1. Patrimonio de familia inembargable/afectación a la vivienda familiar
1.1. México (Güitron,2015) (C-317/2010) [sobre derecho comparado]
1.1.1. Generalidades
1.1.1.1. Solo existe esta figura como protección a la vivienda familiar.
1.1.1.1.1. No hay diferenciación entre patrimonio de familia inembargable y la afectación a vivienda familiar.
1.1.1.2. Tiene como objetivo mantener ese patrimonio como inalienable, inembargable, están libres de gravámenes.
1.1.1.3. La figura se denomina patrimonio familiar
1.1.2. Constitución
1.1.2.1. Un representante de la familia realiza un escrito estipulando los bienes objeto de patrimonio dirigido al juez familiar.
1.1.2.1.1. Si el juez lo aprueba, solicita la inscripción en el Registro Público de Propiedad.
1.1.2.2. Según el art. 730 C.C del 2000, pueden exigirlo:
1.1.2.2.1. -Tutor de acreedores alimentarios incapaces -Familiares del deudor alimentario -Deudor del Ministerio Público
1.1.2.3. Por el Gobierno Federal
1.1.2.3.1. Obligación de otorgar facilidades a los ciudadanos
1.1.2.4. El art 725 C.C del 2000 establece que, se trasmite copropiedad a los miembros de la familia beneficiarias del patrimonio.
1.1.2.4.1. Es decir, que una vez se constituya el patrimonio sobre un bien, se debe trasmitir la propiedad de esos bienes afectados a los miembros beneficiarios.
1.1.3. Bienes sobre los que recae
1.1.3.1. Protege bienes muebles e inmuebles siempre y cuando sea beneficio de la familia
1.1.3.1.1. -Casa y habitación -Mobiliario de uso doméstico -Parcela cultivable y giros comerciales, además de los utensilios que se utilicen.
1.1.4. Sujetos a los que le aplica
1.1.4.1. Madre o padre soltero, cónyuges y compañeros permanentes, abuelos, hijos, y un tercero por medio de donación
1.1.5. Limitaciones
1.1.5.1. Cuando se constituya sobre parcela, giro industrial o comercial, se concede para explotación exclusiva de los miembros de la familia.
1.1.5.2. Los bienes deben estar ubicados en el domicilio de la familia.
1.1.5.2.1. Solo se puede constituir un patrimonio por familia
1.1.5.3. Para poder constituir el patrimonio, el bien no puede superar el valor de multiplicar 10.950 por tres salarios mínimos generales diarios vigentes del Distrito Federal en el momento de la constitución.
1.1.5.4. El juez de familia solo autorizara un año en caso de querer arrendar en la vivienda afectada
1.1.6. Extinción
1.1.6.1. Cuando los beneficiarios ya no necesitan alimentos
1.1.6.2. Si la familia deja de habitar en el inmueble afectado por mas de un año.
1.1.6.3. Para parcela o comercio, se extingue si se abandona el predio
1.1.6.3.1. Por expropiación a la parcela por utilidad pública. Es obligatoria la indemnización a la familia.
1.1.6.4. Por destrucción total del inmueble
1.1.6.4.1. El Estado da una indemnización tanto para expropiaciones como para destrucción, por medio de un seguro que tendrá vigencia inembargable de un año.
1.1.6.5. Cuando se cancela, se debe reflejar en el Registro Público de Propiedad
1.1.6.6. Requiere declaración judicial, excepto en las expropiaciones.
1.1.6.7. Cuando hay menores de edad beneficiaros hay que tener en cuenta el concepto del Ministerio Público
1.1.7. Reglamentación
1.1.7.1. Se creó en el Código Civil de 1928, pero se le realizaron ciertas adiciones a la figura en la reforma de este en el 2000
1.2. Estados Unidos (Cuena,2015) (C-317/2010) (Josephson,2021)
1.2.1. Generalidades
1.2.1.1. Denominado Homestead Exemption
1.2.1.2. Cada estado tiene su regulación independiente
1.2.1.2.1. Sin embargo, solo en 7 Estados esta figura se configura como inembargable
1.2.1.3. La propiedad especial se creo en Texas, posteriormente los estados de Georgia y Mississippi acogieron la figura.
1.2.2. Constitución
1.2.2.1. El propietario adscribe el inmueble como vivienda habitual para poder inscribirla en el registro.
1.2.2.2. Hay casos en los que el inmueble ya posee exención fiscal, entonces no es necesario hacer el proceso.
1.2.2.3. Puede ser impuesta legalmente bien sea por la legislación Federal o Estatal
1.2.3. Bienes sobre los que recae
1.2.3.1. Inmuebles destinados únicamente a la vivienda habitual
1.2.4. Sujetos a los que le aplica
1.2.4.1. En la mayoría de los Estados personas con bajos ingresos, personas que sean de la tercera edad, por poseer alguna discapacidad.
