1. 6. Порядок составления и обязанность подписания акта выполненных работ
1.1. Анализ договора управления по ГК РФ
1.1.1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
1.1.2. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
1.1.3. По договору строительного подряда подрядчик обязуется выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
1.2. Подписывает акты выполненных работ председатель совета МКД
1.2.1. если нет совета МКД и его председателя
1.2.1.1. нет возможности подписать акты от собственников
1.2.2. если нет претензий к качеству работ от собственников
1.2.2.1. акты подписываются в одностороннем порядке УК
1.3. Периодичность составления актов приёмки выполненных работ
1.3.1. Приказ не закрепляет конкретные сроки и периодичность подписания актов
1.3.1.1. Если прописано в ДУ
1.3.1.1.1. периодичность определяется согласно периодам, указанным в ДУ
1.3.1.2. Если в ДУ не прописано
1.3.1.2.1. по окончанию каждого года управления
1.4. Обязательные поля
1.4.1. По акту в целом
1.4.1.1. Номер, дата, место составления
1.4.1.2. Адрес МКД, ФИО и номер квартиры председателя совета МКД
1.4.1.3. Реквизиты протокола ОСС, на котором он был выбран председателем
1.4.1.4. Реквизиты УК, ФИО и должность уполномоченного лица со стороны УК
1.4.1.5. Номер и дата договора управления
1.4.2. По каждому виду работ/услуг
1.4.2.1. Наименование вида работы (услуги)
1.4.2.2. Периодичность/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)
1.4.2.3. Единица измерения работы (услуги
1.4.2.4. Стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу
1.4.2.5. Цена выполненной работы (оказанной услуги), в рублях
1.5. Претензии к качеству и срокам выполнения работ
1.5.1. Акт о некачественных работах подписывается в присутствии УК и председателя совета МКД
1.5.1.1. В течение 6 месяцев с этого момента собственники могут требовать от УК перерасчёта
1.5.1.1.1. Перерасчёт - с момента составления акта о ненадлежащем качестве по дату составления акта об устранении нарушений
1.5.1.2. Нет претензий к качеству работ от собственников
1.5.1.2.1. Работы считаются выполненными
2. 4. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества
2.1. Содержание минимального перечня услуг и работ
2.1.1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД
2.1.2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения,входящих в состав ОИ в МКД
2.1.3. Работы и услуги по содержанию иного ОИ в МКД
2.2. Рекомендации
2.2.1. В приложении по содержанию укажите следующие разделы
2.2.1.1. Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования
2.2.1.2. Уборка ЗУ, входящего в состав ОИ в МКД
2.2.1.3. Услуги вывоза ТКО и ККО
2.2.1.4. Подготовка МКД к сезонной эксплуатации
2.2.1.5. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт
2.2.1.6. Устранение аварии и выполнение заявок населения
2.2.1.7. Прочие услуги (например, дератизация, дезинсекция, мероприятия по энергосбережению и т.д.)
2.2.2. В приложении по текущему ремонту рекомендуем указать следующие разделы
2.2.2.1. Фундаменты
2.2.2.2. Стены и перегородки
2.2.2.3. Стволы мусоропроводов, закрывающие устройства на мусорных камерах
2.2.2.4. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры
2.2.2.5. Перекрытия
2.2.2.6. Полы в помещениях общего пользования
2.2.2.7. Крыши
2.2.2.8. Водоотводящие устройства
2.2.2.9. Окна, двери в помещениях общего пользования
2.2.2.10. Лестницы
2.2.2.11. Печи, котлы
2.2.2.12. Системы холодного водоснабжения
2.2.2.13. Системы горячего водоснабжения
2.2.2.14. Канализация
2.2.2.15. Системы газоснабжения
2.2.2.16. Система электроснабжения, освещение помещений общего пользования и ЗУ
2.2.2.17. Системы теплоснабжения
2.2.2.18. Система вентиляции, дымоудаления
2.2.2.19. Лифты
2.2.2.20. Антенна, сети радио-, телефонные, иные коммуникационные сети
2.2.2.21. Объекты внешнего благоустройства
2.3. Судебная практика
2.3.1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД
2.3.1.1. Требование: О взыскании ущерба, причинённого пролитием помещения, и расходов на оплату проведения экспертизы.Решение: Требование удовлетворено, поскольку тот факт, что кровля помещения относится к общему имуществу дома, факт причинения обществу ущерба, вина в этом управляющей компании и размер ущерба доказаны.
