家賃交渉

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家賃交渉 により Mind Map: 家賃交渉

1. ※これらの項目を強要された場合は

1.1. 「消臭などの費用は強制だという内容を録音しますので、もう一度お願いします。専門家に確認します。」

2. 拒否する項目

2.1. ⭐️簡易消化器

2.1.1. 家主が負担するもの

2.1.2. 入居者に負担させるのはおかしい

2.1.3. 結論:消化器は要らない

2.2. ⭐️害虫駆除・抗菌・室内消毒

2.2.1. 実情は消臭スプレーするぐらい

2.2.1.1. 札幌 爆発事件

2.2.1.1.1. 結果不正が明るみに!

2.2.2. これに2万(笑)

2.2.2.1. 仲介業者の懐に!!

2.2.3. ※その他の名前でも請求してくるので注意!!

2.2.3.1. 浴室コーティング

2.2.3.2. ハイブリッドコーティング

2.2.3.3. 光触媒コーティング

2.2.4. 結論:害虫駆除費は要らない

2.3. ⭐️書類作成費

2.3.1. 仲介業者がとっていいのは仲介手数料のみ

2.3.2. 結論:書類作成費は要らない

2.4. ⭐️安心入居サポート

2.4.1. 安心なんとか+とか色々あるけど

2.4.2. 室内見守りサービスは火災保険対応

2.4.3. 設備の為の保険なら家主が負担

2.4.4. 結論:安心〇〇サポートは要らない

3. 特に下げやすい項目

3.1. ⭐️仲介手数料

3.1.1. 前提として

3.1.1.1. 仲介業者は家主から仲介手数料をもらっている

3.1.1.1.1. 入居者をつけてくれたお礼に仲介業者に家主が仲介手数料を払う

3.1.2. 仲介業者が取っていいのは家主と入居者合わせて1ヶ月分の家賃まで!!

3.1.2.1. 片方から一ヵ月分ずつではない

3.1.2.1.1. 合算で一ヵ月分

3.1.2.2. ヤバいパターン

3.1.2.2.1. 家主から頂いてるのは仲介手数料ではありません

3.1.2.2.2. 「広告料です」

3.1.2.2.3. 「情報提供料です」

3.1.2.2.4. 実質の仲介手数料

3.1.3. それでも入居者からとっていいのは0.5ヵ月分まで

3.1.3.1. 入居者の同意がない限りは

3.1.3.2. 賃貸の「仲介手数料0.5ヵ月分」を認める判決

3.1.3.3. 宅建業法46条の報酬

3.1.3.4. そもそも仲介業者が違法?