1.2.5. Limitaciones
1.2.5.1. No en todos los Estados formar esa exención es inembargable. Únicamente los estados de Arkansas, Florida, Iowa, Kansas, Minnesota, Oklahoma y Texas.
1.2.5.1.1. En los Estados en el que es susceptible de embargabilidad, el dinero que recoja el acreedor al ejecutarla, deberá darle cierta cantidad al deudor
1.2.5.2. Hay Estados en que se permite la elección entre la exención Federal o Estatal. Sin embargo, hay unos Estados que han renunciado de manera formar a la Federal, por lo que el interesado deberá regirse con la Estatal
1.2.5.3. Hay Estados que establecen un monto de protección del inmueble, otros no.
1.2.5.4. Hay algunos Estados que exigen nivel de ingresos y la edad de la persona beneficiaria (menores y de tercera edad), o si es el caso discapacidad.
1.2.5.5. Solo aplica a propiedades principales, lugar de morada.
1.2.5.5.1. No se permite a los inmuebles destinados a alquiler
1.2.6. Extinción
1.2.6.1. En algunos casos cuando se alquila la vivienda se pierde la Homestead Exemption
1.2.7. Reglamentación
1.2.7.1. Se creo con por medio de Homestead Exemption law el 26 de enero de 1839
1.2.7.2. Titulo 11 §522 U.S Code
1.2.7.3. Cada estado maneja su propia reglamentación
1.3. España (Cuena,2015) (Elorriaga,1992)
1.3.1. Algunos civilistas españoles consideran que en España no existe una protección especifica a la vivienda como ocurre en otros ordenamientos
1.3.2. La Ley 14/2013 trató de crear una figura para los emprendedores o empresarios para que por deudas relacionadas con su actividad no se afectara a la vivienda habitual.
1.3.2.1. A vivienda habitual se refiere a propia o compartida [cónyuge o pareja de he hecho (compañero permanente)] siempre y cuando sea destinada a morar
1.3.2.2. En el art 8 numeral 2, se establece que para acceder a ese beneficio la vivienda no puede superar 300 Euros
1.3.3. Para aplicar a esa exención hay que hacer un registro mercantil para poder certificarlo e inscribir la vivienda habitual del emprendedor en el registro de la propiedad.
1.3.4. Los limites a esta figura es que se elimina la protección cuando el deudor actúa con fraude para no cumplir con sus obligaciones con terceros.
1.3.5. Cuando hay divorcio y la propiedad esta protegida por esta figura, y hay una deuda después de la crisis conyugal, la vivienda ya puede ser embargable
1.3.5.1. Si se llega a la subasta, hay que tener en cuenta a los hijos comunes y al cónyuge no titular de la vivienda para respetarle su derecho si no tienen otro lugar para habitar
1.3.6. Existe otra figura que puede asemejarse a los de otros ordenamientos
1.3.6.1. Es cuando en los matrimonios uno de los cónyuges es dueño de un inmueble
1.3.6.1.1. Según la Ley 55 del Fuero Nuevo de Navarra, el cónyuge dueño no podrá disponer de manera plena del bien sin que medie un consentimiento del otro cónyuge o una autorización judicial. También está estipulado en el art 1320 del C.C español
1.3.6.2. Ninguna de las partes puede hacer modificaciones a lo dispuesto al ser considerada una normativa de orden público
1.3.6.3. La protección también abarca a los hijos y a cualquier otro familiar que habite en dicha vivienda
1.3.6.3.1. Exclusivamente la vivienda principal
1.3.6.4. Se pierde la protección cuando se cambia de vivienda o si hay divorcio
1.3.6.5. Quedan excluidos los locales comerciales o cualquier otro tipo de negocio, al igual que fincas o solares.
2. Propiedad fiduciaria
2.1. Estados Unidos (Guerra,2002) (Schroeder,2018) (Litwak,2017) (Santiesteban,2008) (Morles,2016)
2.1.1. Generalidades
2.1.1.1. Denominado Trust
2.1.1.1.1. Es un contrato donde el Settlor transfiere la propiedad de activos (assets) al Trustee para la administración de los mismos en pro de un beneficiario (uno o más terceros), para transferírselos a estos al cumplir una condición.
2.1.1.2. Existe un asesor financiero que puede ser una persona o una entidad para las diferentes inversiones del Trust (esta figura no es obligatoria). Si no se tiene dicho asesor el trustee es quien realizara esas funciones
2.1.1.3. Se puede utilizar para proteger el patrimonio familiar de los acreedores
2.1.1.3.1. También utilizados para la preservación de la riqueza, planificación sucesoria y protección de activos
2.1.1.4. Los activos del Trust no entran a hacer parte del patrimonio del Trustee
2.1.1.4.1. Los activos son inembargables
2.1.1.5. Puede iniciarse el Trust con ciertos bienes, que pueden aumentar en el futuro
2.1.2. Constitución
2.1.2.1. Se requiere un Trust Deed
2.1.2.1.1. Es un contrato privado, que hace de escritura de constitución sobre las condiciones que debe cumplir el trustee.
