Le Bail Commercial

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Le Bail Commercial by Mind Map: Le Bail Commercial

1. Le Loyer : Montant et Révisions

1.1. La révision : - à l'initiative du bailleur tous les trois ans - l'augmentation est plafonnée à l'évolution de l'indice I.N.S.E.E du coût de la construction

1.2. Le déplafonnement : - possible en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité (plus ou moins 10%)

1.3. Le dépôt de garantie : - pour un loyer payable par trimestre : 2 mois pour un loyer payable d'avance - 6 mois pour un loyer à terme échu

2. La Déspécialisation du Bail

2.1. La déspécialisation partielle : - joindre à l'activité prévu par le bail une activité complémentaire. - la demande : faite par huissier avant l'exercice de l'activité, (refus impossible mais augmentation du loyer oui.) - le locataire prend le risque d'une résiliation du bail.

2.2. La déspécialisation totale : - aucune clause du bail ne peut l'interdire - la demande : faite auprès du propriétaire (acte huissier). En cas de refus : signaler un motif grave et légitime. - le locataire doit notifier cette modification au créancier inscrit au fond de commerce. - à défaut de demande et d'autorisation le bailleur peut demander la résiliation du contrat.

3. Le Renouvèlement du Bail

3.1. Au moins 6 mois avant l'échéance : - qui agit? Le propriétaire peut donner congé (accord ou négociation ou tribunal) - refus de renouvèlement avec indemnité d'éviction (accord ou tribunal) - refus de renouvèlement sans indemnité (faute grave du locataire, démontrer l'absence de faute).

3.2. Dans les 6 mois avant l'échéance : - le proprio ne s'est pas manifesté - demander le renouvèlement du bail (locataire) C'est deux points se font sur un accort ou un refus.

4. Le Contenu du Contrat

4.1. Principales clauses : - objet du bail, durée, montant du loyer, montant de dépôt de garantie, obligation du locataire, modalités. - le bail est conclu pour 9 ans avec la clause 3,6,9. - résiliation possible par le seul locataire. - conclure un bail de moins de 9 ans, 3 cas : - baux de courte durée (2 ans) - convention d'occupation précaire - location saisonnière

5. Le Loyer des Hôtels

5.1. Le loyer des locaux monovalents : - loyer de locaux construits en vue d'une seule activité déterminé - calculer le loyer du bail (méthode hôtelière : nombre de chambres, prix et taux d'occupation)

5.2. Le loyer "clause recettes" : - la clause recettes prévoit que le loyer est déterminé sur la base du CA réalisé par le locataire. (Peut être une clause pur et simple ou une clause combinant une partie fixe et une partie variable.)