1. Loi MOP (Maitrise d'ouvrage public)
1.1. Statut juridique de la maîtrise d’ouvrage publique
1.1.1. Cadre légal et principes régissant les personnes publiques commanditaires d’ouvrages
1.1.1.1. Cadre juridique général :
1.1.1.1.1. – 📜 Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 (Loi MOP)
1.1.1.1.2. – 📜 Décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993
1.1.1.1.3. – 📜 Arrêté du 21 décembre 1993
1.1.1.1.4. – 📜 Code de la commande publique (CCP)
1.1.1.2. Acteurs concernés :
1.1.1.2.1. – État et ses établissements publics
1.1.1.2.2. – Collectivités territoriales
1.1.1.2.3. – Établissements publics d’aménagement
1.1.1.2.4. – Organismes HLM et sociétés d’économie mixte
1.1.1.3. Grands principes :
1.1.1.3.1. – Séparation stricte des fonctions (MOA ≠ MOE ≠ entreprises)
1.1.1.3.2. – Contrats écrits obligatoires à chaque étape
1.1.1.3.3. – Garantie d’une qualité architecturale et technique des ouvrages publics
1.1.1.3.4. – Encadrement des rémunérations (forfait, méthode MIQCP)
1.1.1.4. Pourquoi ce statut est fondamental ?
1.1.1.4.1. – Il permet de protéger l’intérêt général
1.1.1.4.2. – Il impose des règles de transparence, de responsabilité, et de rigueur dans l’usage de l’argent public
1.1.1.4.3. – Il structure la chaîne contractuelle et la gestion des risques
1.2. Peut être assisté, sans délégation, par deux outils :
1.2.1. Conducteur d’opération
1.2.1.1. 📜 Décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993, art. 2-III : Le maître d’ouvrage peut se faire assister par un conducteur d’opération pour l’aider à organiser les opérations de construction, sans que celui-ci n’exerce les fonctions de maître d’œuvre.
1.2.1.2. ❌ Ce qu’il ne peut pas faire
1.2.1.2.1. • ❌ Se substituer au maître d’ouvrage (pas de pouvoir de décision autonome)
1.2.1.2.2. • ❌ Signer les contrats au nom du MOA
1.2.1.2.3. • ❌ Réaliser les missions de maîtrise d’œuvre
1.2.1.2.4. • ❌ Être confondu avec un mandataire de maîtrise d’ouvrage
1.2.1.2.5. • ❌ Être désigné si les fonctions qu’il remplit sont déjà prises en charge en interne (doublon interdit par le juge administratif)
1.2.1.3. Ce qu'il fait
1.2.1.3.1. – Personne morale ou physique choisie pour aider le MOA à piloter le projet
1.2.1.3.2. – Pas de pouvoir de décision
1.2.1.3.3. – Missions possibles : coordination, gestion technique ou financière
1.2.1.3.4. – Ne signe aucun contrat au nom du MOA
1.2.1.4. ⚠️ À quel moment on ne peut pas le désigner
1.2.1.4.1. • Si la collectivité dispose déjà en interne d’une structure opérationnelle équivalente (service technique compétent), le recours à un conducteur d’opération externe peut être considéré comme un gaspillage de fonds publics.
1.2.1.5. Si sa mission empiète sur celle du maître d’œuvre ou du mandataire, le contrat est irrégulier et peut être annulé.
1.2.2. Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)
1.2.2.1. ❌ Ce qu’il ne peut pas faire
1.2.2.1.1. • ❌ Être lui-même maître d’œuvre ou membre du groupement de MOE
1.2.2.1.2. • ❌ Être chargé du suivi de l’exécution des travaux si cela crée une confusion avec l’OPC ou le MOE
1.2.2.1.3. • ❌ Signer au nom du maître d’ouvrage
1.2.2.1.4. • ❌ Décider seul du choix des entreprises ou des solutions techniques
1.2.2.2. ⚠️ À quel moment on ne peut pas le désigner
1.2.2.2.1. • Si l’AMO a un intérêt personnel dans le choix d’un maître d’œuvre ou d’un prestataire, son contrat est frappé de nullité (CE, 8 juillet 2005, Commune de Grand-Champ).