2.1.2.2. Puede ser constituido como Express Trust
2.1.2.2.1. Voluntad de las partes manifestando que se deben llevar acabo la constitución del fideicomiso
2.1.2.3. Implied Trust
2.1.2.3.1. No necesariamente hay una intención
2.1.2.4. Mediante declaración de un propietario del bien, transmitiendo la propiedad a un tercero para que se haga el fideicomiso o por celebración de contrato
2.1.3. Bienes sobre los que recae
2.1.3.1. No hay restricciones sobre los tipos de activos a incorporar al trust. Se pueden ir incorporando activos en el futuro
2.1.3.1.1. Puede recaer sobre bienes muebles, inmuebles o acciones
2.1.4. Sujetos a los que le aplica
2.1.4.1. Constituyente (Settlor)
2.1.4.1.1. Este también puede hacer el rol de beneficiario
2.1.4.2. Beneficiario (una o mas personas)
2.1.5. Limitaciones
2.1.5.1. Existe un protector, que es una persona que controla lo que ocurre con los bienes cuando el Settlor se desapodera de los mismos, en este sentido supervisa al Trustee.
2.1.5.1.1. El protector puede remover al Trustee o al asesor, agregar o quitar beneficiarios, puede cambiar la ley aplicable al trust y recomendar inversiones.
2.1.5.2. Para que el Trustee pueda tomar ciertas decisiones tiene que tener el consentimiento del protector.
2.1.5.3. No hace parte de la herencia del trustee y este debe ser una persona capaz
2.1.5.4. El Settlor no puede revocar el Trust para que se le devuelva su bien
2.1.6. Extinción
2.1.6.1. El protector puede aprobar la terminación o terminar el Turst.
2.1.6.2. Cuando se termine el plazo de vigencia estipulado
2.1.6.3. Cuando se haya cumplido la condición
2.1.6.3.1. El juez puede dar por terminado el fideicomiso así no se haya cumplido dicha condición
2.1.6.4. Si se establece que la muerte puede ser causal de extinción
2.1.7. Reglamentación
2.1.7.1. 26§ EE.UU Code 43 § 390 nn EE.UU code 42 U.S.C. Section 1396p
2.2. España (Arruba,2013) (Tudela,2015) (Villca,2012)
2.2.1. España es uno de los países de Europa que desconoce la figura del trust o de los negocios fiduciarios en su ordenamiento jurídico común
2.2.1.1. No ha firmado el Convenio de la Haya sobre la ley aplicable al trust y su reconocimiento
2.2.2. Se ha acudido a la figura cuando hay extranjeros residentes en España con negocios de este tipo celebrados en otro país. O un español con patrimonio extranjero
2.2.2.1. Se permite el reconocimiento de ese trust del extranjero cuando no afecte el orden público español
2.2.3. Existe la figura de fiducia de garantía a partir del Fuero Nuevo de Navarra en la Ley 466, en la que se transmite al acreedor una propiedad frente a terceros
2.2.4. No hay una reglamentación explicita para constituirlos, pero tampoco están prohibidos. Por lo que algunos doctrinantes expresan que pueden basarse en los art 1091 y 1255 del C.C Español
2.2.4.1. Se consagra la autonomía de la voluntad a la hora de contratar
2.2.5. De esta manera, se podría generar un negocio fiduciario bajo la autonomía de la voluntad
2.2.5.1. Esto se tomaría como una garantía atípica
2.2.6. El Tribunal Supremo en Sentencia de 19 de mayo de 1982 (RJ 2580), dice que tiene que constituirse con base a par conditio creditorum, donde se garantice la protección de terceros acreedores
2.2.7. Puede hacer una alusión a la figura con respecto al mandato irrevocable, contrato en beneficio de un tercero, donación y sustitución fideicomisaria
2.2.7.1. Mandato irrevocable: es un negocio basado en la confianza, sin embargo este transfiere toda la propiedad al mandatario
2.2.7.1.1. Contrato en beneficio de un tercero: el fin de este negocio es favorecer a un tercero, por lo que se hace la similitud cuando la fiduciaria hace la entrega del bien al beneficiario
2.2.8. El negocio fiduciario en España se acepta mas que todo por la jurisprudencia y la doctrina por el que es realizado por acto entre vivos
2.2.9. Crítica a la propiedad fiduciaria
2.2.9.1. Ciertos doctrinantes dicen que no puede concebirse un propietario formal, para el cumplimiento de una finalidad y un fiduciante que tenga una acción real para poder luego reclamar su propiedad. (Arrubla,2013)
2.2.9.1.1. Pues al ser atípico no esta legislado en el ordenamiento español, pero la jurisprudencia se la inclinado por empezar a validar su regulación con delimitaciones parecidas a las de Estados Unidos.
