1.1. - 879 C.C: "servidumbre predial o simple servidumbre, es una gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño"
1.2. - En las servidumbre solo hay un derecho real radicado en el predio beneficiado o dominante; el predio sirviente soporta una carga u obligación que por sí sola no es una servidumbre.
1.3. La expresión "gravamen", utilizada en la definición, es correcta si tiene como fundamento la explicación que hemos dado.
1.4. El término "impuesto", utilizado por el legislador, da a entender que el gravamen subsiste por mandato legal, cuando en la realidad existen servidumbres originadas por el principio de la autonomía de la voluntad, en la disposición o consentimiento de las partes (servidumbres voluntarias).
1.5. Un autor define la servidumbre como: un derecho real accesorio limitativo del de dominio, que consiste en la facultad que tiene su titular de aprovechar parte de la utilidad de un predio ajeno o de imponer abstención de actos ilícitos inherentes a la propiedad, en beneficio de su propio predio o de la comunidad.
1.6. Elementos de la definición
1.7. 1)Es un derecho real. La carga o gravamen se impone a favor de un predio sin consideración a determinada persona. Si el dueño del predio sirviente lo enajena a otra persona, la obligación impuesta por la servidumbre sigue su curso. La servidumbre sirve a todos los propietarios presentes o futuros. Es un derecho real porque así lo menciona el artículo 665 del C.C.
1.8. 2) Existencia de dos o más predios: Según el segundo incido del 656 del C.C., la palabra "predio" significa casa o heredad. La servidumbre solo obra entre inmuebles por naturaleza o por adherencia, como los edificios. En los inmuebles por destinación no se presenta la noción de servidumbre. Uno de los predios adquiere un beneficio que de no tenerlo sufriría una desmejora económica, y el otro recibe la carga.
1.9. 3)Existencia de un beneficio o utilidad para un predio, y una carga o gravamen para el otro: el gravamen que impone la servidumbre al predio sirviente consiste en admitir la carga de la prestación de cierto servicios a favor de la propiedad vecina. Aunque la servidumbre implica casi siempre una relación física o material entre dos predios, sería falso admitir entre ellos -los predios- una relación interpersonal que suplante a sus propietarios. A la luz de eso, con las servidumbres las cargas y beneficios derivados de ellas, favorecen o perjudican a los propietarios de los predios. Puede haber además cargas de no hacer, de abstención, es decir.
1.10. 4) Que los predios sean de diferentes dueños: el propietario de un predio puede crear dentro de su áreas servicios especiales no constitutivos de servidumbre. Un acueducto entre la casa principal y la del mayordomo, un camino que comunica varios potreros, no son servidumbres sino servicios especiales creados por su propietario como titular del domino. La servidumbre desaparece por confusión si los predios pertenecen al mismo propietario. Sin embargo, distintas legislaciones del derecho moderno no consideran esencial al concepto de servidumbre la existencia de dos predios de diferentes dueños, es decir, puede haber mismo dueño del predio. Esto se debe a que los predios tienen necesidades independientes de sus propietarios. Si adquiero el predio vecino que soporta una servidumbre de tránsito, ¿qué razón práctica existe para que desaparezca la servidumbre? Pues cada predio tiene una función y folio real distinto que lo identifica y los distingue.
2. Caraterísticas
2.1. Es un derecho real inmueble: su titular lo ejerce independientemente de cualquier personas e implica ahora todo el mundo la obligación de no perturbar su ejercicio. Sobre los bienes muebles no hay servidumbres.
2.2. Es un derecho que ejercita el titular del dominio: quien no ostenta dicha titularidad no puede constituir servidumbre.
2.3. Es inajenable, no es hipotecable y no se puede embargar: esto se debe a que las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.
2.4. Se dice que es un derecho de goce porque el predio dominante obtiene un beneficio o una utilidad. En otros derechos reales, como la hipoteca y la prenda, el objeto del acreedor es la garantía del crédito u obligación personal.
2.5. La carga o gravamen es una limitación al dominio del predio sirviente. Es un derecho real indivisible: las servidumbres no pueden ejercerse, adquirirse ni perderse por partes. Si un predio pertenece a varios copropietarios, la servidumbre no puede constituirse sin el consentimiento de todos.
