1. Módulo 0 Boas vindas
2. Módulo 1 - Visão geral
2.1. Definir imóvel de compra
2.2. Busca por leiloeiros seguros e habilitados
2.3. Edital
2.3.1. Responsabilidade de ônus
2.3.2. Formas de pagamento
2.3.3. Ocupação do imóvel
2.4. Matrícula do imóvel
2.4.1. Identificação do imóvel
2.4.2. Proprietário
2.4.3. Averbações
2.4.4. Indisponibilidades
2.4.5. Hipotecas
2.4.6. Penhoras
2.5. Avaliação do imóvel
2.5.1. Verificar se está atualizada e comparar com valores de mercado
3. Módulo 2 - Leilão Judicial
4. Módulo 3 - Leilão Extrajudicial
5. Módulo 4 - Proposta,
5.1. ex: Sharlene - Plano do milhão.
5.1.1. Promessa: como sair do zero, arrematar imóveis com 50, 70% ou mais descontos e construir um patrimônio milionário em 24 meses. (Sharlene)
5.2. Perini - Vivendo de leilão
5.2.1. Aprenda a arrematar imóveis com 50% de desconto em relação ao valor de mercado
5.3. Leião com Victor - Enriquecendo com leilão de imóveis.
5.3.1. Aprenda a multiplicar o seu capital arrematando imóveis em leilão com descontos de até 70%.
6. Módulo 5 - Pré- arrematação
6.1. Pesquisa e escolha do imóvel
6.1.1. Localização
6.1.1.1. Proximidade de centros comerciais, escolas, hospitais e transporte público
6.1.1.2. Potencial de valorização da área, considerando desenvolvimento urbano e infraestrutura
6.1.2. Liquidez do imóvel
6.1.2.1. Avalie se o imóvel será fácil de revendê-lo ou alugado rapidamente
6.1.3. Mercado local
6.1.3.1. Conheça o perfil dos compradores e locatários da região, e ajuste suas expectativas de preço e tempo de venda/locação
6.2. Valor de mercado x valor de arrematação
6.2.1. Verificar o valor de mercado do imóvel e comparar com o valor de arrematação do leilão
6.2.2. Ideal é arrematar por um valor de pelo menos 30% abaixo do valor de mercado
6.3. Análise do edital (dívidas, ocupação, condições do leilão, descrição do imóvel, valor da avalição)
6.3.1. Situação jurídica do imóvel
6.3.1.1. Consultar o edital e certidão para saber se o imóvel possui dívidas (IPTU, condomínio) ou se está ocupado
6.3.1.2. Verificar se há disputas juduciais que possam complicar a transferência de propriedade
6.3.2. Estado físico do imóvel
6.3.2.1. Verifique as fotos e descrições no edital ou se possível visite o imóvel
6.3.2.2. Reformas necessárias: considere os custos de reparos ou reformas e como isso impacta o orçamento e o tempo de retorno do invesntimento
6.4. Análise de viabilidade através da planilha de simulador de casos
6.4.1. Lucro da operação, se está dentro da margem estipulada
6.4.2. Viabilidade jurídica
7. Módulo 6 - Arrematação
7.1. Estratégias de lance
7.2. Estabeler um teto para valor de lance com base no seu orçamento e potencial de lucro da operação
7.3. Não se influenciar pelo aumento contínuo de lances, ter um limite definido e manter-se fiel a ele.
8. Módulo 7 - Pós-arrematação
8.1. Regularização do imóvel
8.2. Auto de arrematação e carta de arrematação
8.3. Pagamento do imóvel e porcentagem do leiloeiro
8.4. Registro do imóvel
8.5. Imóvel ocupado
8.6. Planejamento de venda, avaliar ferramentas que podem acelerar a venda. Estudar a possibilidade de locação até a venda.
