно сдавать метр за 1000 и за 4 года окупить. Для недвижки 25% годовых - вполне неплохо.

2.4.3. Оценка жилой недвижимости

2.4.3.1. на аренду там никто не смотрит и не считает

2.4.3.2. берем среднюю стоимость, потом самую нижнюю планку, которую нашли по цене и падаем от нее на 15%

2.4.3.3. от полученной цены берем 20% отнимаем - получаем цену, по которой можем взять объект

2.4.3.4. цены смотрим чисто за квадрат

2.4.3.5. жилая в аренду не сдается! чисто перепродажа / спекуляция

2.4.4. Наиболее эффективный метод - звоним агентам по недвижимости (ОСОБЕННО КОММЕРЦИЯ)

2.4.4.1. Определяем - в каком районе хотели бы купить и что именно

2.4.4.2. Звоним агентам местным и говорим - я бы хотел в таком-то районе купить такую-то недвижку в таком-то состоянии. Они называют цену ниже, чем на том же авито иди домофонде

2.4.4.3. После того, как назовут цену, спрашиваем - "а что будет, если я заплачу сразу наличными? до какой цены упадем?" - цена еще упадет

2.4.4.4. Вот от полученной на втором этапе цены и отталкиваемся при расчетах

2.4.4.5. По квартирам - можно ориентироваться на Авито и скидывать 10-15% от цены - будет примерно рынок

2.4.5. Если после первых 8 недель нет заинтересованных людей - значит не угадали с текстом и скорее всего с ценой

2.5. Определяем ликвидность

2.5.1. по сути это проверка того, сможем ли мы быстро продать объект

2.5.2. для этого оцениваем расположение объекта относительно городских объектов инфраструктуры

2.5.3. наличие жилых массивов поблизости

2.5.4. транспортную доступность

2.5.5. спрос объекта с авито и других агрегаторов - по нашим объявлениям

2.5.6. насколько много в целом объявлений с подобными объектами в нужном районе

2.5.6.1. Если в каком-то районе города есть большие площади на продажу, но на досках висит всего 2-3 объявления по ним - то скорее всего оно не востребовано

2.5.6.2. Если таких объявлений больше 10-15 - то скорее всего имеем дело с избытком площадей

2.5.6.3. Делаем звонок и спрашиваем - а вот если я хочу арендовать там-то и то-то - сколько будет стоить? В зависимости от падении цены при звонке можно сразу довольно точно определить - будет ли то помощение, что покупаем - пользоваться спросом в аренду или покупку

2.6. Запрос инфы по лотам у конкурсного

2.6.1. Данные для связи - легче всего найти либо на карточке лота в коммерсанте - но ИНН должника например, либо по ИНН самого КУ. Либо если нет на ЭТП - запросить в указанном в лоте СРО данные по КУ - там на сайт СРО просто даже можно как правило выйти и найти список КУ

2.6.2. Бланк запроса - взять из раздела "Запросы" в "пробанкрот"-е

2.6.3. Для дома с участком, квартиры (если этого нет в отчете об оценке) нужно:

2.6.3.1. кадастровый или тех. паспорт - только если покупаете дом большой площади и на фото не видно как он выглядит. Или если в лоте кадастр не указан

2.6.3.2. информация о прописанных лицах

2.6.3.2.1. выписка из домовой книги

2.6.3.2.2. или выписка из паспортного стола

2.6.3.2.3. или выписка из местного органа МВД

2.6.3.2.4. Если зарегистрированы Дети, Инвалиды, Пенсионеры - такие лоты не берем. Исключение - настолько дорогие квартиры, где с прибыли мы можем позволить себе купить этой семье дешевую квартиру на окраине и переселить их туда

2.6.3.3. фото, отражающие текущее состояние объекта

2.6.3.4. положение о порядке и сроках реализации имущества

2.6.3.5. оценку рыночной стоимости дома и участка - если ее нет

2.6.3.6. Что не требуется и из запроса следует удалить

2.6.3.6.1. свидетельство о праве собственности

2.6.3.6.2. правоустанавливающие документы (договора) - можно узнать по кадастровому номеру платно или бесплатно

2.6.3.6.3. экспликация БТИ

2.6.3.6.4. выписка из ЕГРП

2.6.3.6.5. информация об обременениях и арестах - волнует лишь в случае, когда объект - улика в уголовного деле. Остальные аресты и обременения типа ипотеки, залогов и прочего - снимаются

