FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS por Mind Map: FUNDOS IMOBILIÁRIOS

1. Aspectos Básicos:

1.1. O que é um Fundo Imobiliário?

1.1.1. são fundos de investimento destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, o que inclui, além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário

1.1.2. O patrimônio dos FII é dividido em cotas, que representam frações ideais de seu patrimônio. As cotas devem ser nominativas e escriturais

1.1.2.1. O cotista não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo

1.1.2.2. O cotista não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis/empreendimentos integrantes do seu patrimônio

1.2. Tipos de Ativos que podem compor um Fundo Imobiliário de papel?

1.2.1. letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros FII, certificados de potencial adicional de construção, (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI)

1.3. Aspectos legais básicos:

1.3.1. Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O seu funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM)

1.4. Quem administra os Fundos Imobiliários?

1.4.1. A administração de um FII deve ser realizada por instituição financeira, autorizada pela CVM a prestar esse serviço, que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo, e a quem incumbe as principais atividades administrativas e de gestão

1.4.1.1. O administrador pode executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação, pode contratar prestadores de serviço especializados

1.4.1.1.1. Compete ao administrador, dentre outras obrigações

1.5. Investimentos e Resgate

1.5.1. Os FII são condomínios fechados, o que significa que as suas cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. O resgate só é permitido em caso de liquidação, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao término do seu prazo de duração, quando houver, porque o FII também pode ter prazo de duração indeterminado

1.5.1.1. um cotista que não tenha mais interesse em permanecer no fundo e queira se desfazer do seu investimento precisaria vender as suas cotas a outro investidor. Mercado secundário

2. Política de Investimento

2.1. diferentes ativos e empreendimentos imobiliários que podem fazer parte da carteira de investimentos de um FII, é importante estar atento a sua política de investimentos, já que, em grande medida, a rentabilidade e os riscos de cada fundo estão relacionados ao seu portfólio

2.2. é comum classificar os fundos imobiliários em três grandes grupos

2.2.1. renda

2.2.1.1. fundos de renda direcionam a maior parte de seus recursos para a aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, com o objetivo de gerar renda por meio da locação dos imóveis

2.2.1.1.1. nichos de empreendimentos específicos, como escritórios, shopping centers, galpões para armazenamento e distribuição de mercadorias, hotéis, escolas, hospitais, lojas, agências bancárias etc

2.2.2. desenvolvimento

2.2.2.1. os recursos são prioritariamente voltados para o setor de construção imobiliária e incorporações, e os rendimentos são provenientes da venda desses empreendimentos

2.2.3. títulos

2.2.3.1. investem a maior parte do seu patrimônio em títulos ou valores mobiliários, de renda variável ou de renda fixa, relacionados ao mercado imobiliário e que possam fazer parte da carteira de um FII

3. Retorno

3.1. A lei que criou os FII estabelece a obrigatoriedade de distribuição de rendimentos, no mínimo, semestralmente. Na prática, no entanto, a maioria dos fundos distribui os rendimentos mensalmente

3.2. Pode ser proveniente de alugueis, da receita de incorporação ou ganho de capital na venda dos direitos reais sobre os imóveis, ou de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários

3.3. é importante destacar que os rendimentos recebidos pelos cotistas Pessoas Físicas são isentos de Imposto de Renda quando as seguintes condições são atendidas

3.3.1. O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo

3.3.2. O FII tiver no mínimo 50 cotistas

3.3.3. As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado

3.3.4. Eventuais ganhos de capital, obtidos, por exemplo, com a venda de cotas dos FII (ou no resgate, em caso de liquidação do fundo), sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20%

3.3.4.1. Não tem a isenção dos 20.000 reais em FII

4. Riscos

4.1. riscos de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas

4.2. riscos em relação ao mercado imobiliário

4.2.1. taxa de ocupação dos imóveis, à desvalorização, ou a própria regulamentação do setor

4.2.2. risco de liquidez, já que os FII são fechados, e a liquidez do ativo irá variar de acordo com a disponibilidade de ofertas no mercado secundário

5. Assembleia Geral

5.1. O órgão máximo de deliberação em um FII é a assembleia geral de cotistas

5.1.1. Ela pode ser convocada pelo administrador do FII, por cotistas que detenham no mínimo 5% das cotas emitidas ou pelo representante dos cotistas

5.1.2. As decisões da assembleia são tomadas, em regra, de acordo com o voto da maioria dos cotistas presentes, sendo que cada cota dá direito a um voto

5.1.3. Quem NÃO PODE VOTAR:

5.1.3.1. quando se tratar do administrador, do gestor, de empresas a eles ligadas, de prestadores de serviços do fundo e dos sócios, diretores e funcionários das empresas anteriormente citadas

5.1.4. alguns temas específicos, como alteração do regulamento, substituição do administrador ou a liquidação do fundo, em que as decisões dependem da maioria dos votos de cotistas que representem, no mínimo, 25% do total das cotas emitidas (no caso de fundos que possuam mais de 100 cotistas) ou 50% das cotas emitidas (para fundos que possuam menos de 100 cotistas)

6. Conflito de interesses

6.1. a aquisição, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, pelo fundo, de imóvel de propriedade do administrador ou de pessoas a ele ligadas

6.2. a alienação, locação ou arrendamento ou exploração do direito de superfície de imóvel integrante do patrimônio do fundo tendo como contraparte o administrador ou pessoas a ele ligadas

6.3. a aquisição, pelo fundo, de imóvel de propriedade de devedores do administrador, uma vez caracterizada a inadimplência do devedor

6.4. a contratação, pelo fundo, de pessoas ligadas ao administrador, para prestação dos serviços de distribuição de cotas, consultoria especializada e administração de locações ou arrendamento de bens do FII

7. Taxas de administração e de performance

7.1. A remuneração pelos serviços prestados pelo administrador (taxa de administração) constará expressamente do regulamento do fundo e poderá incluir uma parcela variável (taxa de performance ou de desempenho) calculada em função do desempenho do fundo ou de indicador relevante para o mercado imobiliário, que com o fundo possa ser razoavelmente comparado

7.1.1. As taxas de administração e de performance, quando houver, são debitadas do patrimônio do fundo, portanto não são pagas diretamente pelo cotista

7.2. Encargos:

7.2.1. impostos; despesas com o auditor independente; despesas com a contratação do formador de mercado; gastos com o registro para negociação das cotas em bolsa de valores; comissões pagas sobre compras e vendas de bens do FII; gastos necessários à manutenção, conservação e reparos de imóveis integrantes do patrimônio do fundo

8. Tipos de contrato

8.1. atipico

8.2. tipico

9. tipos de ativos

9.1. monoativos

9.2. multi ativos

10. tipos de inquilinos

10.1. monoinquilinos

10.2. multiinquilinos

11. vacancia

11.1. física

11.2. financeira

12. DY

12.1. dividendos pagos ao longo do ano

12.2. [(Soma dos recebiveis no ano) / cotação )] * 100