LE BORNAGE

1. 3. Le procès verbal de bornage

1.1. - Effets du bornage

1.1.1. Le procès-verbal de bornage signé par les parties a un caractère définitif, qu'il résulte d'une procédure judiciaire ou d'un accord amiable.

1.1.2. Il concerne les contenances des parcelles et leur limites. Il ne fait que reconnaître l'étendue du droit de chacun et n'opère pas de transfert.

1.1.3. Pour que ce caractère définitif soit réel, il faut qu'un procès-verbal soit rédigé et déposé au rang des minutes d'un notaire pour le rendre opposable aux tiers.

1.1.4. Le bornage ainsi réalisé en bonne et due forme s'impose aux parties qui ne peuvent plus le contester, ni faire réaliser un nouveau bornage par un juge

1.2. - Contenu du P. V.

1.2.1. Le procès verbal contient généralement les éléments suivants :

1.2.1.1. 1. Date de rédaction.

1.2.1.2. 2. Nom et références du géomètre-expert.

1.2.1.3. 3. Noms des propriétaires.

1.2.1.4. 4. Situation des terrains.

1.2.1.5. 5. Définition des limites : description du périmètre à borner.

1.2.1.6. 6. Reconnaissance des titres.

1.2.1.7. 7. Possession de chacun dans la masse totale.

1.2.1.8. 8. Superficies retenues.

1.2.1.9. 9. Pose des bornes.

1.2.1.10. 10. Enumération des distances entre bornes.

1.2.1.11. 11. Accord des participants (signature des parties).

1.2.1.12. 12. Accord éventuel des voisins.

1.2.1.13. 13. Signature et cachet du géomètre.

1.2.1.14. 14. Homologation du tribunal (en cas de bornage judiciaire).

1.3. - Frais de bornage

1.3.1. En théorie et selon l'article du Code Civil le bornage se fait à frais communs, c'est-à-dire que les propriétaires se partagent les coûts du bornage.

1.3.2. Le partage peut être réparti par moitié, mais il existe un autre mode de répartition des frais. L'achat et l'installation des bornes sont répartis par moitié entre chaque propriétaire, et chacun paie les frais d'arpentage et de mesurage selon la superficie de son terrain.

1.3.3. Coût du bornage amiable : Les honoraires des géomètres sont libres, le bornage sera donc calculé en fonction de la complexité du bornage. Toutefois, le coût d'un bornage dépend du nombre de bornes à installer, de la complexité des documents à étudier et de l'entente entre propriétaires. Les prix oscillent généralement entre 650 € et 1000 € HT, à répartir entre les propriétaires. À cela, il faut ajouter les frais de publication au service de publicité foncière, au minimum 100 à 150 €, divisibles entre les propriétaires.

1.3.4. Coût du bornage judiciaire : Les frais du procès sont généralement partagés entre les 2 propriétaires, sauf si le juge décide d'une répartition inégale, notamment en cas de mauvaise foi d'un plaignant. Cependant, un certain nombre de frais interviennent lors du bornage judiciaire, et sont alors répartis différemment.

1.3.4.1. Frais de procédure judiciaire et de jugement. A la suite du bornage judiciaire, ces frais sont partagés par moitié.

1.3.4.2. Frais préliminaires à la délimitation. Ils sont calculés proportionnellement aux difficultés soulevées par chaque parcelle. Pour le mesurage, les frais sont en rapport avec la configuration et l'étendue des parcelles. Pour la recherche des titres, ils varient suivant la durée et la difficulté des recherches.

1.3.4.3. Frais provenant des incidents soulevés au cours de l'instance. Ces frais sont à la charge de la partie qui succombe.

1.3.4.4. Frais de plantation des bornes. Ils sont répartis par moitié pour chaque point implanté.

1.3.4.5. Frais subsidiaires, rapports et procès verbaux de bornage. Ils sont partagés par les parties.

1.3.4.6. Frais extraordinaires. Ils résultent de l'incapacité de l'une des parties et sont à la charge de l'incapable.

2. Intervention du géomètre dans le projet de construction

2.1. Rendez-vous sur le terrain avec les voisins pour borner le périmètre de la parcelles à diviser et déterminer l'emplacement de la limite divisoire,

2.2. Matérialisation de cette limite (bornes, repères existants...)

2.3. Etablissement d'un procès verbal de bornage signé par chacun des voisins

2.4. Levé des limites, du relief, des réseaux et des voies attenants aux parcelles à créer

2.5. Etablissement du plan de division

2.6. Demande de certificat d'urbanisme pour connaître la faisabilité du projet et l'état des réseaux aux abords de la parcelle

2.7. Déclaration préalable

2.8. Etablissement du document d'arpentage destiné à obtenir les nouveaux numéros de cadastre

2.9. Envoi des pièces au propriétaire ou au notaire pour préparer l'acte.

3. 1. Les différents types de bornage

3.1. 1.1 Définition

3.1.1. Le bornage est l'opération qui consiste à définir les limites de deux ou plusieurs propriétés (la délimitation) et à matérialiser celles-ci par des marques extérieures, généralement des bornes (le bornage). Le bornage est ainsi une opération par laquelle les propriétaires de terrains contigus s'entendent pour reconnaître la limite commune de leurs propriétés respectives.

3.1.1.1. Le bornage d'un terrain réalisé par un géomètre expert, avec convocation contradictoire des propriétaires riverains, est un acte qui contribue à la valeur juridique de la définition des éléments matériels de la propriété.

3.2. 1.2 Texte de référence

3.2.1. Code civil, Articles 646

3.2.1.1. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

3.3. 1.3 Historique

3.3.1. Chez tous les peuples de l'Antiquité, on trouve des usages pour la plantation de bornes.

3.3.1.1. Les Romains employaient des pierres, parfois même des statues nommées Termes, pour délimiter les territoires.

3.3.1.1.1. Souvent, lors de la plantation, on immolait des victimes dans la fosse creusée pour recevoir les termes ; ensuite, on y déposait des objets que le temps ne consume que lentement, tels que des pierres, des briques, du charbon, du sable et du verre.

3.3.1.1.2. Les bornes avaient un caractère sacré : ceux qui les déplaçaient étaient considérés comme criminels et punis des peines les plus graves. La législation romaine accordait à tout propriétaire de biens ruraux le droit de faire borner ses terres et d'obliger ses voisins à contribuer aux frais de cette délimitation. Cette action s'appelait de finium regundorum.

3.3.2. Au moyen âge et sous l'ancien régime

3.3.2.1. On trouve également des règles relatives au bornage dans le droit coutumier. Selon plusieurs coutumes du Moyen Age, notamment celles de Bruxelles et de Nieuport, il devait se faire à l'amiable, par des experts arpenteurs, et l'intervention du juge n'était réclamée que si les parties ne se mettaient pas d'accord.

3.3.2.2. Sous l'Ancien Régime, tout propriétaire pouvait contraindre son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à moitié frais, disposition reproduite par l'article 646 du code civil.

3.4. 1.4 Les différents types de bornage

3.4.1. Le bornage peut être total ou partiel :

3.4.1.1. Total lorsqu’il concerne toutes les limites d’une même propriété.

3.4.1.2. Partiel s’il ne concerne qu’un ou plusieurs côtés sans que toutes les limites soient parfaitement définies.

3.4.2. Il peut également être simple ou collectif :

3.4.2.1. Il correspond à la fixation d'une limite entre deux propriétés voisines.

3.4.2.2. Il concerne plusieurs terrains et met en cause plus de deux propriétaires.

3.4.3. Il peut également être amiable ou judiciaire :

3.4.3.1. Le bornage amiable est celui qui est effectué à l’initiative de l’une ou de plusieurs des parties intéressées et qui s’achève sur un accord amiable.

3.4.3.1.1. Le ou les géomètres-experts qui effectuent le bornage amiable sont choisis librement par les parties. La très grande majorité des bornages s’effectue dans ce cadre là.

3.4.3.2. Le bornage judiciaire est effectué à la demande d’une des parties auprès du Tribunal d’Instance et se conclut par un jugement de ce tribunal ou d’une juridiction d’appel.

3.4.3.2.1. Un géomètre-expert est alors généralement désigné par le juge pour rechercher et proposer une solution. C’est le juge qui fixe la limite au vu du rapport de l’expert. Ce type de bornage a généralement lieu lorsque les parties n’ont pu trouver d’accord lors d’un bornage amiable et ne représente qu’une minorité des bornages.

3.4.4. D'autres cas plus particulier de bornage :

3.4.4.1. Abornement général

3.4.4.1.1. L'opération est importante et intéresse l'ensemble d'un lieudit ou d'une section cadastrale

3.4.4.2. Le remembrement

3.4.4.2.1. L’Aménagement Foncier Agricole et Forestier (A.F.A.F.) ou remembrement, consiste à regrouper l’ensemble des parcelles appartenant à un même propriétaire dans un périmètre défini. L'A.F.A.F. favorise l’amélioration des exploitations agricoles, des voies et chemins.

3.4.4.3. Bornage d'un lotissement

3.4.4.3.1. Le bornage d'un lotissement par le propriétaire aux fins de vente des lots est une espèce de bornage préventif.

3.4.4.4. Bornage administratif

3.4.4.4.1. Si l'une des propriétés à délimiter fait partie du domaine public d'une personne morale publique, la délimitation est dite administrative, elle est imposée par l'Administration suivant des règles qui varient avec la nature de la dépendance (alignement ou bornage) des propriétés privées.

3.5. 1.5 Les personnes concernées par le bornage

3.5.1. Les propriétaires

3.5.1.1. L'action en bornage est exercée par le propriétaire du fonds, par l'un des copropriétaires en cas d'indivision, par le représentant du propriétaire si ce dernier est incapable (tuteur pour le mineur). Le nu-propriétaire peut intenter l'action pour les biens en usufruit, en relation avec l'usufruitier afin d'éviter toute contestation.

3.5.2. Les personnes assimilées

3.5.2.1. L'usufruitier, qui a un droit réel sur la propriété, peut exercer le bornage si le nu-propriétaire néglige la conservation du bien.

3.5.2.2. L'usager (titulaire du droit d'usage) et l'emphytéote (titulaire d'un bail à 99 ans) peuvent aussi exercer l'action.

3.5.2.3. Le possesseur, agissant comme le propriétaire, peut également exercer l'action en bornage.

3.5.2.4. Le fermier, qui n'a qu'un droit de créance contre le propriétaire, n'a pas qualité pour le faire, mais peut obliger son bailleur à intervenir.

3.6. 1.6 Les biens concernés par le bornage

3.6.1. Le bornage ne concerne en principe que les biens immeubles non bâtis.

3.6.1.1. Propriétés privées.

3.6.1.1.1. Les parcelles à borner doivent faire partie de patrimoines particuliers ou du domaine privé d'une personne morale publique. Sinon, il y a bornage administratif.

3.6.1.2. Propriétés non bâties.

3.6.1.2.1. Il faut qu'il s'agisse de fonds non bâtis. Le mur ou la construction élevé sur la limite empêchera le bornage.

3.6.1.2.2. La délimitation (première partie de l'opération générale du bornage) est toujours possible si l'implantation des constructions ne correspond pas à la limite exacte.

3.6.1.2.3. Les parcelles bâties en partie sont susceptibles d'être bornées.

3.6.1.3. Parcelles de propriétaires différents.

3.6.1.3.1. Les propriétés doivent appartenir à des propriétaires différents.

3.6.1.4. Parcelles contiguës.

3.6.1.4.1. Les fonds doivent être contigus et des cas d'espèce peuvent se présenter lorsque les fonds sont séparés par un chemin d'exploitation (pris, en principe, sur les deux propriétés et n'empêchant pas le bornage) ou par un ruisseau (limite naturelle et naturellement instable qu'il n'appartient pas à l'homme de fixer).

4. 2. L'action en bornage

4.1. 2.1 Le bornage amiable

4.1.1. - Mission

4.1.1.1. La mission en bornage amiable peut être confiée à un seul technicien ou plusieurs qui représentent les parties avec établissement d'un compromis précisant la participation aux frais. Sauf convention en bornage amiable, le demandeur règle les frais de bornage.

4.1.1.2. Le géomètre-expert convoquera d'abord les parties à une réunion contradictoire préalable, où il recueillera les arguments de chacun.

