1. Semaine 1 - Se préparer au Challenge
1.1. Session 1 - Préparer ses comptes bancaires 🏦
1.1.1. Prévoir 3 mois de relevés propres
1.1.2. Présenter un seul compte bancaire
1.1.3. Les salaires tombent sur ce compte
1.1.4. Avoir un livret d'épargne dans la même banque
1.1.5. Mettre en place un virement mensuel intitulé “épargne mensuelle” d’environ 10 à 20% du salaire
1.1.6. Aucun crédit à la consommation / voiture / travaux qui apparaît sur ce compte
1.1.7. Aucune dépense de jeux d’argent, paris sportifs, cryptomonnaies ou autre qui apparaît sur ce compte
1.1.8. Limiter le nombre de petits virements, quitte à retirer une seule fois en début de mois
1.1.9. Ne jamais être à découvert pendant 3 mois
1.2. Session 2 - Le marché de l'immobilier en 2025 🏠
1.2.1. L'immobilier reste le meilleur ascenseur social possible
1.2.2. Chance inouïe en France : système de levier bancaire, taux fixes renégociables, apport raisonnable
1.2.3. Demande locative toujours aussi tendue et amplifiée par les réglementations
1.2.4. Hausse des taux d’intérêt depuis 2021 : opportunités de négociation
1.2.5. Situation économique et fiscalité : les bailleurs amateurs dans le viseur ?
1.2.6. Le pouvoir d’achat des locataires français baisse : sélectionner des bons quartiers
1.2.7. Loi Climat et passoires thermiques
1.2.8. Baisse des transactions immo, opportunités de négociation
1.2.9. Loyers en hausse : inflation, baisse des constructions neuves...
1.3. Session 3 - La stratégie gagnante selon moi 🏆
1.3.1. Orientations principales
1.3.1.1. Créer ou augmenter son patrimoine avec une approche rentable mais aussi durable
1.3.1.2. Minimiser la fiscalité et l’anticiper à long terme
1.3.1.3. Sélectionner des biens résilients et évolutifs
1.3.1.4. Limiter la charge mentale et bâtir un patrimoine au service de sa vie
1.3.2. Stratégie de la Fondation
1.3.2.1. 1er investissement simple, peu énergivore
1.3.2.2. < 70 000 €
1.3.2.3. Petite surface
1.3.2.4. Petite copropriété avec faibles charges
1.3.2.5. Légèrement bénéficiaire
1.3.2.6. Prix de revente > Prix de revient
1.3.2.7. Rassurant pour les banques
1.3.2.8. Tremplin pour se rassurer puis enchaîner
1.3.2.9. Ne pas y passer un an !
1.3.3. Stratégie de l'Echelle
1.3.3.1. Immeuble de Rapport
1.3.3.2. Attention à l’analyse du bâtiment : structure, façade et toiture à vérifier soigneusement.
1.3.3.3. Mutualisation des efforts
1.3.3.4. Meilleure rentabilité car prix au m² plus bas
1.3.3.5. Chercher des immeubles ou maisons divisés en petites surfaces
1.3.3.6. Pas de copro, seul décisionnaire
1.3.4. Bâtiments anciens ?
1.3.4.1. De préférence avant les années 50-60 pour la solidité des matériaux
1.3.5. Travaux intérieurs ?
1.3.5.1. Possible mais pas de gros oeuvre
1.3.6. Quel type de ville ?
1.3.6.1. Moyenne ou petite mais attractive et rentable
1.3.7. Quelle fiscalité ?
1.3.7.1. Nom propre pour le 1er bien
1.3.7.1.1. Meublé : LMNP frais réels
1.3.7.1.2. Nu : Revenus fonciers frais réels
1.3.7.2. LMP
1.3.7.2.1. Si tu veux quitter ton job et vivre de tes loyers
1.3.7.2.2. Attention à l'URSSAF, cotisation plancher de 1200 €
1.3.7.2.3. Exonération d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 5 ans de LMP et sous 90k€ de CA annuel
1.3.7.3. SCI à l'IS
1.3.7.3.1. Fiscalité réduite pendant l'exploitation (impôts de 15% sur les bénéfices)
1.3.7.3.2. Déduction de nombreux frais et amortissements
1.3.7.3.3. Fiscalité plus stable que celle des particuliers
1.3.7.3.4. Enchaînement des investissements plus facile
1.3.7.3.5. Nécessité de s'associer (astuce : donner seulement 1% des parts à un proche)
1.3.7.3.6. Revente moins favorable car taxation sur la plus-value élevée
1.3.8. Location longue ou courte durée ?
1.3.8.1. Longue durée avant tout !
1.3.8.1.1. Revenus LCD difficiles à valoriser comme revenus stables
1.3.8.1.2. Réglementation LCD instable
1.3.8.1.3. Economie de charge mentale
1.3.8.1.4. Attention à l’attrait du cash flow immédiat
1.3.8.1.5. Marché du loisir VS marché du logement
1.3.8.1.6. Compromis possible : stratégie mixte location étudiante + courte durée l’été si la ville s’y prête
2. Semaine 2 - Définir son terrain de chasse 🏹
2.1. Session 1 - Définir son secteur de recherche 🔍
2.1.1. L'importance du Focus 🎯
2.1.1.1. Les opportunités sont dans toute la France
2.1.1.2. Réactivité nécessaire
2.1.1.3. Gain de temps, de carburant et de charge mentale
2.1.1.4. Expertise d'un secteur : prix de vente et loyers pratiqués, études de marché
2.1.1.5. Renforcement d'un réseau local : agents immobiliers, artisans, notaires, diagnostiqueurs
2.1.2. Quel est ton rayon d'action maximum ? 🚗
2.1.2.1. Définir un temps de trajet maximum
2.1.2.2. Critère de choix : secteurs inférieurs à 2500€/m² voire inférieurs à 2000€/m²
2.1.2.3. Combo gagnant : Smappen + carte des prix Se Loger
2.2. Session 2 - La Méthode Eagle Eye 🦅
2.2.1. Base : Le Bon Coin
2.2.2. Logiciel bonus pour accéder à toutes les annonces + analyses : Lybox (clique sur le lien pour obtenir ton mois offert)