3.1.3.5. 0.5ヵ月分が妥当

3.1.4. ※仲介手数料に共益費は含まれない

3.1.4.1. 例えば

3.1.4.2. 家賃4万円

3.1.4.3. 共益費4000円

3.1.4.4. 仲介手数料は4万円の0.5ヵ月分まで

3.2. ⭐️火災保険

3.2.1. 入居者の過失で火災及び水損させてしまった時の保険

3.2.1.1. 加入は義務

3.2.1.2. 「借家人賠償責任保険

3.2.2. 問題なのは

3.2.2.1. 仲介業者がぼったくりレベルの保険に強制加入させる事

3.2.2.1.1. 保険会社は指定

3.2.2.1.2. この保険は強制加入です。など

3.2.2.2. 2年間で2万以上する保険

3.2.2.2.1. ぼったくり

3.2.3. 保険会社及びプランを選択する自由は入居者にある

3.2.3.1. 「保険会社はこちらで選べますよね?」

3.2.3.2. 「保険会社の指定は出来ませんよね?」

3.2.3.3. 強気で交渉

3.2.4. おすすめの保険

3.2.4.1. 共済

3.2.4.1.1. 年間2250円〜

3.2.4.1.2. 余分な保証は外す事

3.2.4.2. お部屋を借りる時の保険

3.2.4.2.1. 年間4000〜

3.2.4.2.2. ネットだけでも契約可能

3.2.5. 結論:火災保険はこちらで会社指定

3.2.5.1. 年間4000円もだせば十分

3.3. 大家は大家で火災保険に入っている

3.3.1. 地震、台風などの為

4. 交渉の余地がある項目

4.1. ⭐️賃料・共益費

4.1.1. 仲介業者ではなく大家への交渉

4.1.1.1. 交渉だけしてから考える!とかだと応じにくい

4.1.1.2. 仲介業者も借りるか分からない人には真剣になりにくい

4.1.2. コツは

4.1.2.1. 選択肢を2つ出してみる

4.1.2.1.1. 「交渉出来たら申し込みます」

4.1.2.1.2. 「家賃1ヵ月分サービス(フリーレント) or 賃料を3000円下げてもらえないですか」

4.1.2.1.3. 交渉できる or 出来ない  ではなく

4.1.2.1.4. 家賃サービス or 賃料値下げ

4.1.3. ※担当から即決即断で「出来ない」と勝手に判断されたら

4.1.3.1. 担当を変えてもらうか、別の会社に

4.1.3.2. 家主や時期によっては当然応じない場合もあるけど

4.1.3.3. 担当がその場で判断する内容ではないから

4.2. ⭐️敷金・礼金

4.2.1. これも大家への交渉になるので基本的には賃料・共益費と同じ

4.2.2. 但し、礼金については

4.2.2.1. 仲介業者が仲介手数料に加えて乗せてる場合がある

4.2.3. 対処法

4.2.3.1. 複数の業者に相見積もりをとるしかない

4.3. ⭐️ハウスクリーニング

4.3.1. 入居時に請求されるパターンと、退去時に請求されるパターンがある

4.3.1.1. 内見して綺麗だったら要らないと言う

4.3.2. 入居時に請求されるパターンなら

4.3.3. 退去時に請求されるパターンなら

4.3.3.1. 交渉して特約を外してもらう

4.3.3.2. 国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも

4.3.3.2.1. クリーニング費用は大家が負担する。という記載がある

4.3.3.3. 大家は家賃という対価を得ている以上、入居者に対して使用収益させる義務を負っており、家主は使用収益させる為の修繕義務負っている。

4.3.4. 酷い業者だと

4.3.4.1. 入居時と退去時に両方請求する業者もいる

4.3.4.2. 対策:専門家に相談する

4.4. ⭐️鍵交換代

4.4.1. 普通のキーシリンダーなら1万〜1.5万

4.4.1.1. これ以上の請求になると仲介業者のお小遣い

4.4.2. 前回の人と同じであっても構わない

4.4.3. セキュリティが心配なら

4.4.3.1. 自分で鍵交換するのが安上がり

4.4.3.2. 契約書に鍵を勝手に交換してはならない。という表記は基本ない

4.5. ⭐️保証会社加入料

4.5.1. 大体家賃の50%〜80%程度

4.5.2. これもやっちゃってる仲介業者がある!

4.5.3. 対処法は

4.5.3.1. 家賃保証会社の負担が書かれたパンフレットを初期費用の見積書と一緒にもらう

4.5.3.2. 正しい金額も載っている

4.5.3.2.1. 「家賃の80%負担

4.5.3.2.2. 「家賃合計の1.85%を毎月、かかるが初期費用無料

4.5.3.3. 牽制になる

4.5.4. 確認して原価のままならOK

5. 上記の交渉をすると

5.1. 無料で動けるわけないやん!潰す気か?仲介手数料無料とか何を言いよんの?

5.1.1. 大家から貰ってます(笑)

5.1.2. 約1ヵ月分以上

5.1.3. 市場原理で無料でやってくれる業者もあるんだからそこを選ぶだけの話

5.2. こんなこと言う客はうちでは客として認めません

5.2.1. ぼったくりだと認めてる

5.2.2. 普通にやっても何ひとつ困らない要求

5.3. 案内だけさせて契約しないなんて

5.3.1. これを言う業者も避けるべき

5.3.2. 契約しないんじゃなくて、余計な費用を乗せない。適正な価格なら契約する

5.4. 仲介業者で話が広まって契約できなくなりますよ

5.4.1. これは嘘

5.4.2. 仮にぼったくり業者間で話が広まっても痛くも痒くもない

5.4.3. クレーマーになってるわけじゃないので

5.4.3.1. 法律にも違反してるようなおかしな請求について指摘してるだけ

5.4.3.2. 妥当な交渉

5.4.3.3. 交渉点が多いように見えるが

5.4.3.3.1. なにもおかしくない

5.4.3.3.2. 交渉する点が多いわけじゃない

5.4.3.3.3. そもそも大家に交渉してるのは数千円だけ(笑)

5.4.3.3.4. ほとんどが仲介業者及び管理会社の手数料

5.5. ガイドラインであって法律ではない。強制力もないですよねー

5.5.1. ガイドラインってことは裁判をした場合それに準じた結果になりますよね

5.5.2. 法律的にはガイドラインですが、最高裁の判決もこのガイドラインを遵守するようにという判決

5.5.3. つまり実質的な法的拘束力があるってこと

5.6. 私たちは大家さんの立場にもたって……etc

5.6.1. 大家さんのことも仲介業者のことも守ってるんです。という謎の日本語

5.6.2. 先に法律守ってね。って話