2.2.10. El tribunal de España
2.2.10.1. Por sentencia de 26 de Julio de 2004, el Tribunal Supremo se ocupa de negocios fiduciarios. También se refiere a la oponibilidad del derecho de retención a otros acreedores. Advierte expresamente que en lo tocante a la causa está superada la teoría del doble efecto y se presenta causa en los negocios fiduciarios.
2.2.10.1.1. Por sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Julio de 2009 (RJ 2009/4466), en su Sala primera, advierte que la fiducia “cum amico” es válida salvo finalidad fraudulenta326.
2.3. México (García,2003) (Guerra,2002)
2.3.1. Generalidades
2.3.1.1. Acuerdo de voluntades que consta por escrito, donde una persona denominada fideicomitente destina uno o varios bienes a uno o diversos fines lícitos, en beneficio de una persona llamada fideicomisario, encomendando a una institución autorizada a la que se denominará la fiduciaria.
2.3.1.1.1. Consensual, oneroso
2.3.1.2. Interviene un fideicomisario, un fiduciario y el fideicomitente
2.3.1.3. Solo se necesita la disposición del bien para crear el fideicomiso
2.3.1.4. Puede existir un comité técnico para tomar las decisiones a ejecutar por parte del fiduciario
2.3.2. Constitución
2.3.2.1. Declaración unilateral por parte del fideicomitente
2.3.2.1.1. Puede ser mas de un fideicomitente, y para las decisiones se hace por mayoría
2.3.2.2. Puede constituirlo una persona moral publica o privada(persona jurídica)
2.3.2.3. El constituyente puede establecer los limites del fiduciario, si se puede revocar el fideicomiso o sujetarlo a un requisito
2.3.2.4. Sobre bienes inmuebles el contrato se debe inscribir en el registro público de la propiedad
2.3.2.4.1. Para cosas corporales o dinero solo se necesita un escrito y la entrega a la fiduciaria
2.3.3. Bienes sobre los que recae
2.3.3.1. Bienes inmuebles o muebles
2.3.3.1.1. Deben estar en el comercio, ser determinable o determinada
2.3.4. Sujetos a los que le aplica
2.3.4.1. Persona con capacidad jurídica para obligarse
2.3.4.2. Los extranjeros también pueden ser fideicomitentes
2.3.5. Limitaciones
2.3.5.1. No pueden constituirlo ni los menores de edad ni los incapaces.
2.3.5.2. Si el constituyente es una persona moral publica, solo puede constituirlo en materias relacionadas con su competencia
2.3.5.2.1. Si es persona moral privada solo lo puede constituir según su objeto social
2.3.5.3. El objeto del fideicomiso siempre debe ser lícito
2.3.5.3.1. Tiene una duración máxima de 30 años, salvo que este constituido en pro de una institución benéfica
2.3.5.4. Cuando el constituyente desaparezca el fideicomiso subsiste
2.3.5.5. Si es un fideicomiso testamentario no se extingue, pues a partir de la muerte es cuando se empiezan a producir los efectos
2.3.5.6. El fiduciario no puede adquirir para sí los bienes fideicomitidos. Esto significa que al extinguirse el fideicomiso o los bienes que lo integren, deben necesariamente ser transmitidos a otra persona, que puede ser el fideicomisario, el beneficiario, o el propio fideicomitente.
2.3.6. Extinción
2.3.6.1. Cuando la condición de la entrega del bien es la muerte del constituyente
2.3.6.2. Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones.
2.3.6.3. Por quiebra o liquidación
2.3.6.4. Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa.
2.3.6.5. Cuando es imposible incumplir la condición se extingue con la devolución del bien
2.3.6.6. Por convenio expreso de ambas partes
2.3.7. Reglamentación
2.3.7.1. Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito en su artículo 346, 349,356
3. Referencias en el siguiente documento: Referencias propiedades especiales
4. Comunidad
4.1. México
4.1.1. Generalidades
4.1.1.1. Se conoce con el nombre de "copropiedad" según el Código Civil Federal.
4.1.1.1.1. Art. 938 CC: "Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
4.1.1.1.2. Art. 939 CC: "Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
4.1.1.2. El bien o el derecho le pertenece a varias personas sin que se pueda precisar cuál parte específica corresponde a cada una. (Bautista, 2017).
4.1.1.2.1. Por lo que, el bien o el derecho pertenece a todas.
4.1.2. Constitución
4.1.2.1. Crédito hipotecario mancomunado.
4.1.2.1.1. Son préstamos que se pueden sumando los ingresos con los de algún familiar directo (padre, madre e hijo). Estos mecanismos aumentan tus posibilidades de obtener un crédito hipotecario de mayor monto (BBVA México).