8.7. ITBI
8.8. Taxas cartoriais
8.9. Retorno sobre investimento
8.9.1. Planilha de simulador de casos ( Da Sharlene se chama "Planilha multiplicadora de lucros" e Perini "Calculadora de leilão"
8.10. Imposto de PF e PJ
9. DORES
9.1. Avaliação do imóvel incorreta
9.1.1. Nem sempre a avaliação disponível no site do leiloeiro está compatível com valor de mercado.
9.1.1.1. Realizar uma análise de valor de mercado de imóveis semelhantes da mesma área.
9.2. Posse do imóvel demorada
9.2.1. Processo de despejo, pode envolver custos e atrasos, esse processo pode ser demorado, exigindo o pagamento de advogados e custas judiciais para que o imóvel seja desocupado legalmente.
9.2.2. Alguns casos a ocupação do imóvel só é descoberta pelo comprador após a arrematação.
9.3. Complexidade legal
9.3.1. Imóveis com penhoras ou hipotecas não resolvidas (comentários)
9.3.1.1. Como retirar uma penhora da matrícula do imóvel? (comentário)
9.3.1.1.1. Muitos imóveis em leilão estão sujeitos a penhoras ou hipotecas anteriores. Mesmo após a arrematação, o comprador pode ser responsabilizado por essas dívidas se elas não forem extintas no processo judicial do leilão.
9.3.2. Processos de insolvência e concordatas
9.3.2.1. Se um imóvel está envolvido em um processo de insolvência ou falência do proprietário anterior, o proprietário pode enfrentar complicações jurídicas. Em alguns casos, a venda pode ser contestada por credores ou outras partes envolvidas no processo, atrasando a transferência do imóvel
9.3.3. Dívidas de condomínio e IPTU
9.3.3.1. Mesmo após a arrematação, essas dívidas podem ser transferidas para o comprador, caso não tenham sido quitadas anteriormente, o que pode resultar em um custo significativo não previsto.
9.3.3.2. O edital do leilão menciona a existência de dívida de condomínio, mas não especifica o valor total. Após a compra, o novo proprietário descobre que a dívida é muito maior do que o esperado, chegando a comprometer o orçamento.
9.3.4. Imóveis com litígios judicias pendentes
9.3.4.1. Há situações em que o imóvel está envolvido em litígios judiciais, como disputas de herança ou partilhas de bens.
9.3.4.1.1. Certificar-se de que o imóvel não está envolvido em uma disputa judicial entre herdeiros, o que poderia atrasar a transferência e gerar custos adicionais de advogado.
9.3.5. Imóvel alienado mas não está descrito na matrícula, como verificar? (comentário)
9.3.6. Consigo registrar uma carta de arrematação constando indisponibilidade na matrícula (comentário)
9.3.7. A carta de arrematação não implica na baixa definitiva de penhora e ou indisponibilidade, tem que solicitar ao juiz mandado de cancelamento de ônus. (comentário)
9.3.8. Demora do cartório e exigências desconexas com as exigências processuais padrão. (Paulo)
9.3.9. Desinformação sobre débitos trabalhistas ou fiscais
9.3.9.1. Quando um imóvel pertence a uma empresa que faliu ou está em recuperação judicial, podem existir débitos trabalhistas ou fiscais que também recaem sobre o bem.
9.4. Ninguém cita os custos com advogado para eventuais ações
10. OPORTUNIDADES
10.1. Imóveis com dívidas bem avaliadas, encontrar oportunidades nesse cenário
10.1.1. Ex: imóvel que foi adquirido de SP com dívidas condominais.
10.2. Imóveis ocupados tem menos concorrência, errado em focar apenas em imóveis desocupados
10.2.1. Oportunidade para entrar em acordo com inquilino e locar o imóvel
10.3. Leilão Judicial - tem margem melhor porém é mais difícil (opinião da Perini sobre, ver se o Thiago concorda)
11. Bônus
11.1. Check-list passo a passo para arrematar ou mapa mental
11.2. Modelos de requerimentos jurídicos (Perini)
11.3. Relação de leiloeiros
11.3.1. Mostrar da Sharlene