1. Собрание
1.1. 1 квадратный метр=1 голос
1.1.1. Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на ОИ в данном доме
1.2. Кворум
1.2.1. > 50% голосов
1.2.1.1. ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов
1.2.1.2. Кворум зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества
1.2.2. Кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома
1.2.3. Кворум на собрании ТСЖ определяется от общего числа голосов членов товарищества, а на ОСС от общего числа голосов всех собственников
1.2.3.1. Законом не запрещено одновременное проведение ОСС помещений в многоквартирном доме и собрания ТСЖ
2. Голосование
2.1. Участники голосования
2.1.1. Собственники
2.1.1.1. Лицо, обладающее свидетельство о праве собственности
2.1.2. Представители
2.1.2.1. Доверенность составляется в свободной форме, содержит в себе сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе
2.2. Особенности долей и процентов
2.2.1. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на ОИ в данном доме
2.3. Общее имущество (ОИ)
2.3.1. Уменьшение размера ОИ в МКД (при реконструкции) принимается 100% собственников
2.3.2. По решению собственников помещений принятому на общем собрании, объекты ОИ в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
3. Итоговый протокол
3.1. Правила оформления
3.1.1. Ведётся и оформляется секретарём ОСС
3.1.2. Составляется в письменной форме не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания
3.1.2.1. ОСС может быть принят срок меньше 10 дней
3.1.3. Обязательные реквизиты
3.1.3.1. Наименование документа
3.1.3.1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
3.1.3.2. Дата и регистрационный номер протокола ОСС
3.1.3.2.1. Дата протокола = дата составления протокола = дата окончания подсчёта голосов
3.1.3.2.2. Регистрационный номер - порядковый номер общего собрания в течение календарного года
3.1.3.3. Дата и место проведения ОСС
3.1.3.3.1. Место и дата проведения ОСС, указанные в протоколе должны соответствовать месту и дате, указанным в сообщении о проведении ОСС
3.1.3.4. Заголовок к содержательной части протокола ОСС
3.1.3.4.1. Содержит адрес МКД, вид ОСС (годовое, внеочередное) и форму проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование)
3.1.3.5. Содержательная часть протокола ОСС
3.1.3.5.1. Вводная часть
3.1.3.5.2. Основная часть
3.1.3.6. Место (адрес) хранения протоколов ОСС и решений
3.1.3.7. Приложения к протоколу ОСС
3.1.3.8. Подпись
3.2. Сроки опубликования в ГИС ЖКХ
3.2.1. в течение 5 дней с момента получения протокола
3.3. Передача в ГЖИ
3.3.1. В течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола ОСС. УК, ТСЖ обязаны направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган ГЖИ для хранения в течение 3 лет.
3.4. Уведомление о принятых решениях
3.4.1. Размещены в помещении данного МКД, определенном решением ОСС помещений в данном МКД и доступном для всех собственников помещений в данном МКД
3.4.2. Итоги голосования доводятся до сведения собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений
3.4.3. Является юридической гарантией права любого сособственника потребовать пересмотра принятого ОСС решения или признания его в судебном порядке недействительным
4. Недействительность решения ОСС
4.1. Проверка законности принятых ОСС решений и признание их недействительными
4.1.1. Только в судебном порядке
4.1.2. Только по инициативе собственника, при соблюдениие 4 обязательных условий:
4.1.2.1. Заявление в суд подано в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
4.1.2.2. Собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения
4.1.2.3. Нарушены права и законные интересы собственника
4.1.2.3.1. Собственник должен доказать, какие его права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска
4.1.2.4. Решение принято с существенным нарушением требований ЖК РФ
4.1.3. Иные лица, в том числе ТСЖ, УО, правом оспаривания решений в силу закона не наделены
4.1.3.1. УО не наделены правом на обжалование в суд решения, принятого ОСС помещений в МКД
4.1.3.2. Обжаловать решения ОСС вправе как член ТСЖ, так и не являющийся членом ТСЖ собственник помещения в МКД
4.1.4. Надлежащими ответчиками по требованиям об оспаривании решений ОСС выступают собственники помещений в МКД
4.2. Условия признания решения судом недействительным
4.2.1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания
4.2.2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия
4.2.3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении
4.2.4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола
4.2.4.1. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
4.3. Решение может быть признано ничтожным, если:
4.3.1. Принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества
4.3.2. Принято при отсутствии необходимого кворума
4.3.3. Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания
4.3.4. Противоречит основам правопорядка или нравственности
4.4. Оспаривать надо не протокол, а решения ОСС
4.4.1. ЖК РФ не содержит такого способа защиты права, как признание недействительным протокола ОСС, так как протокол ОСС согласно нормам ЖК РФ и Устава ЖСК не является ни решением, ни нормативным документом
4.4.2. Такой способ защиты права, как признание недействительным протокола ОСС помещений МКД, действующим законодательством не предусмотрен, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия.