2.6. - Es un ERROR creer que al operarse el fraccionamiento de un predio afectado por una servidumbre, los predios segregados que por el cato de la segregación ya no la soportan material o físicamente, quedan exonerados ipso iure de la servidumbre. La servidumbre sigue existiendo y sigue siendo vigente; sigue inscrita en la oficina de registro.
3. Clasificación
3.1. Por su origen
3.2. Naturales: las que provienen de la natural situación de los lugares. La servidumbre natural por excelencia es la de derrame de aguas de lluvias: "el predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello"
3.3. Legales (de uso público y utilidad particular): son las impuestas por la ley. Si el dueño del predio sirviente se opone a su constitución, el dueño del predio dominante tiene acción para exigirla en juicio. Pueden ser de utilidad pública o privada. Las de utilidad pública se denominan servidumbres administrativas y son, ejemplo: conducción de redes de energía eléctrica. Son de utilidad privada las que se constituyen entre predios de particulares, como sería la de tránsito, por ejemplo.
3.4. Voluntarias (tránsito, cerramiento etc.): son las originadas en la voluntad de las partes. Si no contravienen el orden público, la ley, la moral y las buenas costumbres, es permitido a los particulares constituirlas, y son tantas cuantas quepan en la imaginación humana.
3.5. Por su ejercicio
3.6. Continuas: las que para su ejercicio no requieren un hecho actual del hombre. Un acueducto no requiere la presencia diaria del propietario beneficiado con él. De hecho, funciona sin intervención de nadie. No necesita las pisadas diarias para supervivir.
3.7. Discontinuas: las que suponen un hecho actual del hombre y se ejercen durante intervalos más o menos largos de tiempo. La servidumbre de tránsito, el sacar agua de un pozo a través de un predio, es discontinua porque necesitad un hecho actual del hombre.
3.8. Por las señales de su existencia:
3.9. Aparentes: las que están "continuamente a la vista, como la de tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él" o la de acueducto por un sendero visible.
3.10. Continuas aparentes: son las que no necesitan un hecho actual del hombre y están continuamente a la vista, como la de acueducto por tubos o canales visibles a la superficie
3.11. Continuas inaparentes: las que no necesitan un hecho actual del hombre y no se conocen por una señal externa, como la de acueducto por tubos subterráneos o internos.
3.12. Discontinuas aparentes: necesitan para su ejercicio un hecho actual del hombre y están continuamente a la vista, como la de tránsito por un camino o sendero visible.
3.13. Discontinuas inaparentes: para su ejercicio requiere un hecho actual del hombre y no conocen por una señal exterior, como la de tránsito o sendero oculto.
3.14. Inaparentes: las que no se conocen por una señal exterior, como la misma de tránsito por un sendero oculto, la de acueducto a través de un canal que o es visible a la superficie. No elevar las paredes, no edificar o plantar, son servidumbres inaparentes.
3.15. Por la carga del predio sirviente:
3.16. Positivas: le imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo al propietario del predio dominante.
3.17. Negativas: imponen al propietario del predio sirviente una carga de no hacer, que si no fuera por la existencia de la servidumbre le sería ilícito hacerlo. La servidumbre de luz, la de vista, la de no edificar hasta cierta altura, son ejemplos de este tipo de gravamen.
4. 3.
4.1. Predios susceptibles de ser gravados con servidumbre:
4.2. Los bienes de uso público no pueden gravarse con servidumbre, a no ser que la servidumbre que los afecte sea la natural de derrame de aguas.
4.3. Las servidumbres legales y voluntarias no pueden gravar los bienes de uso público, aspecto que las diferencia de las servidumbres administrativas, que pueden gravar tanto a los bienes de uso público como a los privados.
4.4. Los bienes fiscales, aquellos que están en poder del Estado como si fuera propietario particular, cuyo uso no corresponde generalmente a todos los habitantes, pueden gravarse con servidumbres naturales, legales y voluntarias.
4.5. Los bienes de propiedad particular pueden someterse a la constitución de servidumbres legales, naturales y voluntarias.