4.1.2. - La recherche de preuve

4.1.2.1. Il recueillera ensuite l'ensemble des informations et documents pouvant permettre de retrouver les limites réelles du terrain : titres de propriété, documents cadastraux, mais aussi déclarations de témoins, coutumes locales, etc. Ces éléments de preuve sont naturellement de valeur inégale. C'est au géomètre-expert de les vérifier et de les hiérarchiser pour aboutir à la définition des limites séparatives.

4.1.2.2. La propriété s'établit à l'aide des titres de propriété et de présomptions de fait et indices divers. La preuve par titre résulte de la production de tous les actes juridiques que détiennent les parties (actes de vente, d'échange, de donation, de partage…).

4.1.2.3. Ces titres démontrent seulement que celui qui les invoque a acquis son bien de quelqu'un qui en avait la possession et rendent vraisemblable, sinon certaine, sa propriété. Les indices les plus divers peuvent également être pris en considération.

4.1.2.4. Les indications du cadastre sont souvent invoquées. Il appartient aux tribunaux d'en apprécier la valeur et les conséquences qu'on peut en tirer pour la solution d'un litige

4.1.2.5. La disposition du terrain, la présence de bornes, des témoignages peuvent constituer des indices utiles.

4.1.2.6. Les indices et les actes de jouissance des biens manifestent une possession qui fait présumer la propriété, car le possesseur est généralement le propriétaire. En l'absence de titre, celui qui est en possession du bien en est présumé propriétaire et cette présomption est difficile à combattre par un demandeur qui n'a pas lui même de titre à produire

4.1.2.7. Si chacune des parties peut se prévaloir de faits de possession, les tribunaux doivent arbitrer en faveur de la possession la mieux caractérisée, qui n'est pas nécessairement la plus ancienne.

4.1.2.8. Quand une des parties se prévaut d'un titre et l'autre d’une possession non acquisitive, la jurisprudence laisse aux juges du fond la liberté d'apprécier la valeur probante respective du titre et de la possession

4.1.2.9. En présence de titres contradictoires, la préférence revient à celui qui a le titre le plus satisfaisant. Enfin, avant de saisir le tribunal de grande instance, il est opportun de rechercher une conciliation amiable par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

4.1.3. - Mesurage des parcelles

4.1.3.1. Il commence tout d’abord par examiner les actes de propriété et les plans annexés afin de déterminer avec précision les surfaces de chaque parcelle Il effectue ensuite l’arpentage, mesurant la superficie réelle des propriétés

4.1.3.2. Le levé des parcelles est parfois nécessaire pour connaître les surfaces en l'état actuel de leur possession. Il sera parfois nécessaire de s'appuyer sur des limites «sûres» et donc de relever la voirie, appartenant au domaine public et dont l'emprise est connue, les cours d'eau, ainsi que fossés, talus et haies, qui sont d'autant de signes en relief indiquant la position de limites.

4.1.4. - Répartition des surfaces

4.1.4.1. La comparaison de la surface juridique, provenant des titres, et de la surface réelle, mesurée sur le terrain,permet d'opérer de différentes manières.

4.1.4.2. Les deux surfaces sont égales.

4.1.4.2.1. Le bornage est immédiatement possible.

4.1.4.3. Les deux surfaces ont un excédent ou un déficit.

4.1.4.3.1. Si les deux parcelles ont toutes deux une surface actuelle supérieure ou inférieure à la surface des titres, on peut soit conserver la limite actuelle, soit faire une répartition proportionnelle aux surfaces de titres. Cette dernière méthode n'est à employer que si des circonstances de fait lui donnent une base, car le déficit ou l'excédent relatif peut provenir d'une autre limite que celle qu'il s'agit de déterminer.

4.1.4.3.2. On peut donc étendre l'opération aux arrières voisins jusqu'à une limite certaine (route, rivière, ligne de bornes anciennes). Il faut alors opérer une répartition proportionnelle dans le cadre de ce chantier étendu.

4.1.4.4. Une surface est en excédent et l'autre en déficit.

4.1.4.4.1. Si des parcelles sont en excédent et d'autres en déficit, le bornage doit laisser aux parcelles en excédent la valeur de leur surface de titre et répartir l'excédent entre les parcelles déficitaires, à la condition que l'excédent total soit inférieur au déficit total.

