Contrato de arrendamiento

1. Formalidad en el arrendamiento

1.1. El arrendamiento es un contrato por regla general formal y excepcionalmente consensual, siempre debe ser por escrito. La falta de esta formalidad se imputara al arrendador.

2. Capacidad para recibir en arrendamiento

2.1. Esta capacidad es la general para contratar, pero respecto de ciertas personas se prohíbe tomar en arrendamiento por razón de interés público, en cuyo caso puede darse la nulidad; así, los jueces, los Magistrados y cualesquiera otro funcionario público no pueden tomar en arrendamiento los bienes que están bajo su decisión. El tutor, no puede ni con licencia judicial, tomar en arrendamiento para sí, su mujer, ascendiente, descendiente y hermanos los bienes del incapacitado.

3. ¿Quiénes tienen capacidad para arrendar?

3.1. 1. Los propietarios

3.1.1. El propietario debe tener la plena propiedad de los bienes, pues no puede rentar el que solo tiene la nuda propiedad.

3.2. 2. Los que por un contrato tienen el uso de un bien, estando facultados por la naturaleza de ese contrato, para transmitir ese uso o goce.

3.2.1. Tenemos el contrato de mandato para actos de administración, pues, por la propia naturaleza de este acto, es implícita la facultad de celebrar arrendamiento (representante legal).

3.3. 3. Los que por virtud de un derecho real pueden conceder el uso o goce de los bienes ajenos.

3.3.1. Los titulares del derecho real son los que pueden celebrar arrendamiento. Por ejemplo, el usufructuario que puede dar ese arrendamiento para éste, concluirá al terminar el usufructo.

3.4. 4. Los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes ajenos para celebrar arrendamiento.

3.4.1. Los administradores de bienes ajenos: por ejemplo, los que ejerzan la patria potestad, los tutores, los síndicos, los albaceas y, en general, los que son administradores de ley.

4. Concepto

4.1. Es un contrato por virtud del cual una persona llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa mediante el pago de un precio cierto.

5. Características del contrato de arrendamiento

5.1. 1. Principal

5.2. 2. Bilateral

5.3. 3. Oneroso

5.4. 4. Consensual

5.5. 5.Tracto sucesivo

5.6. 6. Consensual

5.7. 7. Conmutativo

5.8. 8. Formal

6. Clasificación del Contrato de Arrendamiento

6.1. Mercantil

6.1.1. El arrendamiento es Mercantil exclusivamente cuando recae sobre bienes muebles con propósito de especulación comercial.

6.2. Administrativo

6.2.1. El arrendamiento es Administrativo cuando los bienes pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios.

6.3. Civil

6.3.1. El arrendamiento es Civil por exclusión. El arrendamiento es civil:

6.3.1.1. Cuando recae sobre bienes inmuebles.

6.3.1.2. Cuando se celebra respecto a bienes muebles sin el propósito de especulación comercial.

6.3.1.3. Cuando recae sobre bienes que no pertenecen a la Federación, a los estados o a los municipios.

7. Elementos del contrato de arrendamiento.

7.1. Elementos escenciales

7.1.1. Consentimiento

7.1.1.1. Sigue las reglas generales de los contratos. El arrendador y el arrendatario deben estar de acuerdo en conceder el uso o goce temporal del bien (tiempo). Recordando las 4 exactitudes (lugar, tiempo, modo de ejecución y sustancia).

7.1.1.1.1. Crear y transmitir

7.1.1.1.2. Dar uso o goce

7.1.1.1.3. Bien o derecho que concede el arrendador.

7.1.1.1.4. El precio que debe pagar el arrendatario.

7.1.2. Objeto

7.1.2.1. Por regla general todos los bienes muebles o inmuebles pueden ser objeto de arrendamiento, excepto las cosas consumibles por su primer uso, las prohibidas por la ley y los derechos estrictamente personales.

7.1.2.1.1. la concertación y detalle sobre el bien o los bienes materia del arrendamiento, esto es, la precisión del objeto de contratación;

7.1.2.1.2. la concesión posterior de su uso y goce temporal;

7.1.2.1.3. como contraprestación esta última debe obligarse a cubrir una cantidad determinada, en pagos parciales;

7.1.2.1.4. La restitución de la cosa.

7.2. Elementos de validez

7.2.1. Esta cuestión exige para su mejor comprensión que se le divida en dos partes, a saber:

7.2.1.1. Capacidad y poder necesarios para dar en arrendamiento.

7.2.1.2. Capacidad y poder necesarios para recibir en arrendamiento

7.2.2. Tienen capacidad para arrendar todos aquellos que tengan plena propiedad o bien la facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos, esta autorización puede ser contenida por mandato, como consecuencia de un contrato de un derecho o por autorización expresa de la ley.

8. Obligaciones

8.1. Obligaciones del arrendador

8.1.1. 1. Transmitir el uso temporal de la cosa:

8.1.1.1. esta transmisión debe ser temporal. El arrendador tiene la obligación de entregar el bien arrendado en el tiempo convenido.

