1. ผู้เขียน
1.1. BiggerPockets
1.1.1. เว็บไซต์ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กว่า 900,000 คน ช่วยเหลือและแลกเปลี่ยนความรู้กัน
1.1.2. มีทั้งเว็บบอร์ด พอดแคสต์ และช่องยูทูป ให้คุณได้ติดตาม
2. คนส่วนใหญ่สนใจลงทุนอสังหา เพราะอยากมีอิสรภาพทางการเงิน ซึ่งทำได้จริง แต่อสังหาไม่ใช่วิธีรวยในข้ามคืน คุณจะต้องใช้เวลาค่อยๆ สร้างตัวขึ้นมา
3. ข้อคิดสำคัญ
3.1. อสังหามีเครื่องมือสร้างเงินถึง 4 อย่าง ได้แก่ ค่าเช่า การขึ้นราคาของอสังหา สิทธิพิเศษภาษี และการกู้เงิน
3.2. คุณสามารถลงทุนในอสังหาไปพร้อมทำงานประจำได้ ซึ่งมีข้อดีคือกู้ธนาคารง่าย เพราะคุณมีรายได้สม่ำเสมอ
3.3. อสังหาเป็นการลงทุนเดียวที่มีเงินน้อยหรือไม่มี ก็สามารถลงทุนได้ แต่คุณต้องรู้วิธี
3.4. การลงทุนอสังหามี 2 แนว คือซื้อมาปล่อยเช่า กับซื้อมารีโนเวทแล้วขาย
3.5. สำหรับอสังหาปล่อยเช่า กฎเหล็กคือรายได้จากค่าเช่าต่อเดือน ต้องมากกว่ารายจ่าย
3.6. อสังหาเป็นวงการที่ต้องติดต่อกับผู้คน คุณควรทำความรู้จักกับคนในสายอาชีพต่างๆ ที่จะคอยช่วยเหลือกัน เช่น นายหน้า นายธนาคาร นักบัญชี ฯลฯ
4. คุณเหมาะจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไหม?
4.1. ทำไมต้องลงทุนในอสังหา?
4.1.1. มีอิสรภาพทางการเงิน
4.1.1.1. ถ้าคุณมีอสังหาริมทรัพย์มากถึงจุดหนึ่ง คุณจะมีรายได้จากค่าเช่าเพียงพอ ที่จะใช้ชีวิตได้โดยไม่ต้องทำงานอีกต่อไป
4.1.2. อสังหามีเครื่องมือสร้างเงินถึง 4 อย่าง
4.1.2.1. ราคาสูงขึ้น
4.1.2.1.1. อสังหาราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป
4.1.2.2. ได้ค่าเช่า
4.1.2.3. ได้สิทธิพิเศษทางภาษี
4.1.2.3.1. นำค่าเสื่อมราคา & ดอกเบี้ย มาลดหย่อนภาษีได้
4.1.2.4. กู้มาลงทุนได้ (Leverage)
4.1.2.4.1. แทบไม่มีการลงทุนอื่นที่คุณจะกู้มาลงทุนได้ บางคนซื้ออสังหาโดยไม่ได้ใช้เงินตัวเองสักบาท
4.1.2.4.2. คุณสามารถกู้เงินมาซื้อหุ้นได้เหมือนกัน (margin) แต่คุณอาจถูกบังคับขายในสถานการณ์ที่ตลาดหุ้นตกหนัก และมีโอกาสหมดตัวได้ชั่วข้ามคืน
4.1.3. "เศรษฐีเงินล้านกว่า 90% ร่ำรวยขึ้นมาได้จากอสังหาริมทรัพย์" - Andrew Carnegie อภิมหาเศรษฐีอเมริกันที่เคยร่ำรวยถึง 370 พันล้านดอลลาร์
4.2. ลงทุนในอสังหาพร้อมทำงานประจำได้ไหม?
4.2.1. ได้
4.2.1.1. การลงทุนอสังหามีหลายสไตล์ บางสไตล์ใช้เวลามาก แต่บางสไตล์ใช้เวลาแค่สัปดาห์ละ 4 ชั่วโมง
4.2.2. ข้อดีของการลงทุนอสังหาพร้อมทำงานประจำ
4.2.2.1. คุณจะรวยเร็วกว่า เพราะไม่ต้องเอาค่าเช่าจากอสังหามากินมาใช้ สามารถเอาไปลงทุนเพิ่มได้อีก
4.2.2.2. คุณจะขอกู้ธนาคารง่ายกว่า เพราะคุณมีรายได้จากงานประจำที่สม่ำเสมอ
4.2.3. ทำยังไง
4.2.3.1. เป็นหุ้นส่วนในการซื้ออสังหาชิ้นใหญ่
4.2.3.2. ซื้ออสังหาแล้วคอยดูแลเอง
4.2.3.3. ซื้ออสังหาแล้วจ้างคนอื่นบริหารอีกที
4.3. ไม่มีเงิน อยากลงทุนในอสังหาได้ไหม?
