Ley 675 de 2001

1. 6. Autoridades en la propiedad horizontal

1.1. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS Es la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, está encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde concurre la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con la administración de los bienes comunes. Por disposición legal, la Asamblea general está constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella una vez cumplidos el cuórum y las condiciones que para el efecto prevé la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, y cuyas atribuciones se encuentran expresamente establecidas en la Ley.

1.2. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ¿Solo los propietarios pueden hacer parte del consejo de administración o un delegado puede serlo también? El consejo de administración estará integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados. ¿Quién escoge a los miembros del consejo de administración? La Asamblea general de propietarios es quien determina quiénes conforman el consejo de administración, y si la elección se ajusta a la Ley y/o el reglamento, este propietario podrá ser parte del consejo de administración.

1.3. ADMINISTRADOR ¿Puede el Administrador negar a los copropietarios acceder a la información de la copropiedad? Los propietarios de los bienes privados dentro de una propiedad horizontal gozan de plena facultad para realizar la inspección de libros contables, contratos y documentos de la copropiedad en cualquier tiempo, por eso debe facilitarse el acceso a la información, dado que ellos, como partícipes que son de la Asamblea general de propietarios y del consejo de administración, deben tener acceso a los estados financieros y a la información y documentos complementarios que se ponen a consideración de estos órganos de dirección y administración para su aprobación en cualquier momento.

1.4. REVISOR FISCAL El revisor fiscal en Propiedad Horizontal es aquel que puede ejercer control sobre las operaciones de la administración. Además, es el encargado de entregar recomendaciones e informes para lograr que los bienes sociales estén adecuadamente protegidos en relación con factores internos o externos, históricos o prospectivos y para lograr una estructura eficaz para el control de los mismos. Este informe se caracteriza por su oportunidad, es decir, se produce en el momento en que se requieren las instrucciones para el eficiente funcionamiento del sistema de protección de bienes comunes.

1.4.1. Cuándo se aprueban? Se aprueban con el presupuesto presentando en la Asamblea ordinaria en la fecha establecida en el Reglamento de la propiedad horizontal para la realización de la misma; en el caso en que la fecha no se haya determinado en el Reglamento, se deben realizar dentro de los tres meses siguientes del corte de cada período presupuestal.

2. 7. Expensas

2.1. ¿Qué son las expensas comunes necesarias u ordinarias? Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales. Estas expensas o gastos están destinadas al cumplimento del objeto social de la propiedad horizontal.

2.2. ¿Cuál es su destinación? Subvención de los servicios necesarios para existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Dentro de dichos servicios se cuentan el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia.

2.3. ¿Cuál es el cuórum y la mayoría decisoria necesarios para su aprobación? Para poder sesionar se requiere la asistencia de los propietarios de los bienes privados que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales. Se aprueban con la mayoría simple de los asistentes, es decir, la mitad más uno. No importa qué tipo de aspectos se aprueben, en tanto se puedan clasificar como expensas comunes necesarias.

3. 8. Bienes comunes

3.1. Bienes comunes

3.1.1. Pertenecen a todos los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, los cuales, bien sea por su naturaleza o destinación, proporcionan el funcionamiento, preservación, uso y goce de los bienes particulares.

3.2. Bienes comunes esenciales

3.2.1. Son aquellos indispensables para usar y disfrutar los bienes privados como el terreno en el que existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, la estructura, circulaciones indispensables para acceder a bienes privados, fachadas y los techos o losas que funcionen como cubiertas a cualquier nivel.

4. 1. ¿En que consiste?

4.1. Regula los inmuebles donde confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

4.2. Su fin es garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de normas que promueven el trato pacífico y la solidaridad.

4.3. También regula lo relacionado con las actas de asambleas, las funciones de los órganos comunitarios, del Administrador, el régimen de convocatorias y el ejercicio del derecho de voto, entre otros ítems.

5. 2. Usos de los bienes del conjunto residencial

5.1. Residencial

5.2. Mixta

5.3. Comercial

5.3.1. Es pertinente verificar en la licencia de construcción del edificio o conjunto si está permitido o no el uso comercial.

6. 3. Como se constituye la propiedad horizontal

6.1. Conformación

6.1.1. La constitución de una propiedad horizontal depende de la voluntad expresa del propietario inicial (constructor), que a través de Escritura Pública somete a propiedad horizontal un bien inmueble.

6.2. Constitución

6.2.1. La persona jurídica nace solo hasta cuando se realiza el registro del régimen de propiedad horizontal en la oficina de registro e instrumentos públicos del municipio donde se localice el inmueble.

6.3. Certificación de existencia y representación

6.3.1. Según el artículo 8 de la Ley 675 de 2001, la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien esté delegue dicha facultad.

7. 4. Como se disuelve y liquida una copropiedad

7.1. Es válida la liquidación y disolución de la propiedad horizontal si se cumple con el cuórum y mayoría calificada de más del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

7.2. Cuando existe destrucción o deterioro total del edificio o conjunto en una proporción del 75%, o también puede llevarse a cabo cuando se decide por los propietarios de bienes privados pertenecientes a la copropiedad y por orden judicial o administrativa.

8. 5. Derechos y deberes de los copropietarios

8.1. Cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada. Quiere decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada a cualquier título. DERECHO

8.2. El propietario también tiene derecho a usar áreas comunes como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, entre otros, siempre y cuando lo haga según el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. DERECHO

8.3. Vivir en un ambiente limpio, saludable y estético. DERECHO

8.4. ¿Si me atraso en las cuotas de administración me cobran interés de mora? El retardo en el cumplimiento del pago generará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. DEBER

8.5. ¿Existen sanciones por el no pago de las cuotas de administración? Las cuotas de administración pueden ser cobradas judicialmente por el Administrador o a travésde apoderado judicial. DEBER

8.6. ¿Se podrá hacer público el listado de propietarios en mora de cuotas de administración? Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. La publicación de la lista de morosos en las zonas comunes de la copropiedad no constituye por sí misma violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto: la mora en el pago de cuotas de administración, y este es un asunto que interesa a los demás habitantes de la copropiedad. DEBER