2.3.2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения,входящих в состав ОИ в МКД
2.3.2.1. Требование: О понуждении ответчика выполнить работы по установлению дренажно-ливневой канализации многоквартирного дома. Решение: решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.01.2016 по делу N А05-10879/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
2.3.3. Работы и услуги по содержанию иного ОИ в МКД
2.3.3.1. Требование: Об отмене постановления о привлечении управляющей компании к ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ за нарушение правил пожарной безопасности: колодец подземного пожарного гидранта засыпан снегом толщиной 10 сантиметров. Решение: Требование удовлетворено, поскольку управляющая компания не является субъектом вменяемого правонарушения: пожарный гидрант находился на земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом, управляемый обществом, но в состав общего имущества многоквартирного дома и границы эксплуатационной ответственности общества не входил.
2.3.4. Требование: о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Адрес, оформленное протоколом от Дата, и взыскании судебных расходов в размере .... Решение: Признать недействительным ничтожное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
3. 5. Порядок изменения размера оплаты за КУ
3.1. Коммунальные платежи - платежи населения и арендаторов помещений за пользование КУ (тепло-, газо- и водоснабжение, канализацию)
3.2. Порядок изменения размера оплаты за КУ прописывается в тексте ДУ и выносится в Приложение
3.3. Рекомендации
3.3.1. По ДУ плата за КУ вносится собственниками (потребителями) УО/РКЦ
3.3.2. В случае прямых расчётов с РСО
3.3.2.1. На основании решения ОСС плата за все/некоторые КУ (перечислить, какие), за исключением КУ, потребляемых при использовании ОИ в МКД, может вноситься напрямую РСО. (Обязательно! Приложение № __. Протокол ОСС №__ от __.__.____г.)
4. 3. Особенности изменения цены ДУ
4.1. Рекомендации
4.1.1. Если собственники помещений в МКД не приняли на ОСС решение об установлении размера платы за содержание и ТР жилого или нежилого помещения на очередной год, и при этом отсутствуют предложения УО
4.1.1.1. В таком случае размер платы за содержание и ТР помещения признается равным плате в текущем году до момента внесения УО предложений о её изменении
4.1.2. Если собственники помещений в МКД не приняли на ОСС решение об установлении размера платы за содержание и ТР жилого или нежилого помещения при наличии предложений от УО
4.1.2.1. Тогда указанный размер платы принимается равным размеру платы за содержание и ТР жилого или нежилого помещения, установленному решением ОМС
4.1.3. Если собственники помещений в МКД ежегодно не утверждают размер платы, следует напомнить им, что по условиям ДУ планово-договорная стоимость работ и услуг утверждается на весь срок действия ДУ и подлежит ежегодной индексации
4.1.3.1. Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ТР ОИ, определенная на дату заключения ДУ, указывается в Перечне работ и услуг, приведенном в Приложении №___ к ДУ, а во второй и последующие годы действия ДУ ежегодно индексируется на __% (% потребительских цен) и указывается в Перечне работ и услуг, составляемом в порядке, предусмотренном ДУ
4.1.4. Если цена ДУ определяется исходя из перечня оказываемых услуг и выполняемых работ
4.1.4.1. Размер платы за содержание и ТР жилого или нежилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и ТР ОИ в МКД, каждого собственника помещения в МКД, определяется как произведение общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику, на стоимость работ и услуг по содержанию и ТР ОИ МКД в расчёте на 1 м2 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД
4.1.5. Если цена ДУ определяется исходя из планово-договорной стоимости работ и услуг
4.1.5.1. Размер платы за содержание и ТР жилого помещения устанавливается для собственников жилых и нежилых помещений соразмерно планово-договорной стоимости работ, услуг, устанавливаемой в Перечне работ и услуг на каждый год действия ДУ, в расчёте на один месяц (или помесячно в течение года) и 1 м2 общей площади помещений в МКД
4.1.6. Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ТР ОИ, определённая на дату заключения ДУ, указывается в Перечне работ и услуг, приведённом в Приложении №___ к ДУ, а во второй и последующие годы действия ДУ ежегодно индексируется на __% (% потребительских цен) и указывается в Перечне работ и услуг, составляемом в порядке, предусмотренном ДУ
5. 2. Составляющие цены
5.1. Содержание
5.1.1. Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:
5.1.1.1. расценок на оказание услуг и выполнение работ, включённых в минимальный перечень, с учётом расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению МКД
5.1.1.2. размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, водоотведение в целях содержания ОИ в МКД
5.1.2. Собственники ежегодно утверждают размер платы на своем ОИ. Такой вариант применим, если планово-договорная стоимость работ и услуг по СиР ОИ не подлежит ежегодной индексации по условиям ДУ
5.1.3. Рекомендации
5.1.3.1. Стоимость выполненных работ, оказанных услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ определяется УО ежемесячно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ, услуг, определяемой в порядке, установленном в пункте Х, скорректированной на объёмы выполненных работ, оказанных услуг, указанных в ежемесячном отчёте выполненных работ, оказанных услуг, составляемым в порядке, установленном настоящим Договором, с учётом изменения такой стоимости при несвоевременном, неполном или некачественном выполнении работ, оказании услуг соразмерно уменьшению платы за содержание и ремонт жилого помещения, производимому в порядке, установленном в Приложении № Х к ДУ
