1. ディアライフ
1.1. セグメント
1.1.1. リアルエステート
1.1.1.1. 営業利益 86,8%
1.1.1.2. 東京圏に特化の新築マンション開発
1.1.1.2.1. エリア限定による優位
1.1.1.2.2. 一棟単位で売却、区分販売は行わない
1.1.1.2.3. 一棟30~50戸規模
1.1.1.3. 既存不動産の取得も
1.1.1.3.1. 収益化のタイミング早い
1.1.1.3.2. 賃料収入or売却という選択ができる
1.1.1.3.3. 事業全体のリスク低減させる
1.1.1.3.4. OYOと提携して自社物件を貸したりも
1.1.1.4. 25人と少数精鋭
1.1.2. セルフストレージ向けサービス
1.1.2.1. 滞納保証・入金管理・契約決済にかかるITなどのアウトソーシング
1.1.2.1.1. ストレージ事業はエンドユーザーが多く、日々の業務が煩雑になりがち
1.1.2.2. 子会社パルマが運営
1.1.2.2.1. ターンキーソリューション
1.1.2.2.2. 国内企業の6割は利用、安定収益源
1.1.2.2.3. 日本郵政に株式譲渡(20.6%)
1.1.3. 人材派遣業
1.1.3.1. 営業の派遣
1.1.3.1.1. 特に女w
1.1.3.2. マンション向けが大きい
2. 強み
2.1. 需給
2.1.1. 都内新築マンションの供給が減ってるので用地さえ確保できれば高単価での売却が可能
2.2. 人材
2.2.1. 一級建築士を抱えている
2.3. 一棟売り
2.3.1. グリンフィールド・ブラウンフィールドタイプどちらもできる
2.4. 財務健全性への関心
2.4.1. 他社との比較してみる
2.5. 借入よりMSワラントで増資（過去6回）
2.6. 不動産投資化から見た魅力
2.6.1. 室数の多さ→稼働率の変動小さい
2.6.2. 景気変動小さい
2.6.3. 平均利用期間30ヶ月と長い
2.7. 情報力
3. 市場分析
3.1. マンション事業
3.1.1. 東京圏への人口流入
3.1.1.1. 特に当社が強みとする単身者・高齢者
3.1.2. 用地確保の難化
3.1.2.1. 供給戸数の減少
3.1.2.2. マンション価格の高騰
3.2. ストレージ事業
3.2.1. 成長性高い
3.2.1.1. 2011から2020で1.8倍の予想
3.2.2. 潜在需要
3.2.2.1. 他国と比較しても、家が小さい割りに普及してない
4. 不況時に対する備え
5. 初日面談
5.1. 質問
5.1.1. 強みは何か
5.1.1.1. 決定のスピード
5.1.1.1.1. 最短三日
5.1.1.1.2. ホラクラシー？
5.1.1.1.3. 大手よりも早い相当
5.1.1.1.4. 社内営業も重要
5.1.1.1.5. 毎朝物件会議
5.1.2. 目利き力
5.1.2.1. 知名度ある土地
5.1.2.2. 少数精鋭
5.1.2.2.1. 社内教育も早い
5.1.2.2.2. 「真似る」
5.1.3. なんで引き受けてくれたか
5.1.3.1. 学生とのコミュニケーション増やしたかったから
5.1.4. 市場の成長性
5.1.4.1. インバウンド→これまでとは違う潮流
5.1.4.1.1. 商業地が賑わい、周りも新しい施設に
5.1.4.2. 不動産
5.1.4.2.1. 世帯当たりの人数減少
5.1.4.2.2. 東京に絞る＝会社のスピード生かしてる
5.1.4.2.3. 物件会社がうちに優先して教えてくれる
5.1.4.3. アウトソーシング
5.1.4.3.1. アメリカで流行ってるものが流行る？
5.1.4.3.2. 先進国では物が余ってる
5.1.4.3.3. 高齢化も拍車の要因に
5.2. 事業においては効率重視だが、社員交流は多いという二面性が面白かった
5.3. アプローチ
5.3.1. 学生くささどう出すか？
5.3.1.1. 動画？
5.3.2. この会社にしか無い魅力は？
5.3.2.1. 独特な社長
5.3.2.1.1. 結婚してるっぽい
5.3.2.2. 社員
5.3.2.2.1. 若い？
5.3.2.2.2. ちょっとまだわからない
5.3.2.3. 「効率」って言葉が多かった
5.3.2.3.1. マラソン大会
6. 不動産業界におけるディアライフの強み
6.1. 不動産業→情報の非対称性大きい
6.1.1. 情報キャッチから行動が早い
6.1.2. 情報の鮮度を活かせる
6.1.3. これは強みと言える
7. 自己資本比率高い理由
8. アイスブレイク
9. 質問リスト
9.1. 質問リスト
9.1.1. 営業cfマイナスな理由
9.1.1.1. 不動産行は必然的にマイナス
9.1.2. 単身者向け→需要増
9.2. 社長対談
9.2.1. 実質無借金経営50%
9.2.1.1. 銀行は困った時にお金貸してくれない
9.2.1.1.1. 真っ先に引き締めの対象
9.2.2. 不況時
9.2.2.1. ⭐️流動性
9.2.2.1.1. 都心だし、オペレーションも短い
9.2.3. 社員の幸せ
9.2.3.1. 定年せいも関係ない
10. プレゼン構想
10.1. 強みは何か
10.1.1. 従業員数が少ない
10.1.1.1. 一人あたり純利益が高い
10.1.1.2. 損益分岐点も低い
10.1.1.3. 26人（有報）
10.1.2. オーナー企業であること
10.1.2.1. 決断のスピード
10.1.2.1.1. 株主との利害関係の一致
10.1.2.2. 社長の頭の良さ、人柄も企業分析に当たって重要な要素では？
10.1.2.2.1. 朝会議、マラソン大会とか
10.1.3. 神楽坂を中心に、都内限定
10.1.3.1. 神楽坂といえばディアライフ
10.1.3.1.1. 物件の情報を集めやすく
10.1.4. 他の企業との相対的な財務健全性
10.1.5. ディアライフが都心を買い、パルマが郊外を買うことで情報を活かせる
10.1.5.1. トランクの市場はアメリカでも大きいもの
11. 大枠
11.1. ディアライフが何やってる会社か
11.1.1. =何で稼いでるか 割合
11.2. 業績（結果）
11.2.1. 数字ベース
11.3. 強み（結果・利益の源泉）
11.3.1. 不動産業＝低金利の恩恵一番うける
11.3.1.1. 好業績が単に外部環境によるものなのか、独自の強みによるものなのか
11.3.1.1.1. 同業種の平均より上回ってる部分＝企業独自の強みで獲得した利益
11.3.2. 資本力、経営者、社員、戦略、無形資産
11.3.3. IRにおいて評価される企業って？
11.3.3.1. 利益の他の要素
11.3.3.1.1. コンプラとか