2.2.3. Créer son alerte journalière
2.2.4. Stratégie de la Fondation
2.2.4.1. Vérifier sa capacité de financement avec Meilleur Taux
2.2.4.2. Prix maximum : 85k € (marge de négociation comprise)
2.2.4.3. Surface minimum : 25 m²
2.2.5. Stratégie de l'Echelle
2.2.5.1. Paramétrage recherche Immeuble De Rapport
2.2.5.2. Astuce : rechercher le mot clé "appartements" et filtrer Maisons et Autres
2.2.6. Routine journalière et efficace
2.2.7. 💪 Mise en action
2.2.7.1. Paramétrer sa recherche et activer les notifications
3. Semaine 3 - La Méthode des 4 Filtres 🔻
3.1. Filtre 1 : Renta brute 📈
3.1.1. Prix <= 2500€/m²
3.1.2. Prix potentiel
3.1.2.1. 90% du prix affiché
3.1.3. Frais de notaire
3.1.3.1. 8% du prix potentiel
3.1.4. Travaux
3.1.4.1. Méthode des 5R de Fabien Liégeois (+1)
3.1.4.1.1. Remise au goût du jour
3.1.4.1.2. Rafraîchissement
3.1.4.1.3. Rénovation légère
3.1.4.1.4. Rénovation moyenne
3.1.4.1.5. Réfection intérieure totale
3.1.4.1.6. Réhabilitation totale d'un immeuble
3.1.4.1.7. Ajustements utiles
3.1.5. Loyers
3.1.5.1. Moyenne Meilleurs Agents (prix moyen ~T2 40 m²)
3.1.5.2. Etude annonces Le Bon Coin
3.1.5.3. Bonus : analyse Lybox
3.1.6. Calcul de renta brute
3.1.6.1. Attention aux différents types de renta et méthodes de calculs
3.1.6.2. Renta brute selon moi = Loyers annuels / (Prix potentiel + frais de notaire + travaux)
3.1.6.3. Stratégie de la Fondation : renta brute à 8% minimum (pour l'autofinancement)
3.1.6.4. Stratégie de l'Echelle : renta brute à 9% minimum (pour avoir du cash-flow positif)
3.1.6.5. Rapport renta/risque
3.1.7. 💪 Mise en action
3.1.7.1. Trouver au moins 10 biens rentables "sur le papier", dans au moins 3 villes différentes
3.2. Filtre 2 : Ville 🏙️
3.2.1. Comparaison des 3 villes précédemment trouvées
3.2.2. Pourquoi analyser finement une ville ?
3.2.3. Evolution des prix
3.2.4. Evolution démographique
3.2.5. Niveau de vie des locataires
3.2.5.1. Catégories socio-professionnelles
3.2.5.2. Taux de chômage
3.2.5.3. Revenu moyen
3.2.6. Ratio propriétaires/locataires
3.2.7. Tranches d'âge
3.2.8. Typologie familiale
3.2.9. Accès, infrastructures, attrait
3.2.9.1. Gares
3.2.9.2. Ecoles, universités
3.2.9.3. Entreprises, commerces
3.2.9.4. Tourisme, loisirs
3.2.10. Projets d'aménagement
3.2.11. Tension locative
3.2.12. Avis général
3.2.13. Prompt IA
3.2.14. Visite réelle
3.2.15. 💪 Mise en action
3.2.15.1. Analyser les 3 villes trouvées
3.3. Filtre 3 : Appel 📞
3.3.1. Objectifs
3.3.1.1. Remplir le tableau de renta nette et valider si le bien mérite d'être visité
3.3.1.2. Programmer une visite rapidement si c'est le cas
3.3.1.3. Laisser une bonne première impression à l'interlocuteur
3.3.2. Appeler la personne par son nom (pour instaurer un climat de respect et de sympathie)