4.3.1. ได้
4.3.2. แต่...
4.3.2.1. อสังหาต้องใช้เงินซื้อ ถ้าคุณไม่ใช้เงินของตัวเอง ก็ต้องใช้เงินคนอื่น (Other People's Money)
4.3.2.1.1. คือเงินกู้นั่นเอง
4.3.2.2. ถ้าคุณไม่มีเงิน คุณต้องมีอย่างอื่น
4.3.2.2.1. ความรู้
4.3.2.2.2. คอนเน็คชั่น
4.3.2.2.3. เวลา
4.3.2.2.4. ความคิดสร้างสรรค์ในการเจรจาต่อรอง
4.4. อสังหาคือเส้นทางรวยเร็วใช่ไหม?
4.4.1. หลายคนสนใจอสังหาเพราะนึกว่าจะทำให้รวยเร็ว มีรถหรู มีบ้านหลังใหญ่ นั่นเป็นไปได้ก็จริง แต่สิ่งเหล่านี้ต้องใช้เวลา ไม่ได้เกิดขึ้นชั่วข้ามคืน
4.4.2. อสังหาก็เหมือนการลงทุนชนิดอื่น ที่ต้องใช้ความรู้และความอดทน เงินพันล้านไม่ได้เกิดขึ้นในปีแรกที่คุณลงทุน
4.4.2.1. คุณต้องมีความรู้จึงลงทุนอสังหาได้ดี
4.4.2.2. คุณต้องอดทน การลงทุนจึงออกดอกออกผล
4.5. เปรียบเทียบอสังหา vs หุ้น
4.5.1. ผลตอบแทน
4.5.1.1. โดยเฉลี่ย หุ้นได้ 8-12% ต่อปี, อสังหาได้ 7-10% ต่อปี
4.5.1.2. เก่งและโชคดีในช่วงที่เศรษฐกิจบูมแรงๆ หุ้นได้ 50-100% ต่อปี, อสังหาได้ 30-50% ต่อปี
4.5.1.3. เต็มศักยภาพในระยะยาว หุ้นได้ 20-30% ต่อปี, อสังหาได้ 20-25% ต่อปี
4.5.1.4. ลงทุนผิดพลาด หุ้นสามารถ -100%, อสังหา -20%
4.5.2. ภาระต่อชีวิต
4.5.2.1. หุ้นลงมือทำน้อยกว่า กดไม่กี่ปุ่มก็ซื้อขายหุ้นได้ แต่อสังหาจะต้องลงมือทำเยอะกว่า เหนื่อยกายกว่า
4.5.2.2. ความรู้อสังหาไม่ค่อยเปลี่ยน แต่หุ้นจะต้องติดตามข้อมูลข่าวสารตลอดเวลา เหนื่อยใจกว่า
4.5.2.3. อสังหาพึ่งพา connection มากกว่า แต่หุ้นสามารถลงทุนคนเดียวได้ (แต่ถ้าคุณมี connection ก็จะช่วยหาข้อมูลที่ มีประโยชน์ในการลงทุนหุ้นเช่นกัน)
4.5.2.4. การลงทุนอสังหาจะต้องใช้เงินกู้ คุณจะต้องบริหารเงินกู้ของคุณด้วย ในขณะที่การลงทุนหุ้น (มักจะ) ไม่ใช้เงินกู้
5. รู้จักโลกอสังหาริมทรัพย์
5.1. ความรู้พื้นฐาน
5.1.1. รายได้
5.1.1.1. เอาค่าเช่าและค่าต่างๆ ที่ผู้เช่าจ่ายคุณ มาบวกกันให้หมด
5.1.1.2. เช่น ค่าเช่า 1000, ค่าไฟ 125 --> รายได้ = 1000 + 125 = 1125
5.1.2. รายจ่าย
5.1.2.1. ทุกอย่างที่คุณต้องเสียเงิน เอามาบวกกันให้หมด
5.1.2.2. เช่น ค่าผ่อนธนาคารเดือนละ 500, ค่าซ่อมบ้านเดือนละ 100, ค่าส่วนกลางคอนโดเดือนละ 75 --> รายจ่าย = 500+100+75 = 675
5.1.3. กระแสเงินสด
5.1.3.1. เงินสดที่เข้ากระเป๋าคุณหลังหักค่าใช้จ่าย
5.1.3.2. นั่นคือ รายได้ - รายจ่าย = 1125 - 675
5.1.4. ผลตอบแทนการลงทุน (Return on Investment, ROI)
