1. Leilão EXTRAJUDICIAL
1.1. São leilões fora da justiça
1.2. Leilões iniciativa particular
1.2.1. Quando proprietário leva o bem a leilão a vender.
1.3. Leilões iniciativa privada
1.4. Leilões de alienação fiduciária - Extrajudicial
1.4.1. - Fiduciário - é o credor
1.4.2. - Fiduciante - é o devedor
1.4.3. - A alienação fiduciária é o negócio jurídico, no qual o devedor contrata a transferência ao credor da propriedade imóvel.
1.4.3.1. - A propriedade do imóvel é do Banco e mediante pagamento do Fiduciante.
1.4.3.2. - Constitui propriedade fiduciária mediante registro, no Registro de Imóvel.
1.4.3.2.1. - Com a constituição da propriedade fiduciária, da se desdobramento da posse. A posse é do Fiduciante -> devedor de forma direta. E o Fiduciário (credor) de forma indireto.
1.4.4. - Vendida e não pago fica consolidado a propriedade do imóvel em nome do Fiduciário (Credor).
1.4.5. - ATENÇÃO: antes arrematar no leilão extrajudicial- fazer a conferência no tribunal local, a existência de uma ação de revisão de contrato, em função contrato de alienação fiduciária, para saber estar sendo discutido algo na justiça.
1.4.6. - Se ficar devendo, vai ser notificado em 15 dias (prestação vencida, juros, penalidades é demais encargos, contribuição condominial e despesas de cobrança.
1.4.7. - A intimação do pagamento faz ao Fiduciante, por oficial do RI, Por oficial do Registro de Títulos e Documentos da Comarca ou domicílio, ou por Correios com aviso dê recebimento.
1.4.7.1. - Se não for encontrado, a intimação por edital.
1.4.8. - por 2x, o Oficial de Registro procurando o intimado, mesmo ocultando, intimar qq pessoa da família ou vizinho, retomará ao imóvel, através da INTIMAÇÃO POR HORA CERTA, dando mais garantia ao Banco ter consolidado a propriedade do imóvel.
1.4.8.1. - Nos condomínios a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria.
1.4.9. - Consolidado a propriedade em nome do Fiduciário, no prazo de 30 dias, da data de registro, promoverá leilão para alienação do imóvel.
1.4.10. - Se 1º Leilão maior lance for inferior ao valor do imóvel será realizado 2º Leilão, em 15 dias.
1.4.11. - No 2º Leilão será aceito maior lance, desde igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, tributos e contribuições condomínio.
1.4.11.1. - Em 5 dias a venda do imóvel no leilão, a dívida do devedor é extinta. Se sobejar (sobrar) será entregue ao devedor.
1.4.11.2. - Se no 2º Leilão o maior lance não for superior o valor da dívida, considera extinta a dívida, exonerando o credor em devolver o que sobrar.
1.4.11.2.1. - O Credor, no prazo de 5 dias a contar data do 2º Leilão, dará quitação da dívida.
1.4.12. - O Cessionário (quem comprar) será concedido liminarmente para desocupação em 60 dias comprovada a consolidação da posse em seu nome. Tem que ser forma legal e autônoma, por advogado para fazer desocupação. (Ver planilha).
1.5. Leilão execução hipotecária - Extrajudicial (Decreto- Lei 70 /66)
1.5.1. - Fiduciante é o devedor.
1.5.2. - Fiduciário é o credor.
1.5.3. - As hipotecas, não pagas no vencimento, ser objeto de execução.
1.5.4. A dívida hipotecária, vencida e não paga, o credor formalizará ao agente fiduciário a solicitação da execução da dívida com os documentos:
1.5.4.1. 1.título da dívida registrado
1.5.4.2. 2.indicação dos valores prestações não pagos.
1.5.4.3. 3.demonstrativo do saldo devedor discriminado c parcelas do principal, juros e multa
1.5.4.4. 4.cópia dos avisos reclamando pgto dívida expedidos.
1.5.5. OBS: O Agente Fiduciário é uma empresa contratada para fazer todos os procedimentos do Decreto Lei 70/66 e realizar os procedimentos do leilão a pedido do credor.
1.5.6. Recebida a notificação da execução da dívida, o agente fiduciário concede prazo 20 dias para purgação da mora (fazer o pagamento).
