1. Затратный подход
1.1. Метод изъятия
1.1.1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости
1.1.2. Расчет стоимости воспроизводства
1.1.3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка
1.2. Метод определения расходов на освоение
1.2.1. Определение размеров индивидуальных участков
1.2.2. Расчет стоимости освоенных участков
1.2.3. Расчет всех затрат на освоение
1.2.4. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков
1.2.5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу
1.3. Метод затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
1.3.1. Определение площади жилой застройки
1.3.2. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади жилых домов по типовому проекту
1.3.3. Определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов
1.3.4. Интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки
1.3.5. Оценка стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
1.4. Метод условий инвестиционного контракта
1.4.1. Определяется характеристика здания
1.4.2. Рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей
1.4.3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения
1.4.4. Определяется общая стоимость площадей здания
1.4.5. Определяется ориентировочный срок реализации проекта
1.4.6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания
1.4.7. Определяется ставка дисконтирования
1.4.8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме с учетом времени строительства, продажи и значения ставки дисконтирования
2. Сравнительный подход
2.1. Метод сравнения продаж
2.1.1. позиционирование объекта
2.1.2. анализ рынка
2.1.3. факторный анализ
2.1.4. выбор аналогов
2.1.5. расчет стоимости
2.2. Метод корреляционно-регрессионного анализа
2.2.1. предварительный анализ
2.2.2. сбор информации и ее первичная обработка
2.2.3. построение модели
2.2.4. оценка и анализ модели
3. Доходный подход
3.1. Метод капитализации
3.1.1. обоснование стабильности получения доходов
3.1.2. выбор вида дохода
3.1.3. определение величины капитализируемого дохода
3.1.4. расчет ставки капитализации
3.1.5. капитализация дохода
3.1.6. внесение итоговых поправок
3.2. Дисконтирование денежных потоков
3.2.1. Выбор оценочного периода
3.2.2. Определение исследуемого типа денежного потока
3.2.3. Расчет реверсии
3.2.4. Вычисление ставки дисконтирования
3.2.5. Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям
3.3. Техника остатка дохода
3.3.1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений
3.3.2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости
3.3.3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год
3.3.4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли
3.3.5. Расчет рыночной стоимости земельного участка
3.4. Метод разбивки на участки
3.4.1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки
3.4.2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков
3.4.3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение
3.4.4. Определение чистого дохода от продаж
3.4.5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу
3.4.6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков