1. Методы затратного подхода в оценке недвижимости
1.1. • Метод сравнительной единицы •Метод разбивки по компонентам •Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости • Модульный мето оценки стоимости • Метод количественного обследования
1.1.1. Этапы оценки недвижимости затратным подходом 1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки; 2. определение прибыли предпринимателя; 3. определение и калькуляция уровня износа; 4. определение стоимости земли; 5. вычисление конечной стоимости недвижимости.
1.2. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).
1.3. Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства: Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.
1.3.1. Сметная стоимость - некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:
1.3.2. • проект сооружения;
1.3.3. • актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.
1.3.4. В сметную стоимость входят:
1.3.5. • стоимостное выражение строительных операций;
1.3.6. • монтажные операции;
1.3.7. • затраты на покупку оборудования;
1.3.8. • другие затраты.
2. Сравнительный подход базируется на принципах: —замещения; —сбалансированности; —спроса и предложения
2.1. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: 1.Объект не должен быть уникальным. 2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы
2.2. Этапы применения сравнительного подхода Изучение рынка и выбор сопоставимых объектов недвижимости. Сбор и проверка информации о сделках по каждому объекту. Проведение корректировок цен продаж с учетом различий между объектами. Согласование скорректированных цен для определения стоимости оцениваемого объекта.
2.2.1. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
2.2.1.1. Преимущества:
2.2.1.1.1. Отражает мнение типичных продавцов и покупателей.
2.2.1.1.2. Учитывает изменения финансовых условий и инфляцию.
2.2.1.1.3. Статистически обоснован и прост в применении.
2.2.1.2. Недостатки:
2.2.1.2.1. Трудности в сборе информации о ценах.
2.2.1.2.2. Зависимость от активности и стабильности рынка.
2.2.1.2.3. Сложности в согласовании данных о различающихся продажах.
3. Доходный подход в оценке недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов: • этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации; • риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено. Этот подход применяется для определения: • инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли; • рыночной ценности.
3.1. Основные принципы доходного подхода
3.1.1. Оценка стоимости доходной недвижимости как источника будущих доходов.
3.1.2. Учитываются риски, связанные с имуществом и регионом.
3.1.3. Применяется для определения инвестиционной и рыночной ценности.
3.2. Методы доходного подхода
3.2.1. Капитализация чистой прибыли: конвертация прибыли за определенный период в стоимость объекта.
3.2.2. Дисконтирование денежных потоков: конвертация прибыли за несколько периодов, учитывая будущие доходы.