5. Компетенция собрания
5.1. 50% + 1 голос
5.1.1. о сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также о порядке уведомления о принятых им решениях
5.1.2. об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования
5.1.3. об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания)
5.1.4. о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования
5.1.5. о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме
5.1.6. о выборе и изменении способа управления многоквартирным домом
5.1.6.1. создание ТСЖ
5.1.6.2. выбор УО
5.1.7. о создании ТСЖ и утверждении его устава
5.1.8. о реорганизации ТСЖ
5.1.9. о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
5.1.10. о выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом
5.1.11. об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир
5.1.12. об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания
5.1.13. о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив
5.1.14. о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами - региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами
5.1.15. о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
5.1.16. о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом
5.1.17. о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами
5.1.18. о месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование
5.1.19. об избрании комиссии собственников помещений в многоквартирном доме
5.1.20. об определении перечня и объема услуг и работ по содержанию ОИ МКД, условий их оказания и выполнения, а также размере их финансирования
5.2. Не менее 2/3 голосов
5.2.1. о реконструкции МКД
5.2.1.1. Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения
5.2.1.2. Реконструкция≠ переустройство или перепланировка жилого помещения (ЖП)
5.2.1.2.1. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт
5.2.1.2.2. Перепланировка - это изменение конфигурации ЖП, требующее внесения изменения в технический паспорт ЖП
5.2.2. о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет
5.2.3. о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства
5.2.4. о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования
5.2.5. о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество
5.2.6. об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на определенных общим собранием собственников условиях
5.2.7. о наделении совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
5.2.8. о наделении председателя совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС помещений в МКД
5.2.9. о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах
5.2.10. о создании ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома
6. Уведомление о проведении
6.1. Сроки
6.1.1. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОС
6.2. Способ
6.2.1. Направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом
6.2.1.1. Решением собрания принимается иной способ уведомления собственников
6.2.1.1.1. Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте в сети "Интернет")
6.2.1.2. Уставом ТСЖ может быть определён иной способ направления
6.2.2. Вручено каждому собственнику в доме под роспись
6.2.3. Размещено в помещении МКД (например, на информационном стенде), при определении такого места на ОСС
6.2.4. Размещено в ГИС ЖКХ, при принятии такого решения на ОСС
6.3. Содержание
6.3.1. Очная, очно-заочная, заочная формы
6.3.1.1. Указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание
6.3.1.1.1. Любой собственник помещения МКД
6.3.1.1.2. Собственники, обладающие > 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, вправе обратиться в письменной форме в УО, ТСЖ/ТСН, ЖК, ЖСК для организации проведения ОСС помещений в МКД
6.3.1.1.3. ОСС помещений в МКД может быть созвано по инициативе УО, осуществляющей управление данным МКД по ДУ
6.3.1.2. Форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное)
6.3.1.3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения
6.3.1.4. Повестка дня общего собрания (нельзя выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку)
6.3.1.5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться
6.3.2. Очно-заочная (заочное голосование) и заочная форма с использованием ГИС ЖКХ
6.3.2.1. сведения об администраторе ОСС (наименование (фирменное наименование), ОПФ, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" (для ЮЛ), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для ФЛ)
6.3.2.2. место и (или) фактический адрес администратора ОСС
6.3.2.3. дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование
6.3.2.4. порядок приема администратором ОСС оформленных в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование
7. Форма проведения
7.1. Очная
7.1.1. Включает в себя совместное присутствие собственников МКД для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование
7.2. Заочная
7.2.1. Опросный путь
7.2.1.1. Осуществляется путём передачи бюллетеней голосования в место, которое указано у уведомлении о проведении ОСС
7.2.2. С использованием ГИС ЖКХ
7.2.2.1. ГИС ЖКХ предусматривает размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, решений, итогов
7.2.3. ЖК РФ не содержит запрета на продление первоначально установленного срока заочного голосования
7.2.4. Проводится только если на очном собрании не был набран кворум
7.3. Очно-заочная
7.3.1. Состоит из двух этапов
7.3.1.1. Очное обсуждение вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование
7.3.1.2. Передача решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС помещений в МКД
7.3.1.3. Собственники считаются принявшими участие, если их решения получены до даты окончания их приёма
8. Повестка дня
8.1. Обязательные вопросы для каждого ОСС
8.1.1. Обязательны в случае, если они не выбраны ранее
8.1.1.1. Выбор председателя собрания
8.1.1.2. Выбор секретаря собрания
8.1.1.3. Выбор счётной комиссии
8.1.2. Место (адрес) хранения протоколов ОСС и решений собственников МКД по вопросам повестки дня
8.2. Рекомендуемые вопросы для первого ОСС
8.2.1. Выбор способа управления
8.2.2. Выбор УО, ТСЖ/ТСН, управляющего
8.2.3. Выбор способа уведомления о проведении ОСС
8.2.4. Выбор способа уведомления об итогах ОСС
8.2.5. Утверждение тарифа
8.2.6. Утверждение текста ДУ
8.2.7. Выбор совета дома
8.2.8. Выбор председателя МКД
8.2.9. Уполномочивание председателя на подписание ДУ
8.2.10. Разрешение на размещение ДУ и протоколов в системе
8.2.11. Утверждение порядка инвентаризации ОДИ
8.2.12. Утверждение порядка хранения документов
8.2.13. Утверждение условий договоров с РСО
8.2.13.1. Прямые договоры