5.1.4.1. คือคำพูดสวยๆ ที่บอกว่าคุณ "ใช้เงินไปสร้างเงิน" หรือ "ใช้เงินไปหากำไร" ได้ดีแค่ไหน
5.1.4.2. สูตร --> ROI = เงินที่ทำได้/เงินต้น (คิดเป็น %)
5.1.4.3. เช่น ถ้าคุณลงทุน 500 บาท แล้วได้กำไรมา 500 บาท แสดงว่า ROI = 500/500 = 100%
5.1.4.4. เช่น ถ้าต้นปีคุณนำเงิน 1000 บาทไปฝากธนาคาร แล้วปลายปีได้ดอกเบี้ย 50 บาท แสดงว่า ROI = 50/1000 = 5%
5.1.4.5. ตัวอย่างละเอียด
5.1.4.5.1. มีเงินอยู่ 500,000 บาท กู้เงินเพิ่ม 2,000,000 บาท เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 2,500,000 บาท
5.1.4.5.2. เงินกู้ 2,000,000 บาท ต้องจ่ายดอกเบี้ยปีละ 5% ซึ่งธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 10,800 บาท
5.1.4.5.3. อสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้ได้ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท
5.1.4.5.4. คำนวณ ROI
5.2. หาครูสอน (Mentor)
5.2.1. Mentor คือคนที่สร้างตัวจากอสังหาขึ้นมาได้จริง และพร้อมสอนคุณให้ประสบความสำเร็จเช่นกัน
5.2.2. ในชีวิตคนเรา (ที่ไม่ใช่อสังหานะ) เรามี Mentor อยู่แล้วจากคนที่เรารู้จัก และคอยสั่งสอนเรา ตักเตือนเรา
5.2.2.1. พ่อแม่
5.2.2.2. ปู่ย่าตายาย
5.2.2.3. ครูอาจารย์
5.2.2.4. พี่น้อง
5.2.2.5. หัวหน้า/ผู้จัดการ
5.2.3. จะหา Mentor อสังหาฟรีได้อย่างไร
5.2.3.1. ทำไมคนเก่งๆ ที่มีประสบการณ์ ต้องมาช่วยมือใหม่อย่างคุณด้วย? เรื่องนี้เกิดขึ้นจริง ซึ่งมีหลายเหตุผล
5.2.3.1.1. อยากช่วยคนรุ่นหลัง
5.2.3.1.2. อยากมีคนที่คุยเรื่องเดียวกันถูกคอ
5.2.3.1.3. เผื่อช่วยเหลือกันได้ในอนาคต
5.2.3.1.4. Mentor อสังหาที่ฟรี มักมีอีกชื่อหนึ่ง นั่นคือ "เพื่อน"
5.2.3.2. มือใหม่หลายคนหา Mentor ไม่ได้ เพราะทัศนคติที่เอาแต่ได้ และคิดว่านักลงทุนที่เก่ง รู้จริง มีประสบการณ์ จะต้องรู้สึกโชคดี ที่ได้สอนมือใหม่ไร้ฝีมืออย่างพวกเขา
5.2.3.2.1. การหา Mentor ที่ดี จะต้องถ่อมตัว อดทน และขยันเรียนรู้
5.2.3.3. วิธีหา Mentor โดยสร้างความสัมพันธ์ที่ดี
5.2.3.3.1. เข้าหาคนที่ทำสิ่งที่คุณอยากทำ ถ้าคุณแค่อยากซื้อคอนโดมาเก็บค่าเช่า ก็ไม่ควรเข้าหานักเก็งกำไรอสังหาที่จริงจัง
5.2.3.3.2. สร้างคุณค่า (กำไร) ให้เขา คุณอาจช่วยออกแบบเว็บไซต์หรือตัดต่อวิดีโอให้เขา อะไรก็ได้ที่ช่วยให้ชีวิตเขาสบายขึ้น ความสัมพันธ์ที่ดีมาจากการให้และรับ
5.2.3.3.3. เข้าหาด้วยความจริงใจ พึ่งพาได้ และอย่าเรื่องมาก
5.2.4. คุณควรจ้าง Mentor ไหม?