1.5.7. - O devedor não encontrado, em lugar incerto ou não sabido, o vc agente fiduciário notificação por edital, publicado por 3 dias em um dos jornais maior circulação local.
1.5.7.1. - 2º Leilão -> se maior lance for inferior ao pagamento da dívida mais acessórios, o valor vai pagamento de IPTU e despesas, e a diferença vai para o credor. Não cabe ao arrematante esse pagamento.
1.5.7.2. - Não pagando o devedor, o agente fiduciário pública decorrer 15 dias imediatos o 1º Leilão.
1.5.8. - 1º Leilão -> se maior lance for inferior ao saldo devedor + despesas, será realizado 2º Leilão, nos 15 dias seguintes.
1.5.9. - 2º Leilão -> será aceito o maior lance, ainda inferior a soma das aludidas quantias.
1.5.10. - Se no 2º Leilão o valor não der para pagar os débitos fiscais, o arrematante vai pagar a diferença, se o valor não for suficiente as despesas.
1.5.11. - É lícito o devedor, qualquer momento, até assinatura do autoarrematação, purgar o pagamento do débito.
1.5.12. - o devedor, se estiver presente no leilão, deverá assinar a carta de arrematação, caso contrário, contará a constatação de sua ausência ou recusa em assinar.
1.5.13. - TRANSCRITO no RGI a carta de arrematação, adquirir em juízo, a imissão de posse no imóvel, liminarmente após decorrido 48hs. Comprovar pagamento de débitos.
1.6. Desocupação e Transferir a propriedade de imóvel arrematado Leilão Extrajudicial
1.6.1. Para transferência de propriedade - o credor deverá lavrar a escritura pública de compra e venda e o arrematante providenciar o registro.
1.6.1.1. Caso haja penhora e hipotecas você deve solicitar ao credor que providencie as baixas ou documento hábil que você realize as mesmas (verifique antes do leilão) - o Banco que responsabiliza pelas baixas, que tem ser antes do leilão ou providenciar o documento antes do leilão e depois baixar no momento do registro.
1.6.2. Para desocupação - deverá contratar um advogado através de ação de reintegração de posse ou imissão na posse de AÇÃO AUTÔNOMA. Diferente leilão judicial que pode ser através MANDADO IMISSÃO NA POSSE, pagando as custas do oficial de justiça para desocupação.
1.6.3. No caso imóvel arrematado esteja alugado
1.6.3.1. - Verificar na matrícula ou Edital do Leilão, se no imóvel há contrato locação averbado. De acordo Art.8º da “Lei do Inquilinato” se o imóvel arrematado estiver locado o arrematante poderá denunciar o contrato no prazo de 90 dias a contar da data registro da CARTA DE ARREMATAÇÃO e o inquilino terá 90 dias para desocupar o imóvel.
1.6.3.1.1. - Notificar o inquilino através da CARTA DE ARREMATAÇÃO com aviso de recebimento.
1.6.3.1.2. Se não denunciar o contraste locação no prazo de 90 dias, presume a concordância com o contrato e a continuidade de locação.
1.6.3.1.3. O arrematante não poderá denunciar o contrato: for contrato de tempo determinado; com cláusulas de vigências de alienação; e o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel.
2. Consultoria em Leilões imóveis
2.1. É a forma rápida e simples de construir negócio lucrativo
2.2. Processo simples de venda
2.3. Definir meta de faturamento:
2.3.1. 1- Valor fixo mensal
2.3.2. 2- Valor pontual
2.4. Escolher quem serão os clientes :
2.4.1. Homem e Mulher de 30 a 65 anos
2.4.2. Profissional liberal ou Funcionário público de alto escalão
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2.4.4. Goste de investir com segurança e é avesso a riscos
2.5. Buscar o conhecimento para atuar no nicho escolhido — LEILAO IMÓVEIS
2.6. A consultoria simples que abrange 2 momentos:
2.6.1. ANTES do leilão - análise de documentação para evitar nulidades
2.6.2. DEPOIS do leilão - Desocupação e Legalização do imóvel
3. Leilão JUDICIAL
3.1. O imóvel é levado a leilão para pagar dívida do Executado. Uma dívida líquida e certa paga no processo judicial.
3.1.1. Executado - é o devedor. A dívida do imóvel - IPTU, Taxas, Condomínio, Certidões do INSS, para imóveis novos - o arrematante pode ser responsabilizado.