3.3.3. Mentionner le bien pour identification rapide
3.3.4. Se présenter et expliquer sa recherche
3.3.5. Infos pour valider la rentabilité
3.3.5.1. Parler du gain de temps
3.3.5.2. Surface Carrez
3.3.5.3. DPE
3.3.5.4. Année de construction
3.3.5.5. Travaux à prévoir ? Devis réalisés ?
3.3.5.6. Si copro, travaux communs envisagés ? PV des 3 dernières AG
3.3.5.7. Si copro, montant des charges
3.3.5.8. Si copro, procédure en cours ?
3.3.5.9. Travaux effectués par le propriétaire (les noter soigneusement)
3.3.5.10. Type de chauffage
3.3.5.11. Type d'évacuation des eaux usées
3.3.5.12. Fenêtres en simple ou double vitrage
3.3.5.13. VMC
3.3.5.14. Si IDR, combien de lots ? Déclarés et cadastrés ?
3.3.5.15. Si IDR, nombre compteurs individuels (électricité + eau)
3.3.5.16. Montant des loyers actuels et potentiels ?
3.3.5.17. Bien déjà loué ?
3.3.5.17.1. Si oui
3.3.5.17.2. Si non
3.3.5.18. Taxe foncière ?
3.3.6. Infos pour préparer la négociation
3.3.6.1. Quelle était votre estimation initiale ?
3.3.6.2. Quelle est la raison de la vente ? Qui vend ?
3.3.6.3. Si feeling / agent plutôt côté acquéreur
3.3.6.3.1. A quel prix pensez-vous que ça partirait ?
3.3.6.4. Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
3.3.6.5. Des offres ont-elles déjà été faites ?
3.3.6.6. Y a-t-il d'autres infos que je dois connaître avant de venir visiter ?
3.3.6.7. Demander l'adresse exacte en échange d'un bon de visite signé à distance
3.3.7. Si le bien est validé dans le calculateur, programmer une visite
3.3.8. Avez-vous d’autres biens qui pourraient correspondre à ma recherche ?
3.3.9. Astuces complémentaires
3.3.9.1. Ajouter des touches d’humour, des questions d’intérêt sincère
3.3.9.2. Noter des détails personnels sur l’interlocuteur pour lui en reparler plus tard
3.3.9.3. Ne pas trop s’étaler sur ses projets et passer 90% de son temps à écouter
3.3.9.4. Gagner la confiance et la sympathie pour avoir accès aux bonnes affaires en avant première
3.3.10. 💪 Mise en action
3.3.10.1. Appeler pour les 10 biens trouvés
3.4. Filtre 4 : Visite 🔍
4. Semaine 4 - Visiter et faire des offres solides 🤝
4.1. Session 1 - Faire des visites efficaces 🔍
4.1.1. Objectifs
4.1.1.1. Récupérer les éléments techniques pour valider l’intérêt du bien et le budget travaux
4.1.1.2. Récupérer les infos pour la négociation
4.1.1.3. Créer un lien avec l’agent immo
4.1.2. Organiser plusieurs visites dans la même ville le même jour (efficacité)
4.1.3. Visites de préférence mardi mercredi jeudi
4.1.4. Inspection extérieure
4.1.4.1. Toiture
4.1.4.2. Gouttières
4.1.4.3. Façade
4.1.4.4. Fenêtres et volets
4.1.4.5. Nuisances
4.1.4.6. Evacuation des eaux usées
4.1.4.7. Entrée du bien
4.1.4.8. Travaux à prévoir
4.1.5. Inspection intérieure
