Mapa de análisis del conflicto: La señora Sánchez vs. los Lanister (grupo 10)

1. Otrosí. Un otrosí es un documento por medio del cual se introducen nuevos artículos o apartados a un contrato que ya se firmó. Así, en vez de tener que renegociar el contrato, las partes acuerdan incluir un nuevo artículo o apartado a través del otrosí para así concretar su voluntad de realizar un cambio. En el presente caso, Enriqueta y LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. acordaron modificar el plazo esta decido para la celebración del contrato de compraventa a través de un otrosí. De esta forma incluyen el cambio en el contrato sin necesidad de negociarlo en su totalidad nuevamente.

2. Crédito hipotecario Es una figura jurídica por medio de la cual una persona (acreedor hipotecario) realiza un préstamo a favor de otra (deudor hipotecario) para la compra de un inmueble. Este inmueble se convierte en un derecho real de garantía a favor del acreedor hipotecario para así asegurar el pago del préstamo por parte del deudor hipotecario. En este caso, Enriqueta recibió un crédito del Banco COLPATRIA por $15.000.000 COP para financiar la compra del apartamento. Por lo tanto, la hipoteca quedará registrada a favor del Banco COLPATRIA en la escritura pública del inmueble una vez se haga tradición del inmueble entre Enriqueta y LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. Así el Banco COLPATRIA asegura el préstamo de $15.000.000 COP con el bien inmueble. Sin embargo, este crédito hipotecario no nace a la vida jurídica hasta que el inmueble sea dado en tradición a Enriqueta

3. Resolución del contrato de promesa de compraventa Como mencionamos anteriormente, el contrato de promesa de compraventa es eso: una promesa. Si alguna de las partes que lo suscribió incumple parcial o totalmente su promesa, la otra tiene la posibilidad de dar por terminado de manera unilateral el contrato. Al hacerlo, podrá pedir la indemnización por perjuicios o, en el caso de que se firme una cláusula penal, hacerla efectiva. En este caso la sociedad LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S decidió resolver el contrato de promesa de compraventa porque, según la sociedad, Enriqueta habría incumplido la cita para firmar la escritura en la notaría en la fecha indicada.

4. Actores involucrados

4.1. Enriqueta Sánchez (directo)

4.2. Lanister desarrollos inmobiliarios S.A.S (directo)

4.3. Banco Colpatria (indirecto)

4.4. Caja de Compensación Cafam (indirecto)

4.5. Jose Ignacio Rincón (indirecto)

4.6. Constanza Duque (indirecto)

4.7. Mauro López (indirecto)

5. Objeto del conflicto

5.1. El objeto del conflicto es el asunto sobre el cual gira en torno la controversia. En este caso, sería las diferencias entre las partes sobre el contrato de promesa de compraventa efectuado por la señora Sánchez y Lanister Desarrollos Inmobiliarios. Las diferencias sobre el contrato surgieron a partir de los numerosos otrosíes que la inmobiliaria firmó con la señora Sánchez para la prórroga de la fecha de la escrituración. Esto, a su vez, afectó los préstamos que la señora Sánchez había recibido del Banco Colpatria y CAFAM debido a que las prórrogas de los préstamos estaban sujetas a una comunicación oficial de la inmobiliaria. Por estas diferencias entre las partes, la inmobiliaria resolvió el contrato de promesa de compraventa, por lo que a su vez, la señora Sánchez perdió los créditos solicitados. Entonces, se debe conciliar estos asuntos que giran en torno al contrato: las prórrogas del contrato por parte de la inmobiliaria, la comunicación oficial por parte de la inmobiliaria a los bancos, y la resolución del contrato de compraventa por supuesto incumplimiento por parte de la señora Sánchez.

6. Figuras jurídicas presentes

6.1. Contrato de promesa de compraventa. Es un tipo de contrato preparatorio por medio del cual una persona (promitente comprador) se compromete a comprar una cosa a otra (prominente vendedor) en el momento en el que ocurra un plazo o condición. En este caso, Enriqueta prometió comprar el apartamento 1102 de LANISTER APARTAMENTOS a la sociedad LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S el día 11 de agosto de 2019 por un precio de $150.000.000 COP.

7. Problema jurídico

7.1. ¿Es la abstinencia de una de las partes a firmar un otrosí que modifique parte esencial del contrato un incumplimiento de sus obligaciones contractuales?