3.1.2. Exequente - é o credor.
3.1.3. Preço VIL - avaliação do imóvel deve ser realizado antes do leilão.
3.1.4. LAUDO DE AVALIAÇÃO - deve consta atualizado no edital. Valor de mercado X valor avaliação.
3.1.5. EDITAL DO LEILÃO - é a regra do jogo - serve para traçar estratégia de arrematação.
3.1.5.1. - Descrição completa do imóvel.
3.1.5.2. - Laudo de Avaliação.
3.1.5.2.1. Realizado por perito avaliador
3.1.5.3. - Presencial ou Eletrônico
3.1.5.3.1. PRESENCIAL
3.1.5.3.2. ELETRÔNICO
3.1.5.4. Data e horário
3.1.5.5. - 1º leilão - arrematação 100% valor avaliação judicial.
3.1.5.6. - 2º leilão - arrematação 50% valor imóvel definido pelo juiz.
3.1.5.7. - Ônus - se existe um gravame
3.1.5.8. - Recursos pendentes
3.1.5.9. - Penhoras e outras penhoras
3.1.5.10. - Demais informações relevantes
3.1.6. QUEM PODE PARTICIPAR
3.1.6.1. Aqueles não tenha influência no leilão.
3.1.6.2. Aqueles não tenha influência no leilão.
3.1.6.2.1. Juiz do processo, Servidor da justiça, membros MP e Defensoria, Síndico, tutores e curadores.
3.1.7. DEPOIS DA ARREMATAÇÃO
3.1.7.1. 1º passo - assinatura do auto de arrematação (24hs do leiloeiro, Juiz e o arrematante).
3.1.7.1.1. No leilão eletrônico assinatura do juiz é digital.
3.1.7.2. 2º passo - pagamento em depósito judicial ou meio eletrônico de forma imediata.
3.1.7.2.1. Lei 13105/15 - Art 892 Par 1º - Se o exequente arrematar o bem e for único credor, mas exceder ao seu crédito, depositará em 3 dias, a DIFERENÇA sob pena tornar sem efeito e realizará novo leilão, à custa do exequente.
3.1.7.3. Pagamento parcelado de leilão de imovel
3.1.7.3.1. Lei 13105/15 - Art 895 - apresentar por escrito
3.1.7.3.2. Regras:
3.2. Leilão execução hipotecária - Judicial (Lei 5.741/71)
3.2.1. - Art2º - A execução inicial por petição escrita. Trata andamento do leilão.
3.2.2. - O imóvel hipotecado a venda será por preço não inferior do saldo devedor.
3.2.3. - É um tipo leilão ÚNICO.
3.2.4. - Verificar se houve avaliação judicial antes do leilão.
3.2.5. Art8º - É lícito ao executado libertar do imóvel penhorado, depositando em juízo, até assinatura do auto de arrematação, a dívida reclamada + custas e honorários advocatícios.
3.2.6. - Verificar dívidas de condomínios, IPTU e ver quem responsável pelo pagto da dívida.
3.2.7. - Tratando de Leilão Judicial será expedida a Carta de Arrematação e a Imissão na posse requerida ao mesmo processo.
3.3. VERIFICAÇÕES LEILÃO JUDICIAL
3.3.1. 1º - Verificar se imóvel está nome do executado. A matrícula do imóvel tem estar em nome do executado.
3.3.2. 2º - Anotar número contribuinte, se houver alteração do mesmo.
3.3.3. 3º - Se consta garagem ou garagem na matrícula.
3.3.4. 4º - Se há credores hipotecários (deve ser intimado do leilão)
3.3.5. 5º - Se há penhoras na matrícula (anotar dados do processo: Nr, CNPJ, Vara e Tribunal.
3.3.6. 6º - Se outros gravames (usufruto, locação e indisponibilidade).
3.3.7. 7º - Verificar tipo de ação (Se Fiscal, de Condomínio) - verificar no processo.
3.3.8. 8º - Verificar a data, hora e local do leilão.
3.3.9. 9º - Verificar as condições e lances no 1º Leilão e 2º Leilão.