2.6.3.6.6. Документы, на основании которых у кредитора возникло право на заложенное имущество - так как залог будет сниматься

2.6.3.7. КОГДА ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ

2.6.3.7.1. мы по сути тут же становимся собствееником

2.6.3.7.2. оформляем на себя новый лицевой счет в управляющей компании

2.6.3.7.3. приглашаем инженера управляющей компании - и он фиксирует показания счетчиков на момент подписания договора

2.6.4. ВАЖНО ПРИ ОТПРАВКЕ ЗАПРОСОВ

2.6.4.1. Отправляем изначально всегда по почте

2.6.4.2. Потом - если за сутки не ответил - звоним по телефону - типа вот по такому лоту и должнику есть вопросы, расскажите

2.6.5. Следить за тем, чтобы дом продавался целиков, а не 1/2

2.6.6. ВАЖНО при запросах для коммерции

2.6.6.1. Не интересует

2.6.6.1.1. экспликация БТИ

2.6.6.1.2. выписка из ЕГРП

2.6.6.1.3. инфа об обременениях

2.6.6.1.4. доки, на основании которых у кредитора возникло право на заложенное имущество

2.6.6.1.5. снимаются ли обременения

2.6.6.2. Интересует

2.6.6.2.1. поэтажный план

2.6.6.2.2. фотки - ОЧЕНЬ ВАЖНО

2.6.6.2.3. оценка рыночной стоимости - если нет

2.6.6.2.4. документы по земельному участку, если это отдельно стоящее здание

2.6.6.2.5. кадастровый паспорт - если нет кадастрового номера

2.6.6.2.6. интересуемся у КУ - какая на текущий момент задолженность у этого здания или помещения по коммуналке перед коммунальщиками или ресурсоснабжающими организациями

2.6.6.2.7. продолжить со вкладки "запрос инфы по лотам" - 2 модуль

2.6.7. Если конкурсный не дает инфу

2.6.7.1. Идем на пробанкрот или фед. ресурс

2.6.7.2. находим там сообщения о вступлении 3-й очереди кредиторов и о собрании кредиторов

2.6.7.3. Смотрим в сообщении о собрании кредиторов - кто является кредитором и какая кому принадлежит доля конкурсной массы

2.6.7.4. Самые лучшие кредиторы для такого - это банки. Звоним туда в что-то типа отдела для работы с проблемными активами или с арестованным имуществом. И говорим - типа вот, реализуется имущество такого-то ООО например, КУ - инфу по объекту не предоставляет. Хотя хочу купить. Сможете повлиять?

2.6.7.5. Далее - просто залоговый кредитор

2.6.7.6. Далее - просто любой банк из 3-й очереди кредиторов

2.6.7.7. Потом - просто лица из совета кредиторов

2.6.7.8. Самое последнее и наименее эффективное - СРО, в котором состоит КУ

2.7. Делаем фото и видео объекта

2.7.1. Работа ВСЕГДА по пост-оплате. Иначе сольется

2.7.2. Отправлять помщников снимать объект лучше за неделю-две, так как видео надо еще оценить и возможно придется отправлять их назад

2.7.3. находим на сайтах типа work-zilla.com или youdo исполнителя, которому надо за оплату в 3-5К обычно:

2.7.4. приехать на объект

2.7.5. заснять на видео всю прилегающую территорию

2.7.6. с порога, одним дублем, против часовой стрелки заснять все помещение

2.7.7. отдельно снять на видео и сделать фото - проблемные места, если таковые имеются - ржавые трубы, разбитые унитазы и так далее

2.7.8. лучше всего, чтобы это был человек, который еще и занимается ремонтами, тогда он сможет еще и смету на ремонт сразу составить и более профессионально осмотрит и прокомментирует объект

2.7.9. как делает смету - можно сравнить с другими предложениями на рынке - и посмотреть стоит ли утверждать смету или обсудить ее

3. Важные моменты по работе

3.1. Просчитывать каждый объект через ексель или калькулятор

3.2. Составлять аватар клиента при создании тестовых объявлений

3.3. Не брать первый попавшийся объект

3.4. Торговаться по ценам

3.5. Изучать правила участия в торгах

3.5.1. в лотах есть "извещение о проведении торгов" - там подробно описано как проводятся торги

3.5.2. если это публичка - то есть "извещение о проведении публичного предложения"