5.1.3.2. Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ, определённая на дату заключения ДУ, указывается в Перечне работ и услуг, приведённом в Приложении № Х к ДУ, а во второй и последующие годы действия ДУ ежегодно индексируется на (указать размер индекса или порядок его определения) и указывается в Перечне работ и услуг, составляемом в порядке, предусмотренном ДУ
5.2. Текущий ремонт ОИ
5.2.1. ТР - ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей, проводится 1 раз в год
5.2.2. Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по СиР жилищного фонда, зависит от:
5.2.2.1. наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища)
5.2.2.2. социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т.е. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации)
5.2.3. Рекомендации
5.2.3.1. В течение действия указанных в приложении № Х гарантийных сроков на результаты отдельных работ по ТР ОИ за свой счёт устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации собственником (нанимателем, арендатором). Недостаток и дефект считаются выявленными, если УО получила заявку на их устранение
5.2.4. Судебная практика
5.2.4.1. Требование: Об обязании произвести текущий ремонт тепловой сети и трубопровода теплотрассы. Обстоятельства: Истец ссылался на то, что трубопровод находится без надлежащего содержания, что приводит к аварийным ситуациям. Решение: Требование удовлетворено, поскольку договором, актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности к договору подтверждена обязанность ответчика содержать участок тепловой сети и трубопровод теплотрассы
5.3. Управление
5.3.1. Плата УО за работы, услуги, предоставляемые собственникам МКД и за управление. Деятельность по управлению МКД осуществляется УО на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ
5.3.1.1. В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
5.3.1.1.1. организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями
5.3.1.1.2. организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями
5.3.1.1.3. организация поставки коммунальных ресурсов
5.3.1.1.4. диспетчерское обслуживание
5.3.1.1.5. расчётно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей
5.3.1.1.6. контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований
5.3.1.1.7. регистрационный учёт граждан
5.3.1.2. Выполнение следующих функций:
5.3.1.2.1. проведение ежегодной оценки состояния ОИ
5.3.1.2.2. планирование расходов и доходов на содержание, ТР и КР МКД
5.3.1.2.3. заключение и контроль договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов
5.3.1.2.4. заключение и контроль договоров с подрядными организациями на выполнение работ по СиР ОИ МКД в соответствии с утвержденным перечнем
5.3.1.2.5. контроль соблюдения собственниками помещений правил пользования жилыми и нежилыми помещениями и ОИ
5.3.1.2.6. организация эксплуатации ОИ МКД, в том числе эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования
5.3.1.2.7. начисление собственникам жилых и нежилых помещений в МКД платы за жилое помещение и КУ
5.3.1.2.8. сбор платы за СиР ОИ МКД и КУ
5.3.1.2.9. сбор платы за оказание дополнительных и иных услуг (например, содержание охраны территории дома, общей антенны и др.)
5.3.1.2.10. контроль установленного порядка оплаты собственниками помещений ЖКУ, в том числе и взыскание задолженности
5.3.1.2.11. выполнение мероприятий, связанных с сбережением энергоресурсов в МКД
5.3.1.2.12. взаимодействие с государственными органами и учреждениями (ОМС, милиция, военкомат, надзорными и др.органами) по вопросам управления и эксплуатации ОИ в МКД
5.3.1.2.13. взаимодействие с советом дома, собственниками и нанимателями помещений по вопросам управления и эксплуатации ОИ в МКД
5.3.2. Рекомендации
5.3.2.1. 1. Размер платы за СиР жилого (нежилого) помещения устанавливается ежегодно решением ОСС исходя из указанного в таком решении Перечня работ и услуг по СиР ОИ МКД с учетом предложений УО в следующем порядке:
5.3.2.1.1. 1. УО как инициатор изменения размера платы за СиР не позднее, чем за 2 месяца до окончания календарного года предоставляет уполномоченному лицу обоснованный расчёт по изменению платы за управление, СиР ОИ МКД
5.3.2.1.2. 2. Уполномоченное лицо в течение одного месяца с момента ознакомления с обоснованным расчётом по изменению платы за управление, СиР ОИ МКД проводит ОСС по вопросу утверждения размера платы за СиР МКД на следующий год, исходя из указанного в таком решении Перечня работ и услуг по СиР ОИ МКД с учётом предложений УО
5.3.2.2. 2. УО по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного ДУ срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему СиР ОИ в МКД, расположенном по адресу:____________, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику (нанимателю, арендатору) в соответствии с п.Х ДУ, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Вопросы капитального ремонта МКД регулируются отдельным договором
5.4. Коммунальные услуги
5.4.1. осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого КР в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, ОИ в МКД, а также ЗУ и расположенных на них жилых домов (домовладений)
5.4.1.1. горячую и холодную воду
5.4.1.2. электричество
5.4.1.3. газ
5.4.1.4. тепловую энергию
5.4.1.5. твердое топливо
5.4.2. Рекомендации
5.4.2.1. Внимание!
