1. 1節_不動産の価格
1.1. 1⃣不動産のあり方
1.1.1. （１）不動産＝土地＋定着物
1.1.2. （２）土地は「有用性」があるため「基盤」である
1.1.2.1. 「基盤」＝すべての国民の生活と活動に欠くことができない基盤
1.1.2.2. 「有用性」＝建物を建築する、植物を生育するなど
1.1.3. （３）「土地と人間の関係」は、「不動産のあり方」に現れる
1.1.3.1. 関係＝「土地」を「人間」が色々な目的のためにどのような利用をするか
1.1.3.2. 不動産のあり方＝「構成」＋「貢献」
1.1.4. （４）「不動産のあり方」は
1.1.4.1. ←「4要因の相互作用」で決定される
1.1.4.1.1. 4要因=自然的、社会的、経済的および行政的な要因
1.1.4.2. →経済価値の本質を決定する
1.1.4.3. ←「価格」を選択指標に決定される
1.1.4.3.1. 価格＝不動産の経済価値を具体的に表すもの
1.2. 2⃣不動産の価格
1.2.1. （１）「価格」＝「不動産の経済価値」を貨幣額で表示したもの
1.2.1.1. ①われわれが認める効用
1.2.1.2. ②相対的希少性
1.2.1.3. ③有効需要
1.2.1.4. の三者の相関結合によって生ずる「不動産の経済価値」
1.2.2. （２）「不動産の経済価値」は「4要因の相互作用」によって決定される
1.2.2.1. 4要因は上記三者を動かす
1.2.3. （３）「価格」と「4要因」の関係性
1.2.3.1. 「価格」が「要因」の影響下にある
1.2.3.2. 「価格」が選択指標として「要因」に影響を与える
2. 2節_不動産と価格の特徴
2.1. 1⃣土地の特性
2.1.1. 導入：「貢献」は「価格」として現れる。
2.1.1.1. 「土地」は「次の特性」を持っている
2.1.2. （１）自然的特性
2.1.2.1. 動かない
2.1.2.1.1. ①地理的位置の固定性
2.1.2.1.2. ②不動性(非移動性)
2.1.2.2. 変わらない
2.1.2.2.1. ③永続性(不変性)
2.1.2.2.2. ④不増性
2.1.2.3. 唯一無二
2.1.2.3.1. ⑤個別性(非同質性、非代替性)
2.1.2.4. まとめ：固定的であって硬直的
2.1.3. （２）人文的特性
2.1.3.1. いろんな使い方
2.1.3.1.1. ①用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)
2.1.3.2. くっついたり、わかれたり
2.1.3.2.1. ②併合及び分割の可能性
2.1.3.3. 変わっていく
2.1.3.3.1. ③社会的及び経済的位置の可変性
2.1.3.4. まとめ：可変的であって伸縮的
2.1.4. まとめ：
2.1.4.1. 「不動産」は「特性条件」を前提として利用され、「有用性」を発揮する
2.1.4.1.1. 与えられた手札で勝負する
2.1.4.2. 「条件の変化」に伴って、「利用形態」＋「有用性」は変化する
2.1.4.2.1. 軍艦島は、炭鉱→最前線→観光地
2.2. 2⃣地域の特性
2.2.1. （１）不動産の地域性
2.2.1.1. 不動産は
2.2.1.1.1. ①「条件共通」によって「他の不動産」と「地域」を構成
2.2.1.1.2. ②「地域の構成分子」として
2.2.1.1.3. ③「関係」を通じて「有用性」を発揮する
2.2.2. （２）地域の特性
2.2.2.1. 地域には
2.2.2.1.1. ①「機能等」に従って「各種」が認められる
2.2.2.1.2. ②「個別の不動産」と同様に
2.2.2.1.3. ③相互関係を通じ、「位置」を占める
2.3. 3⃣価格の特性
2.3.1. 導入：「不動産の特徴」により「不動産の価格」も「次の特徴」を指摘可
2.3.2. （１）正の相関関係
2.3.2.1. ①「不動産の経済価値」は
2.3.2.1.1. 交換の対価=価格
2.3.2.1.2. 用益の対価=賃料
2.3.2.2. ②「価格と賃料」は「元本・果実の相関関係」がある
2.3.2.2.1. 価格と賃料があって相関しているよ
2.3.3. （２）権利の対価
2.3.3.1. ①「価格等」は「権利の対価」であり
2.3.3.2. ②「二の権利」が「一の不動産」にある場合
2.3.3.2.1. 「それぞれの権利」に「価格等」が形成されうる
2.3.4. （３）長期・変化
2.3.4.1. ①「地域」は「固定」ではなく「変化」である
2.3.4.1.1. 地域が変わるんだから
2.3.4.2. ②「利用形態」が
2.3.4.2.1. 「最適」かどうか
2.3.4.2.2. 現在「最適」でも、持続できるか
2.3.4.2.3. 常に検討が必要
2.3.4.3. ③「価格」は「長期考慮」に形成
2.3.4.3.1. 「今日の価格」は
2.3.5. （４）個別事情性
2.3.5.1. ①「現実価格」は
2.3.5.1.1. 「個別的に形成」
2.3.5.1.2. 「個別的事情」に左右されがちなもの