3.5.3. Этапы снижения цен смотреть НА ПЛОЩАДКАХ! Не на федресурсе или пробанкроте

3.5.4. например МЭТС - Информация о торгах поле - порядок оформления участия в торгах

4. Здания и участки

4.1. Отдельно стоящие здания должны продаваться (и это надо проверять) - с участком земли. Либо с правом заключения договора аренды на эту землю

4.2. При покупке коммерческого помещения , под которым находится муниципальная земля или федеральная земля - они будут обязаны за копейки подписать с вами договор на аренду на срок подольше

4.3. и эту же землю сможете по закону выкупить за половину кадастра. А если она в частном владении, то тогда должна продаваться вместе со зданием

5. Про доли

5.1. вот допустим есть парковка и 1/40 - наше парковочное место. Нам не надо уведомлять всех собствееников в долях - мы просто можем его продать

5.2. если там коммерческое помещение - надо внимательно смотреть по долям, которые не выделены в натуре. Например 1/5 помещения - не факт что кабинет и тогда придется еще бабки выделять на то, чтобы эти доли выделили в натуре, ставить стены и все это регистрировать

6. Проверка лотов должника

6.1. Если не понятно - где найти на площадках лот

6.1.1. Открываем лот на федресурсе

6.1.2. находим должника и смотрим у него ИНН

6.1.3. с этим ИНН идем на пробанкрот. Раздел "еще" - реестры - должники (они связаны с фед. ресурсом) и там по ИНН ищем

6.1.4. просто с реестра по должникам переходим в лот и оттуда на саму площадку

6.1.5. и если на площадке будем зареганы там будет доступна инфа по лоту

6.1.6. бывает так что на федресурсе торги типа идут, а на в реале на площадке они уже прошли - КУ не всегда обновят инфу

6.1.7. или просто берем ИНН должника, идем на площадку и по его ИНН ищем торги

7. Когда выиграли лот

7.1. Получаем договор купли-продажи и в течении 5 дней можем с ним согласиться или нет

7.2. При согласии - в течении 30 дней со дня выхода протокола мы обязаны оплатить лот. Если не соглашаемся, будучи победителем - теряем задаток

7.3. ВНИМАТЕЛЬНО СЛЕДИМ ЗА РАБОЧЕЙ ПОЧТОЙ С ПЛОЩАДОК! И отвечаем оперативно!

8. Доп. вариант найти объект (не банкротство)

8.1. если в той же МО загородный дом продается за 10 лямов, то на строительство уходило примерно 5.

8.2. можно по телефону обзвонить людей, продающих загородные дома и тому, кто продает за 8 - предложить 4,5 ляма. И человек из 100 1-2 согласятся

8.3. или нашли дом за 10 лямов, скинули цену до 7 и тут же продали за 8

8.4. можно своих бабок вообще не вкладывать - договор купли-продажи можно оплатить через месяц, за это время получив аванс от покупателя

8.5. Всегда будут ситуации, когда люди готовы скинуть жилье

9. Примерная статистика отбора

9.1. За сутки Артем просматривает от 700 до 1300 объектов

9.2. Оттуда из 1000 около 30 - на подробное изучение

9.3. из 30 около 18-20 - стоят того, чтобы отправить запросы и получить более подробные доки

9.4. оттуда 4-5 для того, чтобы отправить людей на места пофоткать и снять видео

9.5. из них - 2-3 остаются для того, чтобы подать заявку на участие

10. Залоги и аресты, ходатайства, обременения

10.1. при анализе почти любой коммерции будет пометка - "находится в залоге у такого-то банка" - ЭТО НЕ ПРОБЛЕМА - продажа через торги банкротов снимает все обременения

10.2. Когда берем лот с залогом, алгоритм следующий:

10.2.1. - платим задаток

10.2.2. - участвуем в торгах

10.2.3. - после выигрыша нам присылают договор купли-продажи

10.2.4. - подписываем договор купли-продажи

10.2.5. - оплачиваем его в течении 30 дней

10.2.6. - принимаем объект по акту приемки-передачи

10.2.7. - сразу подаем документы на регистрацию

10.2.8. с момента оплаты деньги, попавшие в конкурсную массу, отправляются залоговому кредитору и КУ вместе с залоговым кредитором (часто это какой-нибудь банк) обращаются в рос. реестр для снятия ареста или залога