4.1.2.2. Haberlo recibido como herencia entre 2 o más familiares.
4.1.2.2.1. Herederos universales que de manera pro indiviso suceden al causante en sus activos y pasivos. (Castañeda, 1973)
4.1.2.3. Contrato
4.1.2.3.1. Dos o más personas adquieren el dominio de un bien de manera voluntaria, aceptan ser propietarios en porcentajes determinados. (Castañeda, 1973)
4.1.2.4. Adjudicación en un proceso de partición
4.1.2.4.1. Mediante sentencia judicial en un juicio de partición. Las personas son coparticipes de los bienes que serán partibles. (Castañeda, 1973)
4.1.2.5. Adjudicación en juicio ejecutivo
4.1.2.5.1. Si la adjudicación se hace a 2 o más personas, con ocasión del cobro de una deuda proveniente de un título ejecutivo. (Castañeda, 1973)
4.1.2.6. Sociedad conyugal (Castañeda, 1973)
4.1.2.7. Disolución de una sociedad mercantil
4.1.2.7.1. El activo resultante se repartirá y adjudicará entre los socios en la forma prevista en el estatuto. (Castañeda, 1973)
4.1.3. Bienes sobre los que recae
4.1.3.1. Sobre un terreno o propiedad donde existen bienes que pertenecen a una o más personas. (ICHI, 2018)
4.1.3.2. Copropiedad voluntaria. (Reynoso, 2014)
4.1.3.2.1. Sobre el bien o terreno en general.
4.1.3.3. Copropiedad forzosa. (Reynoso, 2014)
4.1.3.3.1. Imposibilidad para llegar a la división o a la venta.
4.1.4. Naturaleza jurídica
4.1.4.1. Adquirir en copropiedad genera derechos y obligaciones. (Bautista, 2017).
4.1.4.1.1. Derechos
4.1.4.1.2. Obligaciones
4.1.4.2. Tres planteamientos (Palacios, 2005).
4.1.4.2.1. Cada uno de los copropietarios es titular de una cuota parte indivisa, abstracta e ideal. (Palacios, 2005)
4.1.4.2.2. La copropiedad es una cierta clase de persona jurídica que nace en forma especial cuando concurren varios propietarios sobre una cosa común y estos deben limitar sus derechos al cumplimiento de los fines específicos. (Palacios, 2005)
4.1.4.2.3. Doctrinarios que sostienen que la copropiedad es una modalidad de derecho de propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existen una pluralidad de sujetos. (Palacios, 2005)
4.1.5. Sujetos a los que aplica
4.1.5.1. Copropietarios
4.1.5.1.1. Por ley: dos o más personas por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa cuyo dominio es indivisible. Por ejemplo, la adjudicación de un inmueble en una sucesión testamentaria entre varios herederos. (Art. 939 y 940 CC)
4.1.5.1.2. Situacional: dos o más personas acuerdan por su propio derecho participar conjuntamente y en cierta proporción sobre un bien o derecho real. Como es el caso de la adquisición de un inmueble entre varias personas. (Arts. 939 y 949 CC)
4.1.5.1.3. Cada copropietario tendrá derecho a recibir los beneficios que se originen de la copropiedad, así como a participar en las cargas que se generen, en la proporción que le corresponda a cada uno. (Arts. 949 y 950 CC)
4.1.5.1.4. Características
4.1.6. Limitaciones (Art. 954 CC)
4.1.6.1. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios; (Art. 954 CC, 1)
4.1.6.2. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas; (Art. 954 CC, 2)
4.1.6.3. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua; (Art. 954 CC, 3)
4.1.6.4. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades; (Art CC. 954, 4)
4.1.6.5. Cuando la pared divisoria construida de mampostería, presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro; (Art. 954 CC, 5)
4.1.6.6. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio; (Art. 954 CC, 6)
4.1.7. Extinción
4.1.7.1. Art. 976 del Código Civil Federal
4.1.7.1.1. Por la división de la cosa común.
4.1.7.1.2. Por la destrucción o pérdida de la cosa común.
4.1.7.1.3. Por su enajenación
4.1.7.1.4. Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
4.2. Estados Unidos
4.2.1. Generalidades
4.2.1.1. Existen 3 formas bajo las cuales se puede poseer la propiedad en comunidad en el régimen de Estados Unidos.
4.2.1.1.1. Inquilinos en común
4.2.1.1.2. Inquilinos conjuntos
4.2.1.1.3. Inquilinos en totalidad
4.2.1.2. Se denomina
4.2.1.2.1. Property ownership with multiple owners
4.2.1.2.2. Joint property and concurrent ownership
4.2.2. Constitución
4.2.2.1. Inquilinos conjuntos
4.2.2.1.1. Mediante escritura publica interpuesta por un abogado donde se manifieste la voluntad de crear la tenencia conjunta
4.2.2.2. Inquilinos en común
4.2.2.2.1. Un inquilino en común puede transferir su interés en la propiedad a otra persona a través de un testamento, una escritura o una sucesión intestada
4.2.2.3. Inquilinos en totalidad
4.2.2.3.1. Para formar un arrendamiento por la totalidad, una pareja debe adquirir la propiedad al mismo tiempo y el título de propiedad debe ser otorgado por el mismo instrumento.