3.3.10. 10° - Se descrição do imóvel coincide com as descrições do auto de penhora, matrícula e laudo de avaliação.
3.3.11. 11º - Se consta garagem.
3.3.12. 12º - Verificar o valor da avaliação está atualizado. (Na data do leilão).
3.3.13. 13º - Se o imóvel consta dividas, por conta do arrematante.
3.3.13.1. Levantar dívida “em ação de condomino” ( no edital, condominio e o Síndico). Ligar e certificar para saber das dívidas.
3.3.13.1.1. As ações de condomínio são bem interessantes - é um rito mais rápido.
3.3.14. 14º - Se consta o Art. 130 - CTN (O arrematante não será responsabilizado pelo pagamento de IPTU e o produto da arrematação será utilizado para pagamento da dívida de IPTU) Terá fazer a requisição ao Juiz.
3.3.15. 15º - Se consta informação dos credores hipotecários. (O credor hipotecário é o credor, com direito a receber a dívida que o imóvel foi dado como garantia de ir a leilão.
3.3.16. 16º - Se consta sobre a existência de penhoras ( se houver outras penhoras devem constar no edital).
3.3.17. 17º - Se consta outras informações sobre regras e condições do leilão.
3.3.18. 18º - Verificar a data do laudo de verificação, para evitar arrematação por preço vil.
3.3.19. 19º - Se descrição do imóvel está de acordo com auto de penhora.
3.3.20. 20° - Se avaliação abrange a garagem.
3.3.21. 21º - Anotar n° de contribuinte para ver possíveis dívidas fiscais.
3.3.22. Análise e avalie situação do imóvel, de manutenção do imóvel, se está bem tratado, geralmente oficial avaliador coloca informações relevantes sobre imóvel. O Laudo de avaliação tem informações precisa. O imóvel depredado é difícil, mas faça previsão em planilha.
3.3.23. 22º - Verificar intimações: Verificar intimação do executado via Oficial de justiça, Correios ou Advogados.
3.3.24. 23º - Verificar a intimação dos credores hipotecários na data do leilão, por Oficial de justiça, Correios ou Advogado.
3.3.25. 24º - Em intimação por Advogado, verificar se ainda permanece no processo. (Verifica a procuração por outorga do Advogado ele continua no processo.
3.3.26. 25º - Intimação por edital - verificar se foram esgotadas todas as tentativas de localização do Executado ou Credor. (Após tentativas intimação pessoal, as tentativas são por certidões pro Oficial de justiça. No processo vai constar essas tentativas, a negativa explícita e DEPOIS na intimação por Edital.
3.3.27. 26º - Na intimação da penhora, verificar se o Juiz determinou a penhora foi devidamente notificado das datas do leilão. (Cada processo originou uma penhora desse Bem, tem verificar esses juízes determinaram a penhora de forma intimados do leilão). O arrematante vai pedir p os juízes - anotar nome dos juízes, da vara, do tribunal para peticionar esses juízes, juntando o auto de arrematação. Então os juízes vai expedir ofícios p o cartório de registro de imóveis, p os cartórios levantarem as penhoras.
3.3.28. 27º - Verificar no processo judicial o valor das dívidas de condomínio e data da planilha. (atualizada).
3.3.29. 28º - Verificar o período de condomínio em atraso que consta em cobrança no processo.
3.3.30. 29º - Verificar o valor atual do condomínio e se há condomínio em atraso ajuizado.
3.3.31. 30° - Verificar no processo se a prefeitura se manifestou requerendo reserva do débito fiscal.
3.3.32. 31º - Verificar a existência dívidas de IPTU no site da prefeitura ou Secretaria (dívidas pendentes, Ajuizadas ou Dívida Ativa).
3.3.32.1. Verificar com nº do contribuinte
3.3.32.2. DÍVIDA ATIVA quando a prefeitura cobra a dívida na justiça.
3.3.33. 32º - Verificar quanto o perfil do Executado, no processo a ocorrência de revelia, manifestação do executado, interposição de recursos.
3.3.33.1. Exemplo: tem executado manifesta toda hora no processo. Tem executado que NÃO se manifesta.
3.3.33.2. Exemplo: tem executado que entra com recurso. Tem executado que NÃO entra com recurso.
3.3.34. 33º - Verificar através do AUTO DE PENHORA, LAUDO DE AVALIAÇÃO ou outro meio se imóvel está OCUPADO.
