1. Enfoque de Costos (Valor Físico o Directo)
1.1. Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al costo de reposición o reproducción de un bien nuevo igualmente deseable y con características y funcionalidad semejantes a aquel que se valúa, menos el costo que se deriva por efecto de su vida útil consumida y de su estado de conservación (Principio de Sustitución). Bajo este enfoque, para estimar el valor de un bien se considera la posibilidad de que, como sustituto de él, se podría construir otro bien réplica del original o uno que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo.
1.1.1. MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSISIÓN.
1.1.1.1. En este método, la estimación del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transición se realiza mediante el análisis del costo de reposición o reproducción de la construcción del bien sujeto nuevo, al que se le adiciona, en su caso, un estimado del incentivo empresarial (Indirectos del Promotor), más el valor comercial del terreno sobre el que se desplanta, lo que representa en su conjunto al Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.), menos el costo que implicarían los efectos de su vida útil consumida y su estado de conservación (Deméritos), para obtener como resultado el Valor Neto de Reposición o Valor Físico (V.N.R.).
2. Enfoque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas)
2.1. Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor presente de los beneficios futuros que éste es capaz de producir y su estimación puede obtenerse, mediante un análisis de capitalización directa (a perpetuidad) o mediante un análisis de capitalización de flujos de efectivo en un horizonte de tiempo predeterminado (Principio de Anticipación). Los beneficios futuros producidos (rentas), por el bien que se valúa y la tasa de capitalización correspondiente, deberán sustentarse en una exhaustiva investigación de rentas de bienes comparables en el mercado.
2.1.1. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS MÉTODO RESIDUAL.
2.1.1.1. Este método se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas. En este método, la estimación del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transición, se realiza mediante el análisis del potencial que el inmueble tiene para generar beneficios a futuro (rentas), derivados de su utilización como inmueble de productos, tomando como base el mercado de rentas existente de bienes comparables con ése giro y se orienta a obtener a través de la capitalización de esos beneficios, el capital o inversión equivalentes que se requieren para generarlos, utilizando para el objeto una tasa de capitalización representativa del riesgo del mismo.
2.1.1.2. En este método la estimación del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transición se realiza mediante la obtención del valor residual, que es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un inmueble (terreno urbano en breña o con construcciones), para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo (Principio de Probabilidad).
3. Enfoque de Mercado (Valor Comparativo de Mercado)
3.1. Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor de bienes comparables ofertados en el mercado, y que es el mercado quien rige su comportamiento, y su estimación puede obtenerse mediante una exhaustiva investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, así como de operaciones de compraventa y renta recientes (Principios de Sustitución y de Cambio)
3.1.1. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.
3.1.1.1. Este método se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto. En este método la estimación del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transición se realiza mediante el análisis de la información que se deriva de una exhaustiva investigación de oferta y demanda de dichos bienes, así como de operaciones de compra y venta recientes y que mediante la homologación de las referencias obtenidas permiten estimar el valor de mercado.
3.2. Enfoque de Mercado (Valor Comparativo de Mercado)
3.2.1. Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor de bienes comparables ofertados en el mercado, y que es el mercado quien rige su comportamiento, y su estimación puede obtenerse mediante una exhaustiva investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, así como de operaciones de compraventa y renta recientes (Principios de Sustitución y de Cambio)
3.2.1.1. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.
3.2.1.1.1. Este método se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto. En este método la estimación del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transición se realiza mediante el análisis de la información que se deriva de una exhaustiva investigación de oferta y demanda de dichos bienes, así como de operaciones de compra y venta recientes y que mediante la homologación de las referencias obtenidas permiten estimar el valor de mercado.