4.2.3. Bienes sobre los que recae
4.2.3.1. Bienes inmuebles
4.2.4. Sujetos a los que aplica
4.2.4.1. Copropietarios
4.2.4.1.1. En el caso de inquilinos en totalidad solamente se aplica a parejas casadas.
4.2.5. Limitaciones
4.2.5.1. Los copropietarios generalmente deben poseer la tierra en partes iguales
4.2.5.2. Cuando se encuentra por medio de inquilinos conjuntos no puede ser transferida por testamento o sucesión intestada
4.2.5.2.1. Debido a que se activa el derecho de supervivencia, es decir pasa a los inquilinos sobrevivientes
4.2.5.3. La partición de la propiedad no puede darse en arrendamiento
4.2.5.4. Limita los derechos a la hora de transferir la propiedad a un comprador o aun heredero
4.2.5.4.1. El coarrendatario no puede vender intereses de los otros coarrendatarios
4.2.6. Extinción
4.2.6.1. Inquilinos conjuntos
4.2.6.1.1. Un inquilino conjunto puede terminar una tenencia conjunta vendiendo o regalando su interés en la tierra.
4.2.6.2. Inquilinos en común
4.2.6.2.1. Mediante la expulsión. Expulsión es el despojo o exclusión ilícita de una persona con derecho a la posesión de una propiedad.
4.2.6.2.2. Acuerdo
4.2.6.2.3. Partición judicial de la propiedad
4.2.6.3. Inquilinos en totalidad
4.2.6.3.1. Divorcio
4.2.6.3.2. Transferencia Conjunta
4.2.6.3.3. Acuerdo expreso
4.2.6.3.4. Muerte de alguno de los cónyuges
4.2.7. Reglamentación
4.2.7.1. Article 26 OWNERSHIP OF RESULTS
4.2.7.2. Cada estado tiene una codificación diferente para el régimen
4.3. España
4.3.1. Generalidades
4.3.1.1. "La situación fáctica en que, un derecho o conjunto de derechos, de naturaleza real, en los que alguna de sus facultades sea divisible, pertenecen, pro indiviso, a varias personas...
4.3.1.1.1. Unidas por un vínculo meramente real o económico...
4.3.1.1.2. De forma que a cada uno de los condóminos se le reconoce, individualmente una porción o cuota del derecho principal...
4.3.1.1.3. Pudiendo enajenar su derecho...
4.3.1.1.4. Y gozando de la facultad de exigir la disolución de la comunidad. (Bayona, 1996)
4.3.2. Constitución
4.3.2.1. "Existe comunidad, en sentido genérico, siempre que un derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en común." (Castan Tobeñas, 1978).
4.3.2.2. Clases de comunidades (Castan, 1878)
4.3.2.2.1. En función del objeto sobre el que recaiga la comunidad. (Castan, 1878)
4.3.2.2.2. En función del origen de la comunidad (Castan, 1878)
4.3.2.2.3. Si se reconoce o no al comunero ciertas facultades (Castan, 1878)
4.3.2.3. No es un contrato, no nace por el mero hecho de que varios lo celebren obligándose a constituirla. (Arana de la Fuente, 2011)
4.3.2.3.1. "La comunidad sólo se crearía una vez que, en ejecución de dicho contrato, las partes hayan efectuado las correspondientes y mutuas transmisiones de cuotas sobre el bien o bienes que constituyan el objeto de la comunidad." (2011, p.1552).
4.3.3. Bienes sobre los que recae
4.3.3.1. "La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sean los de contextura real." (Castan Tobeñas, 1978)
4.3.3.2. "Recae estrictamente sobre los derechos reales, porque son los únicos derechos subjetivos de carácter absoluto, exclusivo, en los que no es posible ni la gradación, ni la concurrencia; son, por tanto, los únicos susceptibles de ser tenidos en común." (García Granero, 1946)
4.3.4. Naturaleza jurídica
4.3.4.1. Sentencia del Tribunal Supremo (28 de mayo de 1986)
4.3.4.1.1. Teoría de la propiedad plúrima total
4.3.5. Sujetos a los que aplica
4.3.5.1. Comuneros
4.3.5.1.1. Son los integrantes de la comunidad de bienes. (Art. 392 CC)
4.3.5.2. Se exige:
4.3.5.2.1. Al menos la asociación de 2 autónomos llamados "comuneros" y sin que exista un límite máximo de socios. (Delgado, 2019).