5.2.4.1. คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายเงิน 49,997.97 บาทเพื่อจ้างโค้ชมาสอน คุณสามารถหา Mentor ดีๆ ได้ฟรีอยู่แล้ว หรือกระทั่งหาข้อมูลออนไลน์ได้เกือบหมด
5.2.4.2. คุณน่าจะลองหา Mentor ฟรีที่พร้อมตั้งใจสอนคุณก่อน ถ้าไม่ได้จริงๆ จึงค่อยจ้าง
5.2.4.3. ท้ายที่สุด การจ้าง Mentor ก็เพื่อช่วยให้คุณเดินจากจุด A ไปจุด B ได้ง่ายขึ้น ถ้าคุณจ้างแล้วสบายใจก็จ้างไปเถอะ
5.3. ชนิดของอสังหา
5.3.1. หลักการกว้างๆ
5.3.1.1. สัดส่วนที่ดินเยอะ = ค่าเช่าน้อย ราคาขึ้นเร็ว
5.3.1.2. สัดส่วนที่ดินน้อย = ค่าเช่าเยอะ ราคาขึ้นช้า
5.3.1.3. ทำการค้าได้ = เสี่ยงกว่า ผลตอบแทนสูงกว่า
5.3.2. เลือกสักอย่างที่คุณชอบ
5.3.2.1. ที่ดินเปล่า
5.3.2.1.1. ซื้อเก็บไว้รอขึ้นราคา
5.3.2.1.2. แบ่งขายได้
5.3.2.1.3. ให้คนเช่าทำสวนก็ได้ แต่ค่าเช่าไม่สูงมากเทียบกับราคาที่ดิน
5.3.2.2. บ้านเดี่ยว
5.3.2.2.1. เวลาปล่อยเช่า ค่าเช่ามักไม่สูงเทียบกับราคาบ้าน
5.3.2.2.2. เข้าใจง่าย ปล่อยเช่าง่าย กู้ซื้อได้ง่าย
5.3.2.3. อพาร์ทเมนต์
5.3.2.3.1. ปกติจะมี 5-50 ห้อง ถ้าเกิน 50 ห้องจะเริ่มกู้ยากขึ้น
5.3.2.3.2. ให้ค่าเช่าสูงแต่บริหารจัดการยาก
5.3.2.3.3. การแข่งขันไม่สูง เพราะราคาแพงเกินนักลงทุนมือใหม่ แต่ราคายังต่ำไปสำหรับนักลงทุนรายใหญ่
5.3.2.3.4. ราคาอพาร์ทเมนต์มักขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่สร้างได้ นักลงทุนที่เก่งๆ สามารถซื้ออพาร์ทเมนต์มาขึ้นค่าเช่า หรือลดรายจ่าย เพื่อสร้างคุณค่าและเพิ่มราคาอพาร์ทเมนต์
5.3.2.4. คอนโด
5.3.2.4.1. ซื้อง่าย
5.3.2.4.2. ดูแลง่าย เพราะมีนิติช่วยดูแล แต่มีค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่าย
5.3.2.4.3. สำรวจนิติก่อนซื้อ ถ้านิติไม่ดีอย่าซื้อเด็ดขาด มันจะกลายเป็นภาระที่คุณต้องแบกไปตลอด
5.3.2.4.4. ถ้าไม่ผ่าน "กฎ 1%" อย่าซื้อ
5.3.2.5. REIT (Real Estate Investment Trust)
5.3.2.5.1. REIT คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคุณกับคนอื่นๆ อีกหลายพัน/หมื่นคนซื้อหน่วยลงทุน แล้วจะมีคนเอาเงินทั้งหมดไปลงทุนกับอสังหาชิ้นใหญ่ให้ โดยคุณก็รอรับผลตอบแทน
5.3.2.5.2. เมื่อคุณซื้อ REIT คุณจะสบาย แค่ลงเงินแล้วก็นั่งรอ แต่จะรวยช้า ผลตอบแทนไม่สูงนัก
5.3.2.6. อสังหาเชิงพาณิชย์
5.3.2.6.1. อสังหาเชิงพาณิชย์คืออสังหาที่ปล่อยเช่าให้ธุรกิจ โดยมีหลายรูปแบบ ทั้งเล็กและใหญ่
5.3.2.6.2. เป็นได้ตั้งแต่ร้านค้าปลีก โกดัง ไปจนถึงห้างสรรพสินค้าหรือโรงแรม
5.3.2.6.3. ค่าเช่าอสังหาเชิงพาณิชย์ > อสังหาเพื่อการอยู่อาศัย (ทำให้ผลตอบแทนสูงกว่า) แต่คุณอาจต้องรอหลายเดือนหรือปีเพื่อหาผู้เช่าสักราย
5.3.2.6.4. อสังหาเชิงพาณิชย์ต้องการฐานเงินที่แข็งแกร่ง ไม่เหมาะกับมือใหม่
5.3.3. เปิดกล่องช็อคโกแลต
5.3.3.1. อสังหามีหลายรูปแบบ เหมือนช็อคโกแลตในกล่องที่มีหลายรส หลายรูปทรง
5.3.3.2. คุณไม่จำเป็นต้องถนัดทุกอย่าง เลือกแค่อย่างเดียวที่คุณชอบ แล้วเน้นด้านนั้นก็พอแล้ว
5.4. กลยุทธ์
