1. CONCEPTO
1.1. El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.
2. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES
2.1. Cuando a los caracteres de los derechos reales se hace referencia, se tiene que: •Los derechos reales son derechos subjetivos patrimoniales, debido a que son valorables en dinero. •Los derechos reales se ubican dentro de los derechos absolutos, ya que pueden hacerse valer frente a todos (erga omnes). •Los derechos reales son relativos en el sentido de que sólo pueden ejercerse frente a una o más personas determinadas, en particular, para exigir de ellas una determinada prestación de dar, hacer o no hacer. •Los derechos reales conceden a sus titulares un señorío o poder directo e inmediato sobre una cosa en el sentido de que sus titulares no requieren jurídicamente de la intervención o mediación de otra persona para ejercerlo. •Los derechos reales son considerados derechos in re (un derecho en la cosa o sobre la cosa. •Los derechos reales siempre tienen por objeto cosas determinadas, específicas o cuerpos ciertos y presentes
3. Diferencias entre derechos reales y de derechos de créditos
3.1. Según Kunmerow Gert (2001) citando a Rigaud, Luis explica que “el derecho real es un derecho absoluto, directo, sobre una cosa, susceptible de ejercitarse sobre ella sin mediación de otro sujeto. Mientras que “el derecho de crédito es, necesariamente, una relación entre personas determinadas (acreedor y deudor). El derecho del acreedor no reace directamente sobre la cosa. (p.116). Por ello, este autor compara a los derechos realñes con los derechos de crédito contraponiéndolos desde el punto de vista de sus elementos constitutivos, el ángulo de protección, las acciones, modo de adquisición y fuentes, transmisibilidad, caracteres generales, duración y causas de extinción. De ahí que, apoyando estas contraposiciones Aguilar José (1999), expone las diferencias entre los derechos reales y de crédito por medio de varios items (pp. 128, 129 y 130), y en base a ellos se puede concluir que: Los derechos reales sólo se encuentra el sujeto activo titular del derecho y una cosa objeto del mismo, mientras que en los derechos de crédito existe un acreedor, un deudor y la prestación debida. Los derechos reales recaen sobre cosas específicas, mientras los de crédito sobre conductas (prestaciones). El derecho real es un derecho de exclusión frente a las personas y los derechos de crédito son derechos de unión, ya que pueden exigir cooperación de otras personas. El derecho real es absoluto, mientras que el de crédito es relativo. La autonomía de la voluntad es menor en los derechos reales que en los derechos de crédito. El derecho real es perpetuo y su ejercicio no lo extingue sino que lo consolida, en cambio el derecho de crédito son transitorio porque se extinguen cuando la prestación es satisfecha. En cuanto a la protección registral sólo alcanza a los derechos reales y no a los de crédito.
4. UBICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
4.1. Como bien se ha mencionado tanto en la definición como en los caracteres, los derechos reales se pueden ubicar dentro de la clasificación de los derechos subjetivos, y a su vez están ubicados dentro de los derechos relativos y absolutos, bien por su valoración económica y su poder de hacerse valer frente a terceros inclusive
5. TEORÍAS DE LOS DERECHOS REALES
5.1. Teoría Clásica
5.1.1. La teoría clásica se basa en la idea de que existe una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa. De acuerdo a Aguilar José (1.999) esta teoría se objeta debido a “que el Derecho sólo regula la conducta de las personas y que, por lo tanto, las relaciones jurídicas nacidas de todos los derechos subjetivos son necesariamente relaciones entre personas, de las cuales una o más serán sujetos activos y otra o más, sujetos pasivos”. (pp. 114 y 115).
5.2. Teoría Obligacionista
5.2.1. Esta teoría se basa en la crítica a la teoría clásica y sostiene según Kunmerow Gert (2001) que “la relación jurídica es concebible sólo a través de la conexión de dos o más sujetos de derecho, ya que la misma implica la facultad integrada en el sujeto activo para exigir al sujeto pasivo (obligado) una determinada conducta. La teoría obligacionista es criticada principalmente en el sentido de que tiende a confundir el concepto deber con el de obligación, siendo este último la alusión específica de un pasivo; además de que por enfocarse específicamente en el aspecto negativo deja a un lado la existencia de la cosa, la cual es el contenido sustancial de un derecho real.
5.3. Teoría Armónica
5.3.1. La teoría armónica fusiona lo mejor de la teoría clásica y la teoría obligacionista, considerando que los derechos reales están compuestos por dos elementos importantes, uno estático referente a la relación del sujeto con la cosa, y un elemento dinámico compuesto por la obligación en sí misma; es decir, que consiste en la relación entre el titular y la cosa, aunado a la sanción o garantía del derecho y que consiste en el deber jurídico de contenido negativo que tienen todas las demas personas de no interferir en esa relacion directa entre el titular del derecho y la correspondiente cosa.