4.1.5.1. Potentiel de valorisation
4.1.5.2. Derniers travaux effectués
4.1.5.3. Type de chauffage
4.1.5.4. Fenêtres
4.1.5.5. VMC
4.1.5.6. Tableaux électriques
4.1.5.7. Compteurs électriques (nombre, individuels ou non)
4.1.5.8. Compteurs eau (nombre, individuels ou non)
4.1.5.9. Travaux à prévoir
4.1.6. Locataires
4.1.6.1. Profil
4.1.6.2. Historique de paiement
4.1.6.3. Avis sur le bien / l'immeuble / le quartier
4.1.7. Servitude ou droit de passage ?
4.1.8. Préparation négociation
4.1.8.1. Prix estimé initialement
4.1.8.2. Raison de la vente
4.1.8.3. Si feeling avec l'agent : à quel prix le bien pourrait-il partir ?
4.1.8.4. Visites déjà faites ?
4.1.8.5. Offres déjà reçues ?
4.1.9. Faire une vidéo de l'ensemble en fin de visite
4.1.10. Si possible, faire une offre pour chaque visite même très basse
4.2. Session 2 - Déterminer son prix plafond 📈
4.2.1. Estimer le prix potentiel de revente
4.2.1.1. Carte des prix Meilleurs Agents
4.2.1.2. Biens similaires en vente sur Le Bon Coin / Lybox
4.2.1.3. Explore.data.gouv
4.2.1.4. Castorus
4.2.2. Offre plafond = (prix de revente - travaux)/1,08
4.2.3. Si réaliste, gonfler le montant du budget travaux pour mieux négocier
4.2.4. Si passoire thermique, appuyer sur l’interdiction de louer pour les biens E, F et G
4.2.5. Situations favorables à la négociation : dette, divorce, succession, déménagement
4.3. Session 3 - Faire une offre d'achat irrésistible 🤝
4.3.1. Mentionner quelques points positifs mais rester sur la réserve
4.3.2. Détailler les points négatifs du bien
4.3.3. Etude de marché : montrer que le montant total (achat + travaux) est supérieur au prix du marché si c'est le cas
4.3.4. Mentionner la date de mise en vente de l’appartement si celle-ci est ancienne, relevée grâce à Lybox
4.3.5. Détailler les points positifs de son profil : finançable, accord de principe de la banque si possible, épargne…
4.3.6. Mettre une clause d’obtention de crédit
4.3.7. Durée de validité de 72h (car recherche active et besoin d'être fixé rapidement)
5. Et après ?
5.1. Obtenir ses financements à volonté
5.1.1. Je suis en train d'élaborer une méthode complète à ce sujet, coming soon !
5.2. Diviser son budget travaux par 2 tout en augmentant la qualité
5.2.1. Voir cette formation gratuite pour diviser son budget travaux par 2
5.2.2. Voir cette conférence gratuite pour rénover les passoires thermiques à moindre coût
5.2.3. Télécharger ce livre spécial investisseur rénovateur (mon coup de coeur parmi les livres immo)
5.3. Mettre en location sans risque
5.3.1. Je te recommande à 100% d'opter pour la garantie Visale (clique sur le lien pour en savoir plus)
5.4. Stratégies avancées pour des rentabilités explosives
5.4.1. Division de maison : coming soon