4.6. Capacidad para constituir o estipular servidumbres:
4.7. Como la servidumbre es un derecho real accesorio del dominio, sólo quien es titular de ese derecho puede constituirla.
4.8. En una copropiedad se necesita la voluntad de todos para constituir la servidumbre. Si un comunero pacta una servidumbre sin autorización de los demás. Y en la partición le toca esa parte del predio, la servidumbre subsiste: de lo contrario, el gravamen desaparecerá.
5. Constitución de Servidumbres
5.1. Como es un derecho real, su constitución requiere título y modo para ingresar al patrimonio. Las servidumbres pueden tener su origen en un acto jurídico, por destinación del padre de familia, por usucapión y por la ley.
5.2. Acto jurídico:
5.3. es la fuente más común. Se origina en la voluntad de las partes (acto jurídico bilateral) o en una sola voluntad (unilateral). Un hecho jurídico independiente de la actividad humana también puede generar una servidumbre, como ocurre con la servidumbre natural de derrame de aguas lluvias.
5.4. Se necesita la solemnidad de escritura pública registrada.
5.5. El modo de adquisición del derecho real de servidumbre originado en un negocio jurídico es la tradición, que se realiza por la inscripción del título en la oficina de registro del lugar de ubicación del inmueble. Sólo con la tradición puede afirmarse la existencia del derecho real.
5.6. La mera escritura pública sin el registro no genera derecho real: es apenas un acto creador de obligaciones
5.7. El título del derecho de servidumbre puede ser directo o expreso; o indirecto e implícito.
5.8. Por disposición del causante, en acto testamentario se puede constituir una servidumbre.
5.9. La sentencia judicial:
5.10. Por medio de la acción confesorio se puede obtener una decisión judicial destinada a declarar la existencia de una servidumbre legal. Esa acción genera una sentencia del mismo carácter en la cual el juzgado de los hechos constitutivos del gravamen y fija las indemnizaciones a favor del propietario del predio sirviente. La sentencia no crea la servidumbre : simplemente la confirma.
5.11. No es técnico afirmar que la adquisición de una servidumbre se realiza por sentencia judicial
5.12. Por destinación del padre de familia:
5.13. Si el dueño de un predio establece un servicio continuo y aparente a favor de otro predio que también le pertenece, y enajena después uno de ellos, o pasan a ser de diversos dueños por partición, subsistirá el mismo servicio con el carácter de servidumbre entre los dos predios, a menos que en el título constitutivo de la enajenación o de la partición se haya establecido expresamente otra cosa.
5.14. Requisitos para constituir la servidumbre por destinación del padre de familia:
5.15. Que los dos predios actualmente separados hayan pertenecido al mismo propietario: cada uno debe tener identidad y autonomía registral.
5.16. El servicio debe ser obra del propietario: si el servicio interno en un solo predio es creado por alguien que no es propietario (arrendatario, por ejemplo), una vez enajenado no se crea la servidumbre por mandato legal.
5.17. Que por razón de una enajenación o partición se produzca la diferenciación del dominio.
5.18. Que se trate de un servicio continuo aparente.
5.19. Que las partes en el acto jurídico de enajenación o partición no estipulen expresamente otra cosa.
5.20. Por prescripción:
5.21. Únicamente las servidumbres continuas y aparentes (como la de acueducto a la vista) pueden adquirirse por prescripción.
5.22. Sobre las demás (discontinuas, inaparentes), ni "aun el goce inmemorial bastará para constituirlas"; solo un título puede sustentar su adquisición.
5.23. Las servidumbres discontinuas implican para el dueño del predio sirviente permitir actos de mera tolerancia de los que no resulta gravamen ni dan fundamento a prescripción alguna.
5.24. Las inaparentes no admiten prescripción porque la posesión no es pública, no se realiza a los ojos de todo el mundo. Sobre un acueducto enterrado a dos metros de profundidad no pueden presentarse actos posesorios.