5.4.1. ปล่อยเช่ารายเดือน เสือนอนกิน (Buy & Hold)
5.4.1.1. กลยุทธ์ยอดนิยม คุณแค่ซื้ออสังหา ปล่อยเช่า แล้วก็นั่งรอค่าเช่า
5.4.1.2. คุณสามารถลงเงินน้อย โดยซื้ออสังหาด้วยเงินกู้ จากนั้นใช้ค่าเช่ามาผ่อน
5.4.1.2.1. คุณควรเล็งให้ค่าเช่า > เงินผ่อน
5.4.1.2.2. เมื่อผ่อนเสร็จ คุณจะได้อสังหาชิ้นนั้นเป็นของคุณ ซึ่งจ่ายเงินซื้อโดยใช้เงินของผู้เช่า
5.4.1.3. จังหวะซื้อขาย
5.4.1.3.1. อสังหาไม่ได้มีราคาสม่ำเสมอตลอดเวลา บางช่วงตลาดจะร้อนแรง มีคนเก็งกำไรจนราคาสูง แต่บางช่วงตลาดจะเงียบเหงา ราคาตกต่ำ สลับกันไปเป็นวัฏจักร
5.4.1.3.2. ซื้อขายตามวัฏจักรอสังหา
5.4.1.3.3. แผนภาพวัฏจักรอสังหา
5.4.1.4. สิ่งที่ควรระวัง
5.4.1.4.1. อย่าซื้ออสังหาที่ไม่ดี คุณควรประเมินให้ดีก่อนซื้อ
5.4.1.4.2. มือใหม่มักประเมินค่าใช้จ่ายต่ำไป
5.4.1.4.3. เลือกคนมาเช่าให้ดี ไม่ใช่ให้ใครก็ได้มาเช่า
5.4.2. ซื้อ ซ่อมแซม และขายทำกำไร (Flip)
5.4.2.1. ซื้อบ้านที่เก่าโทรมมาซ่อมแซม และขายทำกำไรหลังจากบูรณะเสร็จแล้ว
5.4.2.2. กฎ 70%
5.4.2.2.1. ราคาบ้านโทรมที่ซื้อ < ราคาบ้านดีที่จะขาย x 70% - ค่าซ่อม
5.4.2.2.2. เช่น บ้านจะขายได้ 1,000,000 บาทในสภาพสมบูรณ์ แต่ก่อนขายต้องมีค่าซ่อม 200,000 บาท ดังนั้นคุณควรซื้อไม่เกิน 1,000,000 x 70% - 200,000 = 500,000 บาท
5.4.2.3. เมื่อซื้อแล้วคุณต้องซ่อมและขายให้เร็ว เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการถือครอง
5.4.2.4. การ Flip ไม่ใช่ passive income มันเป็นงานประเภทหนึ่ง ถ้าคุณหยุด Flip คุณก็จะไม่มีรายได้อีกต่อไป
5.5. เอาชนะความกลัว
5.5.1. สำหรับนักลงทุนอสังหาที่ร่ำรวย 1 คน จะมีอีก 10 คนที่กลัวจนเลิกไปก่อน
5.5.1.1. ถ้าคุณเพิ่งเริ่ม เป็นธรรมดาที่จะกลัว ความกลัวมีข้อดี มันทำให้เราระมัดระวัง
5.5.1.2. แต่อย่ากลัวจนไม่กล้าทำอะไรเลย
5.5.2. อย่าคิดมากจนไม่กล้าลงมือทำ
5.5.2.1. หลายคนศึกษา หาข้อมูล วางแผน ศึกษา หาข้อมูล วางแผน ศึกษาซ้ำเพื่อให้มั่นใจ และเรียนคอร์สออนไลน์เพิ่มอีก
5.5.2.2. สุดท้ายไม่ได้ทำอะไร
5.5.2.3. ถ้าคุณรู้สึกว่ายังไม่พร้อม โปรดเข้าใจไว้ว่าคุณจะไม่มีวันรู้สึกพร้อม จนกว่าจะลงมือทำจริง
5.5.2.4. คุณจะไม่มีวันรู้ทุกอย่างก่อนลงมือทำ ศึกษาให้รู้พอสมควร แล้วก็ลงมือทำไปเลย
5.5.3. ขั้นตอนพิชิตความกลัว
5.5.3.1. นึกถึงความฝันของคุณ
5.5.3.1.1. ถ้าคุณอยากมีอิสรภาพทางการเงิน อยากลาออกจากงานที่เกลียด คุณก็ต้องเริ่มสร้างรายได้จากอสังหามาทดแทนเงินเดือน
5.5.3.1.2. นึกถึงสิ่งที่คุณจะได้เมื่อประสบความสำเร็จ ถ้าคุณยังตื่นเช้าไปทำงานประจำได้ทุกวัน ทำไมคุณถึงตั้งใจลงมือกับอสังหาไม่ได้?
5.5.3.2. เริ่มต้นสัมผัสประสบการณ์จริง
5.5.3.2.1. เลิกซื้อคอร์สแล้วพูดคุยกับคนในวงการ หรือเริ่มเดินดูอสังหาจริง ถ้าคุณไม่เริ่มเสียทีแล้วเอาแต่ซื้อคอร์ส คุณกำลังเปลืองเงินเปล่าๆ
5.5.3.2.2. คอร์สอสังหาแทบทุกที่จะสอนแค่หลักการ แต่คุณจะไม่มีทางเข้าใจจริงจนกว่าจะลงมือทำ ไม่ว่าคุณจะเรียนเทคนิคมากี่สิบรอบ!
