1. Los actores involucrados
1.1. La señora Enriqueta Sánchez
1.1.1. Lanister Desarollos inmobiliarios S.A.S
2. Hechos Relevantes
2.1. El 1ro de Junio de 2019 la señora Sanchez, firmo un contrato de promesa de compraventa de vivienda de interés social.
2.1.1. El 9 de Junio de 2019 se citó a la señora Enriqueta para firmar el primer OTROSÍ
2.1.2. El 23 de Octubre de 2019 la senora Enriqueta firma el segundo OTROSÍ
2.1.2.1. Ante la demora por parte de LANISTER APARTAMENTOS, el día 10 de Enero de 2020, la senora Enriqueta asiste a la sala de ventas del proyecto, en donde le notifican la necesidad de firmar un tercer OTROSÍ, a lo cual se niega.
2.1.2.1.1. La firma del tercer OTROSÍ, se fijó para el dia 24 de Enero
3. el objeto del conflicto o asunto conciliable
4. Ante este particular resulta necesario hacer una revisión exhaustiva del caso que nos atañe, en primer lugar, es menester entender que si bien la señora Enriqueta no firmó el tercer OTROSÍ, no fue por que ella hubiese desistido de la idea de la compra, sino que ante la injustificada puesta en espera de parte de LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S, la señora Enriqueta, quien no conoce de leyes, actuó en concordancia a lo que considero que era lo mejor para con lo que estaba padeciendo por cuenta de la entrega retrasada de su apartamento.
4.1. De otra parte, es menester de igual manera por parte de las partes entender, en cuanto a que el perito no pudiese desarrollar el avalúo del inmueble ha de deberse a un motivo de fuerza mayor y caso fortuito, toda vez que la señora Enriqueta sí tenía la intención de realizar ese avalúo, sin embargo la notificación de manera inminente ante esta situación, le imposibilito hacerse presente al lugar y a la hora determinada para tal diligencia
4.2. Finalmente, se deberá de instar a la Constructora LANISTER DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S a comprender que la señora Enriqueta, no tiene intención de desistir de su compra, por el contrario, más es su deseo de tener su vivienda, por cuanto si ésta pudiese ser entregada, seria esplendido, sin embargo, si existe imposibilidad ante esto, sea posible conciliar el hecho de la retención del 10% de lo cancelado, toda vez que es un dinero significativo, sobre todo teniendo en cuenta que es una vivienda de interés social (V.I.S)
5. Las figuras jurídicas presentes en la situación de conflicto
5.1. Promitente comprador que viene siendo la señora Sánchez.
5.1.1. Promitente vendedor que es Lannister Desarollos inmobiliarios S.A.S
6. Problema Jurídico
6.1. En un contrato de promesa de compraventa por adhesión ¿Puede el promitente vendedor imponer al promitente comprador la firma de un otrosí que modifique el plazo de cumplimiento de la obligación?
6.1.1. En consecuencia ¿Se puede considerar que negarse a firmar el otrosí que modifica el plazo de cumplimiento de la obligación es un incumplimiento al contrato de promesa de compraventa y por ende daría lugar a la resolución del mismo?
7. Marco jurídico y jurisprudencial aplicable
7.1. Artículo 861 del Código de Comercio: Establece que la promesa producirá una obligación de hacer y la celebración de contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso. Lo anterior implica que la obligación que se deriva de la promesa es únicamente celebrar el contrato prometido.
7.1.1. Artículo 89 de la Ley 153 de 1987: El contrato de promesa no produce obligación alguna, salvo que (i) la promesa conste por escrito; (ii) el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; (iii) la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que debe celebrarse el contrato; y (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
7.1.2. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 15 de junio de 1993, MP Dr. CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS. La promesa al tratarse de un contrato bilateral implica que cuando una de las partes incumple con una de las obligaciones a su cargo procede la facultad resolutoria consagrada en el artículo 1546 del código civil. En esta medida, cuando una de las partes no da lugar a la celebración del contrato mediante la figura de resolución del contrato se da lugar a la extinción del conjunto de las obligaciones, estas dejan de tener fuerza vinculante y se coloca a los contratante en la misma situación que habrían de encontrarse como si nada se hubiera pactado.
7.1.2.1. Artículo 870 del Código de Comercio: En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.
7.1.2.1.1. CSJ - SC2307-2018 del 25 de junio - Por medio de esta sentencia la Corte Suprema de Justicia determina la no obligatoriedad sobre el otrosí si sobre este no se genera ningún consenso. Lo anterior en la medida en que tratándose de un contrato de naturaleza accesoria que cumple función de modificar el contrato principal, es claro que el primero solo será obligatorio si la partes concuerdan la celebración del mismo. Por lo tanto, de celebrarse el otrosí por el rechazo de una de las partes de modificar el contrato principal, solo tiene como efecto mantener las prestaciones ya establecidas en el contrato principal. Esta es aplicable al caso en la medida en que define los alcances de las partes respecto del contrato de promesa de compraventa y de los otrosíes firmados en virtud de este, dada la condición dominante que suponen los contratos de adhesión para la parte que lo redacta.