4.1.4.4.2. Dans le cas contraire, si l'excédent total est supérieur au déficit total, le bornage doit simplement donner leur surface de titre aux parcelles déficitaires et laisser les autres en excédent.

4.1.5. - Implantation des bornes

4.1.5.1. Pour la recherche de la limite, le technicien devra établir une hiérarchie des preuves et estimer la concordance des présomptions afin de proposer une limite séparative.

4.1.5.2. La ligne séparative étant déterminée, elle est fixée sur le terrain par la plantation de signes matériels et durables, généralement des bornes. Ces marques matérielles peuvent être des bornes en pierre, en béton, en résine, en plastique, des piquets de bois ou de fer, des axes de plantations ou d’arbres, des traces de peinture, des clous ou spits, des gravures sur un mur. Généralement la borne est placée à tous les sommets d'angles et parfois le long de certaines grandes lignes droites. Pour les limites courbes, on indique la valeur de la flèche sur le plan. Si la limite reconstituée présente des coudes, elle peut être rectifiée de façon à conserver les mêmes surfaces de part et d'autre d'une ligne droite. Les bornes doivent être placées en présence des parties. Les bornes sont entourées de repères qui permettent de les identifier (tuileaux, garants, filleules).

4.1.6. - Documents définitifs

4.1.6.1. Après cette phase d'étude, il proposera aux voisins concernés un PV de bornage accompagné d'un plan détaillé du terrain, décrivant les lieux, les limites séparatives, leurs distances par rapport aux éléments de construction existants, etc.

4.1.6.1.1. Le plan de bornage.

4.1.6.1.2. Le procès-verbal.

4.2. 2.2 Le bornage judiciaire

4.2.1. - Objet

4.2.1.1. L'article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguës ». S'il refuse, il est possible de saisir le juge d'une action en bornage. Il faut alors que le propriétaire demandeur intente l'action en bornage devant le juge d'instance de situation des fonds.

4.2.2. - Compétences

4.2.2.1. COMPETENCE D'ATTRIBUTION : L'action en bornage relève de la compétence exclusive du Tribunal d'instance

4.2.2.2. COMPETENCE TERRITORIALE : Le Tribunal d'instance territorialement compétent est celui dans le ressort duquel sont situés les biens à borner

4.2.3. - Nomination d'un expert

4.2.3.1. Le juge d'instance peut opérer lui-même le bornage ou désigner un géomètre en qualité d'expert (depuis 1946, le géomètre a un monopole de droit pour procéder au bornage). Toutefois, il a un pouvoir discrétionnaire. Le défendeur peut opposer une fin de non recevoir (en invoquant, par exemple, un bornage antérieur ignoré du demandeur ou le fait que le demandeur ne soit pas véritable propriétaire).

4.2.4. - Convocation des parties

4.2.4.1. L'expert désigné doit convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et informer les avocats des parties de la fixation de l'ouverture des opérations d'expertise. L'expert donne lecture de la mission confiée par le tribunal à la réunion d'expertise.

4.2.5. - Recherche des limites

4.2.5.1. Les principes sont identiques à ceux énoncés pour le bornage amiable. Toutefois, il peut être amené à faire d'autres constatations afin de répondre à des questions précises posées par le juge. L'expert ne peut plus, en principe, concilier les parties. Mais il se peut que, sous son autorité, celles-ci se mettent d'accord. Il en dresse le constat dans son rapport et la mission confiée par le tribunal devient sans objet.

4.2.6. - Rapport et jugement

4.2.6.1. L'expert qui doit remplir sa mission relate dans un rapport ses opérations, les moyens employés, répond aux questions formulées par le juge et donne son avis sur la possibilité de résoudre le litige en cours.

4.2.6.2. Les parties comparaissent devant le juge et exposent leurs avis sur le rapport de l'Expert. Le juge peut, soit entériner ce rapport, soit en rejeter les propositions et émettre une décision contraire, soit nommer un autre Expert. Hormis ce dernier cas, le jugement précise, en le justifiant, l'emplacement des bornes à planter, désigne à nouveau un Expert (en général le même) pour poser les bornes en présence des parties et décide de la répartition des frais.