5.25. Para demandar esta prescripción especial de servidumbre no es necesario invocar buena fe pues el propietario del predio dominante sabe que ejerce actos posesorios sobre un predio ajeno, ni tampoco necesitaría probar la existencia de un justo título
6. Servidumbres en Particular
6.1. 15. Servidumbres de tránsito (C.C art. 905):
6.2. Si un predio se encuentra incomunicado totalmente de la vía pública debido a la presencia de otros predios, el dueño del predio incomunicado tendrá derecho de imponer servidumbre de tránsito a los dueños de los otros predios, mientras esto sea a beneficio de su predio.
6.3. Obedece a la definición de servidumbre puesto que se identifican claramente el predio dominante y el sirviente.
6.4. Indemnización:
6.5. Indemnización al propietario del predio sirviente: Propietario del predio dominante debe pagar al propietario del predio sirviente una indemnización por haberle “recortado” su derecho real de dominio. Este recorte existe porque el dueño del predio sirviente debe dejar pasar al dueño del predio vecino, que es un desconocido, por su predio para que pueda acceder a la vía pública.
6.6. La indemnización comprende el valor comercial del terreno ocupado y el resarcimiento de los perjuicios causados con la imposición de la servidumbre
6.7. Exoneración (C.C art. 907)
6.8. El dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de pagar la servidumbre de tránsito si ha encontrado caminos cómodos hacia la vía pública. Ya sea adquiriendo terrenos que se lo permitan o por otros medios.
6.9. Por esta exoneración se le restituirá el pago que hubiere recibido al dueño del predio dominante
6.10. 16. Servidumbre de acueducto:
6.11. Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos
6.12. O en favor de un pueblo o establecimiento industrial que las necesite.
6.13. Consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente, a expensas del interesado.
6.14. No están sujetos a esta servidumbre edificios, casas, corrales, patios, jardines o huertas que dependan de los edificios (C.C art. 920)
6.15. Indemnización en favor del predio sirviente (C.C art. 923)
6.16. Dueño del predio sirviente tiene derecho a que se le indemnice el precio del pedazo de predio por el que pasa la heredad o el acueducto
6.17. Tendrá derecho también a que se le indemnice por todo perjuicio causado por la construcción del acueducto
6.18. Derechos del dueño del predio dominante sobre acueducto:
6.19. Autorización legal para que se permita la entrada de trabajadores, siempre que avise al administrador del predio sirviente (C.C art, 924)
6.20. Introducir mayor volumen de agua a la heredad, pero indemnizando si esto causa perjuicios
6.21. Abandono del acueducto:
6.22. Abandonado un acueducto, vuelve el terreno a la propiedad y uso exclusivo del dueño, quien solo tendrá que restituir lo que se le pagó por el valor del suelo, osea la indemnización inicial que se le dio (C.C art. 929)
6.23. 17. Servidumbres de luz (C.C art. 931)
6.24. Tiene por objeto dar luz a cualquier espacio cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino
6.25. En derecho ronano “derecho de abrir una ventana en la pared del vecino para darle luz a mi predio”
6.26. Art. 933 C.C da las condiciones para esto y para que no incomode a los vecinos
6.27. Las ventanas se pueden abrir con el consentimiento del codueño
6.28. 18. Servidumbre de vista (C.C art. 935)
6.29. No se pueden tener ventanas, balcones, miradores, azoteas, patios o corrales que den vista a las habitaciones vecinas, a menos que intervenga una distancia de 3 metros
6.30. 19. No hay servidumbre legal de aguas lluvias (C.C art. 936)
6.31. Las aguas de los techos no pueden verter sobre el predio vecino
6.32. 20. Principales servidumbres voluntarias
6.33. Servidumbres voluntarias surgen de un pacto entre las partes y son tantas como quepan en la imaginación del hombre con tal de que no dañen el orden público o contraríen las leyes
6.34. Las más conocidas son:
6.35. 1. La del abrevadero
6.36. 2. Servidumbre de no edificar
6.37. 3. Servidumbre de pastaje
6.38. 4. Servidumbres de vista y luz
6.39. 21. Servidumbres del Código de minas
6.40. Minas gozan de las servidumbres necesarias para la explotación, beneficio, transformación, fundición, transporte y embarque de minerales