3.3.34.1. Em caso positivo: quem está ocupando: o Executado, Parentes, Inquilinos ou Invasor.
3.3.34.1.1. Se for EXECUTADO a desocupação é tranquilo - pedir expedição mandado de imissão da posse, distribuído Oficial de Justiça. E a justiça competente promove a desocupação com custas de desocupação.
3.3.34.1.2. Se for INVASOR muito complicado, ele pode estar muitos anos ocupando o imóvel é ter uma ação de USUCAPIÃO, que garante a propriedade do imóvel.
3.3.34.2. A informação é o levantamento estará sempre no Auto de Penhora, Laudo de Avaliação para pegar o nome do ocupante e consultar no site do TJ, para levantar os processos que a pessoa possui. A desocupação será amigável em 1ª opção.
3.3.34.2.1. Tentar a desocupação do imóvel amigável antes de requerer a expedição do MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE
3.3.35. 34º - Verificar a existência de recurso com efeito suspensivo principalmente no fim do processo, sustando o leilão ou efeitos da arrematação. EVITE ENTRAR
3.4. Expedição da CARTA DA ARREMATAÇÃO e MANDADO IMISSÃO NA POSSE
3.4.1. 1- Após arrematação - imediatamente vai pedir expedição da carta de arrematação e mandado imissão da posse.
3.4.1.1. CARTA DE ARREMATAÇÃO é o documento que serve para levar o imóvel a registro.
3.4.1.2. MANDADO IMISSÃO NA POSSE é o documento que pede para imissão na posse real e legal de forma definitiva.
3.4.2. 2- Recolhe ITBI na prefeitura (base no valor venal)
3.4.3. Ao peticionar ao juiz o requerimento expedição da carta de arrematação e mandado imissão na posse.
3.4.3.1. Com seguintes documentos: comprovante recolhimento ITBI; cópia edital leilão; cópia da arrematação (24hs depois depósito judicial); cópia da matrícula imóvel; e cópias intimações dos executados e credores.
3.4.4. Acompanhar semanalmente e agilize junto ao cartório - “advogados correspondentes”
3.4.4.1. Com a carta de arrematação em mãos, você leva a registro de imóvel em seu nome e no mesmo ato solicitar a baixa das hipotecas com a fundamentação do Art. 1499, VI do código civil, (estabelece que as hipotecas se extinguem com a Arrematação).
3.4.4.2. Se houver penhoras ou arresto: deverá peticionar ao juiz (ou a cada juiz) que determinou a penhora e requerer o levantamento da penhora (comprovar a arrematação).
3.4.4.3. • Documentos para pedir Registro de Imóvel: 1- Auto de arrematação; 2- Comprovante intimação dos credores; 3- ITBI; 4- Quitação do IPTU; 5- Quitação condomínio.
3.4.4.3.1. (Importante na verificação) - Art.1501, código civil estabelece que a hipoteca não pode ser extinta ou baixada, caso o credor não tenha sido intimado do leilão.
4. Estratégias para arrematar Leilões imóveis
4.1. 1 - Acesso banco de dados de leilões - Leilões FLIX (vai poupar tempo e analisar mais oportunidades)
4.2. 2 - Selecione imóveis em zonas afastadas e menos nobres.
4.2.1. Saia da concorrência acirrada.
4.2.2. Busque a identificação com corretores locais
4.3. 3 - Procure e selecione imóveis fora da sua região.
4.4. 4 - Selecione imóveis que fogem do convencional ( fuja apartamento 2Q - muito concorrido )
4.5. 5 - Selecione imóveis de leiloeiros desconhecidos
4.6. 6 - Realize avaliação de mercado dos imóveis selecionados. (A partir da avaliação vai verificar possibilidade de margem de lucro).
4.7. 7 - Dê prioridade aos leilões com margem de lucro acima 80% no 1º leilão.
4.8. 8 - Definição do Preço de Venda
4.8.1. Imóvel arrematado por mais baixo de mercado.
4.8.2. Dois fatores: 1- Margem de Lucro Adequada / 2- Tempo Retorno de Investimento: quanto menor o tempo maior será a taxa de retorno.