1.2.2.2.2. • Si le recours à l’AMO a pour but de masquer une délégation de maîtrise d’ouvrage, l’opération peut être requalifiée en mandat dissimulé, donc entachée d’illégalité.
1.2.2.3. Ce qu’il fait
1.2.2.3.1. – Soutien en phase de programmation, de rédaction des pièces de marché, de choix techniques
1.2.2.3.2. – Intervenant intellectuel (conseiller stratégique et administratif)
1.2.2.3.3. – Aucun pouvoir de représentation
1.2.2.3.4. – Il n’engage pas juridiquement le MOA
1.3. Peut déléguer certaines missions à un tiers via un contrat de mandat :
1.3.1. Mandat de Maîtrise d’Ouvrage
1.3.1.1. ❌ Ce que le mandataire ne peut pas faire
1.3.1.1.1. ❌ Être maître d’œuvre
1.3.1.1.2. ❌ Être entrepreneur ou titulaire des marchés de travaux
1.3.1.1.3. ❌ Être contrôleur technique ou coordinateur SPS
1.3.1.1.4. ❌ Décider seul de la modification du programme ou du budget
1.3.1.1.5. ❌ Être désigné après démarrage des travaux
1.3.1.2. Ce qu'il peut faire
1.3.1.2.1. – Contrat écrit obligatoire (Loi MOP, articles 3 à 5)
1.3.1.2.2. – Le mandataire agit au nom et pour le compte du MOA
1.3.1.2.3. – Missions possibles : signature des contrats de travaux, paiement, réception
1.3.1.2.4. – Le MOA peut limiter la mission à certains actes seulement
1.3.1.2.5. – Le mandat doit être précis et encadré (avec clauses de contrôle)
1.3.1.2.6. – ⚠️ Le mandataire ne peut pas être :
1.3.1.2.7. – Le MOA reste responsable in fine : il ne se décharge pas juridiquement
1.3.1.2.8. – Mandataire = simple représentant contractuel
1.3.1.3. ⚠️ À quel moment on ne peut pas désigner un mandataire
1.3.1.3.1. 🚫 Si la personne publique veut éviter les obligations de la loi MOP
1.3.1.3.2. 🚫 Si le MOA n’est plus en mesure d’assurer le contrôle
1.3.1.3.3. 🚫 Si le “mandataire” est en conflit d’intérêt (ex : entreprise de travaux)
1.3.1.3.4. 🚫 Si les missions confiées au mandataire ne sont pas formalisées clairement
1.4. Exercice de la maîtrise d’ouvrage publique
1.4.1. MOA public exerce lui-même l’ensemble de ses fonctions
1.4.2. C’est la forme de base prévue par la loi MOP
1.4.3. Le MOA garde le contrôle de l’opération sans délégation
1.4.4. Fonctions assumées en interne :
1.4.4.1. – Définir le programme et les objectifs
1.4.4.2. – Fixer l’enveloppe financière prévisionnelle
1.4.4.3. – Choisir le maître d’œuvre, lancer les marchés
1.4.4.4. – Suivre l’exécution et réceptionner les travaux
1.4.4.5. – Gérer les aléas (techniques, administratifs, juridiques)
1.4.5. Obligations spécifiques :
1.4.5.1. – Respect du cadre juridique (marchés publics, séparation MOA/MOE)
1.4.5.2. – Application de la mission de base obligatoire pour les bâtiments
1.4.5.3. – Obligation de conclure des contrats écrits avec tous les prestataires
1.4.6. Responsabilité :
1.4.6.1. – Le MOA porte seul l’ensemble des responsabilités
1.4.6.2. – Il ne peut pas s’en décharger, même en déléguant partiellement
1.4.6.3. – Il reste comptable de l’usage des fonds publics
2. Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
2.1. MOA = Particulier (non professionnel)
2.2. Le contrat est conclu entre un particulier accédant à la propriété et un constructeur
2.3. Le constructeur s’engage à construire une maison (avec ou sans fourniture de plan)
