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Teil 1: Die Ausgangslage by Mind Map: Teil 1: Die Ausgangslage
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Teil 1: Die Ausgangslage

In diesem ersten Teil des auf mehrere Folgen angelegten Faktenchecks nehmen wir vor allem die Ausgangssituation genauer unter die Lupe: Wie bedenklich ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt wirklich? In den kommenden Folgen geht es dann um Vorschläge für Politik-Maßnahmen: die Einführung von Mietobergrenzen die Deckelung von Mietsteigerungen bei Neuvermietungen die sozialverträgliche Gestaltung von energetischen Sanierung Wohnraumförderung Die Vorschläge werden beurteilt mit Blick auf die jeweils unmittelbar erstrebten Effekte (z.B. bezahlbarer Wohnraum; Aufrechterhaltung der sozialen Durchmischung) die Vereinbarkeit mit übergeordneten Anliegen (wie Chancengleichheit und der Reduzierung von sozialer Ungleichheit)

Hypothese: Die Mietkosten steigen drastisch!

Bei Neuvermietungen in Berlin, Hamburg und München verlangen Vermieter 30 bis 40% mehr als vom Vormieter

In den besonders beliebten Berliner Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain-Kreuzberg beispielsweise: Hier liegen die Angebotsmieten teilweise bei bis 14 euro, in Spitzenlagen werden sogar bis zu 20 Euro angeboten, Sind die Spitzenpreise für Neuvermietungen in Berlin und Hamburg repräsentativ für den deutschen Wohnungsmarkt?, Vom starken Anstieg der Mieten ist nur ein kleiner Bruchteil der Bevölkerung betroffen, Beispiel Berlin: Anders als in den beliebten Innenstadtbezirken, liegt die Nettokaltmiete in Gesamt-Berlin laut aktuellem Mietspiegel 2011 bei 5,21 Euro pro Quadratmeter. In Berlin stiegen die Wohnungsmieten im Februar offiziell um 2,6 Prozent zum Vorjahresmonat, Laut Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen 2013 sind die realen Mieten (also nach Abzug der Inflationsrate) für etwa ein (1!) Prozent der Haushalte in den vergangenen sechs Jahren um rund 30 Prozent gestiegen., Im Landesdurchschnitt bewegt sich der Mietanstieg unterhalb der Inflationsrate, Nettokaltmieten in Deutschland stiegen im Februar 2013 um magere 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Seit vielen Jahren dümpelt der Anstieg bei den Mieten bei etwa ein Prozent (Stat. Bundesamt), Der aktuelle gesamtdeutsche Durchschnittswert für 2012 liegt bei 6,13 Euro. 6,04 Euro waren es im Vorjahr – ein Anstieg von gerade mal 1,5 Prozent (F+B Forschung und Beratung)

Der Wohnkostenanteil am verfügbaren Einkommen wird immer größer!

Der Wohnkostenanteil am verfügbaren Einkommen in Berlin ist 27,4 Prozent, in München 28,6 Prozent (Quelle: CBRE), Ist der Wohnkostenanteil in den vergangenen Jahren gestiegen?, offene Frage!, Sind 27,4 Prozent des Einkommens, die für Miete ausgegeben werden, bereits problematisch?, Behauptung: "Die Belastungen durch die Miete haben in Deutschland bereits eine problematische Dimension erreicht", Laut Eurostat sind in Deutschland 16,1 Prozent der Menschen durch Mieten übermäßig belastet. Die kritische Grenze liegt bei den Luxemburger Statistikern bei 40 Prozent des verfügbaren Einkommens. In Frankreich sind nur 6,3 Prozent betroffen., Laut einer internationalen Übersicht des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft sind die Belastungen in Deutschland noch moderat. Ein Ein-Zimmer-Appartment kostet in Berlin 21 Prozent des Durchschnittseinkommens, in München 25 Prozent. In Paris sind es schon 35 Prozent, in London 40 und in Rom sogar mit 49 Prozent fast die Hälfte des Durchschnittseinkommens.

Selbst wenn der Wohnkostenanteil steigt: Dies kann ebenso gut ein Resultat steigender Anforderungen sein (Luxusbad + Kaminofen). Es muss nicht heißen, dass für das gleiche Gut "Wohnen" (in gleicher Qualität) immer mehr ausgeben wird

Was sind die Ursachen des Mietanstieges?

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Ballungsgebieten nimmt zu. Es drohen Engpässe