5.4.2.1.1. Если договор не будет содержать отсылок к тарифам, утверждаемым местными администрациями или органами исполнительной власти субъекта РФ, то ставка не изменится в течение периода действия договора (если сам договор не содержит условий о её ежегодной индексации)
5.4.2.1.2. Поэтому тарифы по КУ нужно прописывать следующим образом:
5.4.2.2. Порядок изменения размера платы за КУ при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с превышающими установленную продолжительность перерывами
5.4.2.3. Стоимость КУ/КР, рассчитываемая как произведение среднего объёма потребляемых ресурсов в МКД за предыдущий год (по приборам учёта при их наличии или нормативам потребления) и тарифов в соответствии с положениями пунктов Х ДУ, в размере Х тыс.рублей в год, в том числе НДС Х тыс.рублей
5.5. Дополнительные услуги
5.5.1. Услуги УО, не предусмотренные ДУ, выполняются за отдельную плату по взаимному соглашению Сторон по договорным ценам
5.5.2. При приеме платы по ДУ банками и иными платежными системами с плательщика гражданина может взиматься комиссионное вознаграждение
6. 1. Цена ДУ
6.1. Размер платы за СиР жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК или иной СПК, определяется на ОСС помещений в МКД, с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем 1 год
6.2. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) ОМС.
6.3. Судебная практика
6.3.1. Индексация цены
6.3.1.1. Отрицательная
6.3.1.1.1. Требование: О признании п. 6.3.1 типовых договоров управления (индексация цены), заключённых с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, незаконным Решение: Исковые требования прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к УО о признании в части п. 6.3.1 типовых договоров управления, заключённых с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, незаконным удовлетворить
6.3.1.1.2. Требование: Признать незаконными действия Открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационный участок N 4" по повышению стоимости оказываемых услуг по ремонту и содержанию мест общего пользования. Решение: Решение Нефтеюганского районного суда от 19 февраля 2014 года в части признания незаконными действия открытого акционерного общества "Жилищно-эксплуатационный участок N 4" по повышению стоимости оказываемых услуг по ремонту и содержанию мест общего пользования
6.3.1.2. Положительная
6.3.1.2.1. Требование: О признании незаконным увеличения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, об обязании выполнить перерасчет. Обстоятельства: Истец полагает неправомерным изменение тарифов без решения общего собрания и уведомления собственников. Решение: В удовлетворении иска отказано, поскольку не представлены доказательства нарушения управляющей компанией требований жилищного законодательства и положений договора на управление многоквартирным домом
6.3.2. Изменение цены в одностороннем порядке
6.3.2.1. Отрицательная практика
6.3.2.1.1. Требование: о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения к типовым договорам управления, заключённых с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах Решение: Признать недействительным пункт 1 типового дополнительного соглашения к типовым договорам управления многоквартирным домом, заключённых обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилкомсервис» с собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов г. Абдулино, изложенного следующим образом:«Пункт 6.3. дополнить предложением: «Установленная плата ежегодно может быть в одностороннем порядке индексирована исполнителем без согласия заказчиков при изменении уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, внесении изменений в налоговое или иное законодательство Российской Федерации, о чем исполнитель уведомляет заказчиков в письменной форме».
6.3.2.2. Положительная практика
6.3.2.2.1. Требование: Ответчик ООО "Триал", ссылаясь на условия заключённого договора управления многоквартирным домом, произвел увеличение тарифов по оплате услуг по содержанию и управлению домом в одностороннем порядке 01.05.2011 г. и 01.01.2012 г., что не соответствует положениям ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ о повышении тарифов не чаще 1 раза в год. В связи с указанными обстоятельствами на общем собрании собственников помещений в доме принято решение о внесении изменений в договор управления домом, которое направлено в адрес ответчика, однако последний от внесения изменений в договор отказался. Решение: Суд, исследовав представленные доказательства, правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку принятие решения об изменении договора управления в оспариваемой части на общем собрании собственников помещений дома не является основанием для изменения договора в одностороннем порядке без согласия управляющей компании. Нормами жилищного и гражданского законодательства такой способ внесения изменений в договор управления не предусмотрен. В случае нарушения условий договора собственник жилого помещения вправе требовать его надлежащего исполнения в установленном законом порядке.