2.4. Ces constructions ne doivent pas comportées plus de deux logements
2.5. Régime juridique spécifique
2.5.1. – Contrat très encadré par la loi
2.5.2. – 📜 Loi du 19 décembre 1990, codifiée aux articles L. 231-1 à L. 231-13 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)
2.5.3. – Deux types :
2.5.3.1. CCMI avec fourniture de plan → le constructeur propose les plans et construit
2.5.3.2. CCMI sans fourniture de plan → le client apporte les plans, le constructeur exécute
2.6. Conditions d’application
2.6.1. – Réservé aux personnes physiques construisant pour usage personnel ou familial
2.6.2. – Maison individuelle sur terrain leur appartenant
2.6.3. – Constructeur = interlocuteur unique
2.6.4. – Le contrat doit être écrit et signé avant tout paiement
2.7. Garanties obligatoires du constructeur
2.7.1. – Garantie de livraison à prix et délais convenus
2.7.2. – Garantie de parfait achèvement (1 an)
2.7.3. – Garantie biennale et décennale
2.7.4. – Assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage
2.7.5. – Garantie de remboursement des acomptes
2.8. Particularités
2.8.1. – Le CCMI ne s’applique pas aux personnes morales
2.8.2. – Il est hors champ d’application de la loi MOP
2.8.3. – Le particulier n’a pas besoin de maîtriser l’opération : il confie tout au constructeur
2.8.4. – Très utilisé dans les lotissements, zones pavillonnaires, maisons sur catalogue
2.9. ⚠️ À ne pas confondre avec :
2.9.1. – Un marché de travaux : le CCMI impose des obligations renforcées au constructeur
2.9.2. – Un contrat de promotion immobilière : le promoteur vend un bien fini, pas une maison à construire sur terrain du client
2.9.3. – Un mandat : ici, le constructeur agit pour lui-même, pas pour le compte du client
3. Contrat de Promotion Immobilière (CPI)
3.1. Promoteur Privé
3.1.1. Conclut un contrat avec un maître d’ouvrage (souvent privé)
3.1.2. ↳ Le CPI est un contrat global :
3.1.2.1. 🔹 Il regroupe conception, coordination et réalisation de l’opération
3.1.2.2. 🔹 Le promoteur s’engage à faire construire pour le compte d’autrui, à un prix convenu
3.1.2.3. 🔹 Le promoteur peut, selon les cas, exercer :
3.1.2.3.1. ✔ Une mission de mandataire (au nom du MOA)
3.1.2.3.2. ✔ Une fonction de coordination
3.1.2.3.3. ✔ Une maîtrise d’œuvre déléguée
3.2. Régime juridique
3.2.1. → 📌 Contrat obligatoirement écrit, précisant :
3.2.1.1. – le prix global convenu,
3.2.1.2. – les missions exactes confiées,
3.2.1.3. – les délais d’exécution,
3.2.1.4. – les modalités de réception et de rémunération.
3.2.2. → 📄 Contrat de droit privé
3.2.3. → 📘 Articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil
3.3. ⚠️ Conditions strictes de validité
3.3.1. → 💰 Prix forfaitaire imposé par le Code civil
3.3.1.1. 🔹 Il ne peut pas être indéterminé ni totalement révisable
3.3.2. → 🧍 Maître d’ouvrage = personne privée
3.3.2.1. 🔹 SCI, entreprise, foncière, bailleur social agissant hors commande publique
3.3.3. → 🧱 Promoteur = personne morale privée
3.3.3.1. 🔹 Indépendante des entreprises et du MOE
3.3.4. → 📋 Contrat global, missions bien définies
3.3.4.1. 🔹 Interdit de rester vague ou d’omettre des engagements de calendrier