& (1+2), (1) Der Bedarf an Wohnfläche pro Person nimmt zu, Warum?, & (1+2), (1) Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt in Deutschland seit vielen Jahren kontinuierlich, Warum?, Die zunehmende Lebenserwartung begünstigt die Entstehung kleinerer Haushalte: Senioren leben länger, und dies zu einem hohen Anteil allein, Der Anteil größerer Haushalte (Familien) nimmt ab, (2) Je kleiner der durchschnittliche Haushalt, um so größer der Flächenbedarf pro Person, Zwei  Einpersonenhaushalte  benötigen mehr  Wohnfläche  als  ein  Zweipersonenhaushalt,  da beide Wohneinheiten der nötigen infrastrukturellen Ausstattung mit Bad, Küche etc. bedürfen.  , Mit  dem  Auszug  der  Kinder  oder  dem  Tod  eines Partners  wird  normalerweise  nicht  die  Wohnfläche  an  die  kleinere  Haushaltsgröße  angepasst.  Die Folge: die gleiche Wohnfläche  wird von weniger Personen genutzt wird (sogenannter Remanenz-Effekt). , Zumindest  teilweise  ist  auch  ein  höherer  Wohnflächen-Anspruch  festzustellen  –  mit  der  Folge, dass beispielsweise gut verdienende Ein- oder Zweipersonenhaushalte ohne weiteres die Wohnfläche einer familientauglichen Wohnung nachfragen (und somit mit den Familien auf dem Markt konkurrieren). , Wenn dieser Treiber für sich genommen verantwortlich wäre für die Mietpreis-Explosion, dann müssten die Folgen in allen Großstädten mit ähnlicher demografischer Struktur die gleichen sein. Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind, Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind! Städten also, in denen die Bevölkerung nicht schrumpft, sondern wächst, wie diese Grafik zeigt (oben)., Auch ein Blick auf Zeitreihen am Beispiel einiger ausgewählter Städte zeigt, dass zwischen Bevölkerungswachstum- oder schrumpfung sich auf die Mietpreise sehr unterschiedlich auswirkt: Ein Bevölkerungswachstum um 2,5 Prozent (auf 5 Jahre) geht in Jena einher mit einer Steigerung der Mieten um 11,6 Prozent. In Düsseldorf geht das gleiche Wachstum einher mit einer Mietsteigerung von nur 3,4 Prozent. Sicherlich: das Bevölkerungswachstum in Jena ist begleitet von einem höheren Beschäftigungswachstum als in Düsseldorf. Andererseits: in Berlin (nicht in der Tabelle enthalten) steigen die Einwohnerzahlen in der Kernstadt, ohne dass es zu einer signifikanten Zunahme der Beschäftigung kommt. Dennoch steigen die Mieten. Zusätzlich ist die vermutlich auch die absolute Höhe der Mietpreise zu berücksichtigen: hier hatte Jena in der Tat "Nachholbedarf"., Das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen 2013 zeigt: nur in einigen wenigen Städten sind extreme Mietanstiege zu verzeichnen, (2 Das Angebot an Wohnraum wächst nicht in gleichem Maße wie die Nachfrage, Ramsauer: Die Entwicklungen gibt keinen Anlass zur "Dramatisierung oder Pauschalisierung". Künftig würden 250.000 neue Wohnungen und Eigenheime pro Jahr entstehen. Damit zeichne sich eine "Trendwende" ab, s.o.: Wenn dieser Treiber für sich genommen verantwortlich wäre für die Mietpreis-Explosion, dann müssten die Folgen in allen Großstädten mit ähnlicher demografischer Struktur die gleichen sein. Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind (...)

Immer weniger Wohnungen mit gebundenem Mietpreis (Sozialwohnungen) sind auf dem Markt, Seit 2002 hat sich der Bestand an Sozialwohnungen um fast 38% verringert (Bodelschwing 2013: 3), Warum?, Der Neubau von Wohnungen im unteren bis mittleren Preissegment ist derzeit wirtschaftlich unattraktiv, s.o.: Wenn dieser Treiber für sich genommen verantwortlich wäre für die Mietpreis-Explosion, dann müssten die Folgen in allen Großstädten mit ähnlicher demografischer Struktur die gleichen sein. Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind (...)

50% der Gesamtbevölkerung leben in Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen (Bodelschwing 2013), s.o.: Wenn dieser Treiber für sich genommen verantwortlich wäre für die Mietpreis-Explosion, dann müssten die Folgen in allen Großstädten mit ähnlicher demografischer Struktur die gleichen sein. Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind (...)

Die Nachfrage konzentriert sich auf bestimmte Stadtteile. Hier entstehen Engpässe

Einflussnahme renditeorientierter Finanzinvestoren auf den Wohnungsmarkt

s.o.: Wenn dieser Treiber für sich genommen verantwortlich wäre für die Mietpreis-Explosion, dann müssten die Folgen in allen Großstädten mit ähnlicher demografischer Struktur die gleichen sein. Tatsächlich jedoch sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren (inflationsbereinigt) vor allem in Berlin, Hamburg und München stark gestiegen - während sie in Köln und Hannover sogar gefallen sind (...)

Kosten der energetischen Sanierung (die notwendig zur Erreichung der Klimaziele ist) führt zu einer Erhöhung der Mieten

In einer empirischen Studie aus dem Jahr 2010 kam die Deutsche Energieagentur Dena auf eine durchschnittliche Mieterhöhung von 1,73 Euro pro Quadratmeter. Der Deutsche Mieterbund befürchtet sogar eine Mieterhöhung nach energetischer Sanierung von durchschnittlich 2,75 Euro pro Quadratmeter – Kosten, die sanierungsbedingte Energie-Einsparungen nur zu einem kleineren Teil wieder ausgeglichen werden

Steigende Energiepreise führen zu einer Erhöhung der Warmmieten

 So  sind  nach  einem aktuellen  „Wohngeld-  und  Mietenbericht  2010“  die  warmen  Betriebskosten  von  2007  bis  2010  um  jährlich  3,3  Prozent  gestiegen (Bundesregierung 2011)

Zwischen 2001 und 2011 sind die Energiepreise jährlich um 4,9 Prozent gestiegen! (Bundesregierung 2012:20)

Der Hamburger Energie-Analyst Steffen Bukold rechnet bis 2020 mit einem Anstieg der Heizölpreise um rund 50 Prozent

Die Internationale Energieagentur IEA erwartet für die nähere Zukunft leicht fallende Ölpreise

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