5.5.3.3. รายล้อมตัวเองด้วยคนที่ชอบอสังหา
5.5.3.3.1. เมื่อคุณรู้จักคนที่ประสบความสำเร็จ คุณจะกล้าลงมือทำ และยังได้เรียนรู้จากพวกเขาด้วย
5.5.3.4. เรียนรู้หลักการลงทุน
5.5.3.4.1. ความกลัวเกิดจากความไม่รู้ คุณจะกลัวน้อยลงเมื่อรู้มากขึ้น
5.5.3.4.2. ถ้าคุณคิดว่าคุณรู้แล้ว ลองสอนคนอื่นดูบ้าง เพื่อทบทวนความรู้ และสร้างความมั่นใจว่ารู้จริง
6. หลักการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
6.1. กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ
6.1.1. ถ้าคุณซื้ออสังหาแล้วหวังว่าจะขายได้แพงขึ้นในอนาคต โดยไม่มีเหตุผลรองรับ คุณกำลังเก็งกำไร ซึ่งไม่ผิด แต่อาจขาดทุนหนัก
6.1.2. นักลงทุนอสังหาจะซื้อก็ต่อเมื่อ "กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ"
6.1.3. "กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ" หมายความว่าไง?
6.1.3.1. คุณต้องมีแผนในใจตั้งแต่แรก ว่าซื้อมาแล้วจะเอาไปทำอะไร (Exit Strategy)
6.1.3.2. ตอนซื้อ คุณก็แค่ซื้อในราคาที่ รับประกันว่าจะได้กำไรจากแผนนั้น
6.1.4. ตัวอย่างของ "กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ"
6.1.4.1. ซื้อแล้วถือเก็บค่าเช่า
6.1.4.1.1. แบบนี้ไม่ซื้อ
6.1.4.1.2. แบบนี้ซื้อ
6.1.4.2. ซื้อ รีโนเวท แล้วขาย (Flip)
6.1.4.2.1. แบบนี้ไม่ซื้อ
6.1.4.2.2. แบบนี้ซื้อ
6.2. ถ้าจะซื้ออสังหาปล่อยเช่า คิดเผื่อไว้เลยว่าราคาไม่ขึ้น
6.2.1. นักลงทุนอสังหามือเก๋ารู้ดีว่าราคาอสังหา เป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้
6.2.2. ตอนซื้อ เราไม่ควรเอาเงินไปเดิมพัน กับอนาคตที่อาจไม่มีวันมาถึง
6.2.2.1. จริงอยู่ ราคามักสูงขึ้น แต่ถ้าคุณคิดแบบนั้น นั่นคือการ "เก็งกำไร" ซึ่งไม่ผิด แต่มันเสี่ยงและอาจทำให้คุณขาดทุนหนัก
6.2.3. ถ้าคุณจะ "กำไรก็ต่อเมื่อราคาขึ้นเท่านั้น" ก็อย่าซื้อเลย
6.2.4. คุณควรดูความคุ้มค่าของการลงทุน จากค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเป็นหลัก
6.2.4.1. ถ้าราคาขึ้น ถือว่าเยี่ยม
6.2.4.2. ถ้าราคาไม่ขึ้น ก็ยังกำไร
6.3. กฎ 1% และ กฎ 2%
6.3.1. กฎนี้สำหรับคนซื้ออสังหาเก็บค่าเช่า
6.3.2. กฎ 2% บอกว่า: ค่าเช่าต่อเดือนควรมากกว่า 2% ของราคาอสังหา ไม่งั้นถือว่าซื้อแพง
6.3.3. ในบางพื้นที่ที่อสังหาราคาเว่อร์มากๆ เราอาจหยวนเป็นกฎ 1% แทน: ค่าเช่าต่อเดือนควรมากกว่า 1% ของราคาอสังหา
6.3.4. เช่น คอนโดราคา 2,000,000 บาท กฎ 2%: ควรปล่อยเช่าได้อย่างน้อยเดือนละ 40,000 บาท กฎ 1%: ควรปล่อยเช่าได้อย่างน้อยเดือนละ 20,000 บาท
6.3.4.1. ความคิดเห็นของบิงโก
6.3.4.1.1. ราคานี้ปัจจุบันแทบเป็นไปไม่ได้ในประเทศไทย นี่เป็นตัวบ่งชี้ว่าคอนโดไทยขายเกินราคาไปมาก เราอาจรอให้ราคาลงมาก่อนแล้วค่อยซื้อ
6.3.4.1.2. สำหรับประเทศไทย อาจใช้กฎ 1% แทน ไม่งั้นเราจะไม่มีอะไรลงทุนเลย
6.4. กฎ 50%
6.4.1. กฎนี้บอกว่า 50% ของค่าเช่า จะต้องเสียไปกับค่าใช้จ่ายต่างๆ (ไม่รวมค่าผ่อนธนาคาร)
6.4.1.1. ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าซ่อม ค่าน้ำ ค่าไฟ ภาษี ประกัน และค่าซ่อมใหญ่ที่นานๆ เจอที
6.4.2. กฎนี้มีไว้สำหรับคนที่ลงทุนเพื่อเก็บค่าเช่า จะได้ประเมินค่าใช้จ่ายได้แม่นยำขึ้น
6.4.3. อย่าลืมว่าตอนซื้ออสังหาปล่อยเช่า เราควรต้องให้: รายได้ > รายจ่าย (รวมค่าผ่อนธนาคาร)
6.4.4. เช่น ค่าเช่า 8,000 บาท จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 4,000 ถ้าคุณต้องผ่อนธนาคาร 3,500 บาท ก็จะเหลือกระแสเงินสด 500 บาท
6.5. กฎ 70%
6.5.1. กฎนี้สำหรับคนที่ซื้อ ซ่อมแซม และขายทำกำไร (Flip)
6.5.2. ราคาบ้านโทรมที่ซื้อ < ราคาบ้านดีที่จะขาย x 70% - ค่าซ่อม
6.5.3. เช่น บ้านจะขายได้ 1,000,000 บาทในสภาพสมบูรณ์ แต่ก่อนขายต้องมีค่าซ่อม 200,000 บาท ดังนั้นคุณควรซื้อไม่เกิน 1,000,000 x 70% - 200,000 = 500,000 บาท
7. จะไปหาอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ไหน?