4.3.5.2.2. Mínimo dos socios cuya responsabilidad jurídica frente a 3eros es ilimitada. (Delgado, 2019)
4.3.6. Limitaciones
4.3.6.1. Art. 400 CC: Cada comunero puede pedir la división en "cualquier tiempo".
4.3.6.1.1. Deberá ejercerse conforme a las exigencias de la buena fe. (Verda, Beamonte)
4.3.6.2. La división supedita a que no exista pacto en contrario, el cual no podrá superar los 10 años. (Art. 400 II CC).
4.3.6.2.1. También aplica a las prórrogas posteriores que pudieran pactarse.
4.3.6.3. Indivisibilidad material de la cosa.
4.3.6.3.1. Cuando la comunidad recaiga sobre varios bienes, la indivisibilidad debe tener en cuenta la naturaleza de cada uno.
4.3.6.4. La indivisibilidad puede ser, no sólo material o esencial, sino funcional.
4.3.6.4.1. Motivada por criterios económicos (indivisibilidad jurídica). (Art. 401 CC)
4.3.7. Extinción
4.3.7.1. Si se hubiera establecido un tiempo determinado de duración de la comunidad de bienes. (Memento, 2019)
4.3.7.1.1. Llegado es tiempo se extinguirá.
4.3.7.2. Si se hubiera cumplido el fin social por el que fue constituida la comunidad de bienes. (Memento, 2019)
4.3.7.2.1. Excepción
4.3.7.3. Adquisición de todas las cuotas en que se divide la cosa común por un solo comunero (Art. 404 CC).
4.3.7.4. Renuncia de los comuneros de sus cuotas hasta solo quede uno de ellos. (Art. 395 CC).
4.3.7.5. División de la cosa común. (Art. 400 CC).
4.3.7.6. La muerte o incapacidad de uno de los comuneros. (Memento, 2019)
4.3.7.6.1. Salvo que se hubiera pactado la continuidad con sus herederos.
4.3.7.7. ACLARACIÓN:
4.3.7.7.1. Para llegar a la extinción de la comunidad, previamente hay que liquidar las deudas tanto públicas como privadas. (Memento, 2019)
4.3.8. Reglamentación
4.3.8.1. Código Civil arts. 392 y siguientes.
4.3.8.2. Sentencia del Tribunal Supremo de España, 2 de abril de 2008
4.3.8.3. Sentencia del Tribunal Supremo (28 de mayo de 1986)
5. Propiedad Horizontal
5.1. México
5.1.1. Generalidades
5.1.1.1. Art. 951 CC Existe el régimen de propiedad de condominio el cual se divide en 3 categorías.
5.1.1.1.1. Vertical
5.1.1.1.2. Horizontal
5.1.1.1.3. Mixto
5.1.1.2. En el caso de la CDMX la ley que regula las relaciones entre condóminos, y entre éstos y su administración, es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
5.1.1.2.1. En todos los estados existen leyes locales similares que regulan este tipo de propiedad.
5.1.2. Constitución
5.1.2.1. Articulo 1 LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
5.1.2.1.1. El régimen de propiedad horizontal se constituye cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un inmueble, susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública pertenecen a distintos condóminos.
5.1.2.2. Artículo 9 Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, ante notario público que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad.
5.1.2.2.1. Una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste deberá de registrarse ante la Procuraduría Social del D.F. o en organismos similares en cada entidad.
5.1.3. Bienes sobre los que recae
5.1.3.1. Sobre bienes inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares tanto el aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de las áreas o construcción que no admiten división.
5.1.3.1.1. Confiere a cada condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.
5.1.4. Sujetos a los que aplica
5.1.4.1. Copropietarios del inmueble
5.1.4.1.1. El propietario o propietarios de un inmueble quienes lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves.
5.1.5. Limitaciones
5.1.5.1. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva.
5.1.5.1.1. No podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad.
5.1.6. Extinción
5.1.6.1. Articulo 10. Establecido el régimen de propiedad en condominio, sólo podrá extinguirse por:
5.1.6.1.1. Acuerdo unánime de los propietarios
5.1.6.1.2. Casos previstos en el capítulo VIII de la Ley.
5.1.7. Reglamentación
5.1.7.1. LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
5.1.7.2. Código Civil Federal: Art. 830, 951,
5.2. Estados Unidos
5.2.1. Generalidades
5.2.1.1. La Ley de Propiedad Horizontal de Carolina del Sur define un “condominio” como la propiedad individual de una parte de un edificio con derecho a compartir con otros copropietarios los elementos comunes de la propiedad.
5.2.1.1.1. Los elementos comunes son aquellas partes de la propiedad que todos los propietarios comparten y todos tienen derecho a usar. Los elementos comunes limitados son elementos comunes que están reservados para el uso de los propietarios de unidades específicas.
5.2.1.2. De acuerdo a la legislación de cada estado existe un régimen distinto de propiedad horizontal.
5.2.1.2.1. Convergen en la definición del término.
5.2.2. Constitución
5.2.2.1. Un régimen de propiedad horizontal es creado por el propietario creando y registrando una escritura maestra que establece los detalles del régimen.