2.3.5.2. ②「適正価格」は「一般人には困難」
2.3.5.3. ③「適正価格」は「鑑定評価」が必要
2.3.5.3.1. 一般人にはできないから鑑定士が必要
3. 3節_不動産の鑑定評価
3.1. 1⃣イントロ
3.1.1. （1）「不動産適正価格の算出」には「鑑定評価活動」に依存せざるを得ない
3.1.1.1. 難しい不動産には評価が必須
3.1.2. （2）「鑑定評価」は「経済価値」を判定し、「貨幣額」で表示すること
3.1.2.1. 鑑定とは、経済価値を円にすること
3.2. 2⃣形式的要件
3.2.1. 「秩序の中」で「価格／賃料」が「どこに位置するか」を指摘すること
3.2.1.1. 位置づけを指摘すること
3.2.2. （1）「対象の的確認識」のうえに
3.2.2.1. ターゲット
3.2.3. （2）「資料」を収集／整理
3.2.3.1. データ
3.2.4. （3）「価格形成要因」「諸原則」の十分な理解
3.2.4.1. 前提知識
3.2.5. （4）「手法」を駆使し
3.2.5.1. 計算
3.2.6. （5）「資料」を分析し、「要因」を判断
3.2.6.1. 検討
3.2.7. （6）「最終判断」に到達し、「貨幣額」をもって表示
3.2.7.1. 結論
3.3. 3⃣実質的要件
3.3.1. （1）判断の当否
3.3.1.1. ①「鑑定士の能力」の如何＋「能力行使の誠実さ」の如何にかかるもの
3.3.1.1.1. できる人が真面目にやるかどうか
3.3.1.2. ②「資料収集整理の適否」＋「分析解釈の練度」に依存する
3.3.1.2.1. データと経験に依存
3.3.2. （2）正しさの前提
3.3.2.1. ①「知識・経験・判断力」を持ち
3.3.2.2. ②「発揮できる専門家」によってなされるとき
3.3.2.3. ③「合理的・客観的に論証」となる
3.3.2.3.1. 能力があって、発揮できる人がやって初めて説明できる
3.4. 4⃣鑑定評価の意義
3.4.1. （1）「適正価格」を「鑑定士」が把握する作業に代表されるように
3.4.1.1. 専門家によって可能な仕事
3.4.1.1.1. 専門的だよ
3.4.2. （2）「専門家の判断」であり、「意見」
3.4.3. （3）「秩序の中」で「あり所」を指摘すること
3.4.3.1. 「意義」は大きい
4. 4節_不動産鑑定士の責務
4.1. 1⃣基本理念
4.1.1. （1）「土地」は「理念」に即して取引されるべき、「投機対象」×
4.1.1.1. 投機はダメですよ
4.1.2. （2）「鑑定士」は「基本認識」にたって「鑑定評価」する
4.1.2.1. 法律を押さえてね
4.2. 2⃣社会への責任
4.2.1. （１）「鑑定士」は「地位」を「法律」によって認知・付与される
4.2.1.1. 法律で独占業務を与えているから
4.2.2. （２）「鑑定士」は
4.2.2.1. ①「社会的意義」を理解し、「責務」を自覚し
4.2.2.1.1. 重要なことを自覚し責任もて
4.2.2.2. ②「実践」をもって、「社会期待」に報いる
4.2.2.2.1. 期待に応えるために行動しなさい
4.3. 3⃣責務
4.3.1. 「鑑定士」は
4.3.1.1. （１）「規定・良心・誠実」に「鑑定評価」を行い
4.3.1.1.1. ルールを守り
4.3.1.2. （２）「専門家×行為」をしてはならない
4.3.1.2.1. 恥ずかしいことはしちゃダメ
4.3.1.3. （３）「理由」なく、「秘密」を他に漏らさない
4.3.1.3.1. 秘密大事
4.4. 4⃣遵守事項
4.4.1. さらに「次の事項を遵守」して「資質向上」に努める
4.4.2. （１）勉強
4.4.2.1. ①「知識・経験・判断力」が統一されて、「的確鑑定評価」が可能
4.4.2.1.1. 知識大事だから
4.4.2.2. ②「勉強・研鑽」で体得し、「進歩改善」に努力
4.4.2.2.1. 勉強しろよ
4.4.3. （２）信頼向上
4.4.3.1. ①「依頼者」に対して「誠実に説明」を行い
4.4.3.1.1. ちゃんと説明して
4.4.3.2. ②「社会」に対して「実践活動」をもって「理解を深める」により
4.4.3.2.1. 行動することで
4.4.3.3. ③「信頼」を高めるように努力
4.4.3.3.1. 信頼向上
4.4.4. （３）公平
4.4.4.1. 「鑑定評価」にあたっては、「理由」に関わらず「公平態度」を保持する
4.4.4.1.1. えこひいきはダメよ
4.4.5. （４）注意
4.4.5.1. 「鑑定評価」にあたっては、「注意」をはらう
4.4.5.1.1. 油断するな
4.4.6. （５）利害関係
4.4.6.1. ①「限度超・鑑定評価」を引き受け
4.4.6.1.1. 能力がたりない
4.4.6.2. ②「縁故・特別関係」を有する
4.4.6.2.1. 忖度しちゃう
4.4.6.3. 「公平を害する恐れ」があるとき
4.4.6.4. 原則として「鑑定評価」を引き受けてはならない
4.4.6.4.1. 例外はあるけどね