7.1. เว็บไซต์ซื้อขายอสังหา
7.2. คนรู้จัก/นายหน้าที่รู้จัก
7.3. หนังสือพิมพ์
7.4. ขับรถหา
7.4.1. ขับรถไปทำเลที่คุณสนใจ แล้วตระเวนดูเลยว่ามีอสังหาชิ้นไหนประกาศขาย
7.4.2. คุณอาจเข้าไปคอนโดที่ชอบ แล้วสอบถามเจ้าหน้าที่ว่ามีห้องไหนประกาศขายหรือไม่
7.5. ติดต่อเจ้าของโครงการโดยตรง
8. ศิลปะของการกู้เงิน
8.1. ธนาคารคือสถานที่ที่จะให้เงินคุณ ก็ต่อเมื่อคุณพิสูจน์ได้ว่าไม่ต้องการมัน
8.2. ลงทุนอสังหาไม่ต้องใช้เงิน (ไม่วางเงินดาวน์) ทำได้จริงเหรอ?
8.2.1. ปกติไม่ได้
8.2.2. จะได้ก็ต่อเมื่อคุณมีลูกเล่นที่พิเศษมาก
8.3. กลยุทธ์กู้เงิน
8.3.1. ไม่กู้ จ่ายเงินสดหมดเลย
8.3.1.1. วิธีนี้ปลอดภัย เพราะไม่ใช้เงินกู้เลย แต่ผลตอบแทนจะต่ำ
8.3.1.2. เช่น ซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท และนำไปปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท (ปีละ 120,000)
8.3.1.2.1. คิดเป็นผลตอบแทน 120,000/1,000,000 = 12%
8.3.1.3. แต่ถ้าคุณใช้เงินเท่าเดิมไปซื้อด้วยเงินกู้ และวางเงินดาวน์ 20% คุณจะซื้อบ้านราคา 5,000,000 บาทได้ โดยค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท
8.3.1.3.1. ค่าเช่าเดือนละ 50,000 หักที่ต้องผ่อนธนาคารแล้วเหลือ 15,000 บาทต่อเดือน (ปีละ 180,000)
8.3.1.3.2. คิดเป็นผลตอบแทน 180,000/1,000,000 = 18%
8.3.2. กู้ด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
8.3.2.1. วิธีนี้เป็นที่นิยมมากที่สุด เพราะใช้เงินกู้ที่ดอกเบี้ยต่ำ เพิ่มผลตอบแทนให้สูง (ดูตัวอย่างจากข้อ 1)
8.3.3. กู้โดยเอาอสังหาชิ้นอื่นมาค้ำประกัน
8.3.3.1. คุณจะทำแบบนี้ได้ ต้องมีอสังหาหลายชิ้นก่อน โดยคุณสามารถเอาอสังหาชิ้นเดิม มาช่วยค้ำประกันเงินกู้อสังหาที่กำลังจะซื้อได้
8.3.3.2. เช่น ซาร่าอยากซื้ออสังหาชิ้นหนึ่งราคา 1,000,000 บาท แต่เธอไม่มีเงินสดแม้แต่บาทเดียว
8.3.3.2.1. ซาร่ามีบ้านหลังหนึ่งมูลค่า 1,000,000 บาท ซึ่งใช้ค้ำประกันเงินกู้อยู่ 500,000 บาท
8.3.3.2.2. เนื่องจากบ้านของซาร่าราคาสูงกว่าเงินกู้ เธอจึงกู้เพิ่มอีก 200,000 บาท โดยใช้บ้านค้ำประกัน
8.3.3.2.3. สุดท้าย ซาร่าเอา 200,000 บาทไปดาวน์อสังหาที่อยากซื้อ และกู้อีก 800,000 บาทด้วยสินเชื่อปกติ
9. สร้างคอนเน็คชั่นในวงการอสังหาริมทรัพย์
9.1. ความจำเป็นของคนรู้จัก
9.1.1. ในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คุณจะประสบความสำเร็จคนเดียวไม่ได้ คุณต้องการคนที่มีความชำนาญต่างๆ ที่พึ่งพาช่วยเหลือกัน
9.1.2. คุณไม่จำเป็นต้องจ้างทุกคนมาเป็นลูกน้อง ขอแค่คุณพึ่งพาพวกเขาในยามจำเป็นได้ก็พอ
9.2. มีใครบ้างที่คุณควรรู้จัก
9.2.1. ครู (Mentor)
9.2.1.1. ผู้มีประสบการณ์ที่จะสอนคุณในเรื่องต่างๆ
9.2.2. เจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคาร
9.2.2.1. เขาจะช่วยหาเงินกู้ดีๆ ให้คุณได้ และบางครั้งยังช่วยหาผู้ซื้อ/ขายอสังหาดีๆ ให้อีก
9.2.3. นายหน้าอสังหา
9.2.3.1. นายหน้าอสังหาที่ดีคือพื้นฐานความสำเร็จของนักลงทุนอสังหา เขาจะหาอสังหาดีๆ มาแนะนำ และช่วยขายอสังหาที่คุณอยากขาย
9.2.4. ทนาย
9.2.4.1. คุณต้องการทนายสำหรับร่างสัญญาที่ดี สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับทนายไว้จะช่วยคุณได้มาก
9.2.5. นักบัญชี
9.2.5.1. ยิ่งคุณมีอสังหาหลายชิ้น คุณยิ่งจะจำรายได้และรายจ่ายไม่ไหว ต้องมีคนทำบัญชีให้คุณ
9.2.5.2. นักบัญชีที่ดียังช่วยคุณลดหย่อนภาษีปลายปีได้ด้วย
9.2.6. ผู้รับเหมาก่อสร้าง
9.2.6.1. ผู้รับเหมาที่เชื่อใจได้จะเป็นเหมือนเพื่อนรัก ที่คุณไปหาทุกครั้งที่ต้องการรีโนเวท
9.2.7. คนขายประกัน
9.2.7.1. อสังหาแต่ละชิ้นจะต้องมีประกัน คุณควรหาคนขายประกันที่นำเสนอประกันดีๆ ให้คุณได้
9.2.8. ช่าง
9.2.8.1. บางครั้งคุณจะเจอน้ำรั่ว ไฟตก ฯลฯ ช่างที่ดีจะช่วยให้คุณไม่ต้องแก้ปัญหาเรื่องปวดหัวพวกนี้เอง
9.2.9. เพื่อนและครอบครัวที่เข้าใจ
9.2.9.1. คนรอบตัวที่สนับสนุนการเป็นนักลงทุนอสังหา จะช่วยให้คุณมีกำลังใจและมีความสุขกับสิ่งที่ทำ
9.2.10. ผู้จัดการทรัพย์สิน (Property Manager)
9.2.10.1. ถ้าคุณไม่อยากดูแลอสังหาเอง คุณก็สามารถจ้างคนมาบริหารแทนได้ อย่าลืมเลือกคนที่ซื่อสัตย์และทำงานมีประสิทธิภาพ
9.3. วิธีประเมินคน
9.3.1. เขาเก่งจริงไหม
9.3.2. เขามีมนุษยสัมพันธ์ที่ดีหรือไม่
9.3.3. ติดต่อยากแค่ไหน
9.3.4. โทร/ส่งอีเมลกลับหรือเปล่า
9.3.5. ทำงานเสร็จทันเวลาไหม
9.3.6. สื่อสารชัดเจน เข้าใจตรงกันไหม
9.4. วิธีสร้างชื่อเสียงในวงการ
9.4.1. ในฐานะนักลงทุนอสังหา ชื่อเสียงสำคัญมาก เพราะมันจะดึงดูดคนที่ดีมาทำงานกับคุณ เช่นเดียวกับที่คุณพยายามมองหาคนดีๆ มาร่วมงานด้วย
9.4.2. ซื่อสัตย์จริงใจ
9.4.2.1. ไม่มีใครอยากทำงานกับคนที่ไม่ซื่อสัตย์
9.4.3. เป็นมืออาชีพ (Be Professional)
9.4.3.1. ถ้าคุณอยากถูกมองเป็นนักลงทุน ไม่ได้ทำงานอดิเรก คุณก็ควรทำตัวเหมือนนักลงทุนตั้งแต่แรก
9.4.3.2. แต่งตัวให้ดี พูดคุยอย่างมืออาชีพ ทำนามบัตร ตอบอีเมล โทรกลับ ฯลฯ
9.4.4. ร่วมงานนัดเจอกัน
9.4.4.1. บางครั้งจะมีอีเวนท์ที่เกี่ยวกับอสังหาในละแวกบ้านของคุณ ลองไปทำความรู้จักกับคนอื่นและสร้างความประทับใจ
9.4.5. สร้างตัวตนในโลกออนไลน์
9.4.5.1. ทำเว็บของตัวเอง
9.4.5.2. โซเชียลมีเดีย
9.4.5.2.1. Facebook
9.4.5.2.2. Youtube
9.4.5.2.3. LinkedIn
9.4.5.2.4. Twitter
9.4.5.3. เขียนบล็อก