5.2.2.1.1. Específicamente, antes de vender cualquiera de las unidades del condominio, el desarrollador redacta un documento legal, la escritura maestra, que describe lo que se incluye en cada condominio, así como los detalles de la propiedad.
5.2.3. Bienes sobre los que recae
5.2.3.1. Bienes inmuebles
5.2.3.1.1. La propiedad destinada a cualquier tipo de uso independiente, incluyendo una o más habitaciones o espacios cerrados.
5.2.4. Sujetos a los que aplica
5.2.4.1. Copropietarios del inmueble
5.2.4.1.1. Cada copropietario, o propietario de un apartamento en régimen de propiedad horizontal, adquiere la propiedad del condominio y es dueño de su apartamento individual, y tiene el derecho común de compartir, con otros copropietarios, las áreas comunes de la propiedad.
5.2.5. Limitaciones
5.2.5.1. Las partes de la propiedad son compartidas por las dos casas propuestas. Esto normalmente incluiría cosas como aceras. Los elementos de la propiedad que son comunes limitados, como los patios. La parte de la propiedad que son elementos privados. Esto generalmente solo incluiría lo que hay en la parcela donde se construyen las estructuras.
5.2.5.1.1. Podrá ser enajenado y gravado individualmente y podrá ser objeto de propiedad, posesión o venta y de todo tipo de actos jurídicos inter vivos o mortis causa, como si fuera único y enteramente independiente de los demás departamentos del edificio o edificios de los que formen parte.
5.2.6. Extinción
5.2.6.1. En el caso de que toda la Propiedad sea expropiada o condenada, vendida o de otra manera dispuesta en lugar de o para evitarlo, este Régimen terminará.
5.2.6.2. Se requerirá del consentimiento del 75% de los hipotecarios para la extinción del régimen.
5.2.6.3. De existir pérdida o daño total del inmueble.
5.2.7. Reglamentación
5.2.7.1. Cada Estado cuenta con su propio régimen de regulación.
5.3. España
5.3.1. Generalidades
5.3.1.1. La propiedad de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente.
5.3.1.1.1. Lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso o disfrute.
5.3.1.2. El art. 396 del Código Civil español, estableció para las casas divididas por pisos, un sistema de comunidad ordinaria para la contribución a los gastos comunes.
5.3.1.2.1. Distingue y combina dos tipos de derechos
5.3.2. Constitución
5.3.2.1. Artículo 51. Ley 49/1960 La propiedad horizontal se constituye inicialmente como una sola comunidad con subcomunidades o bien como una agrupación de varias comunidades.
5.3.2.2. El régimen de propiedad horizontal se deberá constituir ante notario mediante escritura pública, por el propietario único, o por los distintos propietarios comuneros, siempre que aglutinen el dominio del 100 por cien de la totalidad de la finca.
5.3.2.2.1. Desde ese instante nace la obligación de abrir y seguir un libro de actas, en el cual se transcribirán los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios que deberán celebrarse, al menos, una vez cada año, y a nombrar la representación de la comunidad delegada al menos en un presidente.
5.3.2.3. Se puede registrar en 3 formas en el registro de la propiedad
5.3.2.3.1. (1) unidad de folio real
5.3.2.3.2. (2) pluralidad de folios reales
5.3.2.3.3. (3) sistema mixto
5.3.3. Bienes sobre los que recae
5.3.3.1. Art. 2 Ley 49/1960:Recae sobre bienes inmuebles
5.3.3.1.1. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
5.3.3.1.2. 1)los complejos inmobiliarios privados.
5.3.4. Sujetos a los que aplica
5.3.4.1. Art. 2.1 Ley 49/1960: Copropietarios del inmueble
5.3.4.1.1. 1) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal
5.3.4.1.2. 2) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
5.3.5. Limitaciones
5.3.5.1. Art. 3 Ley 49/1690: No alterar elementos arquitectónicos o servicios si perjudica a la seguridad, la configuración o el estado exterior del edificio, o bien daña los derechos de otros propietarios.
5.3.5.1.1. Permitir las reparaciones necesarias y la entrada dentro de la propia vivienda o local cuando esté acordado por ley.
5.3.5.2. No realizar actividades prohibidas que resulten dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y si se desarrollan este tipo de actividades tendrán la obligación de responder ante el resto de propietarios.
5.3.5.2.1. Conservar en buen estado el propio local o vivienda.
5.3.5.3. Contribuir a los gastos de la comunidad, en función de la cuota de participación que se posea.
5.3.6. Extinción
5.3.6.1. Art. 23 Ley 49/1960 : Acuerdo unánime de la junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único.
5.3.6.2. En los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble.
5.3.6.3. Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
5.3.7. Reglamentación
5.3.7.1. Ley 49/1960, de 21 de julio
5.3.7.2. Código Civil Español Arts. (396)