8.1.2. 2. Entregar la cosa arrendada:

8.1.2.1. debe de entregarla con todas sus pertenencias y en el estado de servir el uso convenido o por el de la naturaleza de la propia cosa, si es que no se hubiere convenido.

8.1.3. 3. Reparar la cosa arrendada:

8.1.3.1. el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias importantes para que el arrendatario pueda usar y gozar del bien arrendado, pero también tiene la obligación de no variar la forma del bien.

8.1.4. En tanto que el arrendatario está obligado a hacer las reparaciones más usuales, de poca importancia, esas que regularmente son causadas por el mismo uso del bien.

8.1.5. 4. Obligación de pagar las mejoras que el arrendatario haya hecho en el bien arrendado:

8.1.5.1. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas.

8.1.5.2. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.

8.1.5.3. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.**

8.1.6. 5. Garantizar el uso pacifico de la cosa arrendada:

8.1.6.1. El arrendador está obligado a no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables (garantizar el goce sin perturbación).

8.1.7. 6. Garantizar una posesión útil de la cosa arrendada:

8.1.7.1. El arrendador está obligado a garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo del contrato.

8.1.8. 7. Responder de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario:

8.1.8.1. El arrendador responde de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien anteriores al arrendamiento.

8.2. Obligaciones del arrendatario

8.2.1. 1. Pagar la renta:

8.2.1.1. Consiste en un precio cierto que puede ser en dinero o en especie. La renta debe ser justa en relación con la cosa.

8.2.1.2. La renta no se causa si no se da el uso.

8.2.1.3. La perturbación en el uso libera del pago de la renta durante el tiempo que dura la perturbación.

8.2.1.4. Si la perturbación es parcial, la renta debe reducirse.

8.2.1.5. Si la perturbación es total, el arrendatario no pagara la renta.

8.2.1.6. Si se impide el uso por más de 2 meses, podrá pedirse la recisión, aún cuando fuere por caso fortuito y fuerza mayor.

8.2.2. 2. Conservar y cuidar de la cosa arrendada:

8.2.2.1. esta obligado a usar la cosa solo para lo que se convino o conforme a la naturaleza de la cosa; no debe variar la forma de la cosa arrendada y si lo hace debe reestablecerla como la recibió.

8.2.3. 3. Pagos de daños y perjuicios:

8.2.3.1. Si por culpa del arrendatario, de sus familiares o subarrendatarios se causan daños en la cosa rentada.

8.2.4. 4. Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato:

8.2.4.1. Se presume que el arrendatario, sino hizo constar inconformidad, recibió la cosa en buen estado de uso y, por tanto, así debe regresarla.

9. Subarrendamiento

9.1. Hay subarrendamiento cuando el arrendatario renta la misma cosa que recibió en arrendamiento; es decir, respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. El arrendatario para poder a su vez rentar, necesita capacidad especial, que consiste en tener autorización general o especial del arrendador.

9.1.1. 1.- La autorización general solo significa que no habrá causa de recisión del arrendamiento inicial por la existencia de subarrendamiento, pero subsiste la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador por incumplimiento o daño.

9.1.2. 2.- La autorización especial, que puede otorgarse en el momento del subarrendamiento o posteriormente, se opera un cambio de los sujetos, pues el arrendatario queda liberado y su lugar es ocupado por el subarrendatario, que responde directamente al arrendador.

10. Terminación del arrendamiento

10.1. Este plazo puede ser convencional o legal. El primero es el que de común acuerdo pacten las partes contratantes; por ende, basta que se llegue el día prefijado para que concluya el contrato y el arrendatario, sin necesidad de requerimiento alguno, desocupe el bien arrendado. Si el contrato se pactó por tiempo indeterminado, concluye a voluntad, dando aviso por escrito con dos meses de anticipación si el predio es urbano o con un año si es rústico.

10.1.1. (a) Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato.

10.1.2. (b) Por convenio expreso.

10.1.2.1. lo que el acuerdo de voluntades puede crear, también lo puede destruir.

10.1.3. (c) Por nulidad.

10.1.3.1. Cuando el pacto arrendaticio viene a la vida jurídica con algún defecto, y las partes contratantes no hacen nada por remediarlo, entonces se dice que el acto jurídico es nulo.

10.1.4. (d) Por confusión.

10.1.4.1. Esto, aplicado al contrato de arrendamiento, se produce cuando el arrendatario adquiere por cualquier título la propiedad del bien arrendado, entonces el contrato se termina.

10.1.5. (e) Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor.

10.1.5.1. La pérdida o destrucción total del bien arrendado trae como consecuencia la terminación del arrendamiento, puesto que deja de existir el bien materia del acto jurídico.

10.1.6. (f) Por expropiación del bien arrendado por utilidad pública.

10.1.7. (g) Por evicción del bien dado en arrendamiento.

10.1.7.1. Porque un tercero que tiene mejor derecho sobre el bien arrendado lo recuperó a través de una sentencia judicial.