8. Marco jurídico y jurisprudencial aplicable

8.1. Marco jurídico y jurisprudencial aplicable

8.1.1. Ley 153 de 1887 Arts. 89, 1546, 1932

8.1.2. Ley 546 de 1999

8.1.3. Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2307-2018

8.1.4. Ley 640 de 2001

9. Hechos jurídicos

9.1. El 1 de junio de 2019 la señora Enriqueza Sanchez firma contrato de promesa de compraventa de vivienda de interés sociales en calidad de promitente compradora.

9.2. Dicho contrato es celebrado con la sociedad LANNISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS SAS en calidad de promitente vendedor

9.3. El objeto del contrato fue el inmueble apto 1102 ubicado en la torre 2 del proyecto Lannister Apartamentos. Ubicado en la Diagonal 87 Bis Sur #1b-91 de la ciudad de Bogotá D.C., con matrícula inmobiliaria N.º 60S-60661166.

9.4. el precio de venta del inmueble fue 150.000.000 COP

9.5. 11 de agosto de 2019: se fija como la fecha para firmar la escritura de compraventa en la notaria 97 de bogota d.c

9.6. La señora Sanchez no tiene el dinero suficiente para comprar el apartamento. Decide, por un lado, solicitar un crédito hipotecaria con el Banco Colpatria por un valor de 15.000.000 COP atado a la escritura pública del apartamento y, por otro lado, un subsidio de 37.000.000 COP con la caja de compensacion familiar CAFAM atado a la firma del contrato de promesa de compraventa de vivienda de interés social cuyo vencimiento estaba dispuesto para el 31 de enero de 2020.

9.7. Tanto la vigencia del crédito como el subsidio serán prorrogados siempre que la sociedad LANNISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S comunicará por escrito como necesario extender la fecha de escrituración del inmueble.

9.8. 9 de junio de 2019: la señora Sánchez debe firmar un OTROSÍ #1 en aras de prorrogar la fecha de escrituración del inmueble a la fecha del 28 de septiembre de 2019

9.9. 12 de agosto de 2019: la señora Sanchez debe firmar otro OTROSI #2 en razón de una nueva prórroga para la firma de escritura pública. La nueva fecha estipulada fue el 23 de diciembre de 2019.

9.10. 23 de octubre de 2019: la señor Sanchez firma el OTROSI #2 y con este se prorroga la escrituración del inmueble para el 24 de enero de 2020

9.11. 10 de enero de 2020: La señora Sanchez se dirige a la sala de ventas del proyecto LANNISTER APARTAMENTOS con el fin de averiguar la fecha en que le podrían realizar el avalúo del inmueble

9.12. La señora Constanza Duque le informa que no se podrá realizar el avalúo y que debe firmar un nuevo OTROSÍ #3 para poder prorrogar la fecha de escrituración. La señora Sánchez se niega a firmar dicho OTROSÍ #3.

9.13. Sanchez solicita a la constructora LANNISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS que le expidan un documento oficial para utilizar como sustento ante el BANCO COLPATRIA para que estos le otorgan una prórroga a su crédito hipotecario, pues, este está próximo a vencer.

9.14. 22 de enero de 2020: la directora del proyecto de LANISTER APARTAMENTOS le comunica a la señora Sánchez que el perito avaluador solo puede asistir el día 23 de enero, día que la señora Sánchez ni puede acudir

9.15. 23 de enero de 2020: la señora Sánchez no acude a la cita con el perito

9.16. 24 de enero de 2020: la señora Sñanchez no asiste a la cita en la Notaría 97 de Bogotá para firmar el OTROSÍ # 3

9.17. 26 de enero de 2020: la señora Sánchez recibe una llamada del representante legal de LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS SAS para conciliar los pagos respecto de la compraventa del inmueble. La señora sánchez envió todos los recibos de pago

9.18. 28 de enero de 2020: la señora Sánchez recibe un comunicación del representante legal d e la inmobiliaria donde se le informa de la resolución del contrato de promesa de compraventa, que implicaba una retención del 10% del valor restante

9.19. 31 de enero 2020: la señora Sánchez perdió ambos beneficios del banco colpatria y CAFAM porque no pudo remitir el documento a las entidades que justificaba la prórroga por parte de LNISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS SAS