1. Затратный подхода
1.1. Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости
1.1.1. оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ
1.1.2. учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации
1.1.3. правило «замещения»
1.2. Методы затратного подхода в оценке недвижимости
1.2.1. Метод сравнительной единицы
1.2.2. Метод разбивки по компонентам
1.2.2.1. Определение расходов на субподряд
1.2.2.2. Разделение по видам работ
1.2.2.3. Суммирование расходов
1.2.3. Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости
1.2.4. Модульный метод оценки стоимости
1.2.5. Метод количественного обследования
1.3. Этапы оценки недвижимости затратным подходом
1.3.1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки
1.3.2. определение прибыли предпринимателя
1.3.3. определение и калькуляция уровня износа
1.3.4. определение стоимости земли
1.3.5. вычисление конечной стоимости недвижимости
1.4. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
1.4.1. Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат
1.4.1.1. в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости
1.4.1.2. определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума
1.4.1.3. для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством
1.4.1.4. расчет стоимости для страхования строения
1.4.1.5. для ежегодной оценки основных фондов
1.4.1.6. при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости
1.4.2. Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства
1.4.2.1. Сметная стоимость
1.4.2.1.1. для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства)
1.4.2.1.2. проект сооружения
1.4.2.1.3. актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы. В сметную стоимость входят
1.4.2.1.4. стоимостное выражение строительных операций
1.4.2.1.5. монтажные операции
1.4.2.1.6. затраты на покупку оборудования
1.4.2.1.7. другие затраты
2. Сравнительный подход
2.1. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости
2.1.1. Объект не должен быть уникальным
2.1.2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок
2.1.3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
2.2. Сравнительный подход базируется на принципах
2.2.1. замещения
2.2.2. сбалансированности
2.2.3. спроса и предложения
2.3. Применение сравнительного подхода предполагает следующую последовательность действий
2.3.1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом
2.3.2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту
2.3.3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице
2.3.4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом
2.3.5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта
2.4. Элементы сравнения
2.4.1. Передаваемые права собственности
2.4.2. Условия финансирования
2.4.3. Условия продажи
2.4.4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи)
2.4.5. Местоположение
2.4.6. Физические характеристики объекта
2.4.7. Экономические характеристики объекта
2.4.8. Использование объекта
2.4.9. Наличие дополнительных компонентов стоимости
2.5. Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости
2.5.1. Изучение рынка
2.5.2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом
2.5.3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки
2.5.4. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов
2.5.4.1. Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости
2.5.4.1.1. Права собственности на недвижимость
2.5.4.1.2. Условия финансирования сделки
2.5.4.1.3. Условия продажи и время продажи
2.5.4.1.4. Местоположение
2.5.4.1.5. Физические характеристики
2.6. Итог
2.6.1. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя.
2.6.2. Преимущества и недостатки
2.6.2.1. Преимущества
2.6.2.1.1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей
2.6.2.1.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция
2.6.2.1.3. Статически обоснован
2.6.2.1.4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов
2.6.2.1.5. Достаточно прост в применении и дает надёжные результаты
2.6.2.2. Недостатки
2.6.2.2.1. Различия продаж
2.6.2.2.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж
2.6.2.2.3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки
2.6.2.2.4. Зависимость от активности рынка
2.6.2.2.5. Зависимость от стабильности рынка
2.6.2.2.6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах
3. Доходный подход
3.1. Этот подход применяется для определения
3.1.1. инвестиционной ценности
3.1.2. рыночной ценности
3.2. Методы доходного подхода в оценке недвижимости
3.2.1. капитализация чистой прибыли
3.2.1.1. Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов
3.2.1.1.1. прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока
3.2.1.1.2. прибыль растет поступательно-медленно
3.2.1.1.3. Итог
3.2.1.1.4. Ограничения
3.2.2. дисконтирование денежных потоков
3.2.2.1. Метод применяется в случае
3.2.2.1.1. если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней
3.2.2.1.2. есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем
3.2.2.1.3. прибыльность недвижимости носит периодичный характер
3.2.2.1.4. недвижимое имущество – многопрофильный объект
3.2.2.1.5. недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию
3.2.2.1.6. Нужная информация для использования
3.2.2.2. Преимущества и недостатки
3.2.2.2.1. Преимущества
3.2.2.2.2. Недостатки
3.2.3. Проблема
3.2.3.1. Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками
3.2.3.1.1. вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента
3.2.3.1.2. состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика
3.2.3.1.3. возможность принимать во внимание влияние конкуренции
3.2.3.1.4. возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене
3.3. Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости
3.3.1. недвижимое имущество способно приносить доход
3.3.2. есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта
3.4. Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости
3.4.1. Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества
3.4.2. Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи). Потери вычитаются из валового дохода
3.4.3. Учет расходной части эксплуатации недвижимого имущества (налоги, коммунальные платежи, заработная плата персонала, текущий ремонт).
3.4.4. Определение чистой прибыли недвижимого имущества
3.4.5. Определение коэффициента капитализации