EMBARGO DE INMUEBLES, TRANSMISIÓN DEL DOMINIO Y PUBLICIDAD REGISTRAL: SUPUESTOS Y CONSECUENCIAS

1. PLANTEAMIENTO: El objetivo es explicar desde un punto de vista práctico y con la mayor claridad posible, los distintos supuestos que se plantean en la confrontación del embargo con el cambio de titularidad del bien embargado, centrando la atención en las cuestiones directamente relacionadas con la atribución del dominio de la finca en litigio y su reflejo registral. Se trata de analizar cómo afecta a la transmisión onerosa de la propiedad de un inmueble el procedimiento de ejecución dirigido contra ese bien por deudas ajenas al adquirente.

2. TRANSMISIÓN ANTERIOR AL EMBARGO

3. ADQUISICIÓN NO INSCRITA Y EMBARGO ANOTADO

3.1. 1. El supuesto de hecho básico y sus consecuencias Cuando el titular registral de un inmueble lo transmite a otro sujeto, que no inscribe su adquisición, y después el inmueble es embargado por un acreedor del transmitente, anotándose en el Registro de la Propiedad dicho embargo. Se trata de que se ha embargado un bien que ya no pertenecía al deudor en el momento de realizarse la traba. Y por ello es evidente que dueño puede levantar ese embargo y liberar el inmueble ejercitando una tercería de dominio. Podrá interponer tercería de dominio, en forma de demanda, quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido. de éste una vez trabado el embargo

3.2. 2. Venta del inmueble embargado en subasta e inscripción de la adjudicación Se trata de que el sujeto que adquirió antes de ordenarse el embargo no ejercita la tercería de dominio, de manera que el procedimiento de apremio sigue adelante, la finca sale a subasta y tras los trámites pertinentes, es adjudicada a un tercero o al propio ejecutante. El conflicto intereses que está en la base de toda esta problemática se plantea entre dos adquirentes de un mismo inmueble y se da la circunstancia de que el primero de ellos, aunque tenga la posesión, ha desaprovechado mecanismos jurídicos que podrían haber evitado la realización del valor de la finca que compró al ejecutado.

4. INSCRIPCIÓN DE LA TRANSMISIÓN ANTERIOR A LA TRABA TRAS LA ANOTACIÓN DEL EMBARGO

4.1. 2. Inscripción del derecho del primer adquirente después de la aprobación del remate Otro supuesto surge cuando la adquisición del primer comprador se en un momento en el que ya se ha adjudicado a un tercero el inmueble sometido a ejecución, pero aún no ha otorgado el titulo que después da lugar a la inscripción del derecho del rematante o adjudicatario. La transmisión del dominio al adjudicatario tiene lugar a través del auto de aprobación del remate seguido del testimonio correspondiente. Pero no podemos olvidar que ese efecto traslativo sólo se produce realmente cuan- do el ejecutado es el propietario del inmueble subastado. Si no lo es, o sea, si se ha enajenado mediante ejecución forzosa un bien no perteneciente al deudor (como ocurre en la hipótesis que estudiamos), al adjudicatario no le bastará con que se haya consumado la venta judicial, con que exista a su favor un título y alguna forma de entrega. Solamente podrá convertirse en verdadero dueño bien a través de la usucapión ordinaria.

4.2. 1.El supuesto de hecho básico y sus consecuencias. Si nos preguntamos quién de los sujetos en conflicto debe reputarse propietario, la cuestión es diferente. Tenemos por un lado, a un primer adquirente del inmueble que no es titular registral cuando se decreta ni cuando se anota el embargo, pero que sí inscribe después de la anotación, y por otro lado, a un rematante o adjudicatario que logra inscribir su adquisición tras las cancelaciones. El conflicto dominical, Debe resolverse a favor del comprador que inscribió tras la anotación del embargo y antes de la adquisición del adjudicatario.

5. EMBARGO NO ANOTADO O CUYA ANOTACIÓN HA CADUCADO

5.1. Otra hipotesis, surge cuando la transmisión previa al embargo accede al Registro antes de que se dicte la resolución acordando la traba, esta claro que tampoco se puede anotar el embargo en ese caso. Si no acude a la tercería y la ejecución culmina con adquisición de la finca por un tercero, aún le queda la opción de dirigir contra éste una acción reivindicatoria o declarativa del dominio.

5.2. Un primer caso se compone de los siguientes hechos, expuestos por orden cronológico: 1. El titular registral de un inmueble lo transmite a otra persona. 2.La finca es embargada por deudas del transmitente y todavía titular registral 3. Se inscribe la venta, permuta cesión onerosa previa al embargo, 4. Se presenta en el Registro el mandamiento de embargo para que el mismo se anote. La consecuencia evidente de esta situación es que el Registrador denegará la práctica de la anotación solicitada.

5.3. Se pueden dar también cuando se ha practicado la anotación del embargo pero el asiento caduca al haber transcurrido su plazo sin haberse solicitado la correspondiente prórroga.

6. TRANSMISIÓN POSTERIOR AL EMBARGO

7. El tercerista tiene que probar la existencia del dominio a su favor a la fecha del embargo que pretende levantar, sin que sea suficiente que que demuestre respecto de quien dice habérselo transmitido a él, pues no se puede ejercitar la tercería por otro.

8. EMBARGO NO ANOTADO E ISCRIPCIÓN DEL ADQUIRENTE

8.1. Supongamos que dicho deudor es el titular registral de la finca afectada y que, antes de que se llegue a anotar el embargo el comprador inscribe su adquisición.Ello se interpreta en el sentido de que si el comprador del inmueble ignora la existencia del embargo no anotado, una vez que Inscriba su adquisición va a quedar protegido por la fe pública registral ya no le perjudicará. Precisamente la finalidad de la anotación preventiva que en este caso no se ha practicado es avisar a posibles terceros que la finca está embargada y evitar así la aparición de sujetos protegidos base a la confianza que suscita lo publicado en el Registro.

9. ADQUISICIÓN ANTERIOR A LA ANOTACIÓN DEL EMBARGO QUE SE INSCRIBE DESPUÉS DE ESTÁ

9.1. Actualmente la respuesta que da a tal cuestión la jusrisprudencia es negar la procedencia de dicha acción, argumentando que la adquisición del tercerista es posterior a la fecha del embargo y que la anotacion de este en el Registro no tiene carácter constitutivo, por lo que el inmueble queda afectado a las resultas de una determinada ejecución desde que se ordena la traba y no desde que se publicita su existencia.

10. ADQUISICION POSTERIORA LA ANOTACION DE EMBARGO

10.1. a)Ello supone que si el adjudicatario quiere inscribir su adquisición, tendrá que acudir al proceso declarativo correspondiente para ejercitar una acción dominical, siendo además aconsejable que anote la demanda con el fin de enervar a eficacia de la fe pública respecto de ulteriores adquirentes. b)Sucede básicamente que quien compra e inscribe, estando caducada la anotación preventiva, si es de buena fe, consolida su adquisición libre de la carga del embargo. c) Un caso peculiar, se trata de que una misma finca es gravada con dos embargos, ambos anotados, que provocan dos adjudicaciones en sendos procedimientos de apremio, dándose la circunstancia de que la primera anotación caduca antes de inscribirse la adquisicion del primer adjudicatario.

11. La que se produce cuando, después de embargado el inmueble en procedimiento seguido contra el deudor , y después de haberse practicado la correspondiente anotación preventiva, el ejecutado transmite la finca a un tercero que inscribe adquisición.