10.2.9. после того, как залог и арест сняты, подписываем акт приемки-передачи

10.2.10. подаем документы на регистрацию права собственности на себя

10.3. ИСКЛЮЧЕНИЕ, КОГДА С АРЕСТОМ НЕ БЕРЕМ

10.3.1. это если предмет ареста не просто арестован в экономическом плане, а является уликой или сутью уголовного дела - такое не берем

10.3.2. и такие вещи часто бывают по квартирам

10.4. Если на квартиру подано ходатайство о запрете реализации

10.4.1. типа должник считает, что в отношении квартиры будут действовать положения ФЗ об ипотеке

10.4.2. это может делаться чисто для того чтобы напугать

10.4.3. если это не разбирается в рамках закона о банкротстве а подается в суд о запрете реализации, то объект могут снять с торгов

10.4.4. но если объект УЖЕ РЕАЛИЗОВАН с торгов, то такую сделку очень сложно откатить. Особенно у банкрота

10.5. Обременение в виде аренды - снимается ли?

10.5.1. Такой тип обременения не является для нас ограничением

10.5.2. в момент перехода права собственности мы являемся новыми собственниками этого объекта

10.5.3. при смене собственника предыдущие договоры об аренде, субаренде и так далее - не являются для нас обязательными. лишь рекомендованными

10.5.4. мы можем согласиться на те же условия аренды. а можем и не согласиться.

10.5.5. мы - новые собственники и все делаем по-новому

10.5.6. ИСКЛЮЧЕНИЕ - договор соц. найма - такие лоты не берем!

11. Квартиры с правами требования

11.1. Вопрос - есть ли смысл покупать права требования на строящуюся квартиру?

11.2. Если объект нормальный и точно знаем, что достроится - тогда можно

11.3. Если объект еще не готов и у застройщика проблемы - то не надо

12. При написании объявления

12.1. не надо пытаться отстраиваться от конкурентов. Просто напишите про то, что при оплате возможен лизинг и ипотека. Это УЖЕ сильно вас отстроит от тех, кто просто описание лота копирует на авито

13. Путь инвестора

13.1. Настоящий инвестор зарабатывает 3 раза

13.1.1. 1. Когда покупает актив

13.1.1.1. Например объект по рынку стоит 8 лямов. Это значит, что он примерно 1 лям дохода в год несет при сроке окупаемости среднем 8 лет. На торгах его можно приобрести за 5-6, а то и за 4-2 ляма в зависимости от оценки, описания, доступности и так далее.

13.1.1.2. Стоило 8 - взяли за 5 - уже молодцы

13.1.2. 2. Когда владеет активом

13.1.2.1. При сдаче получаем например 1 лям в год

13.1.2.2. Умный инвестор повышает стоимость аренды путем проведения ремонта или установки доп. оборудования типа лифтов.

13.1.2.3. за счет повышения аренды с ляма до 1 млн 200 К например, уже этот объект стоит не 8 а 9,6 лямов.

13.1.3. 3. Когда продает актив

13.1.3.1. Продаем объект уже за 9,5 например.

13.1.3.2. В итоге получив прибыль на всех трех этапах владения объектом

13.1.4. Так, за полтора-два-три года можно увеличить свои доходы в несколько раз и довести доход до сотен тысяч и миллионов.

14. Общая схема этапов работы

14.1. Нашли лот

14.2. Внесли задаток

14.3. Подали заявку

14.3.1. шаблон взяли из файлов Артема

14.4. Выиграли торги

14.4.1. не выиграли - получили задаток назад

14.5. Вышел протокол о проведении торгов - на почту приходит протокол о том, что заявка принята и выиграли / не выиграли

15. Стратегия работы с объектами

15.1. Находим объект с целью спекулятивной сделки. А пока мы ищем, кому продать - объект можно сдавать в аренду

15.2. со временем переходить на модель создания денежного потока, что очень полезно при любых сиутациях

16. Быстрый способ оценки объекта

16.1. Берем арендную плату объекта за месяц и умножаем на 100 или 120. Получаем цифры, за которые у нас примерно объект возьмут

16.2. Платил арендатор 50К - продавать можно за 5 лямов

16.3. А если платит арендатор 75К - то продавать можно уже за 7,5 лямов

17. Поиск на федресурсе и коммерсанте

17.1. Поиск объявлений о банкротстве на Коммерсанте

17.1.1. проверить - какие объявления вышли

17.1.2. точно ли указаны реквизиты в объявлении

17.1.3. кто выиграл торги

17.1.4. также доп. инфа - по делу в суде и вообще все, что есть по лоту - описано

17.2. http://bankrot.fedresurs.ru/

17.3. поиск по юр. лицам или ФЛ - федресурс

17.3.1. http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=

17.4. раздел "торги" - федресурс

17.4.1. http://bankrot.fedresurs.ru/TradeList.aspx

17.4.1.1. регион там помогает найти скорее имущество банкрота в этом регионе. А если юр. лицо находится в СПБ например, имущество у него может быть где угодно. и отсекая фильтром регионы - мы такое имущество потеряем. по регионам лучше найти юр. лиц.

17.4.2. "Классификация имущества" - можно выбирать тип имущества, по которому идут торги

17.5. Федресурс - содержание карточки должника

17.5.1. Сообщения - все сообщения по этому должнику

17.5.2. Документы КАД - это документы картотеки арбитражных дел - то есть документы из арбитражного суда по сути все там

17.5.3. Торги - торги по этому должнику. Видим, например "публичное предложение" - его открываем - увидим что там внутри торгуется

18. Где найти контакты КУ

18.1. В поиске на коммерсанте при описании лота идет в том числе и информация с контактами КУ - и телефон и почта там есть

18.2. либо посмотреть - к какому СРО принадлежит - и в списке участников на сайте СРО найти контакты КУ

19. Доп. способ заработка

19.1. Можно звонить тем, кто выиграл торги и предлагать свои услуги по отделке. Например, чтобы они в итоге получали не 25% с аренды, а 35% например.

19.2. И можно сводить тех, кто делает ремонты - с тем, кому эти самые ремонтники нужны за свой процент от выполненных работ

20. Анализ лотов земельные участки

20.1. можно брать большие участки в категории ИЖС - в коттеджных поселках или пригородных территориях, делать межевание и продавать отдельно. Если например взять на 30 соток участок, разделить его на 3 участка по 10 и у каждой сотки есть доступ на дорогу, то обычно рост капитала идет процентов до 30. И это для открытого рынка, а мы с торгов берем ниже рынка

20.2. Смотрим кадастровый номер на публичной кадастровой карте

20.2.1. https://pkk5.rosreestr.ru/

20.2.2. смотрим на категорию земли - это пункт "разрешенное использование"

20.2.2.1. самое лучшее - "для многоквартирной застройки"

20.2.2.2. очень хорошо - "земли промышленного назначения" - но большие риски (с высокой доходностью)

20.2.2.2.1. проверять - чтобы были подведены коммуникации

20.2.2.2.2. смотреть на близость транспортных магистралей относительно участка - шоссе, крупные дороги поблизости, есть ли съезды с крупных дорог

20.2.2.3. еще хороший тип - "ИЖС" - земли ИЖС это всегда земли населенных пунктов - риски минимальны. Высокая конкуренция

20.2.2.3.1. предназначены для постройки инд. жилья

20.2.2.3.2. застроить можно не более 40% от площадки участка

20.2.2.3.3. можно строить до 3-х этажей дома. цоколь - если оформить как подвал - не считается

20.2.2.3.4. смотреть - чтобы участок был размежеван, с границами. чтобы были подведены коммуникации

20.2.2.3.5. на участке ИЖС можно в доме прописаться

20.2.2.4. Земля коммерческого назначения - риски чуть выше ИЖС, хорошая прибыльность. Невысокая конкуренция (относительно ИЖС)

20.2.2.4.1. меньше конкуренции по сравнению с ИЖС

20.2.2.4.2. идет под кафе, бани и прочеее

20.2.2.5. Земли СНТ - риски чуть выше ИЖС, но заработок куда выше

20.2.2.5.1. можно строить дома с фундаментом

20.2.2.5.2. стоит обращать внимание на уровень соседей и контингент вокруг в целом

20.2.2.5.3. есть земли внутри городских поселений

20.2.2.5.4. есть на землях с/х назначения

20.2.3. проверяем через слой "зоны с особыми условиями пользования территории" - чтобы наш участок не был вблизи таких зон

20.2.3.1. на сайте публ. кадастровой карты есть вертикальное меню - значок со слоями - там выбрать этот пункт. помечается на карте зеленым

20.3. Проверяем расположение объекта

20.3.1. идем на ЕГРП365 - срочные выписки из ЕГРН - вбиваем кадастр. можем посмотреть на карте и со спутника

20.3.2. смотрим со спутника - есть ли строения на участке или нет. бывает написано что дом или здание есть - а на карте нет

20.3.3. смотрим на близость к расположению крупных городов

20.3.4. доступность участка в плане дорог, чтобы можно было нормально проехать

20.3.5. можно при возможности посмотреть еще на участок через "Панорамы" Яндекса

20.4. Анализируем отчеты об оценке участка

20.5. Узнаем по ценам от агентств недвижимости

20.5.1. позвонили в одно агентство - представились, что хотите купить участок в этом районе

20.5.2. позвонили в другое - спросили так, как будто хотите продать участок в этом районе

20.5.3. оценили разницу между этими ценами

20.6. Запрашиваем у КУ недостающие сведения

20.7. По исследуемому району проверили ПЗЗ

20.7.1. можно ли там строить вообще

20.7.2. есть ли запреты на строительство

20.7.3. как будет развиваться данный населенный пункт в дальнейшем

20.8. получаем необходимые выписки ЕГРП - можно прям с сайтов рос. реестра вроде

20.9. Смотрим участок

20.9.1. сами или отправляем помощника

20.9.2. удобство в том, что можно смотреть без участия КУ

20.9.3. делаем фото и видео

20.10. Анализируем текущие предложения на авито, домофонде и других площадках

20.10.1. выставили тестовое предложение и оценили спрос

21. С какими лотами связываться опасно

21.1. дома, которые нельзя посмотреть, нет доступа

21.1.1. Артем с учениками такие берет лишь в случае, когда без разницы на состояние объекта - предполагая заранее и допуская, что состояние самое убитое

21.2. с коммерческой недвижимостью, у которой нет поэтажных планов и не понятно расположение

21.3. продажа имущества на частной земле (на муниципальной и федеральной земле - ОК)

21.4. этажи в отдельно стоящем здании, если земля не государственная

21.5. лоты с договорами соц. найма

21.5.1. там может оказаться, что в помещении проживает например семья по договору соц. найма. и мы не можем его расторгнуть, это гемор

21.6. лоты с участками без кадастра и выделенных границ. Рос. реестр может отказать в праве собственности на такие участки

22. Оплата задатка

22.1. в файлах - 4 модуль - вкладка "оплата задатка" + оформление задатка

23. Какие типы лотов смотрим

23.1. коммерческая недвижимость

23.1.1. офисные помещения

23.1.1.1. чаще всего это встроенные или пристроенные помещения

23.1.1.2. либо помещения на первых этажах зданий

23.1.1.3. либо это квартиры, переведенные в нежилой фонд

23.1.1.4. либо части бизнес-центров

23.1.1.5. ОЧЕНЬ ВАЖНО при работе

23.1.1.5.1. найти поэтажный план помещения и убедиться, что эти помещения не являются помещениями общего пользования

23.1.1.5.2. а помещения общего пользования - это корридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты и туалеты

23.1.1.5.3. поэтому запрашивать поэтажный план у КУ и проверять

23.1.2. складские помещения

23.1.2.1. стоят дешево

23.1.2.2. смотреть в черте города

23.1.2.3. невысокие цены по кадастру

23.1.2.4. часто востребованы даже без отопления и света

23.1.3. производственные помещения

23.1.3.1. хорошо и на аренду и на спекуляцию

23.1.3.2. цеха, ангары (где идет сборка), пакгаузы

23.1.4. помещения под магазины

23.2. жилая недвижимость

23.2.1. квартиры в городах-миллиониках, либо в черте города

23.2.2. коттеджи недалеко от городов - миллионников

23.2.3. коттеджи рядом с морем, курортами, горами

23.3. земли под дачную и жилую застройку, не с/х назначения

23.3.1. промышленного назначения в черте крупных городов

23.3.2. земля ИЖС, СНТ под коттеджи недалеко от крупных городов

23.4. ЖБ - плиты могут быть сверхликвидными, если сразу есть кому забрать

23.5. металлолом - аналогично - если есть кому забрать - круто

23.6. по ценам - на данном этапе - от ляма-двух и до 5. смотрим по текущей цене

23.7. тип торгов - публичка

23.8. смотреть в городах милионниках и их областях

23.9. искать сделки, позволяющие получить 40% дисконт от рынка - так можно сделать дисконт в 20% и на свои